Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте

Выпускная квалификационная (дипломная) работа

ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ

Выполнил студент

___________ учебной группы ______ курса

____________________________________

фамилия

_____________________________________

имя, отчество)

_____________________________________

(подпись)

Научный руководитель

_____________________________________

_____________________________________

(ученая степень, ученое звание)

_____________________________________

(фамилия, имя, отчество)

Допустить к защите Выпускная квалификационная

Заведующий кафедрой (дипломная) работа

_____________________________ защищена

(ученая степень, ученое звание)

_____________________________ «____» _______________ 200__ г.

_____________________________

(фамилия, имя, отчество) Оценка __________________

_____________________________ Председатель ГАК

(подпись) __________________________________

(фамилия, имя, отчество)

«____» _________________ 2004 г. __________________________________

(подпись)

С О Д Е Р Ж А Н И Е:

ВВЕДЕНИЕ____________________________________________________________________ 3

ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ_______________________________________________ 7

1.1.Ипотека: понятие и сущность________________________________________________ 7

1.1.1.Залоговое право в романо-германской и англосаксонской традиции __________________________ 7

1.1.2.Понятие об ипотеке в российском дореволюционном праве _________________________________ 12

1.1.3.Современная сущность ипотеки _______________________________________________________ 15

1.2.История ипотечного кредитования в России__________________________________ 15

1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России 20

ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ________________________________________________________ 29

2.1. Понятие залога и его характеристика________________________________________ 29

2.2. Природа залоговых отношений: вещные и обязательственные начала___________ 35

2.3.Залог недвижимости (ипотеки)______________________________________________ 41

2.4.Прекращение залога_______________________________________________________ 50

2.5.Ипотечное кредитование в условиях современной России_______________________ 52

ЗАКЛЮЧЕНИЕ_______________________________________________________________ 60

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ_______________________________________________________ 63

Актуальность темы. Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15–20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Предварительный анализ нормативных актов показывает, что законодательство в области залога до настоящего времени непоследовательно и полно противоречий.

Вместе с тем, ситуация в данной области стала меняться с принятием указанных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон «О залоге», в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление закона было вызвано насущной необходимостью.

Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.

В 2003 году количество ипотечных займов в России значительно увеличилось. Однако высокая динамика ипотеки относительна: кредиты использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа сделок с недвижимостью. Анализу деятельности участников ипотечной системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена, в частности, Вторая Всероссийская конференция по ипотеке, организованная информационным агентством «АК&М».

О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство.

В апреле 2004 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) подписало соглашение о сотрудничестве по развитию общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования с Правительством г. Санкт-Петербурга. Третьей стороной соглашения является ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», созданное Правительством г. Санкт-Петербурга, которое в соответствии с соглашением будет выполнять функции регионального оператора.

К особенностям реализации ипотечной программы в условиях Санкт-Петербурга относится то, что она является составной частью комплексного подхода петербургского правительства к формированию рынка доступного жилья. Санкт-Петербург первым в стране разрабатывает процедуры конкурсного распределения земельных участков под жилищное строительство, намерен активно вовлекать кредитные организации в финансирование строительства и выдачу жителям ипотечных кредитов.

Вышеозначенная проблематика обусловила цель данной дипломной работы – исследовать правовой институт ипотеки и особенности ипотечного кредитования в современном гражданском обороте.

В задачи работы входит:

1. Показать генезис развития ипотеки как института гражданского права.

2. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.

3. Дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском обороте.

4. Выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.

Теоретической базой выполнения данной дипломной работы послужили законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, труды известных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотношения и специфику правового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература.

1.1.1.Залоговое право в романо-германской и англосаксонской традиции

mirznanii.com

Что такое ипотека

Термин «ипотека» — (hypotheca) — впервые был употреблен в Греции в шестом веке. Ипотеку в те времена связывали с обеспечением ответственности перед кредитором теми земельными владениями, которые находились в собственности должника. В древнеримском праве ипотека являлась одной из разновидностей залога: так назывался залог имущества, когда заложенная вещь, независимо от ее природы, оставалась в пользовании и владении должника. И только намного позже под этим понятием стали понимать исключительно залог в форме недвижимого имущества.

Что есть ипотека

В российском праве тоже с 1860-70-х годов существует понятие «ипотека». Что такое ипотека, насколько точно оно было заимствовано из европейского права, изучают многие дисциплины соответствующих профилирующих вузов. В середине девятнадцатого века в России ипотека считалась синонимом залога, причем уже тогда под последним подразумевался непосредственно залог в виде недвижимого имущества, поскольку залогом движимого имущества в то время именовался заклад. В советские годы это понятие не использовалось, более того, не существовало ни одного закона об ипотеке.

Понять, что такое ипотека, можно, ассоциируя его с обычным кредитом. Под ипотечным кредитом подразумевается традиционный кредит в широком смысле, но при этом есть одно обязательное условие: для предоставления такого кредита необходима передача недвижимости в залог. Отличительная особенность, которой характеризуется этот вид кредитования, заключается в том, что банк или любая другая кредитная организация «страхует» себя от такой ситуации, когда заемщику не удается выплачивать кредит. Поэтому, если обстоятельства складываются так, что что заемщик в силу каких-то причин не возвращает кредита, банк имеет право имущество, которое у него есть в залоге, выставить на продажу, а полученные за это деньги направить на погашение выданного им кредита.

Что подразумевается под залогом

К объектам недвижимости, под залог которых кредитная организация выдает кредит, относятся:

• жилой дом, квартира или комнаты в них;
• дача, садовый дом, гараж;
• здание или сооружение, используемое для осуществления предпринимательской деятельности.

Как выглядит ипотечный кредит на практике

Следует отметить, что на сегодняшний день ипотечный кредит дает возможность решать свои жилищные проблемы даже тем лицам, которые не имеют в собственности недвижимости. Видимо поэтому в нашей стране на вопрос о том, что такое ипотека, с легкостью ответят многие. Миллионы россиян уже успели воспользоваться этим банковским продуктом, ведь подавляющее большинство кредитных организаций, в том числе и банков, принимают в качестве залога под ипотечный кредит именно ту недвижимость, которую заемщик собирается купить, используя для этого средства, получаемые в ссуду.

На сегодня самым распространенным вариантом для того, чтобы купить дом или квартиру при помощи такого банковского продукта как ипотечный кредит, выглядит следующим образом:

• вначале заключается договор на ссуду с банком;
• затем осуществляется покупка выбранной недвижимости по договору купли-продажи и с использованием заемных средств;
• осуществляется регистрация данного договора в соответствующей инстанции;
• в полученное свидетельство на право собственности вносятся отметки о том, что данная недвижимость находится в залоге у банка.

Использование подобной схемы взаимовыгодно для обеих сторонам. С одной стороны, у заемщиков появляется реальный вариант приобрести желаемую недвижимость, а с другой – кредитующая сторона получает необходимый залог. При помощи этого залога в виде недвижимости она в дальнейшем может покрыть свои риски. В связи с этим ипотека выгодно отличается от другой ссуды, в частности, от необеспеченного займа наличными. Ведь заемщику в этом случае предоставляется возможность брать кредит в большем размере и на более длительный срок, к тому же и проценты по такому займу намного ниже. Имея максимальное полное представление о том, что такое ипотека и по какому механизму она реализуется, заемщик может выступать полноправным участником в кредитной сделке с банком, причем, являясь не должником, а, скорее, деловым партнером.

Особенности ипотеки

Система долгосрочного кредитования для приобретения недвижимости – вот что такое ипотека. Банки предоставляют заемщикам денежные средства, а последние обязуются из вернуть в заранее установленные сроки, еще и доплатив за это проценты за использование заемных средств. Такое определение ипотеки сегодня наиболее распространено в России. С помощью займа можно приобрести и квартиру, и коттедж, и земельный участок. Это могут быть как объекты вторичного рынка, так и квартиры в только еще строящихся домах.

При этом большинство работающих по этой системе банков новостройку кредитуют только под залог уже имеющегося жилья, хотя иногда займ предоставляется и под залог права требования согласно договору долевого участия. В любом случае ипотека — это неплохая возможность превратиться в собственника квартиры, внося лишь первоначальный взнос, который составляет от десяти до тридцати процентов от ее стоимости. А оставшуюся сумму выдает банк сроком на от десяти до тридцати лет. Человек при этом покупает жилье, становится его собственником, и уже выплачивает займ, живя в новой квартире.

Сегодня наиболее популярной является схема, когда ипотечный кредит оформляется под залог жилья, приобретаемого на заемные средств. Намного реже случается, когда под обеспечение принимается одно жилье, предположим, квартира в городе, а средства займа заемщик использует для покупки другого жилья, например, для участия в долевом строительстве, для возведения коттеджа и т. д.

В нашей стране работает очень много банков, предлагающих собственные программы такого вида займа. Эти программы отличаются сроками или процентами, а также требованиями к заемщикам или к приобретаемой недвижимости и другими показателями. Поэтому тем, кто реально озабочен вопросом приобретения жилья по такому банковскому продукту, следует очень серьезно и внимательно изучить все предложения, узнать, например, какая кредитная организация установила самый низкий процент по ипотеке, есть ли такой банк, который может выдать в случае необходимости ссуду без справки о доходах и так далее.

Этапы получения ипотеки

Вначале заемщику необходимо подать заявку на получение кредита, собрать требуемый банком пакет документов и на основании этого кредитная организация примет решение о том, выдаст или нет ипотечный кредит. Список документов в основном стандартный, хотя в некоторых случаях, особенно, на фоне наступившего кризиса, некоторые организации роасширили пакет требуемых справок.

В любом случае, перечень документов можно найти на сайте данного банка или же получить его у менеджера того кредитного учреждения, который должен будет выдать ипотеку. Вместе с положительным решением заемщику объявляется и та максимальная сумма, которую он сможет получить. Это решение, как правило, действительно всего три месяца, хотя в некоторых случаях срок продлевается до четырех месяцев. За это время заемщику предстоит найти дом или квартиру, а также согласовать свой выбор с банком и получить согласие на приобретение.

Следующий этап – это сбор полного пакета документов по выбранному жилью и передача его в кредитующую организацию, где специалисты изучат все и решат, сможет ли оно стать полноценным залогом для покупки с помощью ипотеки. Затем наступает время оформления кредитного договора и договора купли-продажи. Обычно оба эти договора подписываются одновременно. Но если какие-то бумаги нуждаются в заверении, то они оформляются уже в нотариальной конторе.

Заемщику потребуетсяподписать также комплексный страховой договор, по которому страхуются его жизнь и трудоспособность, а также приобретаемое жилье от риска повреждения и же утраты прав собственности на него. Такой комплексный договор, как правило, подписывается одновременно с кредитным договором. Если ссуда берется под «долевку», страхуются только жизнь и трудоспособность заемщика. Только после сдачи новостройки в эксплуатацию этот договор страхования теряет свою силу, и заключается другой — стандартный договор по комплексному страхованию жизни заемщика, приобретаемого объекта и титула.

Затем договоры и закладная должны быть зарегистрированы в ФРС. Это займет от семи до четырнадцати дней, после чего ФРС выдаст свидетельство о праве собственности, на основании которого в банке обеспечивается ипотечный кредит. Выдача кредита и окончательный расчет с продавцом – следующий этап. Средства продавцу могут быть перечислены как по безналичному расчету, так и переданы наличными — через банковскую ячейку.

Сумма ипотечного займа, которую могут дать кредитные организации, зависит от следующих факторов:

• зарплаты заемщика и ее «цвета» — «черной» или «белой»;
• от количества иждивенцев в семье;
• от возраста заемщика, образования, стажа работы и вида профессиональной деятельности;
• от размера имеющегося у него первоначального взноса на покупаемое жилье;
• от наличия другой недвижимости, которую можно оформить как залог ипотечного кредита.

Заемщик становится хозяином жилья. Он может в ней прописаться, вселить туда семью или сдавать ее в аренду. При этом для него существует одно – главное ограничение: пока не ипотечный кредит не погашен, заемщик не может ее обменять, подарить или продать, не получив на это согласие банка. Ограничение с жилья снимается сразу, как только выплачивается вся сумма полученной ипотеки вместе с процентами за кредитование.

Брать или не брать ипотеку

Ипотечный кредит — это действительно очень серьезный шаг: он во многом определяет жизнь заемщика и его семьи на долгие годы. И потому, прежде всего, не стоит спешить с решением, лучше все обдумать обстоятельно. Конечно, для тех, кто снимает жилье, стоимость аренды бывает сопоставима с процентами, выплачиваемыми по ипотечному займу, поэтому, чем отдавать деньги чужим людям, лучше пустить их на свое, собственное жилье. Но при этом следует помнить, что, купив жилье по ипотеке, человек бывает «прикован» к ней на долгие годы.

Хотя некоторые и говорят, о том, что смогут выплатить свой ипотечный займ гораздо за более короткий срок, чем за двадцать-тридцать лет, на который он рассчитан, но не всегда желаемое совпадает с действительностью. За это время может случиться многое, поэтому застрахованным от неблагоприятного исхода не может быть никто, хотя многим хочется как можно быстрее ощутить себя действительным хозяином своего дома или квартиры, да и большинство действительно тяготится долгами, а потому хочет избавиться от них поскорее.

Те же, кто все-таки решается на такой шаг, должны четко знать, смогут ли они получить ипотечную ссуду наверняка, и уже потом вносить аванс за понравившееся жилье. Нередки случа, когда люди торопятся: находят нужную квартиру или дом, платят аванс, и только потом обращаются за ипотечной ссудой, но им в банке отказывают. И начинаются неприятные истории: аванс может быть потерян, ведь продавец имеет право его не возвращать.

economyz.ru

Ипотека и ипотечный кредит в России. Все «за» и «против». Где и как выгодно оформить.

Жилищный вопрос на сегодняшний день для многих стоит очень остро. Наличие собственного жилья – это получение свободы, независимости и просто обеспечение комфортных условий жизни. Но часто покупка недвижимости может стать финансово непосильным приобретением. Для решения этой проблемы человек может воспользоваться ипотечным кредитом.

Ипотека – это кредитный продукт, который предполагает предоставление финансовым учреждением денежных средств на покупку недвижимости. Данный вид кредитования является долгосрочным и предоставляет заемщику денежные средства на длительный период времени.

При выборе наиболее привлекательных условий кредитования заемщику необходимо четко оценивать свои финансовые возможности и перспективы, так как подписание договора с банком может возложить на человека финансовые обязательства сроком до тридцати лет. Но обратной стороной договора по ипотеке с банком становится возможность обладания собственной жилплощадью.

Условия получения ипотечного кредита в различных финансовых учреждениях могут иметь определенные отличия. Но в целом можно сказать, что ипотека позволяет человеку стать собственником квартиры на вторичном рынке, принять участие в строительстве многоквартирного дома с последующим вселением в новую квартиру, приобрести жилье в новостройке или же собственный дом. В ряде случаев банки предоставляют право на приобретение нежилой недвижимости потребительской необходимости, такой как дачи, гаражи или земельные участки.

Как правило, для получения ипотеки заемщику необходимо вносить первоначальный взнос, величина которого зависит от стоимости выбранной им недвижимости. В некоторых случаях внесение первоначального взноса не является обязательным условием предоставления ипотечного кредита, но тогда величина процентной ставки за использование кредитного продукта может быть значительно выше.

Для права на получение ипотечного кредита заемщику необходимо предоставить в банк пакет документов, в состав которого входят справки, необходимые для осуществления сделки по купле-продаже, сведения об оценочной стоимости объекта, сведения о собственном уровне доходов и доходов семьи, а также ряд других документов. При рассмотрении представленных сведений банк определяет уровень платежеспособности заемщика, а также величину ссуды, процентных начислений и срок предоставления займа.

Предоставляя ипотечный кредит физическим лицам, банки берут на себя определенные кредитные риски. Для снижения таких рисков финансовые учреждения требуют предоставления залогового обеспечения. Ипотека предполагает, что залоговым имуществом становится недвижимость, приобретенная по условиям договора. В некоторых случаях банки запрашивают также предоставление дополнительного имущественного залога, а также поручительства. Поручителями могут выступать как физические, так и юридические лица, которые в состоянии гарантировать банку возврат денежных средств заемщиком.

Ипотечный кредит погашается различными способами. Банк может предложить заемщику вносить регулярные платежи равными суммами, как в счет основного долга, так и по начисленным процентам. Предусматривается также аннуитетное погашение задолженности или же разрабатывается индивидуальный график внесения платежей. При появлении дополнительных финансовых средств у заемщика он имеет право досрочно погасить задолженность.

Следует отметить, что при выборе финансового учреждения следует обращать внимание на то, имеется ли необходимость вносить комиссии и осуществлять дополнительные платежи, так как часто банки в дополнение к основной процентной ставке прибегают и к дополнительным платежам.

Таким образом, можно заключить, что ипотека, как способ приобретения недвижимости, предлагает большое разнообразие условий получение ссуды, а за потенциальным заемщиком остается выбор самого подходящего, наиболее удобного и выгодного варианта.

Мечта продать «ипотечную» квартиру поселилась в моей душе давно. Помогли управиться быстро.

www.creday.com

Что такое ипотека и ипотечный кредит?

Чем ипотечный кредит отличается от неипотечного?

Отличительная особенность ипотечного кредита — это залог: есть залог — есть ипотека, нет залога — нет ипотеки

Термин «Ипотечный кредит» — означает кредит, выданный под залог.

Главное отличие ипотечного кредита от не ипотечного — ипотека: то есть, наличие залога. Причем, ипотечный кредит может быть выдан как под залог имеющегося в собственности заемщика имущества, так и под залог приобретаемого имущества (когда ипотека оформляется одновременно с приобретением имущества).

Чтобы лучше понять разницу между ипотечным кредитом и не ипотечным, стоит рассмотреть пример: Под залог имеющейся квартиры банк выдает кредит, «потребительский кредит», использовать который заемщик может на что угодно.

Это ипотечный кредит или не ипотечный? Есть залог — значит, есть ипотека, и кредит — ипотечный.

Другой пример:

Банк выдал кредит на покупку недвижимости. Но в залог эту недвижимость не потребовал. Нет залога — нет ипотеки. И кредит — не ипотечный. Еще раз стоит отметить, что ипотечный кредит отличается от не ипотечного наличием залога.

 

Ипотека — это залог недвижимого имущества, главным образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. С точки зрения распределения дохода, созданного в сельском хозяйстве, ипотека означает продажу всей земельной ренты или части её в виде процентов по ипотечному кредиту. В этом состоит экономическая сущность залога земли и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (например, залог жилых домов, сдаваемых их собственниками внаём).

Сам термин «ипотека» — греческого происхождения.

Еще в Древней Греции можно было получить кредиты под залог, например земли. Заемщик получал деньги у кредитора (ипотечный кредит), и, чтобы не возникало соблазна получить деньги под залог этого же земельного участка у других кредиторов, обязан был на участке, обремененном ипотекой, установить специальный знак (столб или камень). Этот знак оповещал, что данный участок находится в залоге, что под его залог ипотечный кредит уже получен.

Чем отличаются «ипотека» и «залог»?

Как уже говорилось, ипотека — это залог. Но не всякий залог — ипотека. Дело в том, что ипотека — это залог, который носит публичный характер. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

www.vseznaniya.ru

что это такое, каковы ее условия и особенности?

Ипотечное кредитование – удобный и быстрый способ купить приглянувшуюся квартиру, дом или комнату.

На первый взгляд оформление такого варианта кредита достаточно простое, однако ипотека имеет множество подводных камней: требования к заемщикам, квартире, зданию, уровню доходов и возрасту клиента банка достаточно высоки.

Кроме того, обязательна оценка имущества и страхование кредитуемого.

Что это за форма кредитования?

Ипотека – вид кредитования для приобретения недвижимости, в котором последняя выступает залогом перед кредитором. Заемщику выдается сумма денег, оформленная в виде кредита.

Он обязуется регулярно погашать ее частями вместе с процентами, а гарантией выплат и служит недвижимое имущество – квартира, частный дом, автомобиль, участок земли.

Ипотека в условиях стабильно высоких цен на жилье является чуть ли не единственным способом приобрести квартиру или дом для многих граждан России. Срок такого кредита высок: выдается на 5, 10, 20 и более лет.

При этом в процессе оформления придется обращаться не только в банк-кредитор, но и в другие организации: страховые, оценочные.

Ипотечное кредитование имеет несомненные преимущества для заемщика:

1. Доступность. Если клиент имеет стабильный доход, он практически стопроцентно может получить желаемую сумму для покупки квартиры.
2. Быстрота. Кредит выделяется сразу же после оформления.
3. Специальные банковские программы для военнослужащих, молодых семей и так далее.
4. Невысокие проценты и большой выбор условий кредитования.

Есть и недостатки:

1. Переплата. Пользование заемными средствами – платная услуга. И чем больший срок этой «аренды», тем больше в итоге придется переплатить.
2. Комиссии, штрафы, пени, дополнительные платежи.
3. Достаточно большой пакет документов для оформления кредита.
4. В большинстве банков для получения ипотеки требуется внести первоначальный взнос.

Условия получения кредита

Условия ипотеки различны в зависимости от кредитующего банка, но в целом они таковы:

1. В основном ипотека выдается рублями или долларами, реже – евро.
2. Погашение «тела» и процентов осуществляется в той же валюте, в которой выдавался кредит.
3. Процентная ставка колеблется в пределах 10–16% (рубли) или 10–20% (доллары).
4. Размер ипотеки определяется от стоимости недвижимости и составляет 10–90% от общей цены.
5. Сроки зависят от возраста заемщика и прочих факторов и колеблются в пределах 1–30 лет.
6. Первоначальный взнос нужен не всегда, но чаще всего он есть и составляет 10–30% от цены квартиры или дома.
7. Жилье служит залогом. На него составляется закладная. Права переходят к заемщику только после полного погашения долга.

Обязательным является страхование жизни, трудоспособности, здоровья, объекта ипотеки.

Сама недвижимость обязательно оценивается независимыми экспертами. Расходы при этом несет заемщик.

Требования к заемщикам

Любой гражданин, соответствующий установленным банком требованиям, может без проблем оформить ипотеку:

1. Возраст не ниже 23 и не более 65 лет. Если заявитель близок к предельной границе, до скольки лет дают ипотеку в конкретном банке, она оформляется на меньший срок – 5–10 лет максимум.
2. Размер трудового стажа – не менее 2 лет. По последнему месту официального трудоустройства – не менее 6 месяцев.
3. Кредитная история положительная, у заемщика нет просрочек, невыплаченных кредитов.
4. Размер зарплаты позволяет гасить ипотеку, причем на погашение может уходить не весь объем дохода. Этот вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, поскольку не всегда доходы заемщика можно подтвердить справкой.
5. Заемщик не состоит на учете в полиции, психиатрической лечебнице или наркологическом диспансере.

В идеальном варианте кредитуемый должен иметь следующие характеристики:

1. Заявитель имеет собственные средства, чтобы внести первый взнос.
2. Зарплата (или иной официальный доход) выше ежемесячного платежа минимум в 2 раза.
3. Ипотека оформляется на квартиру вторичного рынка в новом доме.
4. У заемщика есть другое ценное имущество: автомобиль, квартира, земельный участок.
5. Заявитель имеет полную семью, в которой нет большого количества иждивенцев, и оба супруга работают официально.
6. Официальный стаж на одном (последнем) месте работы более 2–3 лет.
7. Имеются поручители, которые могут подтвердить свою платежеспособность документально.
8. Нет других непогашенных кредитов или займов МФО.

Какое жилье можно приобрести по данной программе?

Основное требование к недвижимости, которая приобретается в ипотеку, — ее рентабельность. Она важна, потому что выступает залогом и в случае непогашения банк вынужден будет ее продать.

Поэтому требования к квартирам и домам под ипотеку следующие:

1. Дом не должен быть признан подлежащим сносу или аварийным.
2. Приобрести можно и целую квартиру, и ее часть (комнату).
3. Не должно быть незаконных перепланировок, а фактическое состояние должно соответствовать техплану БТИ.
4. В помещении должны быть коммуникации, отопление, санузел, вода, газ и свет.
5. Не выдается ипотека на жилье муниципальной или госсобственности.
6. Недвижимость не должна иметь обременений: залога, прав третьих лиц, ареста и так далее.
7. В квартире на момент покупки не могут быть зарегистрированы (или являться собственниками) дети, не достигшие совершеннолетия.

Особое внимание банк уделяет состоянию квартиры. Сложности могут возникнуть, если жилье находится в домах барачного типа, коммуналках, старых зданиях. Оптимальным вариантом будет квартира в новостройке.

Во многих банках можно получить отказ в ипотеке, если приобретаемое на заемные средства жилье располагается в здании, возведенном до 1957 года.

К самому многоквартирному или обычному дому также предъявляются определенные требования:

1. Если речь идет о деревянном или садовом доме, он должен быть возведен не раньше 1990 года.
2. Этажность МКД – не менее 4 этажей, или меньше, если он построен после 1991 года.
3. Дом не состоит на учете на капремонт, не аварийный и не подлежит сносу или реконструкции.
4. Деревянные дома, садовые домики, а также строения и здания с деревянными перекрытиями редко могут стать предметом ипотеки – потребуется положительный ответ оценщика о состоянии дома.
5. Фундамент дома должен быть выполнен из кирпича, бетона или камня.

Правовой статус приобретенного жилья

Сразу же после покупки квартиры или дома в ипотеку заемщик приобретает законное право собственности. Однако при оформлении свидетельства в Росреестре на недвижимость накладывается обременение в виде залога.

До даты полного погашения долга нельзя осуществлять с квартирой такие действия:

Теоретически эти операции осуществимы: необходимо получение письменного согласия залогодержателя-банка. Но на практике банковские учреждения редко идут навстречу заемщикам в этом вопросе, поскольку риск невозврата долга возрастает.

Регистрировать в Росреестре необходимо:

Если говорить о квартире в строящемся здании (долевое строительство), такая ипотека является для банка еще более рискованной. Процентные ставки для таких кредитов всегда завышены.

Собственником заемщик становится только после ввода дома в эксплуатацию, а банк – залогодержателем. До этого момента у кредитора нет гарантий возврата, поскольку и квартиры фактически нет.

Специальные программы

Большинство крупных банков предлагают заемщикам специальные условия кредита в зависимости от статуса клиента, которые оформляются в рамках особых программ ипотечного кредитования.

Ипотека для военнослужащих

Участвовать в данном виде ипотеки могут те, кто служит по контракту, заключенному после 2005 года. При этом используется накопительная система.

После подачи заявления в конце года на специальный счет военного поступает фиксированная сумма в рублях. Средства имеют целевое назначение – покупку жилья в любом городе РФ.

Если этих средств не хватает, можно оформить ипотеку или доложить собственные сбережения.

В столице действует схожая программа для тех военнослужащих, которые отправлены в запас, но отслужили не менее десятилетия. Им выдаются сертификаты равные по стоимости квартире, которые в течение 9 месяцев (ранее полгода) нужно использовать.

Госпрограмма «Молодой семье – доступное жилье»

В рамках программы кредит предоставляется молодым (до 35 лет) родителям одного или более детей или просто супружеской паре. Этой ипотекой можно воспользоваться только один раз.

Обязательным является состояние на учете для граждан, нуждающихся в улучшении условий проживания.

Предъявляются и дополнительные требования:

• количество метров квадратных на человека в семье должно быть меньше нормы;
• жилье может быть признано аварийным;
• должен соответствовать уровень дохода и так далее.

Программа «Строим вместе»

Данная ипотечная программа основана на предоставлении банковского кредита на строительство частного дома.

Создается паевой фонд, заемщики вносят средства. Как только собирается от 30 до 60% нужной суммы, строительный кооператив добавляет недостающую часть и начинает оформлять документы.

Жилье становится залогом ЖСК. Кредит выдается на 15–20 лет.

Ипотека в РФ набирает обороты. Уже более миллиона семей смогли обзавестись собственными квартирами и домами с ее помощью. Банки-конкуренты предлагаются новые программы, упрощают процедуру сбора документов и подачи заявления, предлагают низкие проценты и дополнительные бонусы.

Видео: Что такое ипотечное кредитование в России?

В видеосюжете рассказывается, что представляют собой ипотечные кредиты, выдаваемые банками в России.

Развенчиваются наиболее популярные мифы, касающиеся приобретения жилья в ипотеку. Даются советы, как минимизировать риски при оформлении подобного кредита и попасть в долговую яму.

terrafaq.ru

Как взять ипотеку и что для этого нужно 🚩 ипотека что и как 🚩 Ипотека

Когда речь заходит о покупке собственного жилья, а средств катастрофически не хватает, у многих встает вопрос, что правильно: копить или взять квартиру в ипотеку? Вопрос достаточно сложный, поскольку оба варианта имеют свои плюсы и минусы, и то, какой из них окажется правильным, покажет только время. Те, кто склоняются к ипотеке, руководствуются главным привлекающим фактором – быстрое приобретение квартиры еще до того, как на руках уже есть необходимая сумма.

Преимущества ипотечного кредитования заключаются не только в скорости заселения в новую квартиру. Тут и низкие проценты в сравнении с обычным потребительским кредитом, и возможность отсрочить платежи в случае рождения ребенка или при других непредвиденных обстоятельствах. У каждого банка свои условия, однако все ипотечные программы направлены на упрощение условий покупки собственной квартиры.

Тем не менее, какова бы ни была минимальная процентная ставка по ипотеке, переплачивать все равно придется, и в большинстве случаев вы заплатите сумму в два раза превышающую сумму кредита. Именно этот фактор, по большей части, отпугивает потребителей. Однако, если вы снимаете жилье, есть повод задуматься, что лучше: платить «в никуда» или переплачивать, вкладываясь в собственную недвижимость? Кроме того, цены на недвижимость неумолимо растут, и высока вероятность того, что, даже переплатив в два раза, вы купите квартиру, которая к моменту полной выплаты ипотеки будет стоить гораздо дороже, чем в момент оформления кредита.

Следует принять во внимание также и то, что вы не сможете продать или подарить вашу новую «ипотечную» квартиру до тех пор, пока полностью не выкупите ее у банка. Формально она будет находиться в вашей собственности, однако такие квартиры являются залоговой гарантией для банков на случай, если вы потеряете платежеспособность.

Те, кто боятся финансовой зависимости от банков и в то же время стремятся купить квартиру, предпочитают копить. С одной стороны, этот вариант хорош тем, что не нужно переплачивать банку, не нужно думать о том, что делать, если не хватит денег на очередной взнос. С другой стороны, придется подождать несколько лет, прежде чем обзавестись собственным жильем, причем не факт, что вы накопите нужную сумму в запланированный срок, ведь цены на недвижимость растут как грибы после дождя. Поэтому накопления не дают гарантию того, что через несколько лет у вас будет квартира. Так что, если есть возможность взять ипотеку, то, пожалуй, стоит рискнуть.

www.kakprosto.ru