Что такое договор лизинга: Договор лизинга: форма и содержание

Содержание

Порядок заключения договора лизинга для оформления автомобиля, оборудования, техники, недвижимости

Процедура заключения договора лизинга в различных лизинговых компаниях практически одинакова. Могут быть различия в последовательности и продолжительности этапов получения лизинга, но в целом схемы оформления лизинга очень похожи.

После того, как проанализированы условия лизинга, выбрана лизинговая компания, продавец и условия поставки лизингового имущества, лизингополучатель должен предоставить в лизинговую компанию пакет документов для получения лизинга.

Сотрудники лизинговой компании проводят анализ предоставленных для оформления лизинга документов. На первоначальном этапе также проводится проверка сторон договора финансового лизинга (лизингополучателя, поставщика) службой безопасности лизинговой компании.

В случае, если покупка имущества по договору лизинга финансируется банком, после анализа документов и принятия положительного решения лизинговой компанией документы для получения лизинга передаются в банк, который рассматривает сделку и одобряет передачу имущества в лизинг.

Оформление договора лизинга

Когда принято окончательное решение о заключении договора лизинга, сотрудник лизинговой компании начинает оформление договоров по лизингу. Подписывается договор лизинга и договор купли-продажи предмета лизинга. Договор лизинга автомобиля, оборудования, техники, недвижимости двухсторонний (он подписывается лизингополучателем и лизинговой компанией), договор купли-продажи предмета лизинга бывает двухсторонним (между лизинговой компанией и продавцом лизингового имущества) либо трёхсторонним (между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом).

В договоре лизинга устанавливается срок, в течение которого лизингополучатель должен перечислить лизинговой компании авансовый платёж.

После получения авансового платежа по договору лизинга лизинговая компания осуществляет оплату поставщику по договору купли-продажи предмета лизинга. Когда лизинговое имущество поступает к поставщику (если его нет в наличии) оформляется передача имущества в лизинг. С этого момента риски повреждения и гибели лизингового имущества переходят к лизингополучателю. Предмет лизинга должен быть застрахован к моменту передачи в лизинг либо в кратчайшие сроки после его передачи в лизинг.

На протяжении действия договора лизинга лизингополучатель оплачивает лизинговые платежи в соответствии с графиком платежей по лизингу.

Досрочный выкуп и досрочное расторжение договора лизинга

В договоре лизинга прописывается процедура досрочного выкупа предмета лизинга. На первоначальном этапе договора лизинга (в первые 6-12 месяцев) досрочный выкуп предмета лизинга, как правило, запрещён. По истечении данного срока лизингополучатель получает право на досрочное расторжение договора лизинга.

В случае досрочного расторжения договора лизинга по инициативе лизингополучателя он обязан выплатить определённую сумму, которая может рассчитываться по-разному и включать оставшуюся задолженность по предмету лизинга, дополнительные расходы, понесённые лизинговой компанией (налоги и т. п.), проценты по лизингу (за определённый период), штраф за досрочный выкуп предмета лизинга. Также может быть предусмотрено, что при досрочном расторжении договора лизинга лизингополучатель должен внести всю сумму платежей в соответствии с графиком, оставшуюся до окончания договора.

Договор лизинга может закончиться досрочно при исчезновении (краже) или полной гибели предмета лизинга. В этом случае лизинговая компания получает страховое возмещение от страховщика и осуществляет полное погашение задолженности клиента по договору лизинга. Остаток страхового возмещения перечисляется клиенту, если полученного страхового возмещения недостаточно, клиент должен заплатить недостающую сумму для погашения задолженности.

Досрочное расторжение договора лизинга возможно также по инициативе лизинговой компании в случае, если лизингополучатель нарушает условия договора лизинга (выплату платежей в соответствии с графиком, условия эксплуатации предмета лизинга, обязательства по страхованию и т. п.). В этом случае лизинговая компания изымает и реализует предмет лизинга для покрытия задолженности лизингополучателя.

Договор лизинга / Договоры / Образцы, шаблоны и бланки документов

Договор лизинга

В соответствие с договором лизинга - Лизингодатель обязуется приобрести в собственность определённое лизингополучателем имущество у указанного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Чаще всего это осуществляется для предпринимательских целей.

Предметом лизинга являются любые непотребляемые вещи, такие как: предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору финансового лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по соглашению сторон.

В зависимости от срока полезного использования объекта лизинга и экономической сущности договора лизинга различают:

  • Финансовый лизинг. Срок договора лизинга сравним со сроком полезного использования объекта лизинга. Как правило, по окончании договора лизинга остаточная стоимость объекта лизинга близка к нулю, и объект лизинга может без дополнительной оплаты перейти в собственность лизингополучателя. По сути, является одним из способов привлечения лизингополучателем целевого финансирования (в целях приобретения объекта лизинга).
  • Оперативный лизинг. Срок договора лизинга существенно меньше срока полезного использования объекта лизинга. Обычно предметом лизинга являются уже имеющиеся в распоряжении лизингодателя активы (может не быть третьей стороны — продавца). По окончании договора объект лизинга либо возвращается лизингодателю и может быть передан в лизинг повторно, либо выкупается лизингополучателем по остаточной стоимости. Лизинговая ставка обычно выше, чем по финансовому лизингу. По экономической сущности является разновидностью аренды. В Российской Федерации оперативный лизинг законодательно не регулируется, поэтому контракты, по сущности являющиеся оперативным лизингом, заключаются в виде договоров аренды.

Особым случаем является возвратный лизинг, при котором продавец лизингового имущества одновременно является лизингополучателем. Фактически это форма получения кредита под залог производственных фондов и получения дополнительного экономического эффекта от различий в налогообложении.

Отличия договоров аренды и лизинга

Критерий сравнения

Аренда

Лизинг (финансовая аренда)

Право собственности на предмет договора в момент заключения договора

Имущество, являющееся предметом аренды, в момент заключения договора уже принадлежит арендодателю (ст. 608 ГК РФ)

Имущество, являющееся предметом лизинга, в момент заключения договора не принадлежит лизингодателю, а приобретается им у определенного лизингополучателем продавца. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК РФ, ст. 2, п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге))

Право собственности на предмет договора после его заключения

Имущество, сданное в аренду, остается в собственности арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Имущество, преданное лизингополучателю по договору лизинга, является собственностью лизингодателя (п. 1 ст. 11 Закона о лизинге)

Возможность выкупа предмета договора

И договором аренды, и договором лизинга может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора (лизингополучателя) по истечении срока аренды (лизинга) или до его истечения (ст.

 624 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона о лизинге)

Необходимость заключения обязательных и сопутствующих договоров

Обязательные и сопутствующие договоры для аренды не предусмотрены

Субъекты лизинга должны заключать обязательные (договор купли-продажи) и вправе заключать сопутствующие (договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие) договоры (п. 2 ст. 15 Закона о лизинге)

Предмет договора

Предмет договора аренды - земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (абзац второй п.

1 ст. 607 ГК РФ)

Предмет договора лизинга - любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Закона о лизинге)

Форма и государственная регистрация договора

Договор аренды может быть заключен в устной (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ) и письменной (п. 1 ст. 609 ГК РФ) формах.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ) за некоторыми исключениями (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 651, ст. 633, ст. 643 ГК РФ)

Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1. ст. 15 Закона о лизинге).

Договор лизинга, предметом которого является недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).

Предусмотрена также регистрация отдельных предметов лизинга, подлежащих регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие предметы лизинга) (п. 1 ст. 20 Закона о лизинге)

Стороны договора

Арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Требования к арендодателю предусмотрены ст. 608 ГК РФ.

Арендатор - любой субъект гражданского права

Лизингодатель и лизингополучатель. Требования к ним приведены в п. 1 ст. 4 Закона о лизинге.

Одним из обязательных участников лизинговых операций выступает продавец предмета лизинга. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения (п. 1 ст. 4 Закона о лизинге)

Риск случайной гибели предмета договора

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.

211 ГК РФ)

Риск случайной гибели или случайной порчи имущества переходит к лизингополучателю в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК РФ, п. 1 ст. 22 Закона о лизинге)

Содержание предмета договора

Осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя, а поддержание имущества в исправном состоянии, произведение текущего ремонта, несение расходов на содержание имущества - арендатора (ст. 616 ГК РФ)

И текущий, и капитальный ремонт предмета лизинга является обязанностью лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 3 ст. 17 Закона о лизинге)

Неотделимые улучшения

В случае если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя или лизингодателя, арендатор/ лизингополучатель имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости таких улучшений (если иное не предусмотрено договором), если такие улучшения произведены без согласия арендодателя/ лизингодателя - право на возмещение их стоимости у арендатора/ лизингополучателя отсутствует (п. п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ, п.п. 8 и 9 ст. 17 Закона о лизинге)

Возможность заключения договоров субаренды/ сублизинга

Арендатор/ лизингополучатель вправе с согласия арендодателя/ лизингодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (сублизинг) другому лицу на срок, не превышающий срок договора (п. 2 ст. 615 ГК РФ, ст. 8 Закона о лизинге)

условия, важные моменты, особенности на что обратить внимание

Современному бизнесу часто просто необходим лизинг. Данная система позволяет приобрести дорогостоящее оборудование, спецтехнику, недвижимость и авто на максимально выгодных условиях, с комфортными ежемесячными платежами. Но, подписывая договор лизинга, необходимо обратить особое внимание на документацию. Дорогостоящая сделка всегда требует повышенного внимания к деталям.

Особенности договора лизинга

Договор лизинга должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 15 Федерального закона № 164-ФЗ). В нем обязательно должно быть прописано, какое имущество является предметом лизинга.

Важно! Предмет лизинга может применяться только в предпринимательских целях.

Собственником имущества, приобретаемого в лизинг, является Лизингодатель.

  • Если приобретается объект недвижимости, то право собственности регистрируется на Лизингодателя, а право владения и пользования принадлежит Лизингополучателю.
  • Регистрация на Движимое имущество (автотранспорт, спецтехнику) может осуществляться по усмотрению сторон как на имя Лизингодателя, так и на имя Лизингополучателя (п. 2 ст. 20 Федерального закона № 164-ФЗ).

Обязательные и сопутствующие лизинговые договоры

  • Необходимо подписание обязательного и сопутствующих договоров при оформлении лизинга.

    К обязательной документации относится договор лизинга (или финансовой аренды имущества) договор купли-продажи имущества. Договор купли-продажи может быть трехсторонним между Лизингодателем, Поставщиком, Лизингополучателем. Может быть двухсторонним и  заключаться между Лизингодателем и поставщиком. По данному договору  поставщик продает Лизингодателю какое-либо имущество в собственность, Лизингополучатель получает это имущество во владение (пользование) в рамках условий договора лизинга.

Важно! Ответственность за выбор Поставщика несет Лизингополучатель.


Этапы заключения сделки

В документальном оформлении лизинговой сделки можно условно выделить два этапа.

На первом этапе оформляются:

  • заявка на приобретение основного средства в лизинг;
  • расчет и подготовка коммерческого предложения, согласование условий;
  • сбор и передача пакета документов для рассмотрения заявки;
  • принятие решения о возможности заключения лизинговой сделки;
  • коммерческое предложение от поставщика с указанием стоимости предмета лизинга, срока поставки, условий оплаты

На втором этапе заключаются:

  • договор лизинга
  • договор купли-продажи предмета, который планируется передать в лизинг
  • акт приема-передачи к договору купли-продажи
  • акт передачи имущества в лизинг

В лизинговом договоре обязательно должны быть предусмотрены существенные  условия

К ним относятся:

  • предмет лизинга, порядок его поставки и приемки;
  • график платежей, суммы;
  • на чьем балансе учитывается имущественный объект;
  • переход имущества в собственность Лизингополучателя после окончания действия договора;
  • стоимость, способ внесения денежных средств;
  • срок действия договоренностей;
  • техническое обслуживание, содержание предмета лизинга;
  • возможность досрочного расторжения договоренностей;
  • причины досрочного расторжения;
  • санкции за невыполнение сторонами обязательств;
  • другие важные для согласования моменты (страхование,  поручительство и т. п.).

Обратите внимание на все перечисленные выше моменты, чтобы Вас гарантированно устроили условия сотрудничества с лизинговой компанией.

Если Вы хотите получить выгодные, максимально простые и прозрачные условия — обращайтесь в нашу компанию. Мы с удовольствием подберем удобный график платежей, поможем разобраться с непростой документацией.

Правила договора лизинга

Отправить заявку

Наш менеджер свяжется с Вами для уточнения необходимых вопросов



Договор лизинга в системе договора аренды Текст научной статьи по специальности «Право»

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

УДК 347.453.01

ДОГОВОР ЛИЗИНГА В СИСТЕМЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Прудникова Альбина Евгеньевна к.ю.н., доцент

Кубанский государственный аграрный Университет, Краснодар, Россия

Данная статья посвящена анализу правовой природы договора финансовой аренды (лизинга). В работе приводятся существующие подходы к понятию договора лизинга, также сделана попытка определить место договора в системе договора аренды

Ключевые слова: ЛИЗИНГ, ДОГОВОР ЛИЗИНГА, ДОГОВОР АРЕНДЫ, ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ЛИЗИНГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ, СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА ЛИЗИНГА, КОНВЕНЦИЯ УНИДРУА, ФИНАНСОВАЯ АРЕНДА, ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

UDC 347.453.01

LEASING CONTRACT IN THE LEASING AGREEMENT

Prudnikova Albina Evgenevna Cand.Leg.Sci., associate professor Kuban State Agrarian University,

Krasnodar, Russia

The presented publication is devoted to the analysis of legal nature of the contract of financial rent (leasing).

The article presents the existing approaches to the concept of a leasing agreement, also attempted to determine the place of contract in the lease agreement

Keywords: LEASING, LEASE AGREEMENT, RENTAL AGREEMENT, CONTRACT OF SALE, LEASING RELATIONSHIPS, NATURE OF LEASING AGREEMENT , UNIDROIT CONVENTION, FINANCE LEASE, CONTRACT ENFORCEMENT

Принципиально важным вопросом для юридической науки и практики является вопрос о том, следует ли выделить договор лизинга в самостоятельный тип гражданско-правового договора или рассматривать его как разновидность договора аренды.

В иностранной юридической литературе имеются различные точки зрения по поводу оценки юридической природы лизинга. Одни авторы полагают, что в юридическом отношении договор лизинга - это договор имущественного найма с рядом характерных особенностей.

Другие усматривают в нем договор купли-продажи с рассрочкой платежа между собственником имущества и пользователем. В судебной практике также встречаются случаи, когда стороны лизинговые отношения квалифицируют подобным образом. В частности, Федеральный арбитражный суд

Северо-Кавказского округа указал, что не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о неправильной квалификации судом фактически сложившихся отношений сторон и о необходимости применения норм, регулирующих отношения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Федеральным законом от 29

http://ej. kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", ст. 624, 625 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор лизинга условия о выкупе арендованного имущества. Наличие в договоре лизинга указанного условия не является основанием для изменения правовой квалификации данного договора [1].

Третьи считают, что речь идет о договоре особого рода (sui generis), сочетающем элементы арендного договора, договора займа и некоторые другие договорные элементы [2].

Конвенция УНИДРУА "О международном финансовом лизинге" также относит договор лизинга к институту особого рода (sui generis), но сочетающему в себе элементы договора передачи оборудования во временное пользование, договора купли-продажи и договора условной продажи.

Однако у большинства современных западных юристов не вызывает сомнения тот факт, что лизинг представляет собой разновидность института аренды, хотя финансовая аренда и осложнена дополнительным элементом - фигурой продавца арендуемого имущества, с которым арендатор, не состоя в договорных отношениях, в ряде случаев вступает в непосредственный контакт [3].

В российской юридической литературе также отсутствует единый подход к решению этого вопроса. Так, С.С. Шаталов логичное законодательное решение вопроса об определении места лизинговых отношений в системе гражданско-правовых договоров видит "в помещении в главу ГК о купле-продаже параграфа о лизинговой (или финансовой) купле-продаже, особенность которой заключается в распределении роли покупателя между лизингодателем и лизингополучателем и во взаимосвязи с договором лизинговой аренды, и в соответствующем помещении в главу ГК об аренде параграфа о лизинговой (или финансовой) аренде, особенность которой заключается в распределении роли арендодателя между лизингодателем и продавцом и во взаимосвязи с договором лизинговой купли-продажи" [4].

А.П. Белов считает излишним включать в систему гражданско-правовых договоров договор лизинга, который отождествляется с договором аренды. Так, по

http://ej.kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

договору лизинга "арендатору оборудования предоставляется право использовать его, производя арендодателю периодические платежи в течение согласованного срока"[5]. Подобное понимание договора лизинга ничем не отличается от договора аренды.

В наиболее полном и концентрированном виде система взглядов на договор лизинга как самостоятельный тип договора изложена И.А. Решетник, по мнению которой "договор лизинга интегрирует разнородные по своей природе элементы, среди которых можно выделять черты отношений арендного типа, купли-продажи, договоров об оказании юридических и фактических услуг"[6].

И.А. Решетник приводит ряд аргументов в защиту своей позиции "об объективно сложившихся предпосылках выделения договора лизинга в качестве самостоятельного правового института и обособления норм, регламентирующих лизинговые отношения в рамках ГК РФ в отдельную главу, содержащую правила о договоре лизинга как одном из типичных договоров" [7]. По мнению автора, сочетание в договоре лизинга элементов известных законодательству договорных конструкций сформировало особые качества и признаки, которые характеризуют специфическую правовую сущность этого договора. Сегодняшний подход законодателя, состоящий в выделении превалирующего элемента данной системы -отношений, связанных с предоставлением имущества для временного

использования, является неудачным, поскольку не обеспечивает достижения основной цели - создания оптимальной правовой конструкции, способной наиболее эффективно регулировать гражданско-правовые отношения особого рода (лизинговые отношения).

В своей работе И.А. Решетник неоднократно обращает внимание на своеобразие отношений участников лизинга, которое имеет место в соответствии с критикуемым ею законодательным подходом. Она пишет: "Уникальность

исследуемой системы проявляется, несомненно, и в своеобразии роли каждого участника лизинговой сделки, особенностей взаимоотношений сторон. Так, например, очевидна специфичность статуса лизингодателя, выступающего

http://ej.kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

одновременно в качестве покупателя лизингового имущества. Интересно и то, что лизингополучатель, не принимая участия в заключении договора купли-продажи, выступает тем не менее как активный участник этих отношений, указывая необходимое имущество и определяя продавца. Но, пожалуй, наиболее показательна в данном смысле необычность взаимоотношений лизингополучателя и продавца, состоящая в наличии между ними юридической связи, основанной на волеизъявлении этих сторон".

Признавая, что подход законодателя, состоящий в выделении

превалирующего элемента в системе лизинговых отношений, неудачен, нельзя в то же время согласиться с тем, что эти отношения носят особый характер, а лизинг представляет собой трехстороннюю сделку. В трехсторонней сделке каждая сторона состоит в договорных отношениях с каждой из остальных двух сторон. И.А. Решетник же вместо того, чтобы представить такую "полноценную" трехстороннюю сделку, объясняет взаимоотношения лизингополучателя и продавца наличием "между ними юридической связи, основанной на волеизъявлении сторон". Представляется, что при признании наличия договорных отношений между лизингодателем и лизингополучателем и между лизингодателем и продавцом волеизъявление, о котором говорит И.А. Решетник, во всяком случае, волеизъявление продавца при заключении договора с лизингодателем, скорее, напоминает волеизъявление, имеющее место при договоре присоединения (п. 1 ст. 428 ГК РФ), которое не может само по себе привести к установлению договорных отношений между присоединившейся стороной и каким-либо лицом, не являющимся стороной непосредственно данного договора присоединения.

В литературе высказано предположение, что в будущем будет сформирован самостоятельный институт - институт договора лизинга. Такая тенденция прослеживается в Конвенции УНИДРУА "О международном финансовом лизинге": "Правовые нормы, регулирующие традиционный договор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга".

http://ej.kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

В этой связи Е.В. Кабатова отмечает, что "желание подогнать лизинг под один из известных правовых институтов приводило к неразрешимым противоречиям; каждый раз такой институт оказывался "прокрустовым ложем" для лизинга. Оценка лизинга как трехсторонней сделки позволяет обеспечить реализацию прав всех участников сделки и надлежащее исполнение ими своих обязанностей " [8].

Эти точки зрения вызвали критику в юридической литературе. Как уже было отмечено, никакой трехсторонней сделки, порождающей единое лизинговое обязательство, не существует. Вместо этого лизинговые отношения опосредуются двумя договорами: договором лизинга и договором купли-продажи, порождающими два различных обязательства - лизинга и купли-продажи.

Договор лизинга - новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. В основе взгляда на лизинг как разновидность аренды лежит гипотеза (частично нашедшая отражение в Гражданском кодексе РФ) о соотношении аренды и лизинга как рода и вида. Такая точка зрения имеет право на существование.

Ю.В. Романец, исследуя систему гражданско-правовых договоров, указал, что формулирование Гражданским кодексом РФ лизинга как вида аренды означает, что он, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, во-вторых, имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование. Проведя исследование договора лизинга с точки зрения его правового регулирования, Ю.В. Романец приходит к выводу, что исследуемый договор относится к разновидности договора аренды, так как к нему применимы общие нормы об аренде как о родовом договоре [9].

На наш взгляд, наиболее обоснованна позиция профессора В.В.

Витрянского [10]. Так, при рассмотрении вопроса о месте договора в системе

гражданско-правовых договоров необходимо учитывать элементы, по которым производится различие договоров и выделение их в самостоятельные виды: направленность, предмет, субъекты, содержание. [11] Поэтому если сравнивать

http://ej.kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

договор лизинга и договор аренды, то принципиальные различия касаются только предмета договора. Предмет договора лизинга шире предмета договора аренды за счет действий лизингодателя по заключению с продавцом договора купли-продажи. Но данное обстоятельство как раз и характерно для взаимоотношений рода и вида, когда отдельный вид договора образуется за счет расширения его предмета, путем включения в его состав дополнительных действий обязанных сторон. Другие принципиальные различия отсутствуют.

ГК РФ рассматривает договор лизинга как разновидность договора аренды. Так, существу обязательства, вытекающему из договора аренды, будет аналогично существо обязательства, порождаемое договором лизинга, состоящее в передаче лизингодателем лизингового имущества во временное возмездное владение и пользование лизингополучателя. Однако в отличие от арендодателя, который является собственником передаваемого в аренду имущества, лизингодатель должен в соответствии с указаниями лизингополучателя приобрести необходимое имущество у продавца в собственность, а затем передать его в аренду лизингополучателю. Это и позволяет выделить договор в отдельный вид договора аренды. Но в то же время нет достаточных оснований для признания договора лизинга самостоятельным типом гражданско-правовых договоров. Этой позиции придерживается большинство авторов, и мы считаем ее обоснованной.

К сожалению, не существует какого-либо единого критерия для различия отдельных видов аренды. Профессор В.В. Витрянский указывает следующий принцип, по которому регламентируется договор аренды и его отдельные виды: "В отношении отдельных видов договора аренды определяется набор характерных особенностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующий договор в отдельный вид аренды либо в аренду отдельного вида имущества при сохранении с договором аренды отношений рода и вида"[12].

Вместе с тем договор лизинга отличают определенные характерные особенности (квалифицирующие признаки), выделяющие его в отдельный вид договора аренды.

http://ej.kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

1. В качестве обязанного лица по договору лизинга наряду с арендодателем и арендатором выступает также продавец объекта лизинга, являющийся его собственником, но не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.

2. По договору лизинга, в отличие от договора аренды, арендодатель не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. На арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество. Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель обязуется уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

3. Активная роль по договору лизинга принадлежит арендатору. Именно арендатор чаще всего определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для передачи его в аренду. В свою очередь, арендодатель освобождается от ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение составляют случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору возложены на арендодателя (ст. 665 ГК РФ).

4. Специальным, по сравнению с общими правилами об аренде, является также изложенное в ГК РФ в виде диспозитивной нормы положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Но ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обязательствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается на последнего. В данном случае в соответствии с п. 2 ст. 668 ГК РФ арендатор вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков.

С момента передачи продавцом арендатору предусмотренного договором лизинга имущества к нему переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества.

Внешне договор финансовой аренды (лизинга) аналогичен договору аренды с

http://ej.kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

выкупом. Лизинг также предусматривает при определенных условиях возможность перехода арендуемого имущества в собственность арендатора. Однако мы полагаем, что отношения, складывающиеся в процессе лизинга и аренды с правом выкупа, при значительном количестве общих черт имеют и существенные различия:

- отношения по аренде с выкупом предполагают в своей основе факт наличия в собственности (или пользовании) у арендодателя имущества, передаваемого в аренду. У лизингодателя же лизинговое имущество первоначально отсутствует, а отношения сторон договора лизинга изначально включают приобретение указанных арендатором-лизингополучателем основных средств и сдачу их лизингодателем в аренду, т.е. инвестиционную деятельность последнего;

- лизингодателем по закону может быть юридическое или физическое лицо. В аренде с правом выкупа могут участвовать любые субъекты: предприятия, организации, учреждения, физические лица и государство;

- по договору лизинга арендованное имущество может быть использовано в предпринимательских целях (ст. 666 ГК РФ), по договору аренды с правом выкупа -и в непроизводственных, некоммерческих целях, поскольку ограничений по использованию арендованного имущества в определенных целях законодательством не установлено.

На наш взгляд, признание договора лизинга самостоятельным гражданско-правовым договором, а не отдельным видом договора аренды противоречило бы ГК РФ, рассматривающему договор аренды (лизинга) как отдельный вид договора аренды. Кроме того, это было бы неправильным и с теоретической, и с практической точки зрения. В этой связи М.И. Брагинский подчеркивает, что "при наличии специальной главы ГК, а значит, и специального типа договоров, какой бы ни была специфика соответствующего вида договоров, он не может считаться договором sui generis ("своего рода")"[13].

Исходя из этого В.В. Витрянский делает вывод: "Признание договора лизинга самостоятельным гражданско-правовым договором, а не отдельным видом договора аренды было бы неправильным ни с теоретической, ни с практической точки

http://ej.kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

зрения. Тем более, что это, ко всему прочему, противоречило бы ГК, рассматривающему договор финансовой аренды (лизинга) как отдельный вид договора аренды ”[14].

Однако проблема состоит именно в том, что специальная глава в ГК РФ и появилась в результате соответствующего представления о лизинге, а также осмысления правоприменительной практики, основанной еще на нормах ГК РСФСР 1964 г. и Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Со временем оценка правовой природы лизинга эволюционировала под воздействием разных факторов, среди которых решающая роль принадлежит происходящим в России социально-экономическим преобразованиям.

Следует отметить еще один момент. 29 января 2002 г. Президент РФ подписал Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге"». Это было вызвано необходимостью приведения ряда его положений в соответствие с ГК РФ, приспособления правового механизма лизинга к потребностям инвестиционного процесса.

Наименование Закона, изложенное в новой редакции - "О финансовой аренде (лизинге)", соответствует ст. 656 ГК РФ. Таким решением законодатель подчеркнул гражданско-правовую сущность лизинга как разновидности аренды.

Кроме того, в новой редакции п. 1 ст. 8 Закона сублизинг определен как "вид поднайма". Это четко указывает на арендную сущность рассматриваемого института и применение к его регулированию отдельных общих положений ГК РФ об аренде - ст. 615, 625 ГК РФ и др. В старой редакции сублизинг определялся как "особый вид отношений, возникающих в связи с переуступкой прав", и это приводило к различному толкованию ст. 8 Закона.

К сожалению, сам ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" не содержит указания о том, что договор лизинга относится к институту аренды и к нему применяются общие правила об аренде. Определение договора лизинга в классическом варианте, т.е. через описание обязанностей сторон, в Законе отсутствует. Поэтому не случайно Т.Д. Пипник и Н.В. Федоренко указывают на то, что "понятие договора

http://ej.kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

лизинга, установленное ГК РФ, является более правильным, представляет собой юридическое установление, адекватное и правовой, и экономической сущности этого отношения" [15].

В Российской Федерации лизинг в силу своего "юного возраста" пока еще не имеет сложившихся традиций и устоявшейся практики, поэтому вопрос о месте договора лизинга в системе гражданско-правовых обязательств и дальше будет вызывать споры в теории и практике.

Список использованной литературы

1. Архив Арбитражного суда Краснодарского края. 2001. Решение от 6 ноября 2001 г. по делу № А32-20090/2001-46/266 // Справочная правовая система "Гарант"; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 марта 2002 г. по делу № Ф08-616/2002 // Справочная правовая система "Гарант".

2. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Отв. ред. Е.В. Васильев. - М., Международные отношения, 2008. С. 343.

3. Гражданский кодекс, часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А.Хохлова. М., МЦФЭР, 1996. С. 344.

4. Шаталов С.С. Новая концепция юридической природы лизинговых отношений // Юрист. 2001. № 1. С. 23.

5. Белов А. Финансовый лизинг и его возможности // Внешняя торговля. 1990. № 1. С. 30-32.

6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. (Изд. 3-е, стереотипное). - М.: Статут, 2005. С. 294.

7. Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в РФ: Дис... канд. юр. наук. Пермь, 1998. С. 2-21.

8. Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. - М.: Наука, 1991.

9. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Норма, 2013. С. 45.

10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. -М.: Статут, 2006. С. 528.

11. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - Норма, 2013. С. 48.

12. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - М.: Статут, 2003. С. 142.

13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. М.: Статут,

2003.

14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2006. С. 616.

15. Пипник Т.Д., Федоренко Н.В. О некоторых проблемах правового регулирования лизинга // Законодательство. 1999. № 12. С. 17.

References

1. Arhiv Arbitrazhnogo suda Krasnodarskogo kraja. 2001. Reshenie ot 6 nojabrja 2001 g. po delu № A32-20090/2001-46/266 // Spravochnaja pravovaja sistema "Garant";

http://ej.kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

12

Научный журнал КубГАУ, №104(10), 2014 года

Postanovlenie Federal'nogo arbitrazhnogo suda Severo-Kavkazskogo okruga ot 13 marta 2002 g. po delu № F08-616/2002 // Spravochnaja pravovaja sistema "Garant".

2. Grazhdanskoe i torgovoe pravo kapitalisticheskih gosudarstv: Uchebnik / Otv. red. E.V. Vasil'ev. - M., Mezhdunarodnye otnoshenija, 2008. S. 343.

3. Grazhdanskij kodeks, chast' vtoraja: Tekst, kommentarij, alfavitno-predmetnyj ukazatel' / Pod red. O.M. Kozyr', A.L. Makovskogo, S.A.Hohlova. M., MCFJeR, 1996. S. 344.

4. Shatalov S.S. Novaja koncepcija juridicheskoj prirody lizingovyh otnoshenij // Jurist. 2001. № 1. S. 23.

5. Belov A. Finansovyj lizing i ego vozmozhnosti // Vneshnjaja torgovlja. 1990. № 1. S. 30-32.

6. Vitrjanskij V.V. Dogovor arendy i ego vidy: prokat, frahtovanie na vremja, arenda zdanij, sooruzhenij i predprijatij, lizing. (Izd. 3-e, stereotipnoe). - M.: Statut, 2005. S. 294.

7. Reshetnik I.A. Grazhdansko-pravovoe regulirovanie lizinga v RF: Dis... kand. jur. nauk. Perm', 1998. S. 2-21.

8. Kabatova E.V. Lizing: ponjatie, pravovoe regulirovanie, mezhdunarodnaja unifikacija. - M.: Nauka, 1991.

9. Romanec Ju.V. Sistema dogovorov v grazhdanskom prave Rossii. - M.: Norma, 2013.

S. 45.

10. Braginskij M.I., Vitrjanskij V.V. Dogovornoe pravo. Kn. 2. Dogovory o peredache imushhestva. - M.: Statut, 2006. S. 528.

11. Romanec Ju.V. Sistema dogovorov v grazhdanskom prave Rossii. - Norma, 2013. S. 48.

12. Vitrjanskij V.V. Dogovor arendy i ego vidy. - M.: Statut, 2003. S. 142.

13. Braginskij M.I., Vitrjanskij V.V. Dogovornoe pravo. Kn. 1: Obshhie polozhenija. M.: Statut, 2003.

14. Braginskij M.I., Vitrjanskij V.V. Dogovornoe pravo. Kn. 2. Dogovory o peredache imushhestva. - M.: Statut, 2006. S. 616.

15. Pipnik T.D., Fedorenko N.V. O nekotoryh problemah pravovogo regulirovanija lizinga // Zakonodatel'stvo. 1999. № 12. S. 17.

http://ej.kubagro.ru/2014/10/pdf/063.pdf

виды, условия, стороны в 2021 году

1. Идентификаторы имущества

Передавая то или иное имущество в лизинг, принципиально важным является идентификация данного имущества. Если передается автомобиль, его отличительным признаком является номер кузова (шасси), для самолета – бортовой номер. В отношении зданий и сооружений таким признаком выступает адрес, площадь, технические характеристики, указанные в паспорте. А когда речь идет об оборудовании, случаются упущения и впоследствии невозможно идентифицировать объект, который был передан в лизинг.

Например, выполнение судебного решения, которым обязано ответчика вернуть имущество, может крайне усложниться в силу отсутствия признаков, определяющих конкретное имущество. Аналогичная проблема подстерегает при наложении ареста и установлении запрета на отчуждение имущества.

Вступая в лизинговые отношения, необходимым является указание в договоре или акте приема-передачи не только названия и основных характеристик предмета лизинга, но и тех сведений, которые будут идентифицировать (выделять) данное имущество. Такая информация должна содержаться в паспорте или может быть получена у завода-изготовителя.

3. Лицо, подписывающее акт приема-передачи имущества

Кроме того, необходимо помнить, что передача имущества по договору лизинга оформляется актом приема-передачи по аналогии с арендными правоотношениями. Поскольку данный акт является неотъемлемой частью договора финансового лизинга, подписывать его должно лицо, уполномоченное от имени общества заключать договоры. Соответственно, подписывающее акт и другие приложения к договору, являющиеся его неотъемлемыми частями, лицо должно быть надлежащим образом уполномочено – в договоре должны быть детально описаны все документы (и к договору приобщены их копии), подтверждающие такие полномочия подписантов.

Сторонам договора следует соблюдать данные формальности и проверять документы, подтверждающие соответствующие полномочия (устав, положение, доверенность). В противном случае, договор и дополнительные соглашения к нему, а так же приложения могут быть признаны недействительными, а факт передачи имущества может быть не доказан, что повлечет за собой проблемы с возвратом имущества и оплатой лизинговых платежей. Такое же правило распространяется на отношения по договору страхования и договору хранения предмета лизинга.

5. Порядок платежного документооборота

Исследуя далее проблемные особенности, следует обратить внимание на то, что при осуществлении взаиморасчетов важной деталью выступает условие о порядке перечисления платежей. В случае, когда договором предусмотрено, что лизингополучатель обязан осуществлять платеж на основании счета, выставленного лизингодателем, необходимо помнить, что основанием для оплаты выступает именно счет. И на случай обращения в суд с иском о взыскании задолженности, лизингополучателю нужно будет доказать, что счета были направлены лизингополучателю в порядке, предусмотренном договором, и, как следствие, возникла обязанность по оплате.
 
По делу № 28/85/10 ВХСУ 17.11.2010 года принял постановление, которым лизингодателю отказано в требовании о возврате имущества. Суд указал, что доказательств отправки и получения лизингополучателем счетов-фактур не предоставлено, а ссылка на тот факт, что счета были выставлены в электронной форме, является безосновательным, поскольку указанный способ не предусмотрен договором и доказательств такого утверждения также не предоставлено истцом. В связи с чем, суд признал уведомление об одностороннем расторжении договора безосновательным.
 
Таким образом, сторонам договора финансового лизинга лучше предусмотреть возможность выставлять счета об оплате лизинговых платежей в электронной форме. Но и здесь, нужно предвидеть тот факт, что в Украине весьма сложным будет процесс доказывания направления счета в электронной форме.

На основании чего можно посоветовать обусловить в договоре обязанность лизингополучателя самостоятельно осуществлять платежи, в случае не получения счета-фактуры от лизингополучателя или бдительно соблюдать порядок отправки счетов заказной почтой (ценное письмо с описью вложения).

6. Завершение лизинговых отношений

Договор финансового лизинга предусматривает два варианта (две цели) завершения лизинговых отношений – возврат имущества лизингодателю или переход имущества в собственность лизингополучателю. Несмотря на конечную цель сторон договора, в его условиях необходимо предусмотреть порядок, регулирующий оба варианта развития правоотношений.
 
При возврате имущества лизингополучателем, лизингодателю следует четко обозначить сроки возврата и конкретно-определенный порядок действий.
 
Если этот вопрос не будет урегулирован положениями договора, становится актуальным применение ч. 2 ст. 530 Гражданского кодекса Украины. Данная статья устанавливает, что если срок выполнения должником обязательства не установлен или определен моментом предъявления требования, кредитор имеет право требовать его выполнения в любое время. Должник обязан выполнить такое обязательство в 7-дневный срок со дня предъявления требования, если обязанность немедленного исполнения не следует из договора или акта гражданского законодательства. То есть необходимо направить соответствующее требование лизингополучателю о возврате имущества.

Отметим, что поскольку на отношения договора лизинга распространяют свое действие нормы, регулирующие арендные правоотношения, при невыполнении обязанности по возврату имущества, наймодатель (лизингодатель) имеет право требовать от нанимателя (лизингополучателя) уплаты неустойки в размере двойной платы за время пользования вещью за период просрочки. Это следует из статей 785, 806 Гражданского кодекса Украины.
 
Таким образом, для возникновения всех вышеуказанных обязанностей у лизингополучателя (возврат имущества, уплата неустойки) в договоре или требовании должен быть установлен момент, когда имущество необходимо передать лизингодателю. В противном случае, требования о возврате имущества, истребовании его из чужого владения, равно как и взыскание неустойки не будут иметь под собой правовой почвы. Такой вывод можно сделать из постановления ВХСУ от 22.11.2010 года по делу №16/33.
 
В случае перехода права собственности от лизингодателя к лизингополучателю, порядок такого перехода должен быть регламентирован в договоре. Так ч. 2 ст. 8 Закона, определено, что если стороны договора финансового лизинга заключили договор купли-продажи предмета лизинга, то право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю в случае и с момента уплаты им определенной договором цены, если иное не предусмотрено договором.

Соответственно, при отсутствии в договоре иного порядка перехода права собственности, кроме как составления договора купли-продажи, лизингополучатель не сможет претендовать на автоматический переход права собственности.

Во избежание, недоразумений, связанных с переходом права собственности, настоятельно рекомендуем обозначить, что переход/досрочный переход права собственности на предмет финансового лизинга оформляется актом, который подписывается уполномоченными представителями сторон и скрепляется их печатями.

А в случае, невыполнения данного обязательства, лизингодатель несет ответственность в виде уплаты штрафа. После чего, в случае уклонения лизингодателя от своей обязанности по оформлению акта, у лизингополучателя возникнет право на признание за собой права собственности в судебном порядке. Как это было реализовано лизингополучателем по делу № 13/169 в постановлении ВХСУ от 10.11.2010 года.
 
Характерным признаком лизинговых отношений является то, что стороны вправе отказаться от договора при наступлении определенных условий. И такое право может быть предусмотрено не только договором, но и установлено в ст. 7 Закона.
 
Такими условиями являются:

  1. просрочка поставки предмета лизинга лизингодателем, что влечет возникновение права на отказ от договора лизингополучателем, если просрочка составляет более 30 дней;
  2. просрочка платежей со стороны лизингополучателя, что дает право лизингодателю отказаться от договора и потребовать возврата имущества, а также оплаты долга, если просрочка составляет более 30 дней.

Если в первом случае, стороны еще не вступили в ту стадию лизинговых отношений, когда возникает фактическое пользование имуществом и соответственно обязанность уплаты лизинговых платежей, то во втором, сторонами может быть уже выполнена большая часть договора. Это обуславливает частое возникновение споров между участниками договора лизинга. В связи с чем, обращаем внимание на следующее.

Как регламентирует ч. 2, 3 ст. 7 Закона, лизингодатель имеет право отказаться от договора лизинга и требовать возврата предмета лизинга от лизингополучателя в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, если лизингополучатель не уплатил лизинговый платеж частично или в полном объеме и просрочка составляет более 30 дней.

Взыскание по исполнительной надписи нотариуса производится в порядке, установленном Законом Украины «Об исполнительном производстве». Отказ от договора лизинга является совершенным с момента, когда другая сторона узнала или могла узнать о таком отказе.
 
Зачастую лизингодатель обращается к нотариусу для совершения исполнительной надписи. После совершения которой может пройти не один день до тех пор, когда лизингодатель обращается в исполнительную службу для возврата имущества. За этот период лизингодатель начисляет лизинговые платежи, считая, что делает это правомерно, поскольку лизингополучатель пользуется имуществом. Вот здесь и возникают конфликтные вопросы, которые, в большинстве случаев, рассматривает суд.
 
Итак, согласно ч. 3 ст. 7 Закона, лизингодатель может отказаться от договора и требовать возврата имущества на основании исполнительной надписи нотариуса. Отказ от договора и прекращение права пользования – это два разных правовых инструмента, которыми наделен лизингодатель.
 
То есть лизингодатель, вправе не только отказаться от договора полностью, но и может частично отказаться, а именно, прекратив право лизингополучателя на пользование предметом лизинга. Такой непростой вывод можно сделать на основании решений трех судебных инстанций по делу №13/237-09/9-10. Следует отметить, что полномочие лизингодателя в одностороннем порядке прекратить право пользования и владения имуществом, было предусмотрено сторонами в договоре. В связи с просрочкой лизингополучателя, имущество было возвращено на основании исполнительной надписи нотариуса лизингодателю. Впоследствии лизингодателем было направлено уведомление об отказе от договора лизингополучателю. За период между совершением исполнительной надписи и отказом от договора прошел месяц, за который, лизингодателем был начислен лизинговый платеж. С уплатой которого, не соглашался лизингополучатель, полагая, что договор прекратил свое действие в связи с совершением исполнительной надписи.
 
Однако суд пришел к заключению, что договор расторгнут лизингодателем в одностороннем порядке именно с момента получения уведомления об отказе, поскольку такое право предусмотрено условиями заключенного договора и не противоречит требованиям действующего законодательства Украины.

Таким образом, можно уяснить, что к установлению в договоре права на односторонне расторжение договора следует отнестись весьма серьезно и помнить, что в случае несвоевременного возврата на лизингополучателя ложится ответственность по уплате неустойки, предусмотренной ст. 785 Гражданского кодекса Украины.

Исходя из вышеизложенного, можно еще раз подтвердить простой тезис о том, что условиям договора финансового лизинга необходимо придавать первоочередное значение, а рассмотренный материал, надеемся, поможет сконцентрировать внимание на том, что не было учтено ранее.

Понятие и характеристика финансовой аренды (лизинга)

Понятие финансовой аренды

В соответствии с гл. 34 ГК РФ, финансовая аренда (лизинг) является одной из разновидностей арендных правоотношений. Гражданский кодекс Российской Федерации (Статья 665, ГК РФ) определяет финансовую аренду следующим образом:

По договору финансовой аренды (договору лизинга) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Правда, следует признать, что любое определение финансовой аренды является ограниченным и не может учесть всех форм и проявлений этого кредитного-инвестиционного инструмента. Согласно определению Европейской федерации национальных ассоциаций по лизингу оборудования (Leaseurope): "Аренда - это соглашение между собственником имущества (арендодателем) и арендатором, согласно которому первый передает право пользования активом арендатору на оговоренный срок в обмен на периодические выплаты" (также широко известно определение лизинга, установленное Конвенцией УНИДРУА, см. стр. 18).

Основополагающими нормативными актами, регулирующими лизинговые правоотношения на территории Российской Федерации, в настоящее время являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ с изменениями и дополнениями от 29 января 2002 года.

Лизингодатель остается собственником оборудования, в то время как лизингополучатель приобретает право пользования оборудованием, уплачивая лизинговые платежи. По истечении определенного срока лизингополучатель может приобрести право собственности по договоренности с лизингодателем.

Согласно международной практике, лизинг представляет собой подвид арендных отношений, который характеризуется тем, что: а) лизингополучатель не приобретает права собственности на объект лизинга; б) риски и выгоды от пользования объектом лизинга лежат на лизингополучателе; в) оплата производится в рассрочку и (обычно) покрывает полную стоимость объекта лизинга и требуемую норму доходности лизингодателя1.

1В целом, участники сделки имеют значительную свободу в определении договорных условий, которые регулируют их взаимоотношения. Сделка регулируется Гражданским кодексом и некоторыми другими правовыми актами и может быть реализована либо с помощью заключения дополнительных соглашений, либо непосредственно при составлении договора лизинга.

Чаще всего при финансовой аренде лизингодатель приобретает для передачи в лизинг выбранный лизингополучателем объект лизинга у выбранного лизингополучателем продавца. Как правило, в течение действия договора лизинга, риски утраты или повреждения предмета лизинга застрахованы за счет лизингополучателя в согласованной сторонами лизинговой сделки страховой компании 2.

2При лизинге автомобилей может дополнительно страховаться гражданская ответственность лизингополучателя при эксплуатации Предмета лизинга.

Основные черты финансовой аренды

Финансовая аренда (лизинг) - характеризующаяся длительным сроком контракта и амортизацией всей или большей части стоимости арендуемого имущества. Фактически финансовая аренда представляет собой форму долгосрочного кредитования инвестиционного проекта. По истечении срока действия договора лизинга лизингополучатель может вернуть предмет лизинга, продлить соглашение или заключить новое, а также купить предмет лизинга.

Как и любая другая финансовая сделка, лизинг сопряжен с определенной степенью риска для каждой из сторон лизинговых отношений. Тем не менее, в России лизинг позволяет продавцам увеличить объем своих продаж, предоставляет лизингополучателям механизм приобретения крайне необходимых для них активов и через капиталовложения стимулирует экономику.

Преимущества лизинга

Причиной широкого распространения лизинга в развитых странах является ряд его преимуществ перед обычной ссудой или покупкой за счет собственных средств:

Международная практика

Российская специфика

Относительно более дешевый вид финансирования капитальных затрат

За счет эффекта масштаба и/или положения на рынке лизинговая компания может получить финансирование по более низким ставкам либо предложить более выгодные финансовые условия.

Часто российские лизинговые компании создаются ФПГ, либо банками для целей модернизации компаний группы или оптимизации налогообложения. В результате их кредитный рейтинг может уступать рейтингам потенциальных лизингополучателей.

Экономический эффект от использования налоговых льгот.

Снижение базы по налогу на прибыль и налога на

имущество.

Относительная гибкость как инструмента средне- и долгосрочного финансирования:

Лизинг предполагает 100%-е финансирование инвестиционного проекта и не требует немедленного начала платежей. Арендные платежи обычно начинаются после поставки имущества арендатору.

Многие лизинговые компании требуют от своих клиентов одну или несколько из следующих форм обеспечения:

аванс (обычно 15%-30% от закупочной стоимости лизингового имущества), депозит или другое доп. обеспечение.

Не требуется дополнительного залога или прочих ограничений на деятельность лизингополучателя (ограничение на дальнейшие заимствования).

Многие лизинговые компании требуют гарантии (поручительства) третьих лиц, залог активов или дополнительное страхование.

Возможность снижения валютных рисков за счет

фиксации ставок по лизингу.

 

Риск устаревания оборудования целиком ложится на арендодателя. Арендатор имеет возможность постоянного обновления своего парка оборудования.

 

Недостатки лизинга

Международная практика

Российская специфика

Относительная негибкость условий лизинга

Обычно фиксированные ставки лизинга (проявляется при снижении рыночных ставок).

В практике иногда используются плавающие ставки и гибкие графики лизинговых платежей - в соответствии с особенностями денежного потока лизингополучателя.

Ограничения, которые лизингодатель может наложить на использование имущества.

Иногда лизингодатель накладывает дополнительные ограничивающие условия (срок лизинга, нормы использования).

При устаревании объекта лизинга до окончания

действия лизингового договора, лизингополучатель продолжает платить арендные платежи до конца контракта.

 

Налоговые последствия

Налоговые льготы при лизинге могут быть меньше, чем аналогичные льготы при осуществлении капитальных затрат за счет собственных средств.

Возможная задержка с возвратом НДС лизингодателем.

Уплата лизингодателем налога на пользователей автодорог по ставке 1% (отменяется с 1 января 2003г.).

 

Классификация договоров аренды

В мировой практике существует два основных вида аренды: оперативная и финансовая3 - "operating lease" и "financial lease". Терминологически в англо-саксонском праве финансовая аренда, в широком смысле, трактуется как лизинговая сделка, при которой полная стоимость оборудования выплачивается в течение срока аренды. Таким образом, финансовая аренда, как правило, означает приобретение оборудования, т.е. является альтернативной формой финансирования. Напротив, "operating lease" или аренда, как правило, используется для приобретения права пользования средством в течение определенного периода времени без приобретения самого средства; следовательно, при аренде арендатор избегает большей части рисков, связанных с оборудованием.

3 При этом, международное понятие "оперативная аренда" идентично российскому термину "аренда", а международному понятию "финансовая аренда" соответствуют российские термины: "финансовая аренда" и "лизинг".

Виды лизинговых соглашений можно дифференцировать следующим образом:

Классификационные признаки

Формы лизинга

Объект

1) Движимое имущество

2) Недвижимое имущество

Срок

1) Долгосрочные

2) Среднесрочные

3) Краткосрочные

Условия начисления амортизации

1) С полной (ускоренной) амортизацией

2) С неполной амортизацией

Сфера рынка

1) Внутренний

2) Международный

3) Транзитный

Организация

1) Прямой

2) Косвенный

3) Возвратный

4) Левередж

Объем обслуживания

1) Чистый

2) Полный

3) Комплексный

4) Генеральный

Тип лизинговых платежей

1) Денежный

2) Компенсационный

3) Смешанный

По объектам сделок лизинг подразделяется на лизинг движимого и недвижимого имущества. При лизинге недвижимости лизингодатель строит или покупает недвижимость по поручению арендатора и предоставляет ему право использования в коммерческих и производственных целях. Так же, как и в сделках с движимым имуществом, контракт заключается обычно на срок меньший или равный амортизационному периоду объекта; арендатор несет все риски, расходы и налоги во время действия контракта.

По сфере рынка выделяют три типа лизинга: внутренний, международный и транзитный4. К сделкам международного лизинга относятся договоры, лизингодатель и лизингополучатель которых находятся в разных государствах. В данном случае не имеет значения местонахождение продавца имущества. Под местонахождением имеется в виду местонахождение юридического лица, но не его филиала или представительства, даже если оно зарегистрировано либо аккредитовано на территории другого государства.

4 В российском законодательстве (в статье 7 Закона "О финансовой аренде (лизинге)" № 164-ФЗ от 29.10.1998 г. с изменениями и дополнениями от 29.01.2002) предусмотрены только две формы лизинга: внутренний и международный.

По организации выделяется прямой лизинг, когда изготовитель или владелец имущества выступает в качестве лица, сдающего его в аренду, и косвенный, при котором сдача в аренду ведется через третье лицо.

Возвратный лизинг (lease-back) заключается в продаже промышленным предприятием части его собственного имущества лизинговой компании с одновременным подписанием договора об его аренде. В такой операции только два участника: арендатор имущества (бывший владелец) и лизинговая компания (новый владелец). Такая сделка дает возможность предприятию получить денежные средства за счет продажи средств производства, не прекращая их эксплуатацию, и использовать их для новых капитальных вложений. Рентабельность данной операции будет тем выше, чем доходы от новых инвестиций больше суммы арендных платежей.

Так как часто лизинговой компании не хватает собственных средств для осуществления лизинговых операций, она может привлекать другие лизинговые компании для участия в проекте. В этом случае основной лизингодатель оплачивает лишь часть стоимости имущества, а на остальную сумму привлекает другие компании. При этом собственником имущества становится основной лизингодатель.

По объему обслуживания можно выделить договор чистого лизинга, полного комплексного и генерального. При чистом лизинге дополнительные расходы по обслуживанию арендуемого имущества берет на себя лизингополучатель, а при полном лизинге лизингодатель может брать на себя техническое обслуживание, ремонт, страхование, подготовку персонала и другие расходы, связанные с использованием объекта сделки. Основное преимущество полного лизинга состоит в предоставлении широкого спектра услуг, оказываемых лизингодателем (возможно даже с привлечением производителя).

Комплексный лизинг предполагает, что кроме оплаты передаваемого имущества лизингодатель осуществляет дополнительные инвестиции, связанные с объектом лизинга и необходимые для организации процесса производства (закупка сырья, комплектующих, расходных материалов). В зарубежной практике применяется генеральный лизинг, в договоре которого предусматривается право дополнять заявку на имущество для передачи в лизинг без заключения новых договоров.

По методу финансирования различается срочный лизинг, при котором осуществляется одноразовая аренда, и возобновляемый (револьверный), при котором договор лизинга продолжается по истечении первого срока контракта.

Интересы сторон лизинговой сделки

Лизинг является важным источником средне- и долгосрочного финансирования предприятий во многих странах, независимо от их размеров или уровня развития. В странах с развитой экономикой лизинг является решением проблемы приобретения основных средств, которое экономически эффективно для всех участников лизинговой сделки. Это имеет особое значение для обеспечения финансирования малых и средних, а также открывающихся предприятий, которым принадлежит ключевая роль в обеспечении внедрения новых технологий и конкуренции в экономике наряду с созданием новых рабочих мест.

Согласно исследованию Международной финансовой корпорации, можно выделить несколько основных причин обращения к услугам лизинговых компаний в Российской Федерации. К ним относятся:

  • большая гибкость лизинга
  • менее жесткие требования по дополнительному обеспечению и гарантиям
  • более продолжительные сроки финансирования
  • меньшее количество бюрократических барьеров
  • налоговые преимущества
  • большая поддержка со стороны поставщиков

Наиболее значимой причиной, однако, является недоступность банковских кредитов для многих лизингополучателей. Это подчеркивает одно важное качество лизинга: во многих случаях лизинг является альтернативным источником финансирования, не конкурируя напрямую с банковским кредитованием.

Экономические выгоды лизинга как схемы осуществления реальных инвестиций

На определенном этапе развития рыночных отношений взаимоотношения кредитора и заемщика закономерно вступают в определенное противоречие, которое выражается в высокой рисковости долгосрочного кредитования для кредитора и чрезмерной стоимости заемного капитала для заемщика, что фактически приводит к сужению рынка долгосрочного кредитования. Возникновение лизинговых схем, представляющих собой во многих случаях некоторый вариант защиты кредитной сделки, является закономерным этапом развития форм заимствования долгосрочных инвестиционных ресурсов производственно-хозяйственными субъектами.

Целесообразность лизинговой сделки для ее участников можно рассматривать в двух направлениях: с точки зрения организационно-правовых интересов или экономических интересов. При этом экономические интересы участников лизинга могут рассматриваться как текущие (статические) (например, в разрезе одного лизингового платежа), так и в динамическом аспекте, т.е. на протяжении всего периода использования имущества с учетом фактора стоимости денег во времени.

С организационной точки зрения формирование лизинговых отношений означает возникновение промежуточного звена между кредитором и потребителем инвестиций. Поэтому преимущества и недостатки включения лизинговой сделки в цепочку "кредит - лизинг - приобретение основных фондов" должны и могут рассматриваться:
а) с точки зрения интересов кредитора;
б) с точки зрения интересов получателя основных фондов - предмета лизинговой сделки.

Условно назовем агентов экономических интересов в случае организации инвестиционных вложений посредством лизинговой сделки следующим образом: "производитель", "лизинговая компания" и "лизингополучатель".

Производитель

Промышленные предприятия не всегда могут сразу оплачивать приобретение дорогостоящей техники, а производители не в состоянии осуществлять поставки в кредит, поскольку сами нуждаются в дополнительных оборотных средствах для организации производства.

Поставщикам оборудования (как российским, так и зарубежным) использование механизма лизинга помогает в реализации их продукции российским предприятиям, которые, как и прежде, работают в условиях нехватки капитала для покупки средств производства. Поставщики оборудования в некоторых случаях могут брать на себя часть риска, связанного с лизинговой сделкой, предоставляя лизинговой компании, например, гарантии обратного выкупа.

Для поставщиков оборудования лизинг является средством продажи оборудования. Поскольку многие предприятия испытывают нехватку денежных средств и не имеют доступа к банковским кредитам, лизинг остается единственным способом получения оборудования конечным пользователем.

В силу своих особенностей, лизинг становится альтернативой традиционным банковским кредитам, и при определенных обстоятельствах обладает привлекательностью для некоторых категорий клиентов. В этом плане лизинг не конкурирует с банковским финансированием, а скорее дополняет его.

Лизинговая компания

Экономический интерес лизинговой компании состоит в получении дохода, превышающего средний уровень дохода от инвестиционной деятельности (за счет комиссии, премии за риск). При этом риск самой компании снижается за счет:

  • права собственности на имущество, сдаваемое в лизинг;
  • строго целевого использования средств;
  • страхования имущества, передаваемого в лизинг.
  • В западной практике дополнительным плюсом для лизинговой компании может быть возможность приобретения продукции или ценных бумаг лизингополучателя. Кроме этого, существуют положительные налоговые последствия лизинговой формы финансирования инвестиций.

    Лизингополучатель

    Финансовыми источниками осуществления инвестиционных вложений для производственного предприятия являются собственные средства (нераспределенная прибыль и акционерный капитал) или заемные средства (преимущественно в виде кредитных средств). При ограниченных финансовых возможностях лизингополучатель может приобрести оборудование для увеличения производственных мощностей и повышения способности генерировать доходы.

    Согласно западной практике, для лизингополучателей лизинг может быть предпочтительнее банковского кредита, поскольку от них требуется продемонстрировать не длительную кредитную историю, а способность генерировать соответствующие денежные средства, достаточные для покрытия лизинговых платежей.

    Для лизингополучателя финансовая аренда (лизинг) позволяет обновлять основные фонды, формировать техническую базу производства для новых видов продукции, расплачиваясь за арендованное имущество по мере получения дохода от производимой с помощью этого имущества продукции. В развитых странах лизинг по сравнению с кредитом является более доступной формой привлечения инвестиций, поскольку не требует сложного пакета гарантий по кредитной сделке, т.к. предприятие получает фонды в полную собственность лишь при условии полного выкупа (тяжесть бремени по гарантированию кредитной сделки в этом случае может быть переложена на лизинговую компанию).

    С точки зрения лизингополучателя появление в кредитной цепочке промежуточного агента в лице лизинговой компании (которая является собственником предмета лизинга), означает появление дополнительного гаранта эффективного использования кредита, а также звена, контролирующего условия использования предмета лизинга на протяжении всего периода возврата кредитных средств. В том числе одним из условий гарантирования целевого использования кредита является то, что предприятию предоставляются не денежные средства, а непосредственно средства производства, имеющие технико-экономические характеристики, определенные этим предприятием.

    Привлекательность лизинга для лизингополучателя основывается также на возможности применять ускоренную амортизации имущества. Для компании ускоренная амортизация имущества не только позволяет получить экономию на налоге на прибыль в текущем плане, но и, активизируя процесс возврата собственных инвестиций через механизм амортизации, приближает момент его реинвестирования, что обеспечивает дополнительную прибыль, а, следовательно, повышает рентабельность собственного капитала.

    Значение лизинга для экономического развития

    Финансовая аренда (лизинг) является важным источником долгосрочного и среднесрочного финансирования для предприятий во многих странах, независимо от их величины или уровня развития. Механизм лизинга обеспечивает дополнительный приток финансирования в производственный сектор, способствуя увеличению внутреннего производства, росту продаж внеоборотных активов и развитию финансовых механизмов, доступных предприятиям.

    Одним из возможных источников ускорения экономического роста называют сектор малого бизнеса. Лизинг является эффективным механизмом финансирования этого сектора, который банковская сфера традиционно обходила стороной. Сейчас все большее количество лизингодателей в своей деятельности ориентируется на малые и средние предприятия. С малым бизнесом работают не только лизинговые компании, связанные с администрацией регионов, муниципальными банками, федеральными и местными агентствами содействия развитию малого и среднего бизнеса, как это было в 1997-1999 гг. Результаты опроса, проведенного МФК, показывают, что малые и средние предприятия являются клиентами 78% лизинговых компаний.

    Развитая лизинговая отрасль расширит возможности финансирования реального сектора экономики, будет способствовать росту внутреннего производства, реализации основных средств, а также расширит выбор механизмов финансирования, доступных российским предприятиям.

    Процесс обновления основных фондов финансируется в основном за счет нераспределенной прибыли предприятий и сдерживается отсутствием доступного заемного капитала. Хотя за последние полтора года произошло увеличение объемов банковского кредитования реального сектора, банки по-прежнему не выполняют своей роли финансового посредника. Лизинг, как механизм альтернативного финансирования, может сыграть чрезвычайно важную роль в выполнении этой стратегической задачи, стоящей перед российской экономикой, в переоснащении основных фондов промышленных предприятий.

    Аренда

    : что это такое?

    Аренда - это договор между арендодателем, которому принадлежит недвижимость, и арендатором, который платит за временное владение или использование этой собственности. Этот контракт создает соглашение, которое обе стороны должны соблюдать.

    Узнайте, как работает аренда и зачем она вам нужна.

    Что такое аренда?

    Аренда - это договор, позволяющий арендатору использовать имущество арендодателя в обмен на определенные платежи и в соответствии с определенными правилами. И правила, и платежи указаны в договоре аренды.

    Один из наиболее распространенных типов договоров аренды заключается между арендодателем и арендатором. То, что включается в аренду, будет варьироваться в зависимости от типа аренды и потребностей как арендодателя, так и арендатора.

    Аренда предназначена для защиты обеих сторон, позволяя каждой из сторон знать свои обязанности и обязательства. Законы, регулирующие аренду, различаются от штата к штату.

    Как работает аренда

    Договоры аренды могут быть неофициальными документами, составляемыми между арендодателем и арендатором.Однако большинство договоров аренды представляют собой стандартные юридические документы.

    Каждый договор аренды должен включать в себя определенные основы, например:

    • Срок действия договора
    • Ежемесячная или годовая арендная плата
    • Порядок взыскания данного платежа
    • Штрафы за просрочку или невыплату
    • Обязательства арендатора при сдаче имущества в аренду
    • Обязательства арендодателя по содержанию или ремонту имущества
    • Условия, при которых договор аренды считается расторгнутым
    • Подписи всех участников

    Многие договоры аренды также включают ограничения на использование собственности.Например, аренда автомобиля ограничивает количество миль, которые автомобиль может проезжать в год. Аренда квартиры может ограничить использование собственности для бизнеса или розничной торговли.

    Разделы, требуемые в договоре аренды, будут различаться в зависимости от типа договора аренды и требований государства, в котором он подписан. Также будут положения, которые одни арендодатели считают важными, а другие опускают.

    Аренда может быть от одной до двадцати страниц, в зависимости от объема охваченной информации.Чем глубже ваш договор аренды, тем лучше вы будете защищены, хотя его продолжительность не гарантирует, что договор аренды будет хорошо написан или исчерпывающим.

    Если арендодатель или арендатор нарушает какой-либо срок аренды, договор аренды теряет силу. Нарушившая сторона может быть подвергнута судебному иску и денежному штрафу за нарушение контракта.

    В случае аренды недвижимости договор аренды должен быть подписан арендодателем или его агентом, а также всеми арендаторами старше 18 лет.В противном случае стороны, не подписавшие договор аренды, могут утверждать, что они не обязаны соблюдать его условия.

    Если вы арендодатель, составляющий договор аренды, вам следует проконсультироваться со своим юристом по недвижимости и использовать свой предыдущий опыт при оформлении договора аренды. Если вы являетесь арендатором, вам следует знать местные законы, регулирующие аренду и договоры между арендодателем и арендатором, чтобы знать свои права.

    Виды аренды

    Арендаторам могут сдаваться разные виды недвижимости.

    • Аренда жилья, например квартиры или дома
    • Аренда коммерческих помещений, например торговых или офисных помещений
    • Аренда автомобилей
    • Аренда промышленных предприятий или земли, включая места для вышек сотовой связи, парковочные места или сельхозугодья
    • Аренда рекламных площадей, например рекламных щитов

    Потребительская аренда также попадает в одну из двух широких категорий.

    • Аренда с открытым концом : Аренда, при которой сумма задолженности по окончании аренды основана на остаточной и реализованной стоимости недвижимости.Если реализованная стоимость меньше остаточной стоимости, от арендатора может потребоваться оплатить всю или часть разницы. Если реализованная стоимость превышает остаточную стоимость, арендатор может иметь право на возмещение.
    • Аренда с закрытым концом : Любая аренда, кроме бессрочной аренды.

    Аренда против договора аренды

    Хотя эти два термина часто используются как синонимы, договор аренды и договор аренды не являются одним и тем же типом договора.

    Аренда Договор аренды
    Соглашение на определенный срок, обычно один год Краткосрочный контракт, часто 30 дней
    Исходные условия не могут быть изменены без согласия обеих сторон Условия могут быть изменены любой стороной, предоставив письменное уведомление об изменении
    Не продлевает автоматически Автоматически продлевается, если не прекращено в письменной форме любой из сторон для предотвращения продления
    По истечении срока может стать помесячным или может потребовать подписания нового договора аренды Обычно требуется уведомление об изменении условий за 30 дней.

    Нужна ли мне аренда?

    Договор аренды защищает как арендодателей, так и арендаторов, определяя их обязательства и ответственность по отношению друг к другу и к собственности.Без формального договора аренды может быть сложно получить юридическую защиту в случае споров, ущерба, выселения, неуплаты или других конфликтов.

    Например, во многих штатах действуют законы о защите арендаторов, если собственность арендодателя переходит в залог. Но эти законы могут не применяться, если между арендодателем и арендаторами нет официального договора аренды.

    Любой, кто участвует в аренде собственности в качестве арендодателя или арендатора, должен иметь подписанный договор аренды, чтобы защитить себя.

    В Интернете доступно множество форм аренды, которые могут служить отправной точкой для составления документа. Однако в каждом штате есть особые законы для всего, от справедливого жилищного строительства до гарантийных депозитов, которые необходимо точно соблюдать.

    Вам следует попросить адвоката изучить ваш существующий договор аренды или помочь вам подготовить новый. Тщательный и юридически точный договор аренды убережет вас от недоразумений и споров.

    Ключевые выводы

    • Аренда - это соглашение между арендодателем, которому принадлежит недвижимость, и арендатором, который платит за временное проживание или использование этой собственности.
    • Этот договор позволяет арендатору использовать имущество арендодателя в обмен на определенные платежи и в соответствии с определенными правилами.
    • Договор аренды предназначен для защиты обеих сторон, позволяя каждой из сторон знать свои обязанности и обязательства. Без формального договора аренды может быть сложно получить юридическую защиту в случае споров, ущерба, выселения, неуплаты или других конфликтов.
    • Договоры аренды должны быть составлены в соответствии с законами и требованиями государства, в котором они вступили в силу.

    Что такое договор аренды? Все, что должны знать арендаторы

    Наконец-то вы готовы погрузиться в независимость и получить свою первую квартиру. Вы можете спросить: «Что такое договор аренды?»

    Те, кто впервые снимает жилье, часто чувствуют себя ошеломленными этим важным документом. Однако ориентироваться легко, если вы знаете, что искать. Это также первый шаг к переезду в вашу первую квартиру. Вот все, что вам нужно знать о договорах аренды.

    Что такое договор аренды?

    Договор аренды - это договор между арендатором и домовладельцем.В нем разъясняются обязанности и условия в течение установленного периода времени.

    Если у вас есть сосед по комнате, он тоже должен быть в аренде. Хотя некоторые домовладельцы действуют более непринужденно, чем другие, рукопожатие и обещание не являются арендой. И арендаторы, и домовладельцы должны защищать себя юридически обязывающим договором аренды, который обязывает каждую сторону устанавливать условия.

    Прежде чем углубляться в детали вашего контракта, вы должны знать, какие стороны вовлечены:

    • Арендатор: Арендатор или арендатор объекта недвижимости.К арендаторам будут относиться все соседи по комнате, проживающие в квартире.
    • Арендодатели: Арендодатель или собственники, сдающие квартиру в аренду.

    Какова цель договора аренды?

    Юридически обязательный договор аренды защищает как арендодателей, так и арендаторов, устанавливая обязанности и ожидания каждой стороны. Некоторые примеры условий для арендодателей могут включать:

    • Обеспечение безопасных условий жизни
    • Борьба с вредителями
    • Капитальный ремонт

    Арендодатель или арендатор также соглашается с условиями, которые обычно включают:

    • Даты платежей
    • Штрафы за нарушение договора аренды
    • Ответственность за конкретный ущерб квартире

    Когда вы подписываете договор аренды, вы должны иметь четкое представление о том, что ожидается от вас как от арендатора.Арендаторы, впервые снимающие билеты, должны чувствовать себя вправе задавать вопросы и уточнять всю информацию перед подписанием.

    Независимо от того, снимаете ли вы впервые или живете в нескольких многоквартирных комплексах, также важно внимательно изучить условия аренды. Перед подписанием внимательно ознакомьтесь с условиями аренды. Все, что указано в контракте, может быть использовано в юридических целях или при разрешении споров.

    В чем разница между договором аренды и договором аренды?

    Договоры аренды и аренды могут звучать одинаково.Однако, несмотря на то, что их содержание схоже, ключевое различие заключается в сроке действия соглашения.

    Аренда - это долгосрочное обязательное соглашение. Обычно это шесть или 12 месяцев.

    Обычно они выгодны обеим сторонам. Это потому, что арендатор не может просто встать и переехать, не заплатив штраф. Таким образом, домовладелец может возместить затраты.

    Когда вы подписываете договор об аренде, домовладелец также не может решить внезапно повысить арендную плату или решить, что вы все-таки не можете заводить домашнее животное.

    Если вам нужна помесячная аренда или договоренность о проживании, вы, скорее всего, подпишете договор аренды. Стандартный договор аренды также может меняться ежемесячно по усмотрению арендодателя.

    Он предлагает большую гибкость и дает арендаторам возможность переехать в конце месяца. Это также дает домовладельцам возможность повысить арендную плату или решить, что собака - не самая лучшая идея.

    В отличие от аренды договор аренды обычно автоматически возобновляется в конце 30-дневного периода.Чтобы съехать или изменить условия, арендатор или домовладелец должны уведомить об этом в согласованный срок. Этот период обычно указывается в договоре аренды, например, за 30 дней.

    Что является стороной по соглашению об аренде?

    Вы, вероятно, встречали информацию о со-подписывающих сторонах, исследуя «что такое договор аренды». Соподписывающее лицо подписывает договор аренды с вами, но, вероятно, не живет с вами. Например, родитель или родственник подпишут договор аренды и поручатся покрыть ваши арендные платежи, если вы не в состоянии это сделать.

    Но зачем кому-то соавтор? Если у вас стабильная, хорошо оплачиваемая работа и хороший кредит, вам, скорее всего, не понадобится, чтобы кто-то подписывал с вами договор аренды.

    Некоторые города, такие как Нью-Йорк и Бостон, слишком дороги для людей, которые продолжают свою карьеру, чтобы удовлетворить требования арендодателя к доходу. Независимо от того, низок ли ваш доход или у вас плохая кредитоспособность, домовладельцы могут потребовать, чтобы подписывающая сторона выполнила финансовые условия договора аренды.

    Можно ли заключить устный договор аренды?

    Большинство договоров аренды представляют собой письменные юридически обязательные документы, однако некоторые устные договоры аренды могут быть исполнены в виде устных договоров.Хотя арендаторы по-прежнему защищены законами о правах арендаторов посредством устного договора аренды, не все штаты поддерживают устные договоры.

    Может возникнуть соблазн пропустить все документы и сразу перейти к устному контракту. Однако договоры аренды являются сложными и содержат множество правил и положений об аренде квартиры. Как правило, не следует полагаться на устные договор аренды, даже если они разрешены в вашем штате. Это всегда безопаснее и позволяет избежать путаницы и потенциальных нарушений аренды, если все с самого начала оформить в виде обязательного письменного документа.

    На что обращать внимание в соглашении об аренде

    Договоры аренды являются относительно стандартными для каждой собственности. Однако есть несколько важных моментов, на которые следует обратить внимание.

    1. Срок аренды и ежемесячная арендная плата

    Срок аренды и ежемесячная арендная плата являются наиболее важными элементами информации в договоре аренды. Скорее всего, он будет в самом верху документа.

    Обратите внимание на условия, которые включают штрафы за просрочку оплаты аренды или нарушение договора аренды. Если вы считаете, что вам, возможно, придется внезапно переехать из-за незавершенного предложения о работе, лучше выбрать помесячный договор аренды.

    2. Детали гарантийного депозита

    Сумма залога будет определена в договоре аренды, а также информация о том, как получить обратно залог. Например, вам, возможно, придется подать запрос в письменной форме или согласиться на личную беседу с арендодателем, прежде чем ваш залог будет возвращен.

    Также важно узнать, когда арендодатель вернет вам залог. В некоторых договорах аренды указывается продолжительность, например, 15 или 30 дней до возврата залога.

    Также могут быть обстоятельства, при которых ваш залог будет удержан. Это могло произойти из-за небрежного повреждения арендатора домашними животными, вечеринками или другими факторами.

    3. Политика в отношении домашних животных

    Любители животных уже знают, что найти квартиру, в которой разрешено проживание с домашними животными, сложно. Хотя в вашей новой квартире допускается размещение с домашними животными, вам все же следует ознакомиться с политикой, например, с ограничениями по породе, и вам придется заплатить дополнительные расходы за аренду с вашим пушистым другом.

    Узнайте подробности о залоге, аренде домашних животных и сборах за домашних животных.В вашем договоре аренды также могут быть условия о повреждении домашнего животного и залоге. Скорее всего, вы потеряете большую часть, если не все, свой депозит, если ваш питомец нанесет урон из-за копания, жевания или мочи.

    4. Коммунальные расходы

    В договоре аренды вашей квартиры также должно быть указано, за какие коммунальные услуги вы несете ответственность и какие коммунальные услуги оплачивает владелец недвижимости. В больших многоквартирных домах часто используются такие услуги, как вывоз мусора и вода.

    Арендаторы обычно платят за электричество, тепло и дополнительные услуги, такие как Wi-Fi.Также целесообразно посмотреть, есть ли какие-либо условия, касающиеся ограничений на воду. Чрезмерное использование воды может привести к увеличению счетов.

    5. Шум

    Если вам необходимо развлекаться и устраивать еженедельные обеды, вам следует узнать подробности о часах тишины и условиях, касающихся жалоб на шум. Эти условия также полезны для всех, кто ценит тишину и спокойствие и хочет знать, что делать с потенциально шумными соседями.

    Заключительные мысли

    Договоры аренды никогда не занимают высокое место в списке вещей, которые вы стремитесь сделать при переезде в новую квартиру, таких как выбор мебели и знакомство с соседями.Но они очень важны и могут как улучшить ваш опыт, так и испортить его. Не торопитесь, изучая договор аренды, чтобы подготовиться к плавному переходу.

    Что входит в стандартный договор аренды?

    Договор аренды - один из важнейших аспектов аренды. Арендаторы и домовладельцы подпишут договор аренды, в котором будут изложены юридически обязательные условия для обеих сторон. Стандартный договор аренды включает в себя большинство основных, но важных условий, когда речь идет об аренде.Помните, что законы штата и местные законы, касающиеся договоров аренды и аренды, везде будут разными, поэтому важно знать требования вашего региона. Продолжайте читать, поскольку мы проведем вас по наиболее распространенным разделам стандартного договора аренды:

    Определение договора аренды

    Термины аренда и аренда часто используются как синонимы, но есть разница, когда речь идет о стандартном договоре аренды. Срок действия стандартного договора аренды обычно составляет один год, а иногда и меньше, но это долгосрочное фиксированное соглашение.Аренда, например, дома для отпуска, обычно бывает более краткосрочной, например, на шесть месяцев или меньше. Определение договора аренды - это юридически обязательный договор, в котором оговариваются обязанности каждой стороны, которые могут быть исполнены с обеих сторон. Не все договоры аренды будут выглядеть одинаково, но в большинстве из них будут стандартные разделы, содержащие важные детали, которые необходимо знать обеим сторонам - если арендатор или домовладелец расторгнет договор аренды, в зависимости от того, где вы находитесь, последуют определенные протоколы или юридические действия. .

    Разделы договора аренды

    Как мы упоминали ранее, каждый договор аренды будет выглядеть по-разному из-за местоположения и конкретных деталей собственности, но большинство из них будет включать эти десять стандартных разделов:

    1: Имена всех вовлеченных сторон

    Просто Как и любой юридический документ, договор аренды будет включать имена лиц, заключающих договор аренды, включая каждого арендатора, который будет занимать арендуемую квартиру, а также арендодателя. Если вместе с арендатором есть лицо, подписывающее договор, они также должны будут подписать договор аренды.Наличие всех имен и подписей гарантирует, что все юридически связаны соглашением, и в случае его нарушения они будут нести ответственность. Если вам нужно знать, как добавить соавтора к договору аренды, посетите здесь.

    2: Продолжительность, сроки и занятость

    В договоре аренды будет указана продолжительность срока или время его начала и окончания, чтобы это было понятно обеим сторонам. Стандартная аренда обычно составляет один год, но может быть больше или меньше в зависимости от арендодателя. Например, в студенческих городках многие домовладельцы предлагают девятимесячную аренду для студентов, которые обычно уезжают в летние месяцы.В этом разделе также будет указано, когда арендаторы могут въехать, когда они могут выехать, и за сколько дней они должны уведомить о своем выезде. В нем также будут указаны заполняемость и правила в отношении количества арендаторов и правила для гостей.

    3: Адрес и местонахождение собственности

    Адрес - важная и очевидная деталь, которая будет включена в договор аренды, но наряду с указанием места расположения квартиры в этом разделе также может быть описан тип аренды, например как квартира или дом, поэтому не возникает путаницы в том, что включено и предлагается в условиях аренды.

    4: Стоимость аренды, просроченные платежи и коммунальные услуги

    Очень важно точно указать, какой будет цена аренды. Кроме того, вы должны указать, как они будут платить арендную плату (онлайн или традиционными методами), когда должна быть выплачена арендная плата, а также штрафы за просрочку, которые будут возникать, если арендатор пропустит арендную плату. Указание точных дат аренды в течение срока аренды - хороший совет, который поможет арендаторам лучше запомнить. Коммунальные услуги также важно включать, и они будут отличаться для каждой квартиры - заранее решите, будут ли коммунальные услуги включены в стоимость аренды или арендатор будет оплачивать их самостоятельно.

    5: Удобства

    Удобства должны быть указаны в договоре аренды вместе с подробной информацией о том, что они собой представляют, когда они могут ими пользоваться и как получить к ним доступ. Каждая арендуемая собственность будет отличаться, но некоторые общие удобства могут быть клубом, бассейном или службой мусора. Если в вашем объекте нет удобств, вы можете указать их или не указывать.

    6: Гарантийный депозит / просроченные платежи

    Обычно арендодатели взимают гарантийный залог в начале аренды и возвращают его в конце - возможно, с вычетами, если имуществу был нанесен ущерб.В вашем договоре аренды должен быть указан размер гарантийного депозита, порядок его сбора и возврата, а также причины, по которым возможны вычеты, такие как состояние арендуемой собственности, повреждения и необходимость ремонта. . Узнайте, что такое нормальный износ здесь. Вы также можете скачать здесь контрольный список для въезда и выезда.

    7: Техническое обслуживание и изменения

    Раздел «Техническое обслуживание» договора аренды должен описывать, как работают запросы на техническое обслуживание.Важно указать, когда арендодатель может войти в собственность и нужно ли звонить конкретному специалисту по обслуживанию. Если вы не знаете, сколько времени домовладелец должен что-то исправить, узнайте здесь. Кроме того, арендодатели должны описать, какие изменения арендаторы могут внести в собственность, например, сделать отверстия в стенах, установить предметы или покрасить.

    8: Домашние животные и курение

    Стандартное соглашение об аренде должно включать политику в отношении домашних животных - например, разрешено ли размещение домашних животных, какие типы домашних животных разрешены, и есть ли арендная плата за домашнее животное или залог за домашнее животное.Большинство депозитов за домашних животных не подлежат возврату из-за того, что арендодателям может потребоваться произвести мелкий ремонт домашних животных после окончания аренды. После раздела с домашними животными также важно уточнить, для курящих это или некурящих. Если это комплекс, вы можете описать специально отведенные места для курения, доступные арендаторам.

    9: Парковка и ключи

    Другой более простой, но важный момент в стандартном договоре аренды - это принцип работы парковки. Вы должны указать, понадобится ли им пропуск или они могут свободно припарковаться где угодно.Наряду с этим в договоре аренды должно быть указано, сколько ключей и тип ключа (стандартный или брелок) потребуется арендатору во время проживания в арендуемой собственности. Помимо фактических ключей собственности, арендаторам может потребоваться дополнительная информация о том, как получить доступ к удобствам, кодам доступа и т. Д.

    10: Доступ к собственности

    Хотя вам нужно будет проверить местные законы и законы штата, договор аренды должен включать право арендодателя на доступ к собственности в случае необходимости обслуживания или чрезвычайной ситуации.Включение этого в договор аренды помогает предотвратить будущие проблемы или претензии о незаконном въезде - арендаторам следует знать, когда арендодатель может войти в собственность и какие у них есть типы доступа, чтобы все могли быть на одной странице.

    Когда дело доходит до договора аренды, помните, что, хотя есть стандартные разделы, которые будут иметь большинство людей, в каждом штате есть свои собственные законы относительно договоров аренды, но эти стандартные разделы и подробности, скорее всего, будут включены. Всегда изучайте и знайте особые требования в отношении аренды жилья в вашем районе, чтобы защитить себя и свой арендный бизнес.Прежде чем предлагать договор аренды, убедитесь, что вы выполнили тщательный отбор арендаторов и проверку биографических данных, чтобы убедиться, что вы нашли лучшего арендатора для своей собственности.

    Часто задаваемые вопросы по договору аренды

    Каков срок действия обычного договора аренды?

    Стандартный договор аренды может варьироваться в пределах одного года, однако арендодатель должен решить, что лучше всего подходит для его собственности. Также возможны шестимесячная аренда, двухлетняя аренда или помесячная аренда.

    Что происходит, когда кто-то разрывает договор аренды?

    Вот руководство о том, когда арендатор хочет разорвать договор аренды - если арендодатель или арендатор нарушит договор аренды, возможен судебный иск.Тем не менее, когда дело доходит до разрыва договора аренды, необходимо соблюдать местные законы и законы штата.

    Кто подписывает договор аренды?

    Все стороны, участвующие в соглашении, должны подписать договор аренды, чтобы он стал юридически обязывающим. Сюда входят арендатор (-ы), арендодатель и возможное совместное подписание. Чтобы упростить процесс аренды для легкого и безопасного способа, особенно с несколькими арендаторами, вы можете рассмотреть возможность электронного подписания договора аренды, но физические подписи также будут работать.

    Должен ли я обратиться к юристу для проверки моего договора аренды?

    Если вы составляете собственное соглашение об аренде, вы должны убедиться, что все находится в правовых рамках того места, где вы живете. Никогда не бывает плохой идеей попросить юриста просмотреть ваш договор аренды, но вы можете сэкономить время и беспокоиться, купив договор аренды для конкретного штата, в котором вы живете.

    Все, что вам нужно знать

    Договоры аренды, также известные как договоры аренды - это официальные документы, которые идентифицируют арендодателя, арендатора и объект аренды, будь то актив или недвижимость.Читать 3 мин.

    1. Основы договора аренды
    2. Положения договора аренды
    3. Обязанности арендодателя и арендатора по основному договору аренды

    Договоры аренды, также известные как договоры аренды, представляют собой официальные документы, которые идентифицируют арендодателя, арендатора и объект аренды, будь то актив или собственность. В таких договорах также указывается срок аренды, стоимость аренды и условия аренды.

    Основы договора аренды

    Договор аренды или контракт является юридически обязательным документом и может быть полезен независимо от того, являетесь ли вы арендатором, соседом по комнате, управляющим недвижимостью или владельцем собственности.Заключение договора аренды в начале отношений арендодатель-арендатор может свести к минимуму недопонимание по поводу договора аренды. В договорах аренды содержится информация, охватывающая такие условия, как:

    • Срок аренды
    • Сроки и условия продления договора аренды
    • Размер комиссии или арендной платы
    • График аренды и сроки оплаты
    • Адрес и имя для отправки платежей
    • Кто отвечает за коммунальные услуги
    • Привилегии арендатора, такие как доступ к удобствам
    • Информация о залоге
    • Политика в отношении гостей и домашних животных
    • Пени за просрочку платежа
    • Условия досрочного расторжения и сборы
    • Статья о возмещении имущественного ущерба

    Создание и распечатка договора аренды с этими условиями помогает уменьшить недопонимание о том, кто и за что отвечает в течение срока действия договора аренды.Убедитесь, что каждая сторона получает копию договора аренды, на которую можно сослаться.

    Условия договора аренды

    В договоре аренды требуется конкретная информация, чтобы удостовериться, что документ охватывает все вовлеченные стороны по причинам обеспечения ответственности.

    Убедитесь, что вы получили имена всех арендаторов, которым по закону разрешено жить в съемной квартире. Сюда входят имена состоящих в браке или не состоящих в браке пар, отдельных лиц и соседей по комнате. Указание имен арендаторов налагает на них юридическую ответственность за все изложенные условия, включая полную ежемесячную оплату арендной платы и надлежащее использование квартиры и мест общего пользования.Это позволяет домовладельцу на законных основаниях требовать полной арендной платы от любого из арендаторов, когда остальные покидают квартиру или не могут ее заплатить. Если один или несколько арендаторов нарушают условия договора, арендодатель может расторгнуть договор аренды для всех арендаторов, перечисленных в договоре аренды или аренды.

    Ограничение занятости - еще одно положение, которое должно быть в договоре аренды. В соглашении должно быть указано, что арендуемая квартира является местом проживания только тех, кто подписал договор аренды, и их несовершеннолетних детей.Это позволяет арендодателю определять, кто живет в собственности, а также ограничивать количество жителей. Это также позволяет арендодателю выселить арендатора, который переехал со своей семьей, друзьями и родственниками, или сдать квартиру в субаренду без разрешения.

    Срок аренды должен указывать на то, что это договор аренды или срочная аренда. Аренда обычно длится год. Арендодатель может установить договор аренды на любой срок или выбрать гибкие условия аренды.

    Стоимость аренды должна быть указана вместе со сроком оплаты и способом ее оплаты.В большинстве случаев арендная плата взимается 1-го числа каждого месяца с коротким льготным периодом для тех, кто не сможет попасть в офис в первый день. Варианты оплаты также могут быть выложены в договоре аренды. Обязательно укажите типы принимаемых способов оплаты, штрафы за просрочку платежа, если арендная плата не выплачивается своевременно, размер комиссии и сборы за возвращенный чек арендной платы.

    В договоре аренды также должно быть указано, разрешено ли размещение с домашними животными, какие виды, ограничения по весу и кто несет ответственность за повреждение домашних животных.

    Обязанности арендодателя и арендатора по базовому договору аренды

    Законы штата и местные законы устанавливают обязанности как арендодателя, так и арендатора. Например, домовладелец должен позаботиться о собственности и убедиться, что она пригодна для жилья, а арендатор платит арендную плату и некоторые или все коммунальные услуги. Поскольку каждый дом или квартира индивидуальны, общий договор аренды может не удовлетворить потребности всех арендодателей. Арендодатели должны проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что их договор аренды соответствует всем правилам и защищает их от любых судебных исков, возбужденных арендатором.

    Если вам нужна помощь с договорами аренды, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

    Все, что вам нужно знать

    Что такое договор аренды?

    Договор аренды - это юридический документ, определяющий условия аренды коммерческой или жилой недвижимости между владельцем недвижимости, также известным как арендодатель или арендодатель, и арендатором, также известным как арендатор или арендатор.Эти документы также могут называться договорами аренды квартир или бланками аренды.

    Создание тщательного и эффективного договора аренды очень важно, поскольку оно защищает все вовлеченные стороны на протяжении всего срока аренды. Хотя многие арендодатели начинают с типовых договоров аренды, формулировки и условия обсуждаются всеми сторонами до подписания, после чего договор аренды становится юридически обязательным документом.

    Виды аренды

    Люди могут сдавать в аренду любую собственность, включая автомобили и лодки.Однако чаще всего договоры аренды используются для недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Некоторые из наиболее распространенных типов аренды включают:

    • Коммерческая аренда: Коммерческая недвижимость, например, офисы.
    • Аренда кондоминиума: Жилая недвижимость, которая разделяет некоторые строительные удобства с другими арендаторами.
    • Аренда члена семьи: Для членов семьи сдача имущества в аренду.
    • Аренда охотничьего хозяйства: Использовать частную собственность для охоты.
    • Аренда с правом владения: Предоставляет возможность приобрести недвижимость у арендодателя.
    • Помесячная аренда: Разновидность договора краткосрочной аренды.
    • Аренда парковочного места: Использовать для парковки автомобиля на частной территории.
    • Аренда помещения: Сдам в аренду отдельную комнату в доме.
    • Стандартная аренда: Используется для односемейных домов, квартир и другой жилой недвижимости.
    • Аренда субаренды: Договор аренды, созданный арендатором для добавления арендатора к договору аренды.
    • Краткосрочная аренда: Используется для краткосрочной аренды на необычные сроки.
    • Еженедельная аренда: Часто используется для отдыха.

    Элементы договора аренды

    Условия договора аренды могут сильно различаться в зависимости от типа аренды и конкретных потребностей арендатора и арендодателя.Однако основные элементы включают:

    • Контакты: Включите информацию для арендодателя и всех взрослых, которые будут проживать в отеле.
    • Подробная информация о недвижимости: Опишите недвижимость, указав ее адрес, площадь в квадратных метрах, удобства и другие важные идентификаторы.
    • Особенности аренды: Объясните тип аренды, например жилой, и условия, например дату окончания.
    • Детали аренды: Укажите ежемесячную сумму арендной платы и дату ее уплаты каждый месяц.
    • Права и обязательства: Предоставьте права арендодателю и арендаторам, такие как вход или отправка уведомлений.
    • Разрешение спора: Опишите шаги по разрешению любых споров по поводу собственности или договора аренды.
    • Депозит и комиссии: Укажите сумму любого залога или других депозитов или дополнительных сборов.
    • Пределы вместимости: Укажите, сколько человек и кто конкретно может проживать в собственности.
    • Ограничения: Перечислите любые ограничения, такие как установка дополнительных приборов или внесение изменений в постоянное оборудование.
    • Домашние питомцы: Опишите, разрешено ли проживание с домашними животными, и опишите особенности их проживания на территории.
    • Обслуживание и ремонт: Перечислите, какое обслуживание и ремонт предоставляет арендодатель.
    • Утилиты: Объясните, кто за какие коммунальные услуги платит.

    Получите бесплатные ставки для сравнения

    Воспользуйтесь нашей сетью юристов, запрашивайте бесплатные ставки и найдите подходящего юриста для работы.

    Получить ставки сейчас

    Дополнение, раскрытие информации и уведомления

    Некоторые договоры аренды требуют дополнительной документации в виде дополнений, раскрытий и уведомлений. Обычно раскрытие информации включается в первоначальный договор аренды, а дополнения и уведомления могут быть добавлены к договору аренды позже.

    • Дополнение: Дополнение - это дополнение к договору аренды.Общие примеры включают добавление условий домашнего животного в договор аренды или документирование изменений в одном из арендаторов.
    • Раскрытие информации: Раскрытие информации часто требуется по закону, чтобы арендаторы понимали все аспекты собственности, которую они арендуют. Примером может служить возможное наличие старой свинцовой краски в доме, построенном до определенной даты.
    • Уведомления: Уведомления - это официальные объявления. Например, арендатор может уведомить о том, что не намерен продлевать договор аренды еще на год.

    Даты окончания договора аренды

    Как правило, у договоров аренды есть две возможные даты окончания - фиксированный срок или автоматическое продление. Срочные конечные даты указывают на определенные временные рамки, в течение которых аренда является активной. В конце срока аренды обе стороны должны согласиться продлить аренду и либо включить в нее дополнение, увеличивающее ее продолжительность, либо подписать новый договор аренды. Автоматическое продление продолжается бессрочно, если домовладелец или арендатор не уведомят о расторжении договора аренды.

    Изображение с Unsplash, Себастьян Херрманн

    Соглашение об аренде и договор об аренде

    Часто термины «договор аренды» и «договор аренды» используются взаимозаменяемо. Однако некоторые люди используют их для обозначения конкретных вещей, поэтому важно, чтобы вы разъяснили другим сторонам, участвующим в договоре аренды, каковы условия договора.

    Как правило, договоры аренды относятся к долгосрочным контрактам на недвижимость, обычно на срок более 30 дней.Договоры аренды также имеют фиксированный срок окончания. Договоры аренды, напротив, относятся к краткосрочным договорам собственности, обычно на срок до 30 дней. Они часто обновляются автоматически.

    Что такое договор аренды с правом владения?

    Договоры аренды с правом владения, также называемые договорами аренды с правом владения или опционом на покупку, дают арендатору возможность купить недвижимость по заранее определенной цене. В большинстве случаев арендатор платит арендодателю опционную плату за право выкупить недвижимость позже.Если арендатор решает не совершать покупку, то арендодатель сохраняет плату за опцион.

    Законы о договорах аренды

    В каждом штате страны есть свои законы и постановления, касающиеся аренды и аренды недвижимости. Если вы домовладелец, вам жизненно необходимо понимать законы вашего штата чтобы в договоре аренды должным образом учтены все юридические требования для вас и ваших арендаторов. В большинстве штатов есть законы, определяющие:

    • Общие права арендодателя и арендатора.
    • Залоговые депозиты.
    • Доступ арендодателя к собственности после поселения арендатора.
    • Несвоевременные арендные платежи.
    • Нарушения договора аренды.

    Как заключить договор аренды

    У арендодателей есть несколько вариантов при составлении договора аренды. Вы можете создать свой собственный, используя стандартный шаблон и адаптируя его к потребностям ваших арендаторов. Однако, если вы плохо разбираетесь в законах об арендодателях и арендаторах, которые регулируют ваш штат, вы не сможете адекватно охватить все необходимые условия в своем договоре аренды.Часто лучше проконсультироваться с поверенным по контракту который может помочь вам составить договор аренды, который защитит вас и вашего арендатора при соблюдении всех государственных юридических обязательств.

    Важные термины

    При написании или рассмотрении договора аренды вы, вероятно, столкнетесь с некоторыми отраслевыми условиями. Это наиболее распространенные и важные для понимания:

    • Переделки: Изменения собственности, такие как краска или приспособления.
    • Бытовая техника: Предметы, такие как плиты и холодильники, которые включены в собственность.
    • Косиньер: Третья сторона, которая помогает основному арендатору оплачивать аренду.
    • Обстановка: Список всей включенной мебели, такой как столы, диваны и кровати.
    • Гарант: Третья сторона, которая будет платить арендную плату, если основной арендатор не может.
    • Применимое право: Ссылка на законы штата, регулирующие аренду.
    • Гости: Количество людей, которые могут посетить объект за один раз.
    • Домашние правила: Согласованные правила, такие как тихие часы.
    • Страхование: Раскрытие информации о любой страховой защите арендодателя, предоставляемой арендодателем.
    • Просроченные платежи: Сумма денег, которую арендатор должен будет заплатить в дополнение к арендной плате, если оплата просрочена.
    • Месячная оплата: Сумма, подлежащая выплате каждый месяц.
    • Стоянка: Объяснение того, включена ли парковка, где и для какого количества транспортных средств.
    • Квитанция о согласии: Все стороны должны иметь копию подписанного договора аренды, чтобы он был действительным.
    • Вариант продления: Разъяснение условий, связанных с продлением аренды.
    • Залог: Размер залога и условия его возврата арендатору по окончании срока аренды.
    • Субаренда: Объяснение того, разрешена ли субаренда и особенности добавления субаренды.
    • Прекращение: Особенности досрочного прекращения аренды и связанные с этим денежные штрафы.
    • Утилиты: Описание того, какая сторона за какие коммунальные услуги отвечает.

    Договоры аренды являются юридически обязательными, поэтому формулировки договора аренды должны быть четкими и исчерпывающими. Рассмотрите возможность использования опыта контрактного юриста, чтобы помочь вам составить эффективный договор аренды это защищает всех участников.

    Изучите нашу сеть юристов

    Мы нанимаем и обслуживаем отличных юристов, чтобы вы могли легко их найти и нанять.

    Искать юристов сейчас

    Бесплатные шаблоны договоров аренды и аренды - шаблоны PDF

    Договор аренды и аренды - это документ, в котором изложены договоренности между владельцем недвижимости, известным как «арендодатель» или «арендодатель», и кем-то еще, кто готов платить арендную плату, занимая недвижимость, известную как «арендатор» или «арендатор».Проще говоря, это документ, используемый для аренды помещения (коммерческого или жилого) на определенный период времени в обмен на ежемесячную арендную плату. Условия договора обсуждаются между арендатором и арендодателем, и после подписания форма считается юридически обязательной для обеих сторон.

    С JotForm у вас есть возможность добавить виджеты электронной подписи в вашу форму и попросить вашего арендатора заполнить оставшуюся часть. Идеальный вариант использования - создать PDF-копию представленного соглашения, которую можно распечатать.Вместо того, чтобы кропотливо разрабатывать PDF-файл для вашего соглашения, почему бы не использовать один из шаблонов, которые мы разработали для вас? Если вы занимаетесь недвижимостью, брендинг важен, так как вы поделитесь этим соглашением с большим количеством клиентов. Наш обновленный редактор PDF позволит вам полностью настроить шаблон, добавить собственный бренд, изменить порядок вопросов или изменить контекст условий.

    Если у вас раньше не было возможности заключить договор аренды и аренды, мы перечисляем некоторые из наиболее важных деталей, которые вам нужно спросить и раскрыть по вашему соглашению - Помещение (будь то дом, квартира, квартира, подвал или чердак), контактные данные арендодателя и арендатора, сумма денег, уплаченная арендатором арендодателю, и продолжительность времени, в течение которого арендатор имеет право оставаться в помещении.Вы также должны включить пункты условий и виджеты подписи, которые должны быть подписаны обеими сторонами.

    Подробнее…

    Что такое договор аренды?

    Договор аренды - это юридически обязывающий договор между арендодателем и арендатором, в котором изложены условия, на которых арендатор может арендовать недвижимость у арендодателя, например, срок аренды, ежемесячная сумма арендной платы и обязанности по обслуживанию.

    Кому нужен договор аренды жилья?

    Каждый, кто занимается сдачей в аренду собственности, должен иметь договор аренды жилого помещения, в котором определены условия договора и обеспечивается защита всех вовлеченных сторон в соответствии с законом.К таким лицам относятся управляющие недвижимостью, ищущие арендаторов, и наоборот, поставщики социальных услуг, ищущие вспомогательное жилье, агенты по недвижимости и все, кто арендует или хочет арендовать недвижимость.

    В чем разница между договором аренды и договором аренды?

    В случае недвижимости или квартир договор аренды обычно предусматривает аренду на короткий период времени, обычно 30 дней. Если арендатор или домовладелец не предоставит уведомление о выселении, договор аренды автоматически продлевается.Условия договора также могут меняться каждый месяц.

    Аренда предоставляет арендатору право занимать недвижимость на определенный срок, который обычно составляет от шести месяцев до года или более. Без согласия арендатора условия аренды не могут быть изменены арендодателем.

    Кроме того, договор аренды обычно не продлевается автоматически. Арендатор, который продолжает оставаться в собственности, переходит на помесячную оплату до тех пор, пока не будет подписано новое соглашение об аренде или аренде.

    Эти условия не уникальны для данного типа собственности.Они также могут применяться к аренде оборудования, автомобилей и других предметов.

    Могу ли я составить собственный договор аренды?

    Да, можно. Аренда - это соглашение между вами (арендодателем) и вашим арендатором. Аренда обычно включает стандартные элементы, такие как размер арендной платы, продолжительность аренды, кто отвечает за различные элементы обслуживания, а также штрафы, которые могут быть начислены за несоблюдение условий.

    С помощью JotForm вы можете создать шаблон аренды и использовать форму для сбора конкретной информации, которая изменяется с каждым договором аренды, такой как имя арендатора, сумма арендной платы и т. Д.Вы также можете принять цифровые подписи, когда пришло время подписать окончательный документ.

    Что я должен включить в договор аренды?

    1. Условия. В договоре аренды должен быть указан срок действия договора.
    2. Аренда. Размер арендной платы и срок ее оплаты.
    3. Депозиты и комиссии. Укажите, требуется ли вам залог и арендная плата за первый / последний месяц.
    4. Имена всех арендаторов. Каждый взрослый, который будет жить в собственности, должен быть включен.
    5. Пределы вместимости.Здесь следует указать, что только взрослые, подписавшие договор аренды, и их несовершеннолетние дети могут занимать недвижимость.
    6. Ограничения на подрывную деятельность. Включите текст, запрещающий поведение, такое как чрезмерный шум и незаконная деятельность.
    7. Домашние животные. Сообщите арендатору, разрешите ли вы размещение с домашними животными, и если да, то какого типа.
    8. Техническое обслуживание и ремонт. Обозначьте ответственность арендатора за поддержание чистоты в доме и возмещение ущерба, причиненного злоупотреблениями.
    9. Коммунальные услуги. Выясните, кто отвечает за коммунальные услуги и что будет, если платеж будет просрочен.
    10. Въезд в собственность. Уточните свои права на доступ к собственности для ремонта, а также укажите, за какое время вы должны уведомить об этом заранее.

    Можно ли использовать договор аренды в качестве подтверждения адреса?

    В большинстве случаев действующий договор аренды или аренды может использоваться в качестве подтверждения адреса. Вы можете использовать JotForm для создания PDF-файла аренды для вашего арендатора.

    Можно ли расторгнуть договор аренды?

    Аренда обычно на фиксированный срок, например на один год. Однако арендодатель может отказаться от штрафных санкций и разрешить арендатору расторгнуть договор аренды.Рекомендуется ознакомиться с местными законами о недвижимости.

    Нужно ли нотариально удостоверять договор аренды?

    Аренда - это договор между арендодателем и арендатором. Обычно нотариальное заверение не требуется. JotForm позволяет включать в договор аренды цифровые подписи, такие как DocuSign, которые обычно имеют обязательную юридическую силу.

    Глоссарий условий договора аренды

    1. Арендодатель (арендодатель): Арендодатель - это лицо, которое владеет землей, домами или квартирами и сдает их арендаторам.
    2. Арендатор (арендатор): Арендатор - это лицо, которое арендует землю или имущество у арендодателя.
    3. Залог: Залог вносится новым арендатором, чтобы обеспечить аренду от арендодателя. Это может быть либо частичная оплата ежемесячной арендной платы арендатора, либо мера безопасности арендодателя в случае повреждения имущества.
    4. Обслуживание помещений общего пользования (CAM): Плата за обслуживание помещений общего пользования (CAM) - обычное дело в коммерческой и промышленной аренде - оплачивается арендаторами для покрытия расходов на внутренние и внешние общие области, такие как коридоры, лифты, общие ванные комнаты, парковочные места , и больше.Сборы CAM варьируются в зависимости от обстоятельств, поэтому суммы должны согласовываться как арендодателем, так и арендатором и четко указываться в их контракте.
    5. Вариант продления: Вариант продления включен в договор аренды или аренды и описывает условия продления исходного соглашения. Арендодатели не обязаны продлевать или продлевать аренду без возможности продления, указанной в соглашении, поэтому важно включить вариант продления, если вы намереваетесь продлевать аренду.
    6. Периодическая аренда: Периодическая аренда - это владение недвижимостью без определенной даты окончания. В отличие от аренды на определенный срок, арендатор решает, когда прекратить аренду. Это особенно характерно для помесячной аренды.
    7. Поручитель: Поручитель - это лицо, ответственное за уход и оплату имущества в случае несостоятельности основного арендатора. Гаранты часто требуются для договоров аренды со студентами или для арендаторов без постоянной работы.
    8. Cosigner: Cosigner - это третье лицо, которое разделяет ответственность за оплату аренды с основным арендатором, хотя они не обязаны проживать в собственности.
    Подробнее…

    Заявление об ограничении ответственности

    Содержимое этой страницы и часто задаваемых вопросов предназначены только для передачи общей информации, а не для предоставления юридических консультаций или мнений. Мы рекомендуем вам обратиться к юристу за советом по конкретным юридическим вопросам.

    Определение, общие виды аренды, примеры

    Что такое аренда?

    Аренда - это подразумеваемое или письменное соглашение, определяющее условия, на которых арендодатель соглашается сдать недвижимость в пользование арендатору.Соглашение обещает арендатору использовать недвижимость в течение согласованного периода времени, в то время как владельцу гарантируется постоянная оплата в течение согласованного периода. Обе стороны связаны условиями контракта, и есть последствия, если одна из сторон не выполняет договорные обязательства Соглашение об аренде оборудования Соглашение об аренде оборудования представляет собой договорное соглашение, по которому арендодатель, являющийся владельцем оборудования, разрешает арендатору использовать оборудование для.

    Общие виды аренды

    Договоры аренды сильно различаются, но есть некоторые, которые распространены в секторе недвижимости. , и инженерные сети.Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животные, вода и т. Д. На структуру договора аренды влияют предпочтения арендодателя, а также текущие тенденции на рынке. Некоторые договоры аренды возлагают бремя на арендатора, в то время как другие перекладывают всю нагрузку на владельца собственности. Это не все; есть много разных типов между ними. Вот наиболее распространенные формы договоров аренды.

    1. Абсолютная чистая аренда

    При абсолютной чистой аренде арендатор берет на себя все бремя, включая страхование, налоги и техническое обслуживание.Абсолютный тип распространен в системах с одним арендатором, когда владелец недвижимости строит жилые единицы в соответствии с потребностями арендатора. Собственник передает готовую квартиру арендатору на определенный срок.

    Арендаторами в таком случае обычно являются крупные предприятия. Корпорация. Корпорация - это юридическое лицо, созданное физическими лицами, акционерами или акционерами с целью получения прибыли. Корпорациям разрешено заключать контракты, предъявлять иски и предъявлять иски, владеть активами, перечислять федеральные налоги и налоги штата и занимать деньги в финансовых учреждениях.которые понимают условия контракта и готовы взять на себя расходы. Однако, поскольку большая часть бремени ложится на арендатора, собственники обычно соглашаются на более низкие ежемесячные ставки.

    2. Аренда с тройной чистой арендой

    Аренда с тройной нетто включает три категории расходов, связанных с ней: страхование, техническое обслуживание и налоги на недвижимость. Такие расходы также известны как сквозные или операционные расходы, потому что владелец недвижимости передал их все арендатору в виде превышения арендной платы.В некоторых случаях превышения упоминаются как налоги, страхование и общая территория (TICAM).

    Часто называемые NNN, тройные сетевые соглашения являются нормой как для однопользовательских, так и для многопользовательских арендных единиц. По договору аренды с одним арендатором арендатор осуществляет контроль над ландшафтным дизайном и внешним обслуживанием. Короче говоря, арендатор решает, как будет выглядеть недвижимость, пока действует договор аренды.

    Многопользовательская договоренность дает владельцу недвижимости полный контроль над ее внешним видом.Таким образом, ни один арендатор не сможет испортить внешний вид здания. Кроме того, договоренность с несколькими арендаторами требует, чтобы арендатор регулярно платил пропорционально эксплуатационным расходам.

    По этой причине арендаторы получают право проверять эксплуатационные расходы здания. Тройная чистая аренда не позволяет владельцу нанять дворника. Каждый арендатор оплачивает расходы по уборке и содержанию интерьера.

    3. Модифицированная валовая аренда

    Модифицированная валовая аренда перекладывает все бремя на владельца собственности.Согласно условиям, владелец оплачивает всю страховку. Страховая франшиза. Страховая франшиза относится к сумме денег по страховой претензии, которую вы должны были бы заплатить до того, как страховое покрытие вступит в силу и страховщик заплатит. В остальном, налоги на недвижимость, а также обслуживание территории общего пользования. С другой стороны, арендатор берет на себя расходы на уборку, коммунальные услуги и внутреннее содержание.

    Условия аренды также предусматривают, что ответственность за крышу и другие конструктивные элементы здания несет владелец.Однако, поскольку владелец берет на себя большую часть расходов по аренде, ежемесячные ставки выше по сравнению с другими типами.

    Модифицированный тип аренды выгоден арендатору, поскольку владелец берет на себя соответствующие риски, такие как эксплуатационные расходы. Ставки арендатора примерно одинаковы в течение всего года, и он не играет никакой роли в делах собственности. К сожалению, владелец может выбрать ежемесячный взнос, чтобы покрыть расходы на управление зданием.

    4.Аренда с полным спектром услуг

    Как следует из названия, аренда с полным спектром услуг покрывает большую часть затрат на эксплуатацию здания. Тем не менее, есть несколько исключений, например, расходы на передачу данных и телефонную связь. В противном случае оставшаяся часть расходов ложится на владельца собственности, включая расходы на обслуживание общих территорий, налоги, внутренние расходы, страхование, коммунальные услуги и уборку. В результате ежемесячная ставка несколько высока, и такая аренда является обычным явлением в огромных многоквартирных домах, где нецелесообразно разбивать здание на меньшие площади.

    Такая договоренность выгодна арендатору, поскольку нет дополнительных затрат сверх обычной месячной ставки. Недостатком является то, что владелец может решить взимать небольшую надбавку к ежемесячной ставке, чтобы покрыть расходы на аренду. Большинство владельцев предпочитают полный комплекс услуг, поскольку он позволяет полностью контролировать внешний вид здания.

    Резюме

    Существуют разные типы аренды, но наиболее распространенными являются абсолютная чистая аренда, тройная чистая аренда, модифицированная валовая аренда и аренда с полным спектром услуг.Арендаторы и собственники должны полностью понимать их, прежде чем подписывать договор аренды.

    В равной степени как для владельцев недвижимости, так и для арендаторов будет огромная выгода, если они будут привлекать экспертов по недвижимости при заключении таких соглашений. Лучше всего поговорить с экспертами по недвижимости, поскольку они могут дать лучший совет при аренде недвижимости.

    Дополнительные ресурсы

    CFI - официальный провайдер программы сертификации аналитика финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Стать сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ®, призванной превратить любого в финансового аналитика мирового уровня. .

    Для продолжения обучения и развития ваших знаний в области финансового анализа мы настоятельно рекомендуем следующие дополнительные ресурсы CFI:

    • Руководство по IB - Обязательства по балансу; Руководство по IB - Обязательства по балансу Обязательства по балансу - это обязательства компании перед другими сторонами, которые классифицируются как краткосрочные обязательства (погашение менее 12 месяцев) и долгосрочные обязательства (погашение более 12 месяцев). Основными обязательствами баланса являются кредиторская задолженность, долг, аренда и прочие финансовые обязательства.
    • Учет аренды Учет аренды Учет аренды Руководство по бухгалтерскому учету.Аренда - это контракты, по которым владелец собственности / актива разрешает другой стороне использовать собственность / актив в обмен на деньги или другие активы. Двумя наиболее распространенными видами аренды в бухгалтерском учете являются операционная и финансовая (капитальная аренда). Преимущества, недостатки и примеры
    • Арендодатель против арендатора Арендатор против арендатора В договоре аренды есть две основные стороны, и каждый финансовый специалист должен знать, как отличить арендодателя от
    • Предоплаченные расходы Предоплаченные расходы Предоплаченные расходы представляют собой расходы, которые еще не были учтены компанией в качестве расходов, но были оплачены заранее.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *