Приобрести квартиру: Купить квартиру в Казани, недвижимость, продажа квартир, куплю-продам жилье недорого, цены
Как получить квартиру от государства бесплатно
Граждане России могут претендовать на получение бесплатного жилья от государства. Нужно только соответствовать нескольким критериям и запастись терпением. Подробнее — в материале «РБК-Недвижимости»
Фото: Sylvie Tittel/Unsplash
Жилищные субсидии
Российский закон предусматривает поддержку граждан и предоставление льгот.
С помощью субсидий государство помогает купить квартиру и улучшить жилищные условия, приобрести земельный участок и получить скидки на оплату жилищно-коммунальных услуг. Помимо этого, предусмотрена выдача бесплатных квартир для отдельных категорий граждан. Например, немало шансов переехать у малоимущих, многодетных и тех, чье жилье признано непригодным для проживания без возможности капитального ремонта и реконструкции. К льготным категориям также относятся люди, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями.
Фото: Komsomolskaya Pravda/Global Look Press
Очередность заявок
Разумеется, после получения определенного статуса и подачи заявки никто не гарантирует скорый переезд в новую квартиру.
Запрос будет поставлен в очередь, но некоторые категории граждан имеют приоритетное право на получение жилья. Это ветераны Великой Отечественной войны, люди, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, члены семей работников правоохранительных органов и военнослужащих, погибших при исполнении. Вторые в списке — инвалиды, сироты, жертвы стихийных катастроф, работники прокуратуры и суда. И лишь затем на общих основаниях рассматриваются заявки многодетных, малоимущих семей и граждан, нуждающихся в улучшении условий из-за недостатка площади квартир и ветхости домов, в которых они живут.
Набор факторов
Большинству категорий граждан, претендующих на бесплатную квартиру, достаточно подтверждения статуса, включенного в перечень социальных льгот (на основании заключения врача или справки с работы). Людям с низким уровнем дохода придется доказать свое финансовое положение, чтобы получить жилье по договору социального найма. Совокупный заработок всех членов семьи должен быть меньше прожиточного минимума, который устанавливает региональная власть.
Помимо низкого уровня заработка, гражданин должен подтвердить один из дополнительных критериев, по которым он может претендовать на квартиру. Это может быть отсутствие жилья или недостаточная площадь с учетом количества проживающих — менее 10 кв. м на человека. На положительное решение о выдаче ключей влияют многодетность (трое и более детей), статусы матери-одиночки и сироты. Кроме того, государственная комиссия может навести справки о репутации заявителя на работе и среди соседей, а также обратить внимание на условия проживания: умение поддерживать чистоту и порядок, сохранять квартиру в пригодном для жизни состоянии.
Сколько стоят в очереди
Законом не установлены конкретные сроки рассмотрения заявлений на бесплатное жилье.
Это время зависит от региона, информацию лучше уточнять в местном муниципалитете. Бывают ситуации, когда люди годами ждут квартиры и не получают их, когда подходит очередь. Это может случиться по причине смерти одного из членов семьи, прописанного в квартире с недостаточным метражом, улучшения условий проживания за свой счет или повышения совокупного уровня дохода.
Кроме того, представители государства могут отказать в выдаче квартиры, если вы предоставили неполный комплект документов или указали неверные сведения (обычно это выясняется на этапе подачи запроса). Когда подойдет очередь заявителя, будут проверены сделки с недвижимостью, совершенные членами семьи за период с момента подачи документов. Важно, чтобы за это время люди не ухудшали нынешние условия проживания намеренно в целях получения квартиры как можно скорее: доказанный факт может стать причиной отказа в выдаче жилья.
Комментарий эксперта
Анастасия Поликыржа
— В соответствии с программой развития застроенных территорий дом признается аварийным и подлежащим сносу, а далее застройщики (органы местного самоуправления) расселяют жильцов с предоставлением благоустроенного жилья.
При этом те, кто стоял в очереди и имел статус нуждающихся в улучшении жилищных условий, не только получат новую квартиру, но и расширят свои жилищные возможности.
Субсидии и право на льготную ипотеку предоставляются вне очереди, если жилье, где проживает молодая семья, непригодно для использования и не может быть улучшено (например, аварийные дома или слишком тесные помещения) или если у одного из супругов выявлено серьезное хроническое заболевание. В последнем случае в муниципальный жилищный отдел нужно представить медицинскую справку. В данной сфере сложилась обширная судебная практика, причем она строится положительно в пользу семей, где есть хронические заболевания.
Развитие получили различные программы.
Стройотряд. Эта программа нацелена на помощь молодежи в покупке собственного жилья. Суть заключается в следующем: отработав на строительстве 150 рабочих смен, человек получает право приобрести жилье по его реальной стоимости, без рыночных накруток.
В результате стоимость квадратного метра падает практически в три раза. Единственный недостаток направления: стройотряды действуют лишь в Екатеринбурге и Воронеже.
Помощь молодым учителям. С 1 августа 2020 года в программу «Молодая семья» внесены изменения, и теперь первоначальный взнос может быть по ипотеке с договором купли-продажи, ДДУ или уступки права требования. Долг и проценты можно погашать не только по основному договору, но и по рефинансированному.
Платить за новостройку по ДДУ можно не только через счет эскроу, но и напрямую застройщику, если тот платит взносы в фонд дольщиков.
Субсидию можно потратить на оплату новостройки, которую купили по договору уступки права требования. Причем как при полной оплате, так и с ипотекой. Больше нет требования, чтобы квартира относилась к стандарт-классу.
Читайте также:
Как приобрести недвижимость безопасно и выгодно — Рынок жилья
Покупка квартиры сопряжена с рисками, которые ложатся на плечи покупателя.
Необходимо отнестись к сделке максимально ответственно, ведь речь идет часто о единственном жилье и самой крупной покупке в жизни человека. К сожалению, довольно большой процент сделок по приобретению недвижимости расторгается судами по различным основаниям.
С самого начала покупатель должен определить, для чего приобретается недвижимость – для проживания или для инвестиции, а также представлять всю последовательность действий.
Поиск вариантов, просмотры, торги
Процесс приобретения жилья можно условно разделить на два этапа. Первый этап – это поиск подходящих объектов, договоренности о просмотре, просмотры квартир, переговоры, торги по цене квартиры.
На первом этапе, а еще лучше в самом его начале, покупателю необходимо определиться, действует ли он самостоятельно либо с помощью риэлтора.
Если вы решили действовать самостоятельно, уделите максимум времени поиску и выбору жилья, изучите все нюансы подбора нужного варианта.
Большинство потенциальных покупателей считают, что все просто и подобрать квартиру не проблема, поскольку все базы открытые. Но по факту это большой труд. Изучение рынка, анализ ситуации, переговоры с продавцами и агентами отнимают много времени и сил – по моим оценкам, раз в десять больше, чем если бы покупатель воспользовался услугами риэлтора. Еще больше времени тратится на бесполезные просмотры объектов, которые по разным причинам не подходят – их невозможно купить в конкретном случае или они вообще не скоро будут готовы к сделке.
Некоторое количество потенциальных покупателей все же успешно проходят этот сложный этап выбора квартиры. Однако если у вас нет такого количества свободного времени, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Опытный риэлтор, желательно еще и юрист в одном лице, уже на этапе подготовки к просмотру отсеет нереальные варианты. Правильно заданные вопросы и опыт помогают выявить юридически проблемные объекты, что сокращает количество просмотров раз в пять.
Профессионализм риэлтора и заключается в том, чтобы понять клиента, помочь ему разобраться в его потребностях и найти оптимальный вариант. Хороший специалист способен подобрать вариант клиенту с трех показов.
Еще большой плюс опытного риэлтора – понимание истинной рыночной цены объекта. Он всегда укажет на моменты, по которым можно торговаться, и вовремя остановит торги, когда это неуместно и может сорвать выгодную сделку. Таким образом, профессионал сэкономит вам не только время и нервы, но и деньги.
Но вот наконец нужный объект найден. На этом первый этап в приобретении жилья заканчивается. Этот этап еще не нес в себе финансовых рисков.
Готовимся к сделке
Подобрав объект, мы переходим ко второму этапу, уже связанному с рисками.
Что необходимо? Проверить документы на объект, разобраться в ситуации продавца, внести задаток/аванс или заключить предварительный договор купли-продажи, подготовить схему сделки, составить и согласовать со сторонами основной договор купли-продажи, подписать его, зарегистрировать переход права, получить документы с регистрации, проконтролировать выполнение всех условий сделки продавцом, произвести расчеты, принять квартиру и подписать акт приема-передачи.
Даже если вы в себе уверены, для заключения сделки, подписания договора и координации денежного расчета лучше воспользоваться помощью профессионалов, а не советами в интернете, которые зачастую неверны. Это может быть риэлтор, юрист, а лучше и тот и другой или в одном лице.
Найдите хорошего специалиста, которому можно доверить процесс. На что обратить внимание? Желательно, чтобы у специалиста было высшее юридическое образование, большой опыт работы с недвижимостью, знание судебной практики по недвижимости, навыки профессионального переговорщика, наличие рекомендаций, репутация честного порядочного человека.
Распространенная ошибка – обращаться к знакомому агенту просто потому, что он хороший человек. Бывая на сделках, я часто встречаю слабо подготовленных, юридически неграмотных агентов. Их единственный плюс – что они знакомые клиента, и человек надеется, что именно поэтому агент его не подведет. Умышленно, конечно, не подведет, но зачастую проблемы у клиента возникают именно из-за неграмотности агента.
Причем, как правило, такие «спецы» не заключают официальных договоров и, соответственно, ни за что не отвечают.
Обязательно заключите письменно договор на услугу и исключите все пени, штрафы, неустойки. Не составляйте генеральных доверенностей и доверенностей с правом получения денег.
Рекомендую также при заключении договора с риэлтором (юристом) не вносить невозвратный аванс или задаток, не убедившись, что такое юридическое лицо существует, а лицо, принимающее денежные средства, имеет данные полномочия. Если не могут представить документы – лучше отказаться от сотрудничества.
Не полагайтесь полностью на непроверенного агента. Среди них есть так называемые продавцы авансов, которые, получив от вас деньги, ничего не делают.
Если агент неадекватно себя ведет, нагнетает обстановку, торопит вас или оказывает давление – лучше отказаться от его услуг.
На что обратить внимание
Первичное представление о юридической чистоте квартиры можно сделать на основании документов о собственности, справки о зарегистрированных лицах.
Дальнейшие проверки сложнее, они зависят от ситуации и объекта, и их очень трудно провести без привлечения специалистов.
На что нужно обратить внимание, рассматривая покупку на вторичном рынке?
- Число собственников. Особенно важно уточнить, есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане, кто сейчас служит в армии или отбывает срок наказания в местах лишения свободы.
- Число зарегистрированных лиц и основания их регистрации. Существуют такие основания, по которым граждан нельзя будет выселить даже через суд.
- Есть ли обременения на квартире в виде залога, ареста имущества, долгов собственников по кредитам, ипотеке и т. п.
- Планировка квартиры. Отвечает ли она фактическому состоянию жилья, не было ли перепланировок, не внесенных в документы.
- Качество и состояние жилья. За красивыми и свежими обоями может скрываться плесень, а за подвесными потолками следы затопления жильцами сверху.
- Стоимость. Если цена занижена относительно аналогичных объектов – это повод задуматься о его чистоте в юридическом смысле.
- История жилья, количество его переходов к новым владельцам. Если квартира часто перепродается, это требует дополнительной проверки.
- Личность продавца. Если есть малейшие подозрения на его счет, лучше отказаться от покупки.
- От чьего имени продажа. Продажа по доверенности – не самая желательная сделка, но если объект действительно нравится, покупка возможна, но с дополнительной проверкой. И обязательно проводите такие сделки с участием нотариуса.
- Не стесняйтесь просить у владельцев документы. Адекватные хозяева, которым нечего скрывать, не станут вам в этом препятствовать. А если есть подозрения, что что-то скрывается или не договаривается, – это основание для более тщательной проверки.
- Если приобретаете квартиру с евроремонтом и мебелью, это должно быть отражено в договоре или дополнительном соглашении. Квартиру принимайте по акту в день передачи вам ключей от приобретенного жилья.
Это лишь малая часть моментов, на которые следует обратить внимание.
Каждый объект индивидуален, каждое из перечисленных обстоятельств может потянуть за собой длинную цепочку проблем, что впоследствии может повлечь за собой изъятие недвижимости.
Чего нельзя делать, чтобы не лишиться своих денег
- Покупать объект без проверки.
- Покупать по доверенности без тщательной проверки. Такую сделку рекомендую делать только в нотариальной форме.
- Приобретать жилплощадь, на которую возникло право приватизации, без проверки ущемления прав третьих лиц.
- Приобретать жилплощади, если не выписались бывшие жильцы, сохраняющие право проживания по тем или иным законным основаниям.
- Приобретать недвижимость без нотариального согласия на продажу супруги/супруга продавца.
- Проводить сделку с несовершеннолетними владельцами без разрешения органа опеки.
- Покупать у недееспособных лиц.
- Вносить большой задаток, аванс.
- Рассчитываться за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
- Производить расчеты в машине, жилье продавца и других не предназначенных для этого местах.
- Рассчитываться с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
- Передавать деньги без расписки или иного платежного документа.
- Соглашаться на подписание договора или расписки не продавцом.
- Заключать договор с указанием заниженной цены сделки. В случае банкротства продавца это может привести к изъятию квартиры в конкурсную массу.
- Заключать договор купли-продажи в форме, не соответствующей закону.
- Не производить регистрацию перехода права в Росреестре.
Это, повторюсь, не все риски, а лишь часть из них. Выявить их сможет только риэлтор, имеющий хорошую юридическую подготовку и постоянно изучающий судебную практику.
Если, к примеру, продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги. Справка о том, что продавец не состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не спасет от изъятия квартиры.
Если поведение продавца кажется неадекватным либо продавец пожилой и его вменяемость смущает, то, помимо справок, я в некоторых случаях дополнительно заказываю экспертизу у психиатра. Ипотечникам не стоит уповать на проверку в банках. Банку нет большой разницы в законности предыдущих сделок, поскольку изъятие квартиры у собственника не освобождает его от выплаты кредита.
Только после тщательной проверки объекта и предыдущих его собственников переходим к сделке.
Расчеты
Это наиболее волнительный и сложный этап для покупателя, особенно если это альтернативные сделки (цепочки). Для специалиста же это обычная работа. По моему мнению, непрозрачные схемы с использованием банковских ячеек уходят в прошлое. Для простых безальтернативных сделок я предпочитаю расчеты с использованием аккредитива или депозита нотариуса. Для покупателя он хорош тем, что обязательство по оплате им исполнено с момента поступления денег в депозит. А в случае, если сделка не состоится или условия депозита не будут соблюдены, то денежные средства будут ему нотариусом возвращены.
Если сделка не нотариальная, то можно использовать аккредитив. Некоторые банки предлагают иные схемы расчетов, например сервер безопасных расчетов, блокированный накопительный счет и другие. Но ячейка как способ расчетов остается.
Доверьтесь профессионалам
Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита. Составление договора купли-продажи, который является важнейшим документом сделки, я бы рекомендовал поручить нотариусу. Это, конечно, стоит дополнительных денег, но квартира покупается в среднем один-два раза в жизни. К тому же нотариальная сделка, по сути, приравнивается к решению суда, поскольку нотариус «проверяет законность сделки». Такую сделку расторгнуть можно только в исключительных случаях.
Многие сделки сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению. По таким сделкам нотариальный тариф значительно снижен.
В то же время нотариус не анализирует и не проверяет историю квартиры и не может гарантировать законность предыдущих сделок по объекту.
Самое выгодное и безопасное для покупателя – полная услуга от надежного агентства недвижимости с участием грамотного юриста. От подбора и изучения всех вариантов покупки до детального анализа всех документов, изучения истории объекта, собственников, оснований перехода прав и их законности, анализа судебной практики по данному вопросу, проведения нотариальной сделки, обеспечения безопасности взаиморасчетов и до момента заселения покупателя в квартиру. При этом клиент получает также грамотную консультацию по налогообложению и налоговым вычетам.
Автор материала:
Адвокат ГК «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк
Консультации и сопровождение сделок с недвижимостью (купля-продажа квартир, комнат, загородной недвижимости, новостроек, а также аренда, ипотека и другие жилищные вопросы) комфортно и безопасно вместе с ГК «Адвокат-Недвижимость».
Тел.: (812) 741-60-05, 8 (905) 200-66-44. Сайт www.advocat-n.ru
Текст: На правах рекламы Фото: jcomp — ru.freepik.com
Где лучше приобрести квартиру в Казани?
Если вы собрались приобрести квартиру, но хотите чтобы она была новая, купите жилье в новостройках Казани. Такой вариант имеет массу преимуществ – прежде всего вам не нужно беспокоиться об оформлении документов и проверке сведений о предыдущих жильцах, а также прописанных в ней людей. К тому же вам не нужно думать о том, что придется переделывать квартиру по своему вкусу. Купив квартиру в новостройке, вы начнете все с чистого листа и сделаете ремонт вашей мечты.
Если вы собрались приобрести квартиру, но хотите чтобы она была новая, купите жилье в новостройках Казани.
Такой вариант имеет массу преимуществ – прежде всего вам не нужно беспокоиться об оформлении документов и проверке сведений о предыдущих жильцах, а также прописанных в ней людей. К тому же вам не нужно думать о том, что придется переделывать квартиру по своему вкусу. Купив квартиру в новостройке, вы начнете все с чистого листа и сделаете ремонт вашей мечты.
Что может быть лучше, чем купить свою собственную квартиру, где вы сможете отдохнуть после тяжелого рабочего дня и полностью расслабиться. Окружите себя комфортом, почувствуйте уют и тепло. Здесь вы получите полноценный отдых с семьей, друзьями, близкими людьми. Вы сможете реализовать любые дизайнерские решения, сделать интерьер красивым и оригинальным. Все это возможно, купив квартиру в новостройке Казани.
Если у вас нет всей необходимой суммы для покупки квартиры, у вас есть возможность взять ипотеку. Для этого вам нужно выбрать банк, в котором вы хотите обслуживаться. Если не слишком разбираетесь в тонкостях, лучше посоветуйтесь с риэлтором.
На квартиру в новостройках действуют выгодные системы скидок, поэтому нужно поспешить и приобрести квартиру вашей мечты!
«Арт-Строй» — это строительная компания, которая была основана не так давно, в 2007 году, но уже успела зарекомендовать себя как опытный и надежный застройщик. Только здесь вы увидите такие доступные цены в сочетании с высоким европейским качеством. Компания уже построила несколько жилых домов, поэтому имеет опыт в этой сфере. Основная цель «Арт-Строй» — это дать возможность жителям Казани приобрести качественное и доступное жилье. Казань – это развивающийся регион, в котором живет много молодожены. Для того, чтобы создать семью, необходимо жилье. Не многие молодые семьи могут позволить приобрести элитно дорогое жилье. Новостройки от «Арт-Строй» — это идеальный вариант, который подойдет любой семье.
С первых дней своего существования компания позаботилась о том, чтобы наладить контакты и отношения с предприятиями, которые регулируют сферу строительства жилых домов, а также с компаниями, реализующими строительные материалы по самым низким ценам.
Благодаря этому вы имеете возможность купить квартиру в новостройке. Подробную информацию о деятельности компании вы сможете узнать на сайте http://www.artstroi-kzn.ru/.
Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter
цены на квартиры в новостройках Кудрово в СПб с отделкой
- Станция метро: улица Дыбенко
-
Адрес: Ленинградская область, Всеволожский район, Заневское городское поселение, деревня Кудрово, пр. Строителей, д. 18
Показать на карте - Срок сдачи: Дом сдан!
- Количество этажей: 11
- Застройщик: Жилищно-строительный кооператив «Кудрово»
- Класс жилья: комфорт
- Тип дома: монолитный
- Тип отделки: под чистовую
- Количество квартир: 261
- Варианты оплаты: 100% оплата, ипотека
Концепция проекта
Отличный проект в динамично развивающемся микрорайоне Кудрово рядом с метро «Улица Дыбенко».
ЖК «Кудров-Хаус» состоит из двухсекционного 11-этажного монолитного дома на 261 квартиру. Дом выполнен в стиле современного минимализма, с четкими линиями и простыми архитектурными формами, светлыми тонами в отделке фасадов, большой площадью витражного остекления. Высота потолков на этаже составляет 2,7 м. Подъезды оснащены пассажирскими и грузовыми лифтами фирмы «Отис». Отличительные особенности проекта — компактные и одновременно рациональные планировки от 29 до 57 м2, качественное техническое оснащение и современная инженерия. Дом расположен в шаговой доступности от новой инфраструктуры района и парка Оккервиль. Среди инфраструктурных объектов можно выделить не только множество супермаркетов, аптек и заведений сферы обслуживания, но также крупный торговый молл МЕГА-IKEA-Дыбенко.
Квартир с выбранными параметрами не найдено
Смотреть все планировкиКвартиры в новостройках в Кудрово
Популярность продаж квартир в Кудрово растет с каждым днем, и объясняется это разноплановой привлекательностью района.
Удобное месторасположение определяется непосредственной близостью к северной столице и наличием станции метро «Улица Дыбенко», позволяющей быстро добраться до Санкт-Петербурга. Среди инфраструктурных объектов можно выделить не только множество супермаркетов, аптек и заведений сферы обслуживания, но также крупный торговый молл МЕГА-IKEA-Дыбенко.
Не менее важным фактором, повышающим активность продаж квартир в новостройках Кудрово, является сравнительное экологическое благополучие района и живописность окружающего ландшафта. Практически любая приобретенная здесь квартира будет видовой – ведь из окон открываются потрясающие пейзажи северной природы Санкт-Петербурга.
Квартиры в новостройках Кудрово отличаются высокой ликвидностью. Учитывая тенденции урбанизации прилежащих к городу земель, решив купить объект сегодня на выгодных условиях от застройщика, буквально через 3-5 лет вы будете обладателем недвижимости в современном районе. При этом на путь до пригорода потребуется не более 10 минут.
К отличительным особенностям квартир в новостройках можно отнести:
- Грамотное зонирование территорий во дворах – здесь удобно мамочкам с колясками, владельцам четвероногих питомцев, малышам, пенсионерам, владельцам автотранспорта и т.д.
- Оборудование объектов современными инженерными системами – надежными и энергоэффективными.
- Близость реки Оккервиль позволяет ежедневно прогуливаться в зеленой зоне без необходимости выезжать для этого загород.
Звоните (812) 612-37-59, чтобы узнать больше об актуальных предложениях по продаже квартир в Кудрово.
Жилой комплекс расположен во Всеволожском районе по адресу:
Ленинградская область, Всеволожский район, Заневское городское поселение, деревня Кудрово, пр.
Строителей, д.18.
Как добраться до комплекса:
От станции метро «Ломоносовская» — маршрутка К4-МЕГА. Следовать до остановки «ТК Мега-Дыбенко». Затем необходимо пройти мимо автосалона «Автополе Кудрово», который находится слева от OBI, до стройтельной площадки.
От станции метро «Улица Дыбенко» — любая маршрутка до ТК «Мега-Дыбенко» (К3-МЕГА, 491, 254, 269). Следовать до конечной остановки. Затем необходимо пройти мимо автосалона «Автополе Кудрово», который находится слева от OBI, до стройтельной площадки.
От площади перед метро «Ломоносовская» на машине необходимо повернуть налево на улицу Народную и ехать по ней прямо до пересечения с проспектом Большевиков. Затем необходимо повернуть на Мурманское шоссе и следовать по нему прямо до пересечения с КАД. Затем повернуть налево на КАД и ехать до ТРК Мега-Дыбенко. Затем повернуть налево к проспекту Строителей, выехав на который, следовать прямо до границы с лесным массивом.
Покупка квартиры в Кудрово — сочетание удобств мегаполиса и очарования северных пейзажей
Жилой дом «Кудров-Хаус» — это новый проект в динамично развивающемся микрорайоне Кудрово рядом с метро «Улица Дыбенко». Дом будет выполнен в стиле современного минимализма, с четкими линиями и простыми архитектурными формами, светлыми тонами в отделке фасадов, большой площадью витражного остекления, а также качественным техническим оснащением и современной инженерией.
Для тех, кто ищет новые квартиры в Кудрово с отделкой или без, застройщик ГК «Прок» предлагает выгодные условия покупки.
Расположение и инфраструктура
Новые квартиры в Кудрово можно приобрести в ЖД «Кудров-Хаус», который строится на границе с Санкт-Петербургом, недалеко от станции метро «Улица Дыбенко». В 15 минутах ходьбы от дома расположены торговый комплекс МЕГА Дыбенко, гипермаркеты IKEA, OBI, Ашан. Планируется строительство детских садов, школ, поликлиник, спортивно-оздоровительных центров, парковок, кафе, ресторанов.
Дом находится между двумя выездами на КАД – на Мурманском шоссе и проспекте Большевиков.
В квартире
- высота потолков 2,7 м в чистоте;
- металлопластиковые двухкамерные стеклопакеты;
- скрытая медная электропроводка с установкой розеток, выключателей, электросчётчика;
- центральное отопление с установкой радиаторов;
- остеклённые балконы и лоджии;
- подготовка под чистовую отделку.
В подъезде
- грузовые и пассажирские лифты;
- отделка декоративной фактурной штукатуркой мест общего пользования (лифтовые холлы, межквартирные коридоры).
Дополнительно
- помещение ТСЖ;
- помещение для консьержа с возможностью установки систем диспетчеризации и видеонаблюдения на 1-ом этаже.
Как выгодно приобрести квартиру? | informburo.kz
Инвестиции в недвижимость сегодня для большинства казахстанцев неподъёмны. Например, чтобы скопить на однокомнатную квартиру стоимостью в 12 млн тенге, нужно откладывать ежемесячно по 200 тысяч тенге в течение 5 лет. При средней зарплате по стране в 150 тысяч тенге – это практически непосильная для семейного бюджета ноша. В итоге волей-неволей приходится обращаться за кредитом. Здесь мы рассмотрим четыре варианта, которые предлагают банки при покупке недвижимости.
Ипотека в БВУ
Первым делом, конечно, стоит упомянуть об ипотечном кредитовании. Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, в последнее время не столь велико. При этом условия в разных финансовых организациях разнятся достаточно сильно, и всегда есть возможность подыскать тот продукт, который будет наиболее подходящим. Первоначальный взнос колеблется от 15% и выше. Размер процентной ставки также минимум 15%, а в среднем – 19%.
Однако при получении ипотечного кредита нужно быть готовым к тому, что переплата за заём окажется заоблачной, а ежемесячные выплаты – весьма существенными. Так, при стоимости квартиры 12 млн тенге, судя по кредитному калькулятору одного из банков, ежемесячно придётся отдавать больше 320 тысяч тенге.
Программа «Нурлы жер» и кредитование через Жилстройсбербанк
По госпрограмме «Нурлы жер» можно получить субсидии на процентные ставки по ипотеке, которые предлагают банки второго уровня. Чтобы принять в ней участие, нужно внести первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры. Кроме того, по программе «Нурлы жер» можно купить жильё только от застройщика. Процентная ставка для заёмщика снижается до 10%.
По программе АО «Жилстройсбербанк» жилищный заём можно оформить в том случае, если у вас открыт депозит в данном банке, и при условии пополнения вклада в течение минимум 3 лет. После того, как на счету накопится 50% от стоимости квартиры, банк выдаёт кредит под 3,5-5% годовых.
Кредит выдаётся на срок от 6 до 25 лет.
Промежуточный заём позволяет не ждать 3 года. При наличии 50% от стоимости жилья можно оформить ипотеку, как говорится, не отходя от кассы. Но тогда ставка по кредиту будет уже на уровне 8,5%.
При этом надо иметь в виду, что вознаграждение банк начисляет на всю сумму стоимости жилья. То есть, если вы накопили на депозите 6 млн тенге и берёте в кредит такую же сумму, то проценты «Жистройсбербанку» придется платить с 12 млн тенге.
Залоговое имущество
Небезынтересный вариант, который вполне конкурентоспособен по сравнению даже с займами Жилстройсбербанка, предлагают банки. Правда, в базах залогового имущества БВУ не так много недвижимости. Исключение составляет база залогового имущества и имущества, находящегося в собственности Народного банка, в которой сегодня можно найти порядка 700 объектов. Причём условия кредитования при приобретении этой недвижимости оказались на удивление привлекательными.
О своём опыте приобретения залоговой недвижимости через Народный банк нам рассказала жительница Алматы Шолпан Акишева.
Объявление о продаже однокомнатной квартиры она обнаружила случайно на сайте недвижимости. Стоимость жилья составила 12 млн тенге.
– Меня заинтересовало, что кредит на покупку этой квартиры Народный банк выдавал всего лишь под 8% годовых, причём никаких комиссий при оформлении не взималось. В итоге ежемесячная выплата банку оказалась вполне приемлемой – около 80 тысяч тенге в месяц, – рассказала она.
Кстати, получить кредит под 8-9% можно физическим лицам при условии подтверждения дохода и первоначальном взносе в размере 20% от стоимости недвижимости. Если клиент не хочет подтверждать доходы, то ставка немного повышается – до 9-11%. Дополнительный плюс: банк даёт возможность клиентам предложить свою цену за жильё против цены на сайте залогового имущества Halyk bank.
Для юридических лиц условия ещё более интересные. Процентная ставка начинается уже с 5%, если предприниматель вносит 50% от стоимости имущества, или дополнительно предоставит залоговую недвижимость.
В этом случае кредит выдаётся на 1,5 года. Но это не единственный вариант. Кредит можно получить на срок до 10 лет под 20% первоначального взноса. В этом случае ставка увеличится до 12%.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или переждать? — Вопросы на vc.ru
Всем привет. Мне 24 года, я из Москвы и я стою на пороге великого свершения — покупки своей квартиры с ипотекой на многие-многие года…
Единственное что тяготит, то что у нас сейчас недвижимость дорожает по 5% в месяц и предложения на рынке не так много.
Как вы считаете, стоит ли покупать квартиру сейчас или стоит подождать какое-то время? Какой шанс что цена на недвижимость упадет после бума с льготной ипотекой?
А может стоит ли смотреть в сторону покупки участка в Подмосковье с наделом на строительство дома?
7501 просмотров
{ «author_name»: «Роман Сарваров», «author_type»: «self», «tags»: [], «comments»: 195, «likes»: 18, «favorites»: 20, «is_advertisement»: false, «subsite_label»: «ask», «id»: 224645, «is_wide»: true, «is_ugc»: true, «date»: «Wed, 24 Mar 2021 10:35:35 +0300», «is_special»: false }
{«id»:698263,»url»:»https:\/\/vc.ru\/u\/698263-roman-sarvarov»,»name»:»\u0420\u043e\u043c\u0430\u043d \u0421\u0430\u0440\u0432\u0430\u0440\u043e\u0432″,»avatar»:»4815f5aa-8cde-5510-8b09-5efef23a4a8d»,»karma»:30,»description»:»»,»isMe»:false,»isPlus»:false,»isVerified»:false,»isSubscribed»:false,»isNotificationsEnabled»:false,»isShowMessengerButton»:false}
{«url»:»https:\/\/booster.osnova.io\/a\/relevant?site=vc»,»place»:»entry»,»site»:»vc»,»settings»:{«modes»:{«externalLink»:{«buttonLabels»:[«\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c»,»\u0427\u0438\u0442\u0430\u0442\u044c»,»\u041d\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u0417\u0430\u043a\u0430\u0437\u0430\u0442\u044c»,»\u041a\u0443\u043f\u0438\u0442\u044c»,»\u041f\u043e\u043b\u0443\u0447\u0438\u0442\u044c»,»\u0421\u043a\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u041f\u0435\u0440\u0435\u0439\u0442\u0438″]}},»deviceList»:{«desktop»:»\u0414\u0435\u0441\u043a\u0442\u043e\u043f»,»smartphone»:»\u0421\u043c\u0430\u0440\u0442\u0444\u043e\u043d\u044b»,»tablet»:»\u041f\u043b\u0430\u043d\u0448\u0435\u0442\u044b»}},»isModerator»:false}
Путеводитель инвестора — Multifamily.loans
Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет.Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.
Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, могут быть Необходимо принять во внимание штрафы за досрочное погашение (комиссионные за досрочное погашение кредита), а также то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, покупающие и держащие акции, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.
Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры
Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.
Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.
Выбор места
Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирной недвижимости, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:
Данные о занятости и экономике
Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)
Тенденции роста населения и населения
Данные о преступности и безопасности
Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость со временем росла, инвесторы должны обращать внимание на рынки, где стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в ближайшие 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.
Инвестиции рядом с вашим домом
Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.
Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости
Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.
Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде
Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутывающими аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.
Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .
Право на получение многоквартирной ссуды
Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в ссуду. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.
Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.
Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру
В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:
Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:
Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.
Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.
Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.
Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.
Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.
Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.
Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.
Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в районах, где часто случаются землетрясения, например в Южной Калифорнии.
Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.
Квартирные ссуды без права регресса
Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.
Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS
Банковские ссуды — не всегда лучший вариант
Как купить жилой комплекс
Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше.Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.
Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.
Преимущества покупки жилого комплекса
Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир.Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.
Меньше риска
Жилые комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других зданий, если арендатор переезжает.
- Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
- Даты начала действия договора аренды для управления вашей арендной платой / управлением недвижимостью (т.д., вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех помещений наступал одновременно).
Экономия на масштабе означает более низкие эксплуатационные расходы на единицу
- Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
- Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему.Это метод определения счета за коммунальные услуги жильца на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
- Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.
Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения
Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.
Квартиры застрахованы от инфляции
Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу контролировать рыночные ставки арендной платы.Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.
Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности.
Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.
- Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI).Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.
Возможности для получения дополнительного дохода
Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.
Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.
Типы жилых комплексов
Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.
- Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
- Зданиям класса В не исполнилось 20 лет.Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
- Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
- Здания класса D — это старые квартиры, как правило, в районах с низким доходом. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.
Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости
Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.
- Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванн. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
- Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие аренду. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
- Количество вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
- В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.
Анализ местоположения и стоимости
При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.
Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.
Счет за коммунальные услуги
Общие коммунальные услуги могут создать проблему, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.
Риски для здоровья
Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.
Расходы на страхование
Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны узнать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.
Проблемы с оборудованием
Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать утечку. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами, здания с деревянными каркасами чаще подвержены гниению и более подвержены возгоранию.
Инвестиционные стратегии
Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.
- Стабилизированная недвижимость или недвижимость на покупку и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
- нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что как только будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.
Рекомендации по ставке капитализации
Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.
Формула выглядит следующим образом:
Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)
Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов, ставка капитализации 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.
Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов по статьям. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.
Получение ссуды
Вам, вероятно, потребуется получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.
- Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
- Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)
Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и вашим лучшим помощником в правильной оценке всех пунктов комплексной проверки.
Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может обращаться за личной собственностью заемщика в случае дефолта.
Как найти брокера
Было бы неплохо работать с брокерской или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.
Соответствие требованиям для получения ссуды
Поскольку долг увеличивает леверидж, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.
Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.
Необходимая документация
Может быть сложно разобраться в более сложных заключительных этапах покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.
Оценка
Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:
- Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
- Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичных объектов недвижимости.
- Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.
Оценка физических потребностей
В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать резервы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.
Этап I экологическая оценка
В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.
Обследование собственности
В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.
Заключение
Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, как вы думали, в противном случае были бы закрыты.
Последнее обновление 20.10.20
10 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры
От Mihai
26 января 2021 г. | Читать 3 мин.
Проведя некоторое время в арендном бизнесе , вы поймете, что вам следует перестать тратить деньги на аренду месяц за месяцем и купить дом или квартиру .Если вы собираетесь купить свою первую квартиру когда-либо, то в этой статье вам будет представлен список вещей, которые вы должны проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу знать, что мне нужно знать перед покупкой, избегать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.
Мгновенно получайте скидки на домашний декор!
Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.
Посмотреть предложения- Определитесь с площадью, в которой хотите купить квартиру. Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с домашними исследованиями.
- Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте последние продажи в этом районе.Не полагайтесь на совет разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы покупаете планы. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать, по крайней мере, то, что вы заплатили.
- Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь хорошее представление о том, что можно купить на свои деньги.
Аренда профессиональных грузчиков
Найдите надежных профессионалов, которые помогут облегчить нагрузку
Сэкономьте время, избавьтесь от стресса и боли в спине, позвонив профессионалам.Планируете ли вы сделать это своими руками или просто нуждаетесь в помощи с тяжелой работой, мы можем помочь вам найти решение, соответствующее вашему переезду и вашему бюджету.
Перемещение припасов
Упаковка и распаковка
Погрузка и разгрузка
Лицензировано и застраховано
Хранение и контейнеры
Допустим, вы нашли квартиру…
- Убедитесь, что интересующая вас недвижимость близка к необходимым вам объектам., например, магазины, общественный транспорт, парки, больницы, школы, работа, тренажерный зал и т. д. — ценный совет, если вы хотите немного заработать.
- Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание рядом с клубами, кафе или другими концертными площадками. Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания вечером или в часы пик.- Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.
- Сколько лет зданию? Вы должны учитывать возраст здания. Может ли какое-либо оборудование потребовать ремонта или замены? Перед принятием решения о покупке настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженеров о здании.
- Какие меры безопасности, например, можно ли войти в здание? Есть ли камеры слежения?
- Есть ли балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным светом после обеда? Или вы заблокированы другими зданиями или не встречаетесь с солнцем?
- Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру.Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных работников, таких как уборка мусора и охрана. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.
- Если у вас есть машина, это должен быть важный вопрос. Будет ли предусмотрена парковка и нужно ли за нее доплачивать? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам доступно его парковочное место.Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите место для парковки.
Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарий с подсказкой или советом, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.
Руководство для новичков по покупке многоквартирного дома
Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это хорошим вложением средств для вас.
Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, выполнение которой слишком сложно или дорого. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже научился покупать меньшую арендуемую недвижимость. Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.
Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.
Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?
При инвестировании важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на риск, который вы берете на себя.В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.
Вкратце: многоквартирные дома в целом — хорошие инвестиции, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом — хорошее вложение. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату или недвижимость.Спрос на собственность в районе. Проще всего это сделать с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.
Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.
Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?
Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и, если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взломать дом, живя в одной из квартир всего за 3.На 5% ниже.
Банки профинансируют все, что не превышает четырех единиц, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческий заем. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом »и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс ».
Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.
В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.
| Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) | США | ||
| Средняя цена / кв. Фут | $ 1,684 | ||
| Средняя цена продажи | $ 1,598,091 | Средняя цена продажи$ 1,598,091 | 238 400 долл. США |
| Количество продаж | 329 305 | ||
| Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США | 160,131 | ||
| Число продаж свыше 1 млн долл. США | 46,669 905 905 905 из | 46,669 905 | 7,659 |
| Средняя общая сумма налога | 31 708 долл. США | ||
| Средняя оценочная стоимость | 758 959 долл. США | ||
| Средняя рыночная стоимость | 1,205 696000 |