Выгодно ли сейчас покупать квартиру: Стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать до осени? :: Жилье :: РБК Недвижимость
Во время кризисов недвижимость дешевеет: снижаются доходы населения, меньше людей могут позволить себе покупку жилья, спрос падает. Уже в апреле, по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), объемы выданной в РФ ипотеки просели почти на 40%.
Вместе с тем продавцам квартир, попавшим в сложную жизненную ситуацию, приходится опускать ценник. Начинается лавинообразный процесс — цены снижают другие владельцы жилья, рынок падает.
Имеет ли смысл покупать сейчас квартиру или лучше подождать, пока жилье подешевеет? АиФ.ru узнал у экспертов.
Елена Иванкина, зав. кафедрой управления недвижимостью и ЖКХ факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС:
«Начало 2020 года показывало поступательные тенденции развития рынка недвижимости: стабильный рост спроса и незначительное повышение цен на жилье. Но известные события (снижение цен на нефть, рост курса валют и пандемия COVID-19) оказали отрицательное влияние на рынок недвижимости.
Спрос на жилье в марте уменьшился на 54,9% по отношению к аналогичному периоду 2019 года. А в апреле — на 65,1%. Меньше всего пострадали новостройки Подмосковья. Число сделок по этим объектам в апреле сократилось на 50%, в новой Москве — на 30%.
При этом резкого снижения цен на недвижимость не произошло, но выросли скидки и бонусы, до 10-15%. Вторичный рынок тяжелее перенес коронакризис, учитывая, что льготная ипотека под 6,5% распространяется только на новостройки.
Как ожидает Центробанк РФ, из-за коронавируса ВВП России в 2020 году может снизиться на 4-6% (МВФ прогнозирует падение на 5%). По прогнозам ВШЭ, в 2020 году ожидается снижение доходов населения на 8,2%. Вкупе эти события могут привести к падению цен на жилье на 10-15%. Очень вероятен рост льгот, скидок и бонусов при продаже жилья. Ожидается стагнация вторичного рынка на фоне роста рынка загородной недвижимости».
Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России»:
«Если рассматривать ситуацию с точки зрения ставок по ипотечным кредитам, то сегодня сложилась идеальная ситуация для приобретения жилья. В первую очередь это касается новостроек. Надеяться на еще большее снижение ставок не стоит.
Если рассматривать ситуацию с точки зрения застройщиков, то она тоже на пользу покупателям. Реальных предпосылок на снижение цен на жилье со стороны девелоперов нет. Более того, цена за квадратный метр в новостройках сегодня находится в оптимальном балансе спроса и предложения.
При этом нет предпосылок и к существенному росту цен. Все процессы, связанные, например, с удорожанием стройматериалов, в условиях падения реальных доходов населения, застройщики будут решать за счет оптимизации. Сегодня не та экономическая ситуация, чтобы поднимать цены на жилье.
Если покупатель планировал покупку квартиры, но откладывал принятие решения, сегодня стоит его принять и приобрести жилье. До середины осени на рынке жилья вряд ли произойдут серьезные изменения».
Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей:
«В кризис жилье стоит покупать тем, у кого есть существенные накопления и антикризисная „подушка безопасности“. В начале кризиса, как правило, люди пытаются спасти свои накопления, поэтому наблюдается незначительный рост спроса на недвижимость, которая у большинства россиян ассоциируется с надежными инвестициями.
Сейчас мы видим, как начинается череда сокращений, урезание зарплат, поэтому накопления тех, кто собирался покупать квартиру или копил на первоначальный взнос по ипотеке, уходят на пропитание и оплату аренды квартиры, спрос на недвижимость закономерно начинает снижаться.
За 2020 год реальные доходы россиян могут снизиться на 10-15%, соответственно, это ударит по спросу на недвижимость. Новостройки уже начали реагировать скидками на 3-5% и акциями, но это только начало падения. К лету — началу осени скидки могут достичь 7-11%.
Главный удар придется на рынок вторичного жилья: к концу года спрос на него может сократиться до 40%, а цены могут скорректироваться до 20%. Льготная ипотека под 6,5% не способна перекрыть падение спроса и падение доходов.
После того, как жилье купят те, кто и так планировал это сделать, рынок недвижимости ожидает длительная стагнация сроком до 3 лет, нечто подобное мы видели в 2015-2017 годах. При этом сократится количество предложений по продаже вторичного жилья, так как продавцам выгоднее „переждать“ кризис, чем продать жилье по низкой цене.
Также на рынке появится большое количество квартир с дисконтом, которые будут изъяты у должников, преимущественно ипотечников, которые не смогут справиться со своими обязательствами. Это также окажет давление на рынок вторичной недвижимости».
Александр Ширяев, руководитель направления ценообразования компании-застройщика:
«Сейчас, пожалуй, один из самых выгодных периодов для покупки жилья. И новая сниженная ипотечная ставка по программе господдержки — мотивирующий фактор. К примеру, при покупке в ипотеку под 6,5% стандартной однокомнатной квартиры сроком на 10 лет размер итогового платежа уменьшится более чем на 10%. И это достаточно ощутимая скидка для покупателя с любым уровнем доходов.
Многие застройщики выборочно дают дисконт до 5-7% на выделенные пулы квартир и уменьшают цены на некоторые квартиры на 1-3% без констатации факта скидки. Бонус при онлайн-покупке квартиры введен почти у всех застройщиков, в среднем он составляет 1-2%».
Алексей Болонин, профессор кафедры банковского дела университета «Синергия»:
«Пандемия привела к сокращению или даже потере доходов у большого количества семей. И хотя жилищный вопрос рано или поздно становится актуальным для каждой семьи без исключения, его решение предполагает десятилетия выплат банкам по ипотечным кредитам, на что могут решиться единицы, уверенные в своем завтрашнем дне в плане работы и зарплаты. На сегодняшний день, несмотря на господдержку девелоперов и обещания субсидий по ипотеке под 6,5%, люди вряд ли будут готовы принять решение взять на себя многолетние кредитные обязательства даже с учетом скидок застройщиков, которые наверняка будут предлагаться покупателям для поддержания и восполнения собственного оборота денежных средств.
Но поскольку застройщики сами привлекают кредиты для реализации своих проектов (введение эскроу-счетов подтверждает платежеспособный спрос и готовность покупателя приобрести недвижимость, но не позволяет использовать средства покупателей в ходе строительства), скидки не могут быть большими, так как банки-кредиторы не позволят застройщикам менять их финансовую модель.
Вторичный рынок в этом отношении может предлагать любые скидки, но даже падение спроса на этом рынке не вызовет быстрого падения цен. Ориентируясь на динамику цен на первичном рынке, продавцы вторичной недвижимости будут вынуждены следовать ценовым трендам, но за исключением экстренных ситуаций, дефицит времени у собственников вторичной недвижимости отсутствует.
Вывод такой: в ближайшее время роста активности на рынке недвижимости не произойдет».
Руслан Сухий, девелопер и инвестор в недвижимость:
«Сейчас отличное время, чтобы найти хороший объект, договориться с застройщиком о максимальной скидке. Качественных проектов строить будут все меньше. Увеличение себестоимости строительства жилой недвижимости, вызванное ростом курса валют и переходом на эскроу-счета, вынуждает застройщиков ужиматься в доходности, поэтому они начнут делать проекты более экономичными, снижать расходы на отделку или инфраструктуру.
Покупать квартиры на котловане с целью заработать на ее перепродаже не стоит. Стратегия покупки жилья на нулевом цикле строительства с целью перепродажи уходит в прошлое. Если ранее это была доступная возможность заработать, особо не задумываясь о локации и качестве объекта, то с нынешним уровнем котлованных цен сделать это практически невозможно. Исключением являются точечные проекты с уникальной локацией, правильной концепцией, высоким качеством строительства и, самое главное, небольшим количеством квартир».
Надежда Коркка, управляющий директор риелторской компании:
«С точки зрения условий, предлагаемых банками и застройщиками, сейчас очень удачный момент для приобретения жилья. Никогда еще ставки по ипотеке не опускались до уровня 6-6,5%, и после окончания программы субсидирования (к ноябрю 2020 года) ставки могут вновь возрасти. Поэтому лучше воспользоваться моментом сейчас, тем более учитывая тот факт, что банки не так охотно одобряют заявки в период кризиса, и не исключено, что нужно будет делать не одну попытку подачи заявки. Помимо этого, некоторые застройщики сохраняют дисконтные программы и субсидируют дополнительно ипотеку до 0,1-0,5%.
Пока нет явных предпосылок к тому, что жилье подешевело. Повышается себестоимость строительства из-за девальвации рубля, а также перехода отрасли на новую модель финансирования, предполагающую привлечение банковского кредита вместо средств дольщиков».
Начало второй недели марта 2020 года ознаменовалось очередным проседанием фондовых рынков, ростом доллара и евро, и, соответственно, падением рубля. Этот факт стал еще одной причиной для паники на рынках (первой причиной выступил коронавирус из Китая). В том числе и на рынке недвижимости. Во всяком случае, некоторые эксперты по недвижке полагают, что мы входим в новую реальность. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.
Прямой зависимости квадратных метров от нефти и курса рубля в недвижимости нет, но падение национальной валюты снизит покупательскую способность, что в негативном ключе скажется на застройщиках. Если же смотреть на экономическую ситуацию с позиции инвестора, желающего зафиксировать прибыль, – сейчас самое время вкладывать деньги в недвижимое имущество. Правда, только для тех, кто вовремя успел вывести деньги из фондового сектора (до обрушения индекса МосБиржи) или хранил деньги в валюте. Для последних недвижимость, можно сказать, подешевела процентов на 15-20.
Обратите внимание, что применительно к инвесторам мы говорим именно о фиксации прибыли, а не возможности быстро нажить еще. У недвижимости низкая ликвидность и никаким агрессивным риск-профилем и большой маржинальностью здесь не пахнет. Стабильность, надежность и посредственный доход – не более.
Как застройщики отреагировали на обвал рубля?
Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать. Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний. Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.
Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет. Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен. По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.
Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков. Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис. Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.
Сейчас мы наблюдаем некоторое волнение среди клиентов: как покупателей, так и продавцов. Но спешим успокоить, что несмотря на серьезное снижение рубля и кризис, сделки будут совершаться и дальше, ведь решение квартирного вопроса сопряжено именно с решением личной ситуации для человека!
Так комментирует ситуацию на рынке Екатерина Никитина, генеральный директор агентства по продаже недвижимости «PRO ОБМЕН».
На данный момент я бы тщательнее подбирала квартиру в новостройке, если говорить об инвестиционных вложениях, более внимательно выбирала застройщика, проект и стадию готовности. И не спешила реагировать на рекламные призывы с существенными скидками. Также не советовала бы менять сейчас рубли в доллары и прятать деньги в банке. Деньги должны работать и приносить прибыль. Сейчас мы получаем разную информацию от разных застройщиков – кто-то уже отменил часть акций, кто-то приостановил торговлю, а кто-то наоборот стимулирует своих партнеров на большие продажи. И на мой взгляд это правильная политика.
Что касается ипотеки: тем, кто еще размышляет над вопросом «брать или не брать», я бы порекомендовала ускориться и оформить ее, потому что процентная ставка будет расти.
Оформлять ли ипотеку на фоне падения рубля?
Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости дольше остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра на нем не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль. Да и к тому же, мы уже отметили выше, что квадратные метры не зависят напрямую от курса рубля и нефтяных котировок.
Вписываться в ипотеку на фоне мирового кризиса, пожалуй, не самая лучшая идея, ведь ипотека – это не фиксация прибыли, а усложнение и без того плохой ситуации вашей карманной экономики. С другой стороны, в случае пересмотра ключевой ставки Центробанком, процент по ипотечному кредитованию к концу марта может вырасти (сейчас ставка по ипотеке составляет в среднем 8,8% годовых). Можно, конечно, сделать резкий ход конем и быстро выйти на сделку по текущим ставкам, но это решение исключительно субъективного характера. Если решили пойти на это – медлить и откладывать явно не стоит, дабы не остаться с носом.
Нужно понимать, что увеличение процента по ипотеке – худший исход. По-хорошему, произойти подобного в ближайшее время не должно. С поддержкой Государства застройщики скорее всего продолжат держать текущие цены на новостройки, даже несмотря на высокие риски. Но вот вполне вероятно, что банки станут тщательнее отбирать тех, кого они готовы кредитовать. Учитывая, что большинство застройщиков уже работает по программе эскроу-счетов (покупатель платит деньги в банк, а застройщик получает их, когда сдаст жилье) – бизнес все же ждут трудности. В любом случае, прежде чем покупать что-либо и брать кредит – оцените свои возможности.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
В подборке «РБК-Недвижимости» — рекомендации риелторов, что делать с квадратными метрами в этот кризис
Фото: Nicolas Armer/DPA/TASS
С начала марта спрос на недвижимость в Москве вырос на 10–30% — таким образом люди спасают свои накопления в квадратных метрах.
Однако такой ажиотаж на фоне падения курса валют и пандемии — временный, он не несет выгоды продавцам, пишут многие риелторы в своих социальных сетях. В подборке — рекомендации риелторов, что делать с недвижимостью в этот кризис.
Александр Харыбин, владелец «Квартирного Бюро Александра Харыбина» YouTube
Если бы я хотел купить квартиру в Москве — я бы подождал полгода. Сейчас нет смысла покупать их, потому что они слишком дорогие, скоро цены будут гораздо ниже.
Если вы «зависли» [со сдачей квартиры в аренду], если нет просмотров и нет нанимателей — сначала проверьте качество рекламы. Если все правильно размещено, если сделаны хорошие фото и видео, если люди обращают внимание, но не звонят — снижайте цену. Как бы больно это ни звучало — вы еще можете впрыгнуть в последний вагон уходящего поезда…
Дальше, скорее всего, будет карантин, банкротства, рынок труда пострадает и аренда улетит вниз. Отдельная глупость, которая процветает на рынке аренды в такое время (2008, 2015), — попытка собственника привязать цену к доллару или евро. Вы забываете, что наниматели тоже зарабатывают рубли и никогда не согласятся на это. Вас должны волновать проблемы ваших нанимателей — потому что они не индейцы, а вы — не шериф. Консервируйте квартиры, если не намерены сдавать в новых реалиях — по-другому скоро не получится. Обгоняйте рынок — делайте самую лучшую рекламу и нормальный ценник и сдавайте/продавайте, пока все едет.
Николай Винидиктов, генеральный директор Clayton&Boyers
Продавцам:
- Если сейчас вы нашли покупателя или есть предложения — фиксируйте сделку. Это отлично.
- Если даже сейчас в пик спроса (еще одну-две недели, по идее, продержится) у вас есть хотя бы показы объекта — скорректируйте цену и постарайтесь получить сделку.
- Если продажа совсем не срочная и вы верите, что скоро будет дороже, просто уходите с продажи. Но это значимый риск, вероятно, придется ждать два года и более.
- Если объект долларовый, этих сумм уже не получить. Но если продажа нужна, тщательно отслеживайте рублевых конкурентов и делайте верные коррекции.
- Если вам «не срочно», но в этом году, а сейчас вы не готовы, будьте готовы потом снижать цену быстрее рынка, чтобы успевать поймать спрос.
Покупателям:
- Нашли объект, устраивающий вас, — фиксируйте сделку.
- Покупка с ипотекой — срочно оформляйте и покупайте. Ниже, чем сейчас, ставок может долго не быть.
- Ищите новостройку — фиксируйте сделку. Застройщики на волне ажиотажа и повышения себестоимости сейчас поднимают цены. Дальше будет зависеть от экономики конкретных проектов.
- Покупка на вторичке и несрочная — можно подождать лета-осени, скорее всего, цены будут снижаться. Но нужно понимать, что хороший объект — он всегда хороший, и если есть что-то подходящее — берите. Ждать мегаобвалов нет смысла.
- Если вы были в долларах, то пока можно ждать, так как рублевые цены не вырастут, а долларовые упадут.
Олег Торбосов, основатель «Whitewill. Элитная недвижимость»Если ситуация с распространением вируса затянется, мы начнем наблюдать, как один за одним схлопываются и закрываются какие-нибудь салоны красоты, студии йоги, детские клубы. Умные и человечные собственники помещений сейчас должны идти навстречу и договариваться со своими арендаторами. Такую заварушку нельзя было предсказать и прописать в бизнес-плане. Это «черный лебедь». <…> Одно из крупных московских агентств недвижимости уже сократило около половины сотрудников, второе, помимо массовых увольнений, объявило о том, что съезжает со своего большого парадного офиса, который они занимали несколько лет. Затягивают пояса.
Геннадий Поротиков, брокер по недвижимости и руководитель отдела продаж в АН Sweet HomeЧерез полгода цены начнут уменьшаться, точнее, сделки будут проходить по ценам значительно ниже рекламных между высокомотивированными продавцами и покупателями со значительным дисконтом.
Чтобы обеспечить ликвидность, застройщики станут устраивать акции, во время которых будут проходить основные сделки.
Еще через год рынок начнет привыкать к новым ценам, отложенный спрос снова начнет толкать рынок вверх и цены вернутся к нынешним, однако по факту будут ниже, если учитывать инфляцию, не говоря уже о стоимости в долларах.
Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимостиТак стоит ли поспешить с ипотекой сейчас? Если вы железобетонно уверены в своих доходах, которые будут только расти, несмотря ни на какие катаклизмы, возможно. Однако не думаю, что в нынешних условиях таких оптимистов будет много. Целые отрасли — туризм, авиаперевозки, бары, рестораны, индустрия красоты и развлечений — сейчас лежат практически «в руинах», и нужно будет время, чтобы это все восстановилось.
Что делать тем заемщикам, которые понимают, что они не в состоянии вовремя внести очередной платеж? В 2019 году был принят закон «Об ипотечных каникулах», предусматривающий рассрочку платежа на шесть месяцев. К заявлению необходимо предоставить медицинскую справку об утрате трудоспособности или документ, подтверждающий потерю работы (дохода).
Что делать тем заемщикам, у которых и после шести месяцев не восстановился уровень доходов, необходимый для обслуживания кредита? Обращаться в государственную корпорацию «Дом.РФ» с тем, чтобы государство оказало помощь в сложной экономической ситуации. В 2009 году было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которое помогало валютным заемщикам справиться с тяжелой ситуацией. Если проблемных кредитов будет много, надеюсь, что правительство и в этот раз выделит необходимые средства на поддержку ипотечной отрасли.
Разобрались, что происходит на рынке недвижимости прямо сейчас. Как сильно могут упасть цены на жилье из-за пандемии, упадут ли они вообще и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость?
Фото: Гавриил Григоров/ТАСС
В марте цены на недвижимость выросли на 4–9% как на рынке новостроек, так и на вторичке. К примеру, в Москве наблюдался всплеск спроса — покупатели стремились спасти накопления, реагируя на падение цен на нефть и курса рубля, а также на возможное поднятие Центробанком ключевой ставки.
Однако ажиотаж сошел на нет после введения режима самоизоляции — часть покупателей оказалась не готова проводить сделки в режиме онлайн. И если на рынке новостроек движение сохранилось, то на вторичке сделки почти остановились из-за сложностей с осмотром объектов.
Сейчас рынок недвижимости сдерживается карантином — после его отмены вероятен всплеск активности за счет отложенного спроса. А затем ожидается падение цен — а значит, и новые возможности для инвесторов в недвижимость. Это надежные вложения, по доходности способные превосходить банковские вклады — особенно после предстоящих изменений в налоговом законодательстве.
Пять основных стратегий инвестирования в жилую недвижимость
Глубина падения цен зависит от сроков снятия карантина
Главный аргумент в пользу снижения цен — неизбежный обвал платежеспособного спроса. Глубина падения зависит от действий государства по распределению поддержки населению, а также сроков отмены режима самоизоляции.
До коронавирусного кризиса ожидалось, что в ближайшие два года цены на жилье вырастут на 20–25% из-за перехода отрасли на эскроу-счета и роста расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Однако пандемия COVID-19 изменила ожидания рынка. Каждый месяц карантина будет ухудшать ситуацию с платежеспособностью населения и прибавлять проценты к падению цен.
Фото: Getty Images / Stringer
В «Открытие Research» в апреле дали прогноз по снижению цен на жилье из-за пандемии. Согласно базовому сценарию, к концу году падение составит 5% по России и на 5–10% в Москве. Негативный сценарий предполагает снижение цен до 15% в столице и до 10% по стране в целом.
Стоит ли покупать жилье, когда нефть и рубль падают. Что важно знать
До этого собственные сценарии изменения спроса на первичном рынке подготовило кредитное рейтинговое агентство НКР. В случае снятия карантина в мае эксперты ожидают падения спроса на 5–10% по сравнению с 2019 годом, в середине июня — на 15–20% и снижение цен на 10%.
Кризисный сценарий предусматривает отмену карантинных мер в сентябре. По мнению аналитиков НКР, в этом случае спрос упадет на 25%, цены снизятся на 20–30%, а многие застройщики обанкротятся. Восстановление рынка в этом случае займет от четырех до шести лет.
Обвала цен может не быть
На рынке есть факторы, препятствующие падению цен. Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6–8%.
Фото: Joe Raedle / Getty Images
А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (+15%), вентиляционное оборудование (+12%), арматура (+10%), оцинкованный металл (+9%) и электрика (+8%).
«Девальвация рубля породила инфляционную волну роста стоимости различных товаров и услуг, в том числе и в строительстве. Себестоимость возведения жилых домов растет, а в большинстве регионов она ненамного ниже рыночных цен, поэтому им, в общем-то, падать некуда.
Продолжается реформа долевого строительства — она охватила уже 40% строящихся объектов. В условиях кризиса кредит дорожает, а значит, и конечная цена построенного с его привлечением жилья будет увеличиваться. Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка», — заявила РБК Quote управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В то же время глава совета директоров «Базис инвестмент компани» Дмитрий Лебедев уверен, что падения цен избежать невозможно: «Цены не будут снижаться только при одном сценарии — если начнется очень высокая инфляция, как в 1990-х. Тогда серьезно упадет покупательная способность рубля внутри страны. Насколько я понимаю, власти не готовы допустить подобного развития событий, поэтому оцениваю его как нулевой».
Спросу на жилье поможет выгодная ипотека
В условиях падения платежеспособности населения поддержать отрасль может стимулирование спроса со стороны властей. В апреле российское правительство приняло программу по предоставлению ипотеки со ставкой 6,5% для покупки нового жилья комфорт-класса стоимостью до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Петербурге. Она будет работать до 1 ноября 2020 года.
По оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, ставка в 6,5% на 2–2,5% ниже текущей средней ставки на рынке и снизит ипотечный платеж на 20%.
«Повышения ставок вряд ли стоит ожидать в течение второго и третьего кварталов этого года. После прекращения действия программы субсидирования ипотеки повышение ставок возможно в среднем на 0,5–1,5%», — заявил РБК Quote руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.
По мнению Марии Литинецкой, ставки все же будут расти, но медленно — многое будет зависеть от политики Центробанка. Дмитрий Лебедев выразил уверенность, что ставки по ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости, скорее всего, вырастут, а для бюджетной — могут сократиться.
Что происходит на рынке сейчас?
Несмотря на все факторы, играющие против падения цен, некоторые застройщики уже начали делать скидки на жилье в новостройках. Как утверждает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, в Москве после первых трех недель апреля стоимость квадратного метра упала на 2% по отношению к марту.
Фото: jesusabizanda / flickr.com
На вторичном рынке коррекция происходит более медленно, так как продавцы на нем обычно не сразу снижают стоимость своего жилья. Однако по оценкам компании «Инком-Недвижимость», с начала карантина число продавцов, готовых после восстановления рынка снизить стоимость своих объектов, уже выросло на 17,5%.
Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?
По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, цены на вторичном рынке начали падать — хотя пока снижение не превышает 1%. Он отметил, что в некоторых регионах скидки на трехкомнатные квартиры составляют 25–30%, на одно- и двухкомнатные — 10–15%, и добавил, что этот тренд будет лишь нарастать.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья
По мнению Артема Деева, наилучшим временем для покупки жилья станет лето: «По мере продления режима самоизоляции и падения доходов населения рынок будет погружаться в стагнацию , спрос станет снижаться, что заставит девелоперов и продавцов на вторичном рынке зафиксировать цены или даже снизить (не более, чем на 5–10%). Наилучшим периодом для приобретения недвижимости станет летний период, который традиционно является сезоном низкого спроса.
Он добавил, что рынок недвижимости в этом году может сократиться на 25–30% по объему проданных квадратных метров и на 30–35% в денежном измерении.
«Снижение цен последует примерно через шесть месяцев. Оно будет плавным: обвала не ожидается, ведь рынок недвижимости инертен. Скидки могут быть около 10–15%, на какие-то объекты доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%. Но это будут единичные предложения в рамках закрытых распродаж на короткий промежуток времени. На вторичном рынке таких предложений будет еще меньше», — заявил Дмитрий Лебедев.
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
От французского Stagnation – Застой. Застой экономического развития. Основной признак стагнации — замедление темпов роста валового продукта страны или низкие показатели его роста. От латинского Сorrection — Выправление. Изменение котировок ценных бумаг в направлении, противоположном основной тенденции движения цен. Примером коррекции может быть рост котировок после постоянного недельного снижения цен на акцию. Зачастую коррекция вызывается массовым исполнением стоп-приказов, после чего, как правило, возобновляется движение котировок по направлению основной тенденции.В кризис граждане пытаются сохранить накопления и вкладывают деньги в жилье. А выгодно ли покупать недвижимость сейчас? АиФ.ru узнал у экспертов.
Дмитрий Задорожный, руководитель портала недвижимости:
«Как правило, во время кризиса инвесторы вкладываются в подешевевшие активы, в том числе в недвижимость. Так, например, было в 2014 году. Но текущая ситуация осложняется тем, что у людей к моменту мартовского скачка курса доллара аккумулировалось не так много денег в связи с постоянным снижением уровня доходов. Девелоперы тоже пока не торопятся избавляться от больших объемов по низким ценам. И те, и другие могут занять выжидательную позицию.
Вместе с тем резкое повышение цен на жилье может спровоцировать паника среди покупателей. Если возникнет ажиотажный спрос, цены могут вырасти за короткое время.
Вероятно, государство поддержит банки и строительную отрасль в случае кризиса. Это, в свою очередь, сохранит достаточное предложение на рынке и сбалансирует цену за квадратные метры. Пока застройщики больше склонны наблюдать за ситуацией, а не повышать цены.
Тем, кто уже принял решение о покупке недвижимости, не стоит тянуть с закрытием сделки. А тем, кто готов поддаться панике и начать скупать все подряд, лучше не торопиться и спокойно понаблюдать за развитием событий».
Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании:
«Покупать жилье сейчас выгодно, потому что пока цены номинированы в рублях. Особенно это актуально, если у покупателя была цель приобрести жилье вне зависимости от текущей ситуации. Если же у покупателя накопления в долларах или евро, то он может либо воспользоваться уже имеющимся укреплением иностранной валюты, либо подождать, потому что падение курса рубля может продолжиться и его валютный капитал в пересчете на рубли вырастет».
Алексей Фоменко, председатель совета директоров строительной компании:
«В нестабильных экономических условиях по-прежнему выгодно вкладывать деньги в жилье. Это стабильный и приносящий доход вид инвестирования. В крайнем случае у вас останется конкретный продукт, который потом можно оставить в наследство. Это еще одно подтверждение закона: во время кризиса вкладывать нужно туда, чтобы можно было больше оставить себе».
Андрей Безверхий, финансовый директор девелоперской компании:
«Если у покупателя уже есть сформированный запрос (желание улучшить жилищные условия, приоритетная локация и метраж) и накопленные средства, решение о покупке квартиры надо принимать оперативно, пока есть возможность получить ипотеку по привлекательным ставкам. Неизвестно, как они изменятся в ближайшее время.
В связи с турбулентностью в экономике судьба многих строящихся проектов может оказаться под вопросом, поэтому надежнее вкладывать средства в те объекты, которые находятся на высокой стадии готовности, где строительные риски частично или полностью закрыты».
Наталья Мирзоян, доцент кафедры оценочной деятельности и корпоративных финансов университета «Синергия»:
«Если сделка была спланирована или намечена, то в краткосрочной перспективе стоит присмотреться к тенденциям рынка и совершать намеченную сделку после прохождения первой волны кризиса при покупке недвижимости и сразу на волне кризиса — при продаже.
В ситуации спонтанного желания „спасти деньги — хоть купить недвижимость“, сделки я бы не рекомендовала, так как приобретаете вы низколиквидный актив с высокими эксплуатационными издержками и риском снижения его стоимости».
Борис Лесков, генеральный директор строительной компании:
«Учитывая высокую вероятность повышения ставок по ипотечным кредитам, а также падение рубля, многие из тех, кто откладывал покупку, в ближайшее время будут выходить на сделки в надежде приобрести недвижимость по текущим ставкам и не допустить обесценивания своих сбережений.
Приобретать недвижимость выгодно всегда, если речь идет о сбережении средств. Для инвестиции необходимо понимать, какие цели вы ставите перед собой, совершая эту покупку: для последующей сдачи в аренду или дальнейшей продажи?
Тем, кто не имеет возможности совершить 100% оплату, ипотеку нужно рассматривать, проанализировав свое финансовое положение и оценив возможности для долгосрочных финансовых обязательств.
В условиях кризиса наибольшим спросом со стороны покупателей пользуются объекты комфорт-класса, экономкласса и элитная недвижимость. Этому есть очень простое объяснение: у покупателей недвижимости в сегменте „элит“ и „премиум“ деньги есть всегда, несмотря на экономические потрясения».
Антон Детушев, генеральный директор девелоперской компании:
«В период кризиса обычно увеличивается число сделок по покупке недвижимости. Мы знаем это по опыту предыдущих экономических потрясений. Это неудивительно: стоимость недвижимости, особенно в Москве, бывает намного стабильнее, чем стоимость национальной валюты.
Будут дорожать все сегменты недвижимости, прежде всего ― массовый сегмент. Доходы россиян будут снижаться, и это станет сдерживающим фактором для продаж. ЦБ наверняка повысит ключевую ставку. Изменятся условия ипотечного кредитования, стоимость его будет расти. Застройщикам придется брать займы по более высокой цене.
В сегменте высокобюджетного жилья доля импортного оборудования и материалов существенна. Цены на них будут расти одновременно с курсом доллара.
Все это будет увеличивать стоимость строительства, а значит, приведет к повышению стоимости квадратного метра».
Стоит ли брать ипотеку в кризис 2020?
Кризис, обвал на биржах (в т.ч. рубля), снижение цен на нефть, коронавирус… Стоит ли в таких пугающих условиях оформлять ипотеку или лучше повременить?
Те, кто утверждает, что нужно подождать, пока ситуация не стабилизируется, в 99% уже давно решили собственный жилищный вопрос. Надеяться на обвал цен не стоит – банки, чтобы избежать разорения, обязательно поднимут ставки по ипотеке. Поэтому даже оформив кредит на жилье по относительно низкой цене заемщик может в итоге столкнуться с повышенной ставкой и увеличенными ежемесячными платежами, что сведет на нет все старания. На самом деле ипотека себя оправдывает и является хорошим инструментом, но только в случае, если им правильно пользоваться.
Почему стоит оформить ипотеку в кризис
Причин для оформления ипотечного кредита как минимум четыре:
- Повышение процентных ставок. Постепенное увеличение ставок неизбежно. Однако в условиях начинающегося кризиса они обычно минимальные, поскольку во многом определяются внешними факторами.
- Вероятность потери накопленных средств. Деньги со временем обесцениваются. Инфляция набирает обороты, а курс рубля стремительно падает по отношению к другим валютам. Держать средства в «банках» или «под матрасом» не стоит, необходимо заставить их работать. И сделать это можно посредством ипотеки, особенно, когда у вас уже накопилось для первичного взноса 10-30% от стоимости желанной квартиры.
- Рост цен на недвижимость. Стоимость жилья увеличивается из года в год, даже несмотря на панику. Повышается и спрос (в т.ч. инвестиционный), что неизменно приводит к удорожанию квадратных метров практически во всех сегментах рынка недвижимости. В отдельных проектах наблюдается стремительный рост цен в кратчайшие сроки.
- Ужесточение условий кредитования. Банки все тщательнее оценивают риски, чаще отказывают потенциальным клиентам и сокращают объемы выдачи ипотечных займов. А если их предоставляют, то на более жестких финансовых условиях. Следовательно – чем быстрее удастся оформить ипотеку, тем выгоднее она может стать в итоге.
На рынке именно в период кризиса обычно удается найти идеальное соотношение всех 4-х параметров:
- цена жилья;
- стадия строительства;
- качество объекта;
- ипотечная ставка.
Столь благоприятную возможность не стоит упускать. Однако, чтобы минимизировать риски (потеря работы, болезнь), снизить психологическое напряжение и максимально себя обезопасить, нужно брать жилье подешевле, оформив ипотеку на короткий срок. Таким образом уменьшится общая переплата по кредиту, и появится возможность со временем обменять квартиру на более просторную.
Рекомендации при использовании ипотеки во время кризиса
Приняв решение купить недвижимость с привлечением ипотеки, необходимо соблюдать несколько важных правил, чтобы избежать ловушек:
- Заранее рассчитывайте свои финансовые возможности – не допускайте, чтобы на погашение ипотеки уходило больше 30-50% семейного бюджета. Соотнесите стоимость выбранной квартиры со своими потребностями. Если для себя, лучше выбрать маленькое жилье (например, студию), которое в любой момент удастся легко и быстро продать. А если для большой семьи, то трехкомнатная квартира станет разумным решением при условии, что банку сразу отдадите максимально возможную сумму, а остальное оформите в ипотеку.
- Ипотеку следует оформлять в той валюте, в которой получаете доход. В противном случае будет сложно предугадать, сколько придется переплатить за валютный кредит в условиях нынешнего роста курсов.
- Избегайте комбинированных ставок, которые рекламируются, как пониженные. В действительности банки снижают их только на первый год-два, после чего предлагается плавающая ставка. Ложные надежды на рефинансирование ипотеки также разбиваются, поскольку финучреждения редко соглашаются на перекредитование, и еще реже отпускают своих клиентов к конкурентам, выдвигая встречные (еще менее выгодные) условия.
- Выбирайте фиксированную ставку. Плавающие ставки (система начисления процентов с плавающим индексом, привязанная к определенному рыночному показателю) не менее рискованные, чем валютный кредит. Неизбежный рост инфляции и удорожание займов несомненно приведет к повышению плавающих ставок. Для заемщика это обернется увеличением ежемесячных платежей. А если ставка не ограничена предельной величиной, то есть риск вообще оказаться неплатежеспособным должником.
- Выбирайте комфортный для себя график погашения жилищного кредита, чтобы не попасть впросак. Учитывайте, что во время кризиса есть вероятность столкнуться с непредвиденными обстоятельствами и на некоторое время остаться без доходов. Поэтому у вас должен быть запас средств, которыми можно погашать ипотеку как минимум на протяжении 3-6 месяцев (дополнительно можно потребовать налоговый вычет). В сложной жизненной ситуации у заемщика есть возможность оформить ипотечные каникулы.
Предупреждение! В ближайшее время сферу ипотечного кредитования, как и отечественный рынок недвижимости в целом, ожидают серьезные потрясения. Поэтому людям, решившим взять ипотеку в преддверии финансового кризиса 2020 года, нужно помнить, что полностью застраховаться от рисков невозможно.
Как купить квартиру | Что нужно знать
Вы можете осуществить американскую мечту о домовладении, владея квартирой, как и в традиционном доме. Владение вместо аренды также может быть полезно для ваших финансов, так как вы строите капитал в собственности, которую позже можете продать вместо того, чтобы выбрасывать деньги домовладельцу. Поэтому, если вы заинтересованы в покупке квартиры для себя и своей семьи, вот что вам нужно знать.
«Аренда противКупить »Решение
Возможно, самым важным фактором при принятии решения об аренде или покупке является период времени, в течение которого вы ожидаете остаться в своей новой квартире. Вообще говоря, если вы не ожидаете прожить там в течение как минимум пяти лет, аренда, вероятно, будет финансово более разумным шагом.
Если вы планируете прожить там пять или более лет, сравните, сколько вы платите за аренду, с тем, сколько вы могли бы заплатить, чтобы иметь. Ипотечный платеж, как правило, будет меньше арендной платы, если предположить, что место, которое вы хотите купить, похоже на место, которое вы снимаете.Это связано с тем, что ваш арендодатель платит столько же, сколько вы платите за основную сумму, проценты, налоги, сборы и ремонт домовладельцев, а также небольшую дополнительную прибыль.
Тем не менее, есть нечто большее, чем владение, а не оплата. Чтобы что-то купить, вам придется потратить больше денег, чем нужно для подписания договора аренды. Самые большие затраты будут на первый взнос. Сумма, необходимая для этого, зависит от типа ипотеки, которую вы получаете, и, возможно, даже от того, где находится дом.
Большинство поддерживаемых правительством ипотечных кредитов, застрахованных Федеральным управлением жилищного строительства (FHA), требуют минимального первоначального взноса в размере не менее 3.5% от покупной цены. Ветераны могут даже получить кредит в размере 0 долларов США через Департамент по делам ветеранов (VA). Ожидается, что за обычный кредит, не обеспеченный правительством, вы отложите 20%.
Например, если квартира, которую вы хотите купить, стоит 200 000 долларов США, вы можете рассчитывать на 7 000 долларов США для первоначального взноса FHA 3,5%. С другой стороны, обычный кредитор будет хотеть $ 40 000.
Вам также понадобятся деньги для закрытия расходов. Они оплачивают обследование, оценку, домашний осмотр и страхование прав собственности, а также другие расходы.Стоимость закрытия дома стоимостью 200 000 долларов может составить несколько тысяч долларов. Возможно, вы сможете включить стоимость закрытия в сумму кредита, хотя это, очевидно, увеличит ваши ипотечные платежи. Однако обычно вы не можете одолжить авансовый платеж. Вам нужно иметь это наличными.
выяснить, что вы можете себе позволить
Теперь пришло время посмотреть, сколько вы можете позволить себе заплатить. Начните с выяснения отношения вашего долга к доходу. Для этого сложите все свои ежемесячные платежи по долгам, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие займы, алименты на ребенка, алименты и, наконец, предполагаемый ипотечный платеж.
Затем вы можете разделить эту цифру на ваш ежемесячный доход и выразить результат в процентах. Если ваши ежемесячные выплаты по долгам составят 2000 долларов, а ваш ежемесячный доход — 5000 долларов, вы разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Результат составляет 0,4 или 40%.
Кредиторы используют это соотношение долга к доходу, чтобы определить, какую сумму вы можете позволить себе делать ежемесячно. Они обычно ищут соотношение долга к доходу не более 43%. Если вы окажетесь выше этой отметки, может быть сложно получить ипотечный кредит.Вы можете улучшить соотношение долга к доходу, планируя более низкую ипотечную выплату. Обычно это означает покупку квартиры по более низкой цене.
Ипотечный калькуляторSmartAsset может помочь вам смоделировать весь процесс выше. Все, что вам нужно, это полная стоимость дома, размер вашего первоначального взноса, тип и продолжительность ипотеки, которую вы получаете, и процентная ставка, которую вы ожидаете получить. Не пренебрегайте другими затратами. Они включают в себя налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и, возможно, сборы товариществ собственников жилья.Все эти расходы вместе могут добавить несколько сотен долларов в месяц к вашим платежам.
А как насчет кондоминиумов и кооперативов?
Покупка квартиры может означать покупку квартиры или кооператива. Это отличается от покупки типичного дома для одной семьи. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете квартиру в здании. Это означает, что вы будете разделять расходы на эксплуатацию здания с другими владельцами апартаментов. Покупка кооператива означает покупку части собственности корпорации, которая владеет зданием.Вместо определенного подразделения вы будете владеть акциями корпорации.
Ипотечные кредиторы предъявляют различные требования к кондо и кооперативным кредитам. Например, они могут захотеть увидеть, что у кондо-ассоциации достаточно денег в банке в качестве финансовых резервов для покрытия любого необходимого ремонта или технического обслуживания. Некоторые кредиторы неохотно предоставляют совместные кредиты, потому что они не могут повторно владеть устройством, если у вас возникли проблемы с оплатой.
Получение дополнительной справки
Потенциальные покупатели квартир могут получить помощь в навигации по этому дому от лицензированного агента по недвижимости.Агент может помочь с вопросами о ценах, налогах, сборах и сообществах. В то же время он или она может предоставить ценную информацию о том, как вести переговоры с продавцами.
Вы даже можете интегрировать финансового консультанта в свой опыт покупки жилья. Эти люди часто работают вместе с агентами по недвижимости, чтобы обеспечить соответствие принимаемых вами решений вашим общим финансовым целям.
Советы по улучшению ваших финансов
- Хорошо продуманный бюджет — это первый шаг к достижению полного контроля над вашими финансами.Если вам трудно начать процесс составления бюджета, бюджетный калькулятор SmartAsset может предложить несколько советов, которые начнут вас с правильной ноги.
- Хотя финансовые консультанты обычно занимаются формированием вашей инвестиционной стратегии, они часто могут справиться с гораздо более сложными задачами. Инструмент сопоставления финансовых консультантов SmartAsset может предоставить вам до трех консультантов в вашем регионе, которые помогут вам внедрить целостное финансовое планирование в вашу жизнь. Потратьте немного времени на тщательное изучение нашей анкеты, поскольку ваши ответы будут определять совпадения, которые вы получите.
Фото предоставлено: © iStock.com / ewg3D, © iStock.com / mizar_21984, © iStock.com / Hispanolistic
Марк Хенрикс Марк Хенрикс более 30 лет занимался личными финансами, инвестициями, выходом на пенсию, предпринимательством и другими темами. Его внештатный подпись появилась на CNBC.com, а также в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, «Личные финансы Киплингера» и других ведущих изданиях. Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который дает вам жизнь.«Его любимый репортаж — это вид, который помогает обычным людям увеличить свое личное благосостояние и удовлетворенность жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, заниматься волонтерством, выступать в дуэте на акустической музыке, кататься на байдарках по воде, гулять по пустыне и участвовать в соревнованиях по триатлону. ,Жилой комплекс состоит из двух или более жилых домов. Логично, что вы ожидаете, что управлять и владеть жилым комплексом сложнее, чем управлять одним зданием. Тем не менее, существует определенная экономия от масштаба, которая работает на благо владельцев квартирного комплекса. Владение жилым комплексом плюсы и минусы несколько отличаются от таковых у других многоквартирных домов. В этой статье мы обсудим процесс покупки и владения жилым комплексом, рассмотрим его доходность и оценим владение старым многоквартирным домом по сравнению с современным многоквартирным домом.
В соответствующей заметке вы можете ознакомиться с нашей разбивкой по различным типам жилых домов.
Что нужно знать о владении жилым комплексом?
Первый шаг в владении жилым комплексом — это умение его купить. Для получения более подробной информации ознакомьтесь с нашей статьей «Как стать арендодателем: что никто не говорит вам».
Покупка жилого комплекса
Покупка жилого комплекса более сложна, чем покупка недвижимости для одной семьи.Вы должны иметь более глубокие знания управленческих и финансовых аспектов владения жилым комплексом. Давайте рассмотрим шаги:
1. Подходит ли вам право собственности на жилой комплекс?
Многое зависит от того, планируете ли вы активно управлять собственностью. Кроме того, вы можете нанять фирму по управлению имуществом, чтобы управлять недвижимостью для вас. В первом случае вы будете посвящать большую часть своего времени и энергии эксплуатации жилого комплекса.Но если вы делегируете управление сторонней фирме, вы становитесь пассивным инвестором с небольшим участием. Неудивительно, что уход за старым многоквартирным домом может быть более сложным, чем эксплуатация современного многоквартирного дома. Вы должны решить свой уровень вовлеченности, вашу готовность рисковать своими деньгами и свой аппетит к доходу от аренды.
Чтобы взглянуть инсайдерами на жизнь арендодателя, прочитайте наше руководство «Владение многоквартирным домом: день из жизни».
2.Выберите правильный тип жилого комплекса
Вам нужно решить, сколько единиц вы хотите иметь в свете ваших амбиций и терпимости к риску. Если вы хотите увеличить свой пенсионный доход, вы можете предпочесть доход от небольшого комплекса. Однако, если вы хотите получать больший доход, несмотря на риски, вы рассмотрите комплекс, содержащий более крупные жилые дома.
Кроме того, есть комплексы, которые представляют собой смеси многоквартирных единиц и многофункционального развития.Современные жилые комплексы, как правило, представляют собой элитные объекты, построенные за последние 10 лет, так называемые объекты класса «А». Эти свойства имеют многочисленные удобства, в том числе теннисные корты, бассейны и клубы. С другой стороны, объекты класса «B» имеют возраст до 20 лет, хорошо сконструированы и оснащены некоторыми удобствами класса «A». Объекты класса «C» и класса «D» состоят из старых многоквартирных домов, которые нуждаются в ремонте и ремонте. Им не хватает удобств, а иногда они могут считаться субсидируемым жильем.Вы можете найти лучшие предложения среди объектов класса «B» и «C».
Для получения дополнительной информации вы можете прочитать наше подробное руководство по строительным классам.
3. Найти Квартирный Комплекс на Продажу
Если вы хотите провести поиск самостоятельно, чтобы приобрести и приобрести жилой комплекс, вам необходимо уделить значительное время этому процессу. Но вы потенциально можете сэкономить некоторую комиссию по недвижимости, избегая агента по недвижимости, хотя обычно продавец платит комиссию.Кроме того, некоторые продавцы предпочитают работать напрямую с покупателем, а не через агента. Более того, некоторые продавцы могут предложить вам финансирование владельца. Вы можете заручиться поддержкой местного инвестиционного клуба недвижимости, который обычно имеет сети контактов. С другой стороны, использование коммерческого агента по недвижимости предоставляет вам доступ к нескольким службам листинга, которые они используют. Естественно, это может значительно ускорить поиск. Полезно, агенты также понимают различные местные районы, которые могут быть особенно полезной информацией.Также рассмотрите возможность использования бизнес-брокера, который может связать вас с владельцами магазинов, которые занимаются арендой.
Для получения более подробной информации о покупке жилого комплекса или любого другого типа многоквартирного имущества, прочитайте нашу статью, Многоквартирный дом на продажу: Полное руководство для покупателя.
4. Оценка свойств кандидата
При оценке жилого комплекса на продажу необходимо оценить несколько факторов. Это начинается с местоположения, которое должно быть желательным или на пути к желательному.Также рассмотрим количество и размер юнитов в комплексе. Оцените состояние недвижимости, детали строительства и предлагаемые удобства. Важно отметить, что если крыша плоская, будьте внимательны к проблемам проникновения воды. Также кирпичная рама более долговечна и огнестойка. Старая сантехника может быть большой скрытой стоимостью, включая возможное отравление свинцом. Вы предпочитаете комплексы, в которых каждый блок имеет свой собственный электрический счетчик. Это связано с тем, что арендаторы смогут оплачивать свои собственные расходы на электроэнергию, что способствует сохранению.Кроме того, убедитесь, что проверили на свинцовую краску, значительные затраты, чтобы исправить.
5. Проверьте номера
Посмотрите на финансовые отчеты комплекса, стоимость за единицу, арендную плату и уровень занятости. В конце концов, вам придется оценить все финансовые показатели с помощью квалифицированного бухгалтера или аудитора. На самом деле, вам следует пересмотреть финансовую отчетность как минимум за один год, и больше, если это возможно. Кроме того, вы должны наиболее точно проверить валовой операционный доход, уровень вакансий, расходы и конкретные финансовые коэффициенты.Кроме того, вы должны убедиться, что представление предельной ставки продавца соответствует действительности с учетом местоположения объекта недвижимости, чистого операционного дохода и запрашиваемой цены.
6. Выполните Due Diligence
Очень важно задавать вопросы. Во-первых, сколько бы вы ни хотели владеть многоквартирным домом, вы должны спросить: «Почему нынешний владелец продает?» Это может быть приемлемо, если владелец хочет уйти в отставку и переехать. Но это другая история, если владелец просто хочет избежать дорогостоящих ремонтов, которые, как он знает, будут.Не удивляйтесь, если продавец попытается скрыть некоторую уничижительную информацию. На самом деле, собрать важные документы, такие как копии всех подписанных договоров аренды в жилом комплексе. Важно отметить, что это позволит вам подтвердить суммы аренды, даты прекращения аренды, арендаторов с домашними животными и информацию о гарантийном депозите.
Кроме того, проверьте налоговые декларации владельца, подтвердив, что NOI, указанный в отчете о прибылях и убытках, соответствует NOI налоговой декларации. Естественно, если вы серьезно относитесь к покупке комплекса, пригласите строительного инспектора или инженера для тщательной проверки.Кроме того, получите независимую стороннюю оценку с использованием одного или нескольких методов оценки. В частности, эти методы оценки включают рыночную стоимость, стоимость замещения и доходный подход.
7. Организовать финансирование и закрыть сделку
Assets America ® предлагает кредиты на приобретение более 5 млн. Долл. США, ссуды на реконструкцию, ссуды на строительство моста, ссуды в мини-перми и ипотечные кредиты для многоквартирных комплексов (многоквартирные ссуды). Мы ускоряем детали финансирования, работаем с агентом условного депонирования, обеспечиваем получение гарантийных депозитов и даже можем контролировать закрытие.
Насколько выгодно владеть жилым комплексом?
Часто, есть хороший потенциал прибыли при покупке старого многоквартирного дома. Как правило, цена более старой многоквартирной собственности подорвет цену более современного современного жилого дома в том же месте. Неудивительно, что ваш потенциальный доход напрямую связан с суммой реабилитации, которую вы должны выполнить, и покупной ценой, которую вы платите. Таким образом, вам нужны точные цифры для NOI и разумного предела.Только тогда вы можете чувствовать себя комфортно с ценой покупки. Предположим, что в вашем комплексе 50 единиц, а среднегодовой показатель NOI на единицу составляет 10000 долларов. Тогда ваш чистый операционный доход должен составлять примерно 500 000 долларов в год. Любые непредвиденные расходы или незапланированные вакансии уменьшат это число. Поэтому разумно предположить, что вы заработаете только 90% ожидаемого дохода. В данном случае это 450 000 долларов.
Для получения более подробной информации, включая текущие тенденции рынка многоквартирных домов и истории успеха, прочитайте «Инвестирование в квартиры: Полное руководство по успеху».Руководство по покупке многоквартирных домов можно найти в разделе «Многоквартирный дом на продажу: полное руководство покупателя».
Каковы преимущества и недостатки?
Владение жилым комплексом плюсы и минусы сводятся в основном к рискам и выгодам. Тем не менее, есть много аспектов владения жилым комплексом плюсы и минусы, которые мы сейчас рассмотрим.
Владение жилым комплексом Плюсы
Вот важные преимущества владения жилым комплексом:
- Несколько потоков дохода: Вы получите больше потоков дохода от многоквартирного дома, чем от дома на одну семью.Это поможет вам лучше противостоять случайным вакансиям.
- Собственный капитал: Несколько потоков дохода могут обеспечить денежные потоки, необходимые для погашения ипотеки. Это увеличивает ваш капитал в жилом комплексе.
- Более простое финансирование: Кредиторы более охотно финансируют жилые комплексы из-за сильных ежемесячных денежных потоков из разных источников.
- Налоговые преимущества: Действующее налоговое законодательство очень выгодно для владельцев коммерческой недвижимости.Квалифицированный бизнес вычет в 20% является отличным стимулом для владения жилым комплексом. Конечно, все ваши расходы подлежат вычету, либо сразу, либо через амортизацию.
- Оценка капитала: Ваш жилой комплекс должен поощрять хорошее управление с оценкой стоимости. Одной из причин является возможность повышения арендной платы с течением времени. Если вы улучшите репутацию жилого комплекса, уровень вакантных площадей должен соответственно уменьшиться. Все эти факторы увеличивают стоимость недвижимости, увеличивая прирост капитала при продаже.
- Расширение вашего портфеля недвижимости: Покупка жилого комплекса быстро увеличивает ваши владения недвижимостью. Многие эксперты рекомендуют держать до 20% ваших инвестиционных активов в недвижимости.
- Экономия от масштаба: Если вы нанимаете фирму по управлению имуществом, вы должны распределить ее расходы по количеству принадлежащих вам единиц. Очевидно, что управляющие недвижимостью могут брать меньше, если они управляют несколькими единицами в компактной зоне. Следовательно, это уменьшает общее влияние сборов.
Видео: Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?
Владение жилым комплексом Минусы
Помните об этих возможных недостатках владения жилым комплексом:
- Время: Если вы решите взять на себя обязанности арендодателя, ожидайте уделять много времени своей собственности. От вашего отношения и ожиданий зависит, хорошо это или плохо.
- Внешние эффекты: Вы не можете удержать соседство от изменений, иногда в худшую сторону.Это может снизить ваши инвестиции и привести к убыткам. Вы должны знать динамику соседства, прежде чем купить жилой комплекс.
- Ограниченная ликвидность: Требуется время для продажи вашего жилого комплекса. Вы не можете просто превратить свои инвестиции в наличные деньги в одночасье, не рискуя потерями.
- Ненадежные арендаторы: Арендаторы, которые не платят вовремя и / или нарушают правила, могут стать настоящей головной болью и съесть вашу прибыль.
- Неожиданные расходы на техническое обслуживание: Вещи ломаются.Это хорошая идея, чтобы иметь много страховки, особенно на недавно приобретенные приборы и так далее.
Государственная информация о законе арендодателя-арендатора
Ниже вы можете найти обзоры закона арендодателя-арендатора для этих штатов:
Если вашего штата нет в списке выше, вы можете использовать это руководство для каждого штата по законодательству арендодателя-арендатора.
Как активы Америка ® может помочь
Assets America ® предоставляет многоквартирное финансирование для приобретения, строительства и рефинансирования существующих объектов многоквартирной аренды.Мы предлагаем многоквартирные кредитные пакеты, адаптированные к конкретному проекту и специфическим требованиям конкретного заемщика. Пожалуйста, обратите внимание, что наше финансирование начинается с 5 миллионов долларов США практически без верхнего предела.
Мы являемся коммерческим экспертом в области крупных сделок с более чем тридцатилетним опытом. Кроме того, мы предоставили многочисленные кредиты на квартиры и сделки по финансированию жилых домов. Мы предоставляем непревзойденный персональный сервис с выдающимися результатами! Позвоните нам сегодня по номеру (206) 622-3000 !
Статьи по теме
Покупка квартиры это большое дело. В конце концов, вы, вероятно, планируете жить там долгое время, поэтому важно принять во внимание все важные аспекты, прежде чем принимать решение. Не торопитесь с тем, в чем вы не уверены, и тратьте все необходимое время. Никто не хочет обнаруживать неудобства в их новом доме после того, как они уже купили его и переехали.
Это сейсмостойкое?
Посмотреть в галерее
Кроме землетрясений, нет никаких других природных элементов, о которых вам следует беспокоиться, когда вы живете в квартире.При этом не забывайте о безопасности и проверяйте здание, чтобы убедиться, что таких проблем нет.
Знай соседей
Посмотреть в галерее
Ну, ты не можешь выбрать своих соседей, иначе нас всех окружат наши лучшие друзья. Но вы можете, однако, выбрать свою квартиру на основе соседей. Не совсем легко получить информацию о ваших будущих соседях, не зная их. Тем не менее, вы можете постучать в дверь, встретиться с ними и составить общую идею.Или, что еще лучше, возможно, вы найдете свободную квартиру в том же здании, что и один из ваших друзей.
Знай окрестности
Посмотреть в галерее
Вы можете подумать, что знаете окрестности, но это не совсем точно. Для некоторых районов характерна плохая репутация, когда на самом деле все не так страшно. Возможно и обратное, поэтому не все хорошие кварталы и удивительные.
Какое расстояние оттуда до вашего рабочего места?
Посмотреть в галерее
Тратить часы в пробках только для того, чтобы добраться до работы — это не то, чего никто не ждет.В идеале квартира, которую вы планируете купить, должна быть рядом с вашим рабочим местом, чтобы вы не тратили больше времени, чем каждый день.
Есть ли в этом районе поставщики услуг?
Посмотреть в галерее
Вам нужно проверить, все ли необходимое вам предоставляется в квартире, которую вы планируете купить. Например, если вы хотите интернет от определенного провайдера, есть ли у вас такая возможность, или вы застрянете с плохим вариантом?
Вам также понравится квартира со сменой времен года?
Посмотреть в галерее
Погода и времена года оказывают различное влияние в случае разных мест.Так что подумай об этом. Ваша квартира ориентирована на север, что приятно зимой, потому что вы получаете много света. Однако с наступлением лета вы, скорее всего, начнете ненавидеть все солнце.
Какова ситуация с парковкой?
Посмотреть в галерее
Естественно, вы хотите парковать свой автомобиль перед вашим домом или, по крайней мере, рядом. Поэтому проверьте ситуацию с парковкой в этом районе. Может быть, вы можете арендовать место. Но если это действительно тесная зона, где людям приходится парковаться в трех кварталах, возможно, пришло время рассмотреть другие варианты.
Проверка неоплаченных счетов
Посмотреть в галерее
Перед подписанием контракта проверьте, есть ли какие-либо неоплаченные счета в отношении квартиры, которую вы хотите купить. Вы не хотите однажды открыть дверь, чтобы найти там полицию, готовую конфисковать ваши вещи. И даже если счет небольшой и незначительный, вы все равно должны об этом знать.
Что для тебя важно?
Посмотреть в галерее
В конце дня вы должны установить некоторые приоритеты.Подумайте о том, что для вас важно, и используйте эти элементы в качестве руководства, когда вы ищете квартиру, которую хотите назвать домом. Не все считают одинаковые вещи важными, поэтому не используйте чужие стандарты.
Покупка многоквартирного дома может быть одной из лучших инвестиций, которые вы делаете. Это также может быть одним из самых сложных. Убедитесь, что вы полностью подготовлены, прежде чем идти по этому пути. Вот план игры, чтобы помочь вам ориентироваться в процессе.
Собери свою команду
Покупка многоквартирного дома — сложное мероприятие, требующее значительных профессиональных консультаций.Ключевые люди, чтобы привлечь, думая об инвестировании аренды недвижимости, включают:
- Адвокат по недвижимости — Помощь с покупкой документов, управление условным депонированием, поиск названия.
- Инспектор по коммерческой недвижимости — Проверка общего состояния, электрических и сантехнических систем.
- Бухгалтер — Консультации по расчету инвестиций и налоговых последствий. Агент по недвижимости
- — Помогите найти большой пул зданий, предоставьте информацию о окрестностях и представите вас при создании предложения.
воспитывать себя
Поиск наставника, имеющего опыт работы в сфере коммерческой недвижимости, — ваш лучший источник знаний. Они «были там и сделали это», так что использование этого опыта может иметь неоценимое значение. Вы также можете читать книги, проводить семинары и вступать в инвестиционные клубы.
Найти правильное здание
Начните с тщательного поиска в Интернете, используя такие фразы, как «многоквартирный дом на продажу в x месте». Расширьте свой поиск, проверив списки газет и местных веб-сайтов, а также проконсультировавшись с агентами по недвижимости, другими инвесторами и юристами по недвижимости.
Ваше соображение номер один должно быть местоположение. Ищите близость к школам, статистику преступности в регионе, будущие события и страховые риски от наводнений, землетрясений или других стихийных бедствий. Изучите налоги на недвижимость в здании, удобства в зданиях и вакансии в этом районе.
Изучите номера
После определения местоположения вашего целевого здания вам нужно будет ввести номера, которые понадобятся банку в рамках процесса одобрения ипотеки. Основные формулы, которые они хотят увидеть, включают:
- Чистый операционный доход (NOI): годовая арендная плата — годовой расход
- Денежный поток = Годовая арендная плата — Годовые расходы — Годовое обслуживание долга
- Денежный возврат = возврат денежных средств / авансовый платеж
- Всего финансовых выгод / авансовый платеж = возврат инвестиций (ROI)
Безопасное Финансирование
Существует два основных типа коммерческих ипотечных кредитов, и оба, вероятно, потребуют 20% первоначального взноса.
Для объектов недвижимости стоимостью более 2,5 млн. Долларов США вы можете подать заявку на безрегрессный кредит. С этим кредитом с ограниченной ответственностью само имущество становится обеспечением банка. Если вы не выполните свои платежи, вы потеряете здание, но ваши личные активы не будут затронуты.
Для объектов стоимостью менее 2,5 миллионов долларов вы можете получить только регрессный кредит. С этим инструментом вы несете личную ответственность. Если вы не сможете внести свои платежи, банк может прийти за вашим личным богатством.
Вы или ваш бизнес можете значительно увеличить стоимость вашего портфеля активов, купив жилой дом. Если вы следуете правильному плану игры и предпринимаете соответствующие шаги, владение жилым домом может быть успешным и прибыльным.
Вам также может понравиться:
Аренда недвижимости Инвестирование 101
Какой у вас стиль многосемейного инвестирования: пассивный или проактивный?
,