Покупка недвижимости на торгах: Что нужно знать при покупке квартиры с аукциона (торгов)

Содержание

Опасна ли покупка квартиры на торгах?

Залоговое имущество, торги, банкротство - именно эти слова в наше время все чаще попадаются нам на глаза или оказываются на слуху. Между тем, далеко не все понимают их значение и взаимосвязь. В этом материале мы расскажем, в чем же заключается суть этих терминов, как проводится торг имущества по банкротству.

Процедура банкротства возникает, когда должник (гражданин или организация) не может погасить свои долговые обязательства в силу отсутствия финансовых возможностей. Последняя стадия этой процедуры – распродажа с торгов имущества должника. Тогда происходит следующее: имущество должника описывается, выставляется на торги, распродается, а вырученные от этого средства идут на погашение долгов.

Данную процедуру организует арбитражный управляющий, назначаемый судьёй арбитражного суда, в котором рассматривается дело о банкротстве.

Законом о банкротстве предусмотрено, что процедура торгов должна проводиться в электронном виде на электронных торговых площадках.

Для участия в торгах нужно зарегистрироваться на одной из указанных электронной площадке и подать соответствующую заявку.

Если арбитражный управляющий будет недобросовестно исполнять возложенные на него обязанности, любой из участников может подать жалобу. Если в ходе проверки жалобы обнаружатся нарушения, управляющему грозят неприятные последствия.

Существует два варианта организации торгов по банкротству:

  1. Торги (по-другому их называют открытые аукционы).  Поучаствовать в них может любой желающий. Исключение составляют случаи, когда имущество должников на торгах по банкротству не может быть в свободном обороте. Например, если это оружие.
  2. Конкурсы. Имущество, которое обладает определенной культурной или исторической ценностью, сюда относятся памятники культурного наследия и т.д. Во время проведения конкурса осуществляются меры максимально повышенной безопасности.

Победитель аукциона - тот, кто заплатит большую сумму, а победитель конкурса – участник, гарантирующий исполнить всего его условия.

Торги могут проходить в три этапа:

  • Имущество выставляется по рыночной цене и далее участники торгов повышают цену (торги на повышение).
  • Если имущество не продается на 1 этапе, то происходит снижение стартовой цены на 10-30 % и участники вновь повышают цену (второй этап торгов на повышение).
  • Если на первых двух этапах имущество не было распродано, арбитражный управляющий снижает цену, которую указывает в описании публичного предложения (публичное предложение).

Как указано выше, торги проходят на разных электронных площадках.

К самым популярным следует отнести:

  1. единый федеральный реестр сведений о банкротстве - bankrot.fedresurs.ru

    Основным и самым главным преимуществом данной площадки является доступность информации о проведении торгов. Здесь находятся наиболее полные и достоверные сведения.

  2. Сбербанк АСТ, торги по имуществу должника - sberbank-ast.
    ru

    Многие отмечают данную электронную площадку, как наиболее удобную и понятную для использования.

    На данном сайте продается имущество компании, которые оформили заем в Сбербанке и не могут его погасить.

Плюсы и минусы приобретения имущества с торгов по банкротству.

К основным плюсам приобретения имущества при данной процедуре относится:

  1. Низкая цена продаваемого имущества. Связано это с желанием как можно скорее реализовать активы. Поэтому зачастую стоимость имущества устанавливается значительно ниже рыночной.

    Например, при продаже квартиры, взятой в ипотеку, часть полученных средств будет потрачена по покрытие долга лица, а остаток будет отдан заемщику.

  2. Законность сделки гарантируется государством.

    В связи с чем значительно снижается риск признания сделки незаконной.

К основным минусам относят:

  1. Сложности с проверкой отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.
  2. Сложности с проверкой согласия на продажу. Например, при наличии супруги, согласие которой будет необходимо получить.

Человеку без специального образования и опыта бывает достаточно сложно сориентироваться в вопросах продажи имущества с торгов по банкротству. Помощь могут оказать специалисты по осуществлении сделок на аукционе.


Покупка недвижимости с судебных торгов в Италии: процедура в 2020 году

Таким образом, при продаже, кредиторы могут погасить весь или часть кредита, предоставленного обанкротившемуся должнику. В свою очередь, кредиторы могут быть как физическими, так и юридическими лицами (например, банками) и могут участвовать в аукционе в качестве участников торгов.

С другой стороны, должник не может использовать судебный аукцион для продажи своих активов и не может участвовать в аукционе в качестве участника торгов. Однако, участвовать в аукционе в некоторых случаях могут его родственники.

Кто является лицом, уполномоченным по продажам?

На начальных этапах процедуры продажи недвижимости с аукциона судья-исполнитель назначает специалиста (юриста, нотариуса или бухгалтера), зарегистрированного в едином списке, который имеется в каждом суде, задачей которого будет проверка недвижимости, ее оценка и составление необходимых актов.

Изучив судебное досье, специалист должен, прежде всего, проверить оценочный отчет эксперта, правильность кадастровых данных и принадлежность недвижимости (является ли данный актив собственностью должника или третьего лица). На этом этапе происходит окончательное определение аукционной стоимости. Назначенная цена может быть округлена уполномоченным лицом в большую сторону для удобства.

После того, как базовая цена будет установлена, должно быть подготовлено уведомление о продаже, в котором будут указаны все данные аукциона и способы участия, а также цена недвижимости и любые предыдущие продажи.

Это уведомление должно быть опубликовано в течение 45 дней с даты, установленной для проведения аукциона.

Типы судебных аукционов в Италии

В последние годы система судебных аукционов была радикально реформирована с созданием Портала публичных продаж Министерства юстиции (Portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia). В результате реформы публикация уведомлений о продажах на вышеупомянутом портале также стала обязательной.

Кроме того, начиная с апреля 2018 года судебный аукцион должен проводиться в электронном виде. Реформа была продиктована необходимостью охватить более широкое число заинтересованных сторон, которые таким образом имеют возможность участвовать в аукционах без необходимости физического присутствия в местах проведения торгов.

Существуют различные типы аукционов, которые время от времени выбирают исполнительные судья в соответствии с различными условиями.

Синхронная телематическая продажа - это аукцион, в котором предложения формулируются онлайн в режиме реального времени участниками торгов с одновременным участием судьи (или делегированного представителя) и всех участников торгов. Смешанная синхронная продажа аналогична синхронным телематическим продажам, но также позволяет участвовать в аукционе субъектам, которые представляют предложения на бумажном носителе.

Наконец, асинхронная продажа (длинные публичные торги), которая обычно относится к движимому имуществу, представляет собой аукцион, в котором участники торгов формулируют ставки телематическим способом в определенные временные рамки и без одновременной связи с судьей. Хороший пример для понимания механизма асинхронной продажи - аукционы онлайн, к примеру, на веб-сайте Ebay.

Как принять участие в аукционе?

Любой желающий участвовать в аукционе должен зайти на портал Министерства и зарегистрироваться. После того, как лот появится на сайте, важно просмотреть всю связанную с ним документацию. В дополнение к уведомлению о продаже на сайт загружаются документы, касающиеся идентификации недвижимости, ее стоимости и отчеты, составленные техническим консультантом.

В случае недвижимости в отчете также сообщается о любых нарушениях, которые потом при покупке будет необходимо исправить. Любой желающий может через портал отправить запрос, чтобы посетить объект, прежде чем сделать предложение. Также необходимо учитывать, что в случае заинтересованности минимальная сумма предложения и залог должны быть оплачены до дня, установленного для проведения аукциона.

Этот депозит будет вычитаться из цены актива. Вместе с предложением и гарантийным депозитом должны быть поданы фотокопии вашего документа, удостоверяющего личность, ИНН, а также другие документы, указанные в объявлении, которые, повторяем, должно быть тщательно прочитано перед отправкой предложения.

Депозит должен быть оплачен в установленные сроки и в порядке, указанном в приказе судьи (например, путем перечисления на банковский счет, созданный для процедуры).

Обратите внимание, что подача предложения в анонимной форме не допускается (за исключением некоторых случаев).

Как проходит аукцион?

В день и в момент, установленный судьей, аукцион будет открыт; в нем будут участвовать только те, кто ранее зарегистрировался на сайте и кто заплатил гарантийный депозит указанным образом вместе с предложением. Аукцион может проводиться открыто с торгами или закрыто, без торгов.

В случае открытого аукциона депозит составляет 10% от базовой цены, а при продаже без торгов - 10 % от предлагаемой цены. В аукционе без торгов предложение формулируется "в запечатанном конверте", и победа в аукционе всегда окончательна.

Предложение может быть даже ниже базовой цены объекта (максимум базовая цена минус 25%) и является безотзывным, поэтому, если претендент будет только один, он будет обязан купить недвижимости, и если участник, подавший заявку, откажется от участия в торгах, он потеряет весь уплаченный депозит.

При открытых торгах аукцион проводится публично между участниками торгов перед исполнительным судьей. Если претендент не появляется на торгах, в отличие от закрытого аукциона, он теряет только одну десятую часть депозита. Заявки должны превышать базовую цену или предыдущую заявку с учетом указанного увеличения. Аукцион заканчивается, когда прошло, по крайней мере, три минуты со времени последней ставки, и никто не повысил предложение.

Результат торгов, однако, в этом случае является предварительным, так как в течение десяти дней после аукциона может быть представлено новое предложение которое превышает, по меньшей мере, цену победившей ставки на одну пятую. Это откроет новый аукцион.

Когда на аукционе присутствуют несколько участников торгов, судья указывает шаг, на который должна повышаться минимальная ставка. Давайте возьмем практический пример: если вы хотите превысить предложение в 100 тысяч евро, а минимальный шаг составляет 2 процента, предложение должно быть не менее 102 тысяч евро.

На аукционе победит тот. кто сделает лучшее предложение, если есть более одного участника или тот, кто подал одно предложение, если нет других участников торгов. Судья оценивает лучшее предложение с учетом предлагаемой цены, суммы внесенного депозита и времени, указанного участником торгов для оплаты. Если аукцион пуст, судья понизит базовую цену аукционного объекта.

Как происходит оплата и что произойдет, если победитель аукциона не может заплатить?

Если вы выиграли аукцион, вам придется заплатить остаток цены в течение фиксированного срока, который не подлежит продлению. Помимо оплаты цены актива, также взимаются другие расходы, такие как налоги, оплата услуг делегированного специалиста, налог на регистрацию и процессуальные издержки.

Однако для передачи права собственности на имущество никакие нотариальные сборы не должны уплачиваться, поскольку имущество передается указом судьи, который организовал аукцион. Если у вас нет суммы для оплаты купленной недвижимости, вы можете взять ипотеку, которую банк может предоставить в сроки, установленные на аукционе. Чтобы получить кредит, необходимо представить в кредитное учреждение, в дополнение к справке о доходах, заявку на участие в аукционе и любой предварительный нотариальный отчет.

Также, если вы покупаете первый дом, можно будет воспользоваться соответствующими налоговыми льготами для покупки первого дома.

Победитель торгов, который должен заплатить в рассрочку и который не заплатил даже один платеж в течение десяти дней после истечения срока, также потеряет те, которые уже заплатил в качестве штрафа. Затем судья прикажет подрядчику приступить к новой описи имущества. Более того, если на новом аукционе недвижимость будет продаваться по более низкой цене, разницу заплатит, опять же, экс-победитель торгов, который не выполнил платежных обязательств.

Вопрос/ответ

1. Вопрос: Я нахожусь на сайте АО «Мосреалстрой», как я могу записаться на просмотр квартиры?
Ответ: Вам необходимо открыть вкладку "Жилые комплексы", выбрать интересующий Вас объект. Далее в разделе объекта открыть вкладку "online запись на просмотр".

2.Вопрос: Я только планирую участвовать в аукционе, какой вариант просмотра мне выбрать?
Ответ: Ваш вариант - "Первичный осмотр".

3. Вопрос: Я открыл online календарь записи на просмотр, но все даты неактивны. Что я делаю не так?
Ответ: Вам необходимо выбрать подходящий раздел: "Первичный осмотр", "Оценка квартиры" или "Осмотр объекта победителем" (выбирается по итогам аукциона).

4. Вопрос: Я планирую участвовать в аукционе и мне необходим просмотр квартиры в ближайшие дни, а свободных дат нет. Что мне делать?
Ответ: За день до следующего дня с 10 до 13 часов в online календаре открываются резервные часы для записи. Рекомендуем следить за онлайн записью.

5. Вопрос: Мне необходим просмотр в ближайшие дни, а у вас все даты заняты. Могу ли я записаться в разделе "Оценка квартиры"?
Ответ: Раздел "Оценка квартиры" предназначен только для записи сотрудников оценочных компаний для проведения осмотра выигранных квартир.

6. Вопрос: Я планирую участвовать в аукционе, возможно посмотреть конкретную квартиру, номер которой указан в online записи на просмотр?
Ответ: Специалисты АО «Мосреалстрой» показывают все квартиры, имеющие на электронной торговой площадке статус «Объявленные».

7. Вопрос: Я планирую участвовать в аукционе. Сколько квартир мне покажут на первичном осмотре?
Ответ: Ограничений по количеству квартир нет. Время, отведенное на первичный осмотр – 45 минут.

8. Вопрос: Могу я записаться в течение одного дня на несколько первичных осмотров?
Ответ: В течение одного дня Вы можете записаться только на один временной интервал.

9. Вопрос: Я не определился с выбором конкретной квартиры и хочу посмотреть различные варианты. Что мне указывать в разделе "Номер квартиры"?
Ответ: Вы можете указать формат квартир, которые рассматриваете, например: "1-комн. квартиры", или "2-комн. квартиры", или "1-2-комн. квартиры".

10. Вопрос: Я являюсь победителем аукциона. Сколько раз я могу посмотреть выигранную квартиру?
Ответ: Победителю аукциона до подписания договора купли-продажи квартира показывается один раз.

11. Вопрос: Я выиграл квартиру. Могу ли я самостоятельно записать сотрудника оценочной компании на осмотр моей квартиры?
Ответ: Да, можете. В этом случае Вам необходимо будет указать его данные и почту, либо указываете Ваши данные и Вашу почту с последующей передачей информации сотруднику оценочной компании.

Торги. Имущество - Инвестиционный портал Москвы

все

Авиамоторная

Автозаводская

Академическая

Александровский сад

Алексеевская

Алма-Атинская

Алтуфьево

Аминьевское шоссе

Андроновка

Аннино

Арбатская

Аэропорт

Бабушкинская

Багратионовская

Балтийская

Баррикадная

Бауманская

Беговая

Белокаменная

Беломорская улица

Белорусская

Беляево

Бибирево

Библиотека имени Ленина

Битцевский парк

Борисово

Боровицкая

Боровское шоссе

Ботанический сад

Братиславская

Бульвар адмирала Ушакова

Бульвар Дмитрия Донского

Бульвар Рокоссовского

Бунинская аллея

Бутырская

Варшавская

ВДНХ

Верхние Котлы

Верхние Лихоборы

Владыкино

Водный стадион

Войковская

Волгоградский проспект

Волжская

Волоколамская

Волхонка

Воробьёвы горы

Выставочная

Выставочный центр

Выхино

Деловой центр

Динамо

Дмитровская

Дмитровское шоссе

Добрынинская

Домодедовская

Дорогомиловская

Достоевская

Дубровка

Жулебино

ЗИЛ

Зорге

Зябликово

Измайлово

Измайловская

Калужская

Кантемировская

Каховская

Каширская

Киевская

Китай-город

Кожуховская

Коломенская

Комсомольская

Коньково

Коптево

Косино

Котельники

Красногвардейская

Краснопресненская

Красносельская

Красные ворота

Крестьянская застава

Кропоткинская

Крылатское

Крымская

Кузнецкий мост

Кузьминки

Кунцевская

Курская

Кутузовская

Ленинский проспект

Лермонтовский проспект

Лесопарковая

Лефортово

Лихоборы

Локомотив

Ломоносовский проспект

Лубянка

Лужники

Лухмановская

Люблино

Марксистская

Марьина роща

Марьино

Маяковская

Медведково

Международная

Менделеевская

Минская

Митино

Мичуринский проспект

Мневники

Молодёжная

Мякинино

Нагатинская

Нагатинский затон

Нагорная

Нахимовский проспект

Некрасовка

Нижегородская

Нижегородская улица

Нижняя Масловка

Новогиреево

Новокосино

Новокузнецкая

Новопеределкино

Новослободская

Новохохловская

Новоясеневская

Новые Черёмушки

Окружная

Окская улица

Октябрьская

Октябрьское поле

Орехово

Отрадное

Охотный ряд

Очаково

Павелецкая

Панфиловская

Парк культуры

Парк Победы

Партизанская

Первомайская

Перово

Петровский парк

Петровско-Разумовская

Печатники

Пионерская

Планерная

Площадь Гагарина

Площадь Ильича

Площадь Революции

Плющиха

Полежаевская

Полянка

Пражская

Преображенская площадь

Пролетарская

Проспект Вернадского

Проспект Мира

Профсоюзная

Пушкинская

Пятницкое шоссе

Раменки

Рассказовка

Речной вокзал

Ржевская

Рижская

Римская

Ростокино

Румянцево

Рязанский проспект

Савёловская

Саларьево

Свиблово

Севастопольская

Севастопольский проспект

Селигерская

Семёновская

Серпуховская

Славянский бульвар

Смоленская

Сокол

Соколиная Гора

Сокольники

Солнцево

Спартак

Спортивная

Сретенский бульвар

Стахановская

Стрешнево

Строгино

Студенческая

Суворовская

Сухаревская

Сходненская

Таганская

Тверская

Театральная

Текстильщики

Телецентр

Тёплый стан

Тёплый Стан

Терехово

Терешково

Технопарк

Тимирязевская

Третьяковская

Тропарёво

Трубная

Тульская

Тургеневская

Тушинская

Угрешская

Улица 1905 года

Улица академика Королёва

Улица академика Янгеля

Улица Горчакова

улица Дмитриевского

Улица Милашенкова

Улица Народного ополчения

Улица Новаторов

Улица Сергея Эйзенштейна

Улица Скобелевская

Улица Старокачаловская

Университет

Филёвский парк

Фили

Фонвизинская

Фрунзенская

Ховрино

Ходынское поле

Хорошёво

Хорошёвская

Царицыно

Цветной бульвар

ЦСКА

Челобитьево

Черкизовская

Чертановская

Чеховская

Чистые пруды

Чкаловская

Шаболовская

Шелепиха

Шелепиха

Шереметьевская

Шипиловская

Шоссе Энтузиастов

Щёлковская

Щукинская

Электрозаводская

Юго-Восточная

Юго-Западная

Южная

Ясенево

Стоимость квартиры и другой недвижимости на торгах

Друзья! Я недавно случайно столкнулся с ситуацией в которой в сети интернет на 95% размещена ложная информация в отношении имущества, продаваемого с торгов. Я стараюсь избегать любые форумы – предпочитаю изучать только первоисточники (законодательные акты)! Мне давно известно, что в форумах участвуют (размещают отзывы) люди двух категорий:
    Первая категория – это умышленное распространение ложной, пафосной информации целью которой является завлечь вас посетить свой сайт или привлечь внимание к собственной персоне («чёрный маркетинг»). 
     Вторая категория (преобладающая) - это неудачники, которые не чего не знают, не в чём не разбираются, которые не востребованы, как специалисты и поэтому всячески пытаются поднять свою опущенную самооценку выступая в качестве продвинутых ГУРУ – вчера писали в лифтах и на заборах, а сегодня познали, что есть такое чудо, как интернет! Сегодня для них наступила возможность почувствовать себя мудрецами, раздавая советы любой «заблудшей душе».
     Так вот, при поисковом запросе в сети интернет, моё внимание привлек заголовок статьи про покупку квартиры на торгах. Кликнув по нему я оказался на каком то форуме, где женщина пишет, что нашла на торгах вполне подходящую для неё квартиру, но её очень настораживает её дешёвая стоимость и поэтому женщина  обратилась с вопросом к форумнанам – насколько опасно приобретать такую квартиру и почему у неё цена на 30% дешевле рыночной стоимости? И тут ей посыпались различные, авторитетные реплики интернет мудрецов и эрудитов в стиле «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Почитал я их аргументацию (разумеется, тех, кто пытался хоть как то поумничать и поделиться своей мудростью, а не просто разбрасывался пустыми репликами). После этого, под впечатлением от прочитанного я посетил ещё несколько форумов, где к своему ужасу я обнаружил точно такого же уровня толкования аборигенов «с стеклянными бусами» с острова «форум» с просторов интернета. В итоге я  прочитал пять/шесть десятков различных ответов, рекомендаций и советов по  вопросу стоимости недвижимости на торгах, среди которых не было НЕ ОДНОГО хоть как то приближенного к действительности (не одного!!! Какая дикость и какой потрясающий источник слухов, сплетен и дезинформации!). После, чего я решил, что всё таки следует объяснить, почему на торгах цены на квартиры и другое имущество значительно ниже среднерыночных. Хотя здесь формула проста и так проста и понятна - «Спрос рождает предложения» из  чего в свою очередь следует «Спрос диктует стоимость».
     Постараюсь объяснить в сокращённом варианте, чтобы избежать разного вида, как юридические, так и процессуальные занудства. Вот основные причины продажи имущества на торгах по ценам ниже среднерыночных:

1)   Дело в том, что реализация имущества с торгов – это относительно новое направление деятельности, которое было введено в гражданский оборот с целью ликвидации коррупционных, «теневых» сделок по реализации конфискованного, арестованного, залогового и банкротного имущества (далее по тексту - Конфискат). Раньше имущество реализовывалось методом торгов, на которые были допущены только избранные лица, в результате чего квартиры, машины, дачи и любое другое имущество переходило в собственность практически за бесценок, от чего страдали все, кроме нового приобретателя. Разумеется, такой источник доходов тщательно оберегался заинтересованными лицами. Но Правительство РФ со временем обратило своё внимание на такое упущение, внесло свои корректировки и запретило на законодательном уровне реализацию данного имущества каким либо способом, кроме как методом реализации через торги с ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ размещением информации о проводимых (объявленных) торгах в сети интернет, с возможностью любому желающему участвовать в торгах. Данную процедуру поставила под жёсткий контроль. Об этом вы можете прочитать в рубрике «Покупка конфиската - преимущества и риски». 
  В результате, на данный момент заинтересованные лица, имеющие определённые административные доступы и возможности, всячески создают всевозможные препятствия для сокращения количества участников торгов. Попробуйте поучаствовать в торгах и вы сразу поймёте, сколько здесь присутствует «тумана и подводных камней» (начиная от структуризации самих электронных площадок и заканчивая требованиями к процедуре торгов). Здесь формула проста – чем меньше участников, тем меньше спрос на продаваемое на торгах имущество, а чем меньше спрос – тем меньше становится его стоимость. Закон рынка!

2)  Так, как с момента внесения изменений в правила проведения торгов появился большой поток желающих поучаствовать в торгах (купить дёшево, а продать дорого), то с целью снижения количества желающих в сети интернет, был предпринят следующий способ - постоянно публикуются различного рода сплетни, порочащие как сами торги, так и имущество, продаваемое на торгах. Сочетание обстоятельств, указанных в пункте № 1 данной статьи (создание сложностей) и  подобной тактики «грязного маркетинга» в итоге существенно сокращает количество участников (количество сплетен также увеличиваются от полученного неудачного опыта в торгах новичками). Таким образом, достигается сокращение количества участников торгов, что в свою очередь влияет на пониженный спрос к продаваемому имуществу, что в свою очередь уменьшает его стоимость. 
   Данная тактика «Грязного маркетинга» особенно выгодна крупным инвесторам, которые могут себе позволить постоянно покупать «конфискованное» имущество за наличку (на торгах), а продавать его уже в качестве «собственника личного имущества» на вторичном рынке. Таким образом, такие инвесторы одновременно сохраняют себе источник «добычи» имущества (отпугивая от него желающих) и таким же образом, производят смену статуса имущества - с ими же созданным имиджем «порочного конфиската» на «непорочное» личное имущество. 

3)  К очень серьёзным обстоятельствам, влияющим на уменьшение стоимости имущества, продаваемого с торгов относится то, что в процедуре проведения торгов участвуют люди (причастные к организации торгов), которые имеют вполне реальные шансы выкупить через подставных лиц имущество по очень низкой цене, если конечно они всё грамотно организуют. Для этого им разумеется придётся строго соблюдать все законодательные требования, чтобы сделку не кто не смог опротестовать. Например, сначала необходимо официально опубликовать объявление о проведении торгов таким образом, чтобы о нём узнало минимальное количество участников торгов (не на самой популярной электронной площадке. Для справки - электронных торговых площадок на март 2020 г. зарегистрировано 59 при этом в 2019 г. их было 68 шт. из которых 9 шт. уже признаны несоответствующими установленным требованиям Минэкономразвития. Вам следует осознавать риски самостоятельного участия в торгах без определённой подготовки и знаний. Вам для начала необходимо знать какие  площадки аккредитованы на данный момент, а какие нет, ведь в сети интернет электронных торговых площадок намного больше - более 200 шт.!!!). Потом разместить ряд объявлений об отмене/возобновлении торгов, постоянно их чередуя (маскируя) с разным «информационным хламом, например, публикациями различного содержания сведений о собраниях кредиторов ...) и постоянно внося и изменяя требования к проведению торгов (не буду указывать более уточняющую информацию, принцип вы поняли). После чего, объявляется максимально короткий срок проведения торгов (например, в течении 3 дней) с максимальным падением стоимости на каждом этапе торгов, тем самым максимально обесценив имущество. Далее по разным основаниям идут упорные отказы в участии в торгах тем, кто всё таки умудрился вычислить данные торги (например, отказ в связи с не соответствием поданной заявки на участие в торгах и т. п.). 
     Разумеется, для того, чтобы умудриться выкупить подобный лот у «заинтересованных лиц», тщательно организовывавших такую схему «под себя», может только специалист практик, владеющий знаниями и опытом проведения подобных торгов. Находить такие лоты, отслеживать их, а потом ещё и грамотно противостоять всем искусственно созданным препятствиям  и вдобавок ко всему ещё и успешно выиграть такой лот – дело не простое. Новичку здесь делать не чего (только время зря потратит). Но данный пример поясняет, что приобретение на торгах имущества со скидкой в  50 % и даже более –это не миф, а вполне реальная возможность, если за помощью обратиться к профессиональному брокеру (обязательно именно той специализации!).

     О ещё одном таком «грязном» способе, применяемым организаторами торгов для устранения конкурентов от нужного им лота вы можете прочитать в части № 2 статьи «Покупка конфиската - преимущества и риски».

4)   Ещё одна очень существенная причина понижения стоимости имущества, продаваемого на торгах заключается в том, что гражданин (или организация) могут самостоятельно устанавливать сроки и стоимость своего продаваемого  имущества, если оно продаётся по их личной инициативе, а не в рамках дела о банкротстве, реализации конфиската и т. п. И совершенно другая ситуация обстоит с имуществом, реализуемым в принудительном порядке. Так, например, в случае реализации имущества в рамках процедуры банкротства, сроки реализации всегда ограничены. Если  имущество не будет продано до истечения срока проведения процедуры банкротства, тогда перед кредиторами (которые прекрасно понимают, что на торгах не получится продать имущество по рыночной цене) встанет вопрос о продлении столь дорогостоящей процедуры (которая подразумевает увеличение расходов вплоть до убытков), либо вообще об отказе от продаже имущества. 
    Если очень коротко и «скомкано», то кредиторы – это лица, которым должник не вернул деньги и поэтому они пытаются с него их взыскать через суд, методом возбуждения дела о банкротстве. В случае недостаточности денежных средств на финансирование процедуры банкротства от проданного на торгах имущества банкрота, все расходы оплачивают эти самые кредиторы (расходы бывают очень большие)! При этом данным кредиторам не всегда удаётся вернуть себе даже малую часть денег и даже наоборот, часто получается так, что у них возникает реальная угроза вообще уйти в минус! Это связано с тем, что данные кредиторы являются получателями денежных средств третей очереди, соответственно все полученные от продажи имущества деньги сначала уходят на погашение 1 и 2 очереди, а если что то останется – распределяют между всеми кредиторами 3 очереди. Таким образом, получается такая ситуация, при которой чем дольше тянется процедура банкротства, тем больше придётся отдать 1 и 2 очереди, при этом возможно придётся потом доплатить из личных средств! 
     Поэтому кредиторы и арбитражный управляющий (он тоже не заинтересован в растягивании сроков) самостоятельно определяют сроки и размер снижения стоимости имущества. 
     Таким образом, стоимость продаваемого имущества находится в прямой зависимости от сроков, как банкротного дела, так и сроков самих торгов.
     Кроме этого очень часто возникают дела о банкротстве, истинной целью которых является не взыскание денежных средств (кредитор понимает, что шансов к взысканию нет, либо интерес не тот, либо у самого уже нет времени, например, возможно кредитор сам находится в предбанкротной или в банкротной стадии), а единственная цель – это наказать должника. В таких случаях кредитора интересует максимально короткие сроки и совершенно не интересует стоимость продаваемого имущества. Что в свою очередь также отражается на «поставки» дешёвых квартир на торги.

5)    В отношении залогового имущества у большинства людей существуют заблуждения, что банки, когда выдают кредит и берут квартиру в залог, или выдают ипотеку и берут квартиру в залог, в случае неисполнения должником своих финансовых обязательств, самостоятельно продают предмет залога (квартиры) и тем самым обеспечивают сохранность своих инвестиций. На самом деле это зависит от кредитного договора в котором регламентируется способ реализации имущества и если в договоре указан способ реализации при помощи торгов, значит банк не имеет права самостоятельно (вне торгов) продавать залоговую квартиру. А когда к предлагаемым для продажи квартирам ещё добавляются «неизвестные» и «очень страшные» надуманные ипотечные проблемы, связанные с такой квартирой, то разумеется таких покупателей «храбрецов» становится ещё меньше. Ведь на самом деле проще пойти известным путём и купить квартиру известными методами. Если стоимость одинаковая, зачем участвовать в каких то «сомнительных» и непонятных сделках?! В чём спрашивается стимул?! Вот именно по этой причине на торгах всегда покупателей меньше и для того, чтобы покупатели на торги всё таки приходили, продавцы имущества ВЫНУЖДЕНЫ продавать своё имущество на торгах по цене значительно ниже рыночной!

     К самым популярным надуманным страхам, а также откровенным сплетням в отношении продаваемых с торгов залоговых квартир относится:

а) Если квартира является единственным жильём, тогда прежнего собственника невозможно будет выписать и выселить.

б) Если в квартире прописан несовершеннолетний или инвалид, тогда их невозможно будет выписать и выселить.

в) Если квартира является единственным жильём и к тому же в ней прописаны несовершеннолетние (и/или  инвалиды),тогда их невозможно будет выписать и выселить.

     Друзья! Эти вопросы легко решаются, если речь идёт об залоговых - ипотечных квартирах! Выписка и выселение производятся в судебном порядке в 100% случаев! Вот вам видео ролик в котором действующий судья обо всё этом подробно рассказывает и разумеется с ссылками на законодательные акты. А тем, бывшим собственникам, которые отказались выписываться и выезжать из квартиры в добровольном порядке ещё и придётся понести приличные финансовые расходы связанные с исковым производством, а также у них возникнут серьёзные проблемы с выносом и хранением их имущества, а также в случае активного противостояния бывших собственников, в их отношении возможно возбуждение уголовного дела.

6)   На уменьшение спроса на продаваемое с торгов имущество также отражается то, что самостоятельно купить имущество на торгах далеко не у каждого желающего получится. Поэтому в торгах в основном участвуют не частные покупатели («для себя»), а перекупщики. Следовательно, продаваемое имущество уже должно иметь определённый дисконт стоимости ниже рыночной, иначе его не кто не купит.
     Вопреки репликам завистников, что в торгах участвуют только спекулянты и перекупщики мы уверенно заявляем, что не чего зазорного в скупке имущества по заниженной стоимости нет! Данное приобретение имущества по своей сути не чем не отличается от типичной торговли. Здесь принцип всё тот же – в одном месте подешевле купил, а в другом подороже продал. Например, приобрели в другом городе, другой стране или просто оптом, а продали в розницу по более высокой стоимости – не чего зазорного нет, обычный товарооборот! Это просто немного другая разновидность товара и поэтому форма его приобретения отличается.
     В продолжение начатого во вступительной части данной статьи, хочется добавить, что на форумах некоторые индивидуумы пишут, о том, что торги – это всего лишь замануха, при которой изначально выставляется на торги квартира (или другое имущество) с низкой стоимостью, а потом стоимость вырастает до среднерыночной, а порой даже и выше!
  Действительно такое возможно, но только в определённых ситуациях и с определёнными людьми. Например, такая ситуация возможна только ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО с дилетантами, которые в силу своей лености, безграмотности и неопытности нашли первое попавшееся им объявление о продаже имущества, которое реализуется методом продажи на открытом аукционе (когда торги идут только на повышение и ставки видны другим участникам торгов) и при этом, у этих людей ещё в данном комплекте имеется «достоинство» в виде не способности контролировать себя и полностью растворяться в слепом азарте. Итог очевиден. 
     Разумеется, такие люди начинают всех обвинять в собственных недостатках и делиться своими «экспертными» знаниями на форумах. На самом деле такие случае встречаются не часто т. к. такие «М … мудрецы» в основном предпочитают не тратить своё время на изучение чего то нового (например, процедуру торгов), а исключительно и с упоенным наслаждением предпочитают тратить своё время на демонстрацию своих мудростей на многочисленных форумах интернета.
Так же хочется добавить и от души посоветовать:
    Если у вас вопрос по квантовой физике, тогда зачем вы ищите ответ на него в подсобке дворников?! Это принципиально разные специалисты! Если вам действительно нужен квалифицированный ответ – обращайтесь к специалистам определённой специализации, а не ищите ответ его на помойках интернета (форумах). Если вопрос по квантовой физике – обращайтесь именно к специалисту по квантовой физике, если у вас вопрос по торгам на бирже – обращайтесь к брокеру. 
     Если вам необходима консультация брокера, тогда вам следует также понимать, что видов торгов очень много и соответственно, не каждый брокер сможет дать вам полноценный, квалифицированный ответ на ваш вопрос – сначала уточняйте специализацию брокера.  Например, торги делятся по видам: трейдинг, бинарные, фьючерные опционы, по 127 ФЗ РФ, или по 44 ФЗ РФ (а также есть другие … очень не хочется занудствовать), это принципиально разные торги, которые в свою очередь ещё делятся на формы торгов, например: открытый/закрытый, первичный/повторный аукцион,  Английский аукцион, Голландский аукцион, публичное предложение. Которые в свою очередь так же имеют различную специфику, например, по таким видам, как: акции, дебиторская задолженность, квартиры, загородная недвижимости, коммерческая недвижимость, транспорт (список огромен!).
   Подведу итог, если у вас проблема со здоровьем не нужно обращаться с вопросами на форумы или даже к первому попавшемуся медику, а нужно обращаться к специалисту в области медицины, имеющим определённую специализацию (если проблема с геморроем – не следует идти к стоматологу!). Если у вас вопрос юридического характера – не нужно обращаться к юристу широкого профиля, ищите специалиста в данной отрасли права (если у вас проблема по уголовному праву, то советы специалиста по патентному праву вам помогут «посидеть» несколько лет и подумать над тем, к кому вы обращаетесь за советом!). Если у вас, например, вопрос по недвижимости – тоже ищите специалиста по определённой специализации т. к. в сделках с недвижимостью на первичном и вторичном рынке – это принципиально разные регламенты сделок (регламентируемые разными законодательными и нормативными актами). В свою очередь сделки по купле-продаже квартир, загородных домов, коммерческой недвижимости тоже носят принципиально разный характер и тоже регламентируются разными сводами законодательных и нормативных актов. При этом также нужно понимать, что риелтор и брокер по недвижимости – это разного уровня специалисты т. к. в большинстве случаев (95%) риелтор не является специалистом по аукционным торгам. В основном риелторы обладают знаниями о торгах, полученных с тех самых форумах, о которых я так часто упоминаю в данной статье. Поэтому не в коем случае не стоит спрашивать у риелтора его авторитетное мнение в отношении недвижимости, продаваемой на торгах. Тут не нужно быть провидцем, что бы предугадать, какой вам даст совет человек, не являющийся специалистом по торгам, но заинтересованный привлечь вас к собственным услугам.
  Не нужно обращаться за советами к специалистам широкого профиля интернет помоек! Помните, от того, насколько ответственно вы отнесётесь к организации и решению своего же вопроса – зависит ваше благополучие.  
  Старайтесь не когда не искать информацию на форумах! А если всё таки что то прочитали на форуме – всегда ищите этому подтверждение или опровержение, но только в официальных источниках – только подтверждённых на законодательном уровне.
    Формула проста – чьё то мнение, не подтверждённое буквой закона, не только не может считаться информацией, но и несёт риск негативных последствий. Любую информацию всегда нужно лично проверять!

 

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ?
Вы можете связаться с нами по телефону: 
+7(950) 227-22-02
WhatsApp +7 (950) 227-22-02
Также Вы можете задать любой интересующий Вас вопрос через  форму обратной связи или написать нам на e-mail: [email protected] 

 

     В нашем магазине «TORGI – OK» вы можете заказать или купить квартиру, комнату, земельный участок, загородный дом, дачу, любую загородную недвижимость или коммерческую недвижимость, магазин, офис, торговые помещения, склады и складские помещения. А также вы можете заказать различную строительную технику, грузовые автомобили и многое другое – звоните и мы это обсудим!

Покупка квартиры на торгах - сделка несущая определенные риски

С ростом ипотечного кредитования, а также после принятия закона о банкротстве физических лиц все больше граждан «теряют» свои квартиры в связи с тем, что не могут надлежащим образом выплачивать взятые кредиты. Квартиры же таких граждан, не справившихся с кредитом, выставляют на торги и реализуют через аукционы, по цене ниже рыночной цены на такие квартиры. Все больше потенциальных покупателей обращает свое внимание на такие торги, в надежде купить квартиру на торгах существенно ниже ее рыночной стоимости. Какие же скрытые проблемы ожидают покупателей при покупке такой квартиры. Давайте разберемся вместе.

  • Как попадают квартиры на торги
  • Каков механизм передачи квартиры на реализацию на торгах?
  • Право пользования жилищем иных лиц.
  • Когда нельзя выписать из квартиры купленной на торгах бывшего собственника или других прописанных граждан.
  • Наши услуги при покупки квартиры на торгах.

Как попадают квартиры на торги.

Разберем несколько случаев.

Первый и самый популярный случай, когда на торгах реализуется квартира, собственник которой не справился с ипотечным кредитом. Заемщик взял кредит в банке для покупки квартиры, купил ее, с одновременным обременением залогом у банка. Вселился в эту квартиру. Платит кредитные платежи банку. По документам квартира принадлежит заемщику, он ее считает давно своей. Но… Что-то может пойти не по плану – финансовые трудности, болезнь, увольнение с работы и поток платежей в банк от заемщика сокращается, а то и вовсе прекращается. Банк начинает нести убытки, и вынужден обратиться в суд с иском к заемщику о взыскании денег, выданных банком на покупку квартиры. Естественно, у заемщика возвратить единоразово всю занятую сумму банку не получается, какая уж тут вся сумма займа, когда и ежемесячные платежи-то не платятся. Естественно, банк кредитор, понимая, что такая ситуация может наступить с почти любым заемщиком предусматривает в договорах механизм, который позволит банку при неплатежах возвратить себе деньги. Механизм этот называется залог. Именно этот механизм стоит в основе ипотечного кредитования. Если заемщик не справляется с кредитом, пропускает платежи, то банк направив требование о возврате всей суммы кредита и не получив добровольно от заемщика этой суммы, обращается в суд. В суде же кредитор, не только истребует всю сумму кредита с процентами, штрафами и пенями, но и реализует механизм защиты своих прав через требование о реализации залога. Как это происходит? При покупке квартиры на свое имя, заемщик, одновременно с покупкой оформляет договор залога (ипотеки) с банком, где указывается, что в случае просрочки платежей и невыплаты суммы кредита и процентов не кредит кредитору-банку, банк имеет право обратить через суд взыскание на покупаемую квартиру (предмет залога). Реализуя свои права, оговоренные в договоре залога (ипотеки), банк просит суд обратить взыскание на заложенную квартиру и реализовать ее на торгах. Почему на торгах? Потому как законодатель попытался реализовать баланс интересов как банка, которому требуется как можно быстрее реализовать заложенную квартиру и вернуть деньги, тем самым минимизируя упущенную выгоду, и реализовать в итоге за как можно меньшую цену (чем меньше цена, тем быстрее продастся). Так и заемщика, которому необходимо продать квартиру как можно дороже, чтобы от продажи выручить как можно больше средств. Как происходит реализация на деле – чуть ниже.

Второй по популярности случай, когда с целью развития бизнеса, лечения, да и просто попав в лапы мошенников, собственники обращаются в банк с просьбой о кредитовании их под залог уже существующей, давно приобретенной квартиры. Не все банки работают с такими кредитами, считая, что данные кредиты весьма рискованны, т.к. закладывать в банк квартиру, зачастую единственную, обычно приходиться при совсем трудных жизненных обстоятельствах или, как писал чуть выше, попав в лапы мошенников. И если при получении ипотечного кредита на покупку жилья, с кредитом не справляются до 7,3 процентов заемщиков, то при займах под существующую квартиру – до 40-50 процентов. Банк же вынужден терпеть убытки за счет замораживания денежных средств, на накладные расходы, содержание дополнительного штата юристов юристов и пр.пр. За счет небольшого количества банков, предоставляющих такие услуги, высокие процентные ставки по кредиту и несмотря на большое количество не возвратов кредитов, данный случай только лишь второй по количеству квартир, реализуемых на торгах.

Третий случай – реализация имущества на торгах при банкротстве гражданина или организации. На данный момент количество банкротств граждан, при которых реализуется жилище граждан не велико. Следует отметить, что во втором и третьем случае обращение взыскания и направление на реализацию имущества должника тоже происходит через суд.

Каков механизм передачи квартиры на реализацию на торгах?


Защищая права как кредитора, так и заемщика, суд запрашивает оценочную компанию о стоимости имущества, попадающего под обращение взыскания. Как правило, суд назначает стартовую цену имущества для реализации на публичных торгах в размере 80 процентов от рыночной стоимости. После вступления решения суда в законную силу, кредитор получает в суде исполнительный лист и предает его судебному приставу-исполнителю на исполнение. Судебный пристав-исполнитель, накладывает арест на реализуемое имущество и предлагает заемщику, а в данному случае - уже должнику, добровольно рассчитаться с банком, без реализации имущества на торгах. Если должник не погашает задолженность перед банком, то судебный пристав передает квартиру на торги. Публичные торги по реализации заложенного имущества должно проводить территориальное управление Росимущества. В реальности торги проводят специализированные компании, аккредитованные при Росимуществе. Из-за того, что участие в акуционе не подготовленному человеку весьма затруднительно, что в аукционах, как правило, участвую одни и те же лица, сознательно не давая завысить цену реализуемой квартиры, тем самым пороча саму идею аукциона.

Не буду останавливаться на столь прискорбном факте, наша цель не показать механизм или порочность торгов, а указать на ряд факторов, когда покупать квартиру на аукционе просто нельзя, т.к. в последующем, пользоваться данной квартирой будет невозможно, да и для дальнейшей реализации она будет тоже неликвидна.

Право пользования жилищем иных лиц.

Обращая взыскание на квартиру, как приобретенную в ипотеку, так и заложенную в банк, суд не должен вникать в то, является ли данное жилище единственное у бывшего собственника, кто проживает в квартире, есть ли куда бывшим владельцам и членам семьи выехать из квартиры. Закон четко указывает, что в случае если квартира была приобретена с помощью ипотечного займа или под квартиру был получен займ, то обращение взыскания и реализация на торгах возможно и на единственное жилье человека.

Несколько простых примеров. Гражданин приобрел совместно с супругой в ипотеку квартиру, у супружеской пары появились дети, которые по рождению были вселены в ипотечную квартиру. В квартире постоянно зарегистрированы супруги и дети. Иного жилья у них нет. Гражданин и его супруга не справляются с ипотечными платежами, довели дело до суда, надеясь, что с детьми на улицу не выгонят из единственного жилья. Может ли суд обратить взыскание на данное жилище и направить его на реализацию по торгам? Может. И вот приобретатель такой квартиры приобретает на торгах квартиру с проживающей семьей. Как такой социальный эксперимент над приобретателем квартиры на торгах?

Или другой случай. Дети обманным путем заставили гражданина преклонного возраста взять кредит под залог квартиры, срочно нужно на лечение внучки или на бизнес-идею (нужное подчеркнуть), а потом исчезли. Естественно, обещания платить по кредиту растворились как и родственнички. Далее путь известен. Суд. Приставы. Торги. И покупатель готов выкинуть престарелого «заемщика» из единственной квартиры на помойку?

Если отбросить морально-этические нормы, то новый собственник может обратиться в суд с иском о признании бывшего собственника и членов его семьи, проживающих или постоянно зарегистрированных в проданной на торгах квартире, прекратившими право пользования. В силу признания прекратившими право пользования суд дает основание для прекращения у этих граждан постоянной регистрации (по старом прописки) и выселения из спорной квартиры. Далее же действия происходят с участием судебных приставов-исполнителей и выселением граждан на улицу.

Как избежать таких случаев? Перед покупкой квартиры на торгах проверять наличие в этой квартире граждан проживающих и постоянно зарегистрированных. Как это сделать? Спрашивайте, расскажем. Далеко не всегда это задача простая. Да и суды вещь процессуально сложная.

И если в вышеописанном случае весь вопрос сводится к морально-этическим факторам, то не всегда и через суд можно выписать и выселить граждан из приобретенной на торгах квартиры.

Когда граждан нельзя лишить права пользования квартирой, приобретенной на торгах?


Когда из купленной квартиры на торгах нельзя выписать бывшего собственника или прописанных не собственников. Прежде всего, когда граждане, проживающие в квартире, отказались от приватизации данной квартиры. Отказавшись или не участвуя в приватизации они сохраняют пожизненное право пользование этим жилищем. И если на членов семьи бывшего собственника жилища распространяется п.2 ст.292 ГК РФ и они утрачивают право пользования жилищем как члены семьи бывшего собственника, могут быть сняты с постоянного регистрационного учета (выписаны) и выселены из квартиры, то к отказникам от приватизации данная статья не применима. Даже после смены собственника такие лица имеют право проживать в квартире, а новые собственники не имеют права препятствовать им в проживании.

Похожая ситуация и в квартирах в кооперативных домах. До 91-го года официально купить квартиру на территории СССР было невозможно. Была возможность только вступить в ЖСК или ЖК, путем внесения или накопления пая, а соразмерно внесенному паю выделялась для проживания квартира. Т.е. гражданин СССР был не собственником квартиры, а собственником пая в ЖК или ЖСК. Несмотря на то, что формально пайщиком всегда был один человек и в последующем, после 91 года, право собственности оформлялось тоже только на пайщика, вселение в такого рода квартиры производилось по ордерам, выдаваемым Исполкомами. Так вот, по общему правилу и судебной практике, лица, вписанные в ордер, также сохраняют пожизненное право пользования кооперативной квартирой.

Отдельно идут квартиры, где право пользования жилищем было закреплено одним из промежуточных договоров, а далее в договорах не аннулировалось, но и не упоминалось.

Как вам такая покупка таких квартир на торгах? Что суду, что судебным приставам, что Росимуществу абсолютно всё равно, какие пожизненные права пользования сохранились в реализуемой на торгах квартире. Их задача реализовать имущество. Расторгнуть же договор купли-продажи квартиры, приобретенной на торгах из-за прав третьих лиц – не возможно. Деньги потрачены, жить невозможно, продать дальше почти не реально.

Наш совет, крайне внимательно изучайте всю документацию, которую вам могут выдать устроители торгов, проверяйте бывших собственников и историю квартиры приобретаемой на торгах по открытым источникам информации, анализируйте полученную информацию. Не дайте себя обмануть.

Если вам необходима помощь в проверке квартиры, покупаемой на торгах – звоните, предоставим всю информацию по квартире и дадим письменное заключение о рисках приобретения такой квартиры.

Если же квартира с людьми уже куплена и необходима помощь в прекращении права пользования через суд, наши юристы готовы на себя взять всю судебную и послесудебную работу по отстаиванию ваших прав как нового собственника квартиры.


Мы готовы оказать следующие услуги лицам, приобретающим квартиру на торгах:


До момента приобретения квартиры на торгах.


  • Проверка истории квартиры, приобретаемой на торгах. 
  • Проверка наличия права пользования у иных лиц на приобретаемую квартиру, чьи права сохраняются при отчуждении квартиры. 
  • Проверка фактов, могущих привести к невозможности пользования квартирой после приобретения на торгах. 
  • Проверка фактов, могущих привести к признанию торгов недействительными или непроведенными.


После приобретения квартиры на торгах.


  • Признание через суд пользователей квартиры прекратившими право пользования. 
  • Снятие пользователей квартиры с постоянного регистрационного учета из квартиры через суд (выписка бывшего собственника и членов его семьи из приобретенной на торгах квартиры). 
  • Совместно с судебными приставами осуществляем выселение бывшего собственника и членов его семьи из приобретенной на торгах квартиры на основании исполнительного листа, выданного судом.


О некоторых нюансах покупки недвижимости на торгах по банкротству

Проблема приобретения жилья стоит перед многими людьми. Некоторые не могут стать владельцами недвижимости из-за недостатка финансов, а кто-то не может подобрать себе подходящее жилье. Однако купить недвижимость со скидкой хотят все. Иногда люди рассматривают покупку жилья с банковских торгов. Есть также специализированные сервисы наподобие https://rutorgi.com, которые позволяют отслеживать торги по банкротству и подбирать интересующие объекты. Однако специалисты советуют быть осторожными при покупке недвижимости, оборудования и автомобилей на таких торгах, и помнить о следующих подводных камнях:
  1. Аукцион. Не стоит забывать, что это все же аукцион. Конечно, на первом этапе будет предложена минимальная цена на недвижимость. Однако аукцион предполагает несколько участников, которые будет предлагать свою цену на объект и она будет постоянно увеличиваться. В результате жилье может быть уже не таким дешёвым, как этого предполагал тот или иной участник аукциона.
  2. Мало хороших объектов. На аукционе не часто будут продают хорошую квартиру. Зачастую, они не являются юридически чистыми. Кроме этого, они редко обладают хорошими характеристиками, в том числе и планировкой. Часто бывает, что конфискованное у заемщиков жилье, если оно хорошее, приобретают сотрудники банка. Для подбора достойного объекта, стоит не спеша сравнить все доступные лоты.
  3. Обременения. Человеку, который приобрел квартиру с аукциона, стоит быть готовым к тому, что она может оказаться проблемной. В частности, в ней могут быть зарегистрированы третьи лица, а также отсутствовать многие коммуникации из-за неуплаты. Возможно, в первое время в ней нельзя будет жить. Необходимо будет списать долги и скорее всего это нужно будет делать в судебном порядке.
  4. Третий лишний. Иногда случается, что перед проведением аукциона из залоговой квартиры не были выписаны все жильцы. Новому же собственнику придется их выписывать. Однако бывают случаи, когда это сделать невозможно. Например, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние лица. Кроме этого, зарегистрированные там лица могут продолжать жить в квартире и выступить против своего выселения.
  5. Технология торгов. Проблемы могут возникнуть ещё на этапе торгов. Например, во время их проведения могут быть нарушены права третьих лиц, и тогда квартиру приобрести с аукциона не получится. К примеру, при проведении торгов в документах может быть указано меньше участников, чем было на самом деле. Тот участник, которого не указали, может обжаловать результаты торгов. Тогда собственнику придется доказывать, что с его стороны нарушений не было.

В любом случае, приобретение собственности через торги вызывает у населения немалый интерес. Ключевой фактор успешной покупки – обладание максимально подробной информацией. Зачастую, информацию об автомобилях https://rutorgi.com/avtomobili выяснить несколько проще, нежели информацию по недвижимости. Однако в любом случае, вторым фактором успеха будет консультация со специалистами, как по юридической, так и по технической составляющей сделки.


Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Хотите приобрести недвижимость? Существуют альтернативные способы покупки помимо традиционных каналов поиска объектов недвижимости и работы с агентами по недвижимости. Вы также можете приобрести недвижимость на аукционе.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Ключевые выводы:

  • Покупка дома на аукционе более рискованна, чем обычная покупка. Очень важно хорошо знать, как работают аукционы недвижимости.
  • Вы можете найти домашние аукционы через органы местного самоуправления, через агентов по недвижимости и на таких интернет-сайтах, как RealtyTrac.com и Auction.com.
  • Аукционы недвижимости часто не позволяют осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед началом торгов.
  • Изучите и поймите все правила аукциона и проявите должную осмотрительность в отношении любой собственности, которая вас интересует, например, проверьте наличие претензий, залогов и арендаторов перед тем, как делать ставки.

Как работает покупка дома на аукционе

Преимущества покупки на аукционе включают расширение ваших возможностей и, возможно, покупку со скидкой. Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией при покупке аукционного дома по сравнению с покупкой традиционным способом, но вы также будете иметь дело с другим кругом потенциальных покупателей - часто с опытными инвесторами.

Возможно, самый большой риск покупки на аукционе заключается в том, что вы будете иметь ограниченные знания об объектах, выставленных на продажу, что сделает дорогостоящую ошибку реальной возможностью.Кроме того, как и при любой покупке недвижимости, вам нужно будет прочитать, понять и подписать много документов (в идеале с помощью поверенного по недвижимости).

История недвижимости богата рассказами о домах, купленных на аукционах по цене значительно ниже рыночной, и такие сделки действительно существуют. Однако аукционы, как правило, являются более рискованным способом приобретения недвижимости, чем покупка в обычном порядке. В этой реальности жизненно важно быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы недвижимости, и осмотрительно относиться к объектам, на которые вы планируете делать ставки.

«Многие люди ошибочно полагают, что аукционные дома - это хорошая сделка», - говорит Джон Майерс, агент по недвижимости и соответствующий брокер Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико. ошибка."

Чтобы помочь вам избежать большой ошибки, вот основы аукционов жилой недвижимости, поэтому вы можете решить, подойдет ли вам этот вариант - хотите ли вы жить в этой собственности или использовать ее исключительно в качестве инвестиций.

Как дома оказываются на аукционе

Есть два распространенных способа продать дом с аукциона.

Аукционы выкупа

Если домовладелец не выплачивал ипотечный кредит в течение хотя бы нескольких месяцев, он может объявить дефолт и в конечном итоге лишиться права выкупа закладной. Когда это происходит, банк отправляет уведомление о невыполнении обязательств в регистратор округа. Если домовладелец не выплачивает причитающуюся сумму - или пересматривает условия ипотеки с кредитором - кредитор может выставить дом на аукцион и заставить домовладельца отказаться от оплаты.Эти аукционы по обращению взыскания проводятся нанятыми банками попечителями.

Аукционы по неисполнению обязательств по налогу на имущество

Другой способ, которым дом оказывается на аукционе, - это когда владелец не платит начисленные налоги на недвижимость. В этих случаях имущество налагается не на банк, а на неуплаченный налоговый орган. Итоговый аукцион по удержанию налога проводится местным шерифом, клерком или налоговым инспектором округа или местного округа.

участие в аукционе

Независимо от типа аукциона, эти мероприятия могут проводиться в физических местах, таких как здания судов местных органов власти и конференц-залы гостиниц, и эти личные аукционы завершаются быстро.Аукционы недвижимости также все чаще проводятся в Интернете, где они могут длиться несколько дней или недель.

По словам Эрла Уайта, соучредителя House Heroes LLC, инвестиционной компании в сфере недвижимости во Флориде, которая покупает дома, кондоминиумы и свободные участки под жилую застройку, покупка домов на аукционах была и будет оставаться популярной. «Собственники с ограниченным бюджетом и профессионалы в сфере недвижимости мигрируют к источникам, где меньше конкуренции», - говорит он. «Естественно, что аукционная недвижимость генерирует меньше предложений, что приводит к более низкой цене продажи.Однако аукционы по обращению взыскания не предоставляют скидок, которые существовали во время [жилищного] кризиса ».

Уайт продолжает объяснять, что, когда доступно меньше объектов недвижимости, покупатели получают высокую мотивацию из-за высокой стоимости жилья и выгодных ставок по ипотечным кредитам. Он говорит, что онлайн-аукционы усилили конкуренцию и подняли цены.

Поиск аукционов недвижимости

Один из способов найти аукционы - напрямую связаться с местными органами власти или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону для подтверждения деталей.Другой - через такие сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com. Однако онлайн-информация не всегда точна.

Может быть указана недвижимость, находящаяся в предварительном отчуждении, поскольку владелец задерживает выплаты. Эти объекты недвижимости могут никогда не выставиться на продажу, потому что их владельцы наверстают упущенное или договорились со своими кредиторами.

Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами. К сожалению, вы можете не заметить, что они готовы помочь, потому что агенты и брокеры не получают комиссионных автоматически на живых аукционах.Однако эти риэлторы могут получать комиссионные на онлайн-аукционах.

Данные службы множественного листинга

По словам Уайта, отчеты службы прямого множественного листинга (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайн-листинги, поскольку они содержат полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, комментарии непубличных брокеров. «Непубличные комментарии важны, потому что они содержат важную информацию, влияющую на цену продажи и количество дней на рынке», - говорит Уайт.Эта информация может охватывать дефекты собственности, варианты финансирования, размещение и аренду арендатора.

Лучший способ оценить аукционную недвижимость - это работать с агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками. Эти представители отрасли понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить стоимость недвижимости и стоимость работ, которые могут потребоваться.

В то время как правила различаются в зависимости от местоположения, по словам Уайта, записи MLS и округов часто доступны только для лицензиатов недвижимости.По его опыту, они обычно рады бесплатно помочь, если вы обратитесь к ним.

Уайт также отмечает, что личные аукционы исчезают, потому что даже небольшие округа переводят их в онлайн. Майами и Палм-Бич - два места, где аукционы по уплате налогов и выкупа недвижимости теперь проводятся полностью онлайн.

Имейте в виду, что аукционы по выкупу закладных часто откладываются или отменяются даже в последнюю минуту. Кредитор мог не получить все необходимые документы, или заемщик, возможно, разработал решение, чтобы избежать потери права выкупа.

Что нужно знать участникам торгов

Прежде чем делать ставки на аукционе недвижимости, вы должны понимать, на какой риск вы идете. Плохая покупка может преследовать вас годами. Вы также должны понимать правила аукциона и быть готовы им следовать, прежде чем пытаться участвовать.

Вам нужно будет зарегистрироваться и внести возвращаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой продажной цены собственности лицу, проводящему аукцион. Если аукцион проводится лично, обязательно зайдите по крайней мере за час до запланированного начала и получите официальную карточку, которую вы поднимете, когда будете готовы сделать ставку.

Выиграть недвижимость на аукционе можно двумя разными способами.

Стартовой ценой аукциона может быть остаток задолженности по ипотеке или меньшая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Часто эта недвижимость продается в убыток; если есть прибыль, она должна поступить к домовладельцу, лишенному права выкупа, после выплаты ипотеки и любых других залогов. Аукционы не всегда являются выгодными сделками - например, аукционист может установить скрытую резервную цену на собственность, которая является минимумом, который должен быть предложен.

«Независимо от того, посещает ли покупатель аукцион лично или через Интернет, он должен помнить, что существует пороговая цена для каждой собственности, при которой разумная покупка может стать глупой покупкой, и они не должны позволять мероприятию, месту проведения или своим эмоциям повлиять на их решение », - советует Рон Хьюмс, риэлтор с 2000 года и нынешний вице-президент по операциям Post Modern Marketing в Лексингтоне, штат Кентукки.

Доступ к собственности

Аукционная недвижимость редко предоставляет потенциальным покупателям такой же уровень доступа, как и традиционно продаваемая недвижимость.Скорее всего, вам не разрешат пройтись по собственности с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании действительно проводят дни открытых дверей.

«Я лично никогда бы не порекомендовал клиенту приобретать недвижимость удаленно, не проверив сначала проверку глаз», - говорит Дэвид Роберсон, поверенный по недвижимости и брокер из Сан-Хосе, Калифорния. Он и его жена владеют 22 объектами аренды в трех штатах, и он является владельцем и оператором группы управления недвижимостью Кремниевой долины.Либо вы, либо ваша надежная инвестиционная команда должны тщательно оценить как недвижимость, которую вы рассматриваете, так и людей, с которыми вы имеете дело, прежде чем брать на себя юридические или финансовые обязательства.

Точно так же Хьюмс предупреждает, что источники, сообщающие о текущей или будущей стоимости собственности, могут быть неточными, если только не была проведена оценка на месте профессионалами, которые знают, как собрать и оценить все необходимые детали. Лучший способ оценить аукционную недвижимость - это поработать с профессионалами - агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками, - которые понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить текущую и будущую стоимость недвижимости, а также стоимость необходимых работ.

Состояние имущества и проверки

У дома могли быть самые разные проблемы - помните, раньше он принадлежал кому-то, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на недвижимость, поэтому владелец, вероятно, не мог позволить себе ни текущее обслуживание, ни ремонт. Более того, если потеря дома казалась неизбежной, владелец мог намеренно пренебречь им или даже серьезно повредить его. Кроме того, свободная собственность могла быть осквернена или занята скваттерами.

Предположим, что если объект выглядит ужасно снаружи, вероятно, он выглядит ужасно внутри.Недвижимость на аукционе продается как есть, и вам нужно будет иметь возможность позволить себе любой ремонт. Каким бы соблазнительным это ни казалось, не стоит вторгаться, чтобы лучше понять состояние собственности. Возможно, вы видели по телевизору, как ласты заходят на задний двор, заглядывают в окна или даже лезут в них, но это незаконно, и вы определенно не хотите беспокоить никого, кто находится в доме, не только из вежливости, но и из соображений вашей безопасности. Найдите информацию об истории владения недвижимостью в записях местных органов власти, поговорите с местными агентами по недвижимости и вежливо запросите информацию у соседей.

Аукционная недвижимость часто не позволяет осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед тем, как делать ставки. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, каковы будут затраты на ремонт недвижимости и ее истинную стоимость, пока вы не станете владельцем.

Даже если вам удастся провести осмотр дома, это все равно имеет свои пределы.Проблемы за стенами, потолками и под полом могут быть незаметны, пока вы не вступите во владение. Если утилиты отключены, возможно, вы не сможете обнаружить утечки, электрические проблемы, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.

Варианты оплаты: предварительный план

Покупка недвижимости на аукционе обычно требует больших денег. Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои собственные требования к оплате, но вам, вероятно, понадобятся наличные только для того, чтобы обеспечить свое право делать ставки.Сумма первоначального взноса и способы покупки часто зависят от объекта недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при покупке недвижимости, принадлежащей банку, традиционным способом. Аукционы - не единственный способ выкупа права выкупа.

Что касается оплаты, участники аукциона должны иметь при себе наличные, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую держателем аукциона. Как правило, вам придется полностью оплатить недвижимость сразу после победы на аукционе.Иногда у вас может быть до следующего дня для завершения платежа. Невыполнение платежа может привести к лишению вашего депозита и запрету на участие в будущих аукционах. Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку. Если вы подаете заявку как юридическое лицо, такое как LLC, траст или коммандитное товарищество, а не как физическое лицо, вам может потребоваться показать документы своего юридического лица.

Победители проходят условное депонирование и закрываются так же, как и при любой другой покупке дома.Участники аукционов недвижимости часто являются инвесторами в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными. Для аукционов, на которых разрешены оплачиваемые покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами, и эти кредиторы будут присутствовать на аукционе. Тем не менее, сделайте свое исследование заранее, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторое преимущество.

Кроме того, убедитесь, что вы понимаете размер аукционных сборов, которые вы должны будете покрыть.«Дома, приобретенные на аукционах, часто требуют затрат и сборов со стороны аукционистов, банков, юристов и других компаний, чтобы вывести недвижимость на аукцион», - говорит Хьюмс. «Нередко можно встретить 10% аукционные сборы, банковские проценты и штрафы, гонорары адвокатов, 12% комиссий за проведение продажи и сборы за подготовку собственности, которые перекладываются на покупателя».

Проверка любых требований, залогов и прав собственности

Перед тем, как сделать ставку, вам нужно нанять компанию по поиску титулов, чтобы узнать, кто может удерживать залог в отношении собственности.Как владелец, вы будете нести ответственность за любые залоговые права, что означает больше денег из вашего кармана.

Могут быть и другие претензии к дому - не только налоговые залоги, но также залоговые права подрядчика или вторая ипотека. Участники торгов должны уточнить в аукционной компании, имеет ли собственность четкое право собственности. Если вы все же выиграете аукцион, вы захотите приобрести страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залогов, не обнаруженных во время поиска титула.

В некоторых случаях (бывший) владелец или поселенец будет занимать собственность, и вам придется выселить их - зачастую длительный процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем - дорогостоящим. Было бы выгоднее просто предложить им сразу несколько тысяч долларов, чтобы они съехали и передали ключи.

Воздерживайтесь от каких-либо действий, пока не получите титул. Избегайте стремления начать ремонт или въехать в собственность сразу после получения сертификата продажи.Вам все равно придется подождать до 10 дней или около того, чтобы получить свидетельство о праве собственности. Собственность фактически не принадлежит вам, пока вы не получите этот сертификат; владелец мог сохранить свое право на дом, подав в суд возражение против продажи или выплатив ссуду.

Итог

Дома, лишенные права выкупа, могут быть привлекательными с финансовой точки зрения, но перед покупкой необходимо учесть множество препятствий. Кроме того, тот факт, что дом выставлен на продажу на аукционе, не означает, что вы сможете получить его по хорошей цене (или что дом будет выгодной сделкой по любой цене - это может быть денежная яма).Однако для сообразительных, умных и мотивированных людей стоит изучить аукционы недвижимости как способ недорого подобрать дом или инвестиционную недвижимость.

При этом в качестве альтернативы рассмотрите недвижимость, не проданную на аукционе. «Можно найти более выгодную сделку при переговорах с продавцом, который имеет долю в собственности и может вести переговоры от своего имени без всех связанных с аукционом штрафов и сборов», - советует Хьюмс. «У вас также может быть больше конкуренции на аукционах со стороны компаний, которые покупают недвижимость, чтобы использовать ее в качестве бизнес-модели.Дома с аукциона - не всегда лучшая сделка для среднего покупателя жилья ».

Если вы заинтересованы в том, чтобы попытаться получить выгодную недвижимость на аукционе, вам есть чему поучиться. Аукционы - более рискованный способ покупки недвижимости, чем через агента по недвижимости. Очень важно хорошо разбираться в процессе и свойствах, по которым вы хотите делать ставки. Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для определения потенциальной собственности может помочь, хотя они могут не заинтересоваться, если вы не достигнете соглашения о компенсации.

Наконец, не забудьте тщательно изучить все правила аукциона и провести комплексную проверку собственности перед тем, как сделать ставку. Обратитесь за советом к юристу по недвижимости - в идеале - с опытом продажи взыскания закладной - чтобы убедиться, что вы понимаете, каковы будут ваши обязанности и обязательства, если вы выиграете торги.

Определение аукциона

Что такое аукцион?

Аукцион - это торговое мероприятие, на котором потенциальные покупатели делают конкурентные ставки на активы или услуги в открытом или закрытом формате.Аукционы популярны, потому что покупатели и продавцы верят, что им удастся заключить выгодную сделку при покупке или продаже активов.

Как работают аукционы

В открытом формате все участники торгов осведомлены о поданных предложениях. В закрытом формате участники торгов не знают других заявок. Аукционы могут быть живыми или проводиться на онлайн-платформе. Соответствующий актив или услуга продается стороне, которая делает самую высокую ставку на открытом аукционе, и обычно лицу, предлагающему самую высокую цену на закрытом аукционе.

Пример аукционов

На открытом аукционе стороны собираются вместе в физическом месте или на онлайн-бирже, чтобы сделать ставку на активы. Заинтересованная сторона осведомлена о суммах конкурирующих ставок и продолжает повышать свою ставку до тех пор, пока она не будет объявлена ​​победителем аукциона (т. Е. Она представила последнюю наивысшую ставку в пределах срока аукциона), либо пока не решит отказаться от участия в аукционе. торги.

Примеры аукционов включают рынки домашнего скота, где фермеры покупают и продают животных, автомобильные аукционы или аукционный зал Sotheby's или Christie's, где коллекционеры делают ставки на произведения искусства.Ведущая торговая площадка eBay - это множество онлайн-аукционов.

Цена не всегда является решающим фактором при продаже активов с аукциона; компания, выставленная на продажу, может выбрать покупателя, который предоставит своим сотрудникам лучшие условия.

Во многих деловых операциях, включая продажу активов компании или всей компании, аукционы проводятся в закрытом формате, когда заинтересованные стороны подают запечатанные предложения продавцу. Эти суммы ставки известны только продавцу.Продавец может выбрать проведение только одного раунда торгов, или продавец может выбрать двух или более участников торгов для дополнительного раунда аукциона.

В ситуации, когда на продажу выставляется подразделение компании или целая компания, цена - не единственное соображение. Например, продавец может захотеть сохранить как можно больше рабочих мест для своих сотрудников. Если участник торгов не указывает наивысшую цену, но может предложить лучшие условия непрерывности для сотрудников, продавец может выбрать этого участника торгов.

Fast Fact

По данным Statista, популярная онлайн-платформа для аукционов и продаж eBay неизменно входит в число крупнейших онлайн-компаний США по рыночной капитализации. Примечательно, что рыночная капитализация eBay по состоянию на июнь 2018 года составляла почти 40 миллиардов долларов.

Традиционные аукционы по сравнению с голландскими аукционами

Вариантом традиционного аукциона является голландский аукцион. Компания Google (с тех пор переименованная в Alphabet Inc.) использовала этот процесс при проведении первичного публичного предложения (IPO) в 2004 году.В этой форме аукциона потенциальные покупатели подают заявки, включая количество желаемых акций и сумму, которую они готовы заплатить за эти акции.

В случае с Google после аукциона андеррайтеры отсортировали заявки, чтобы определить минимальную ставку, которую они примут от покупателей. Стоимость IPO составила 85 долларов за акцию.

Ключевые выводы

  • Аукцион - это продажа, в которой покупатели соревнуются за актив, размещая ставки.
  • Аукционы проводятся как в режиме реального времени, так и онлайн.
  • На закрытом аукционе, например, при продаже компании, участники торгов не знают о конкурирующих предложениях.
  • На открытом аукционе, таком как аукцион по продаже домашнего скота, участники торгов знают о других предложениях.

Голландский аукцион также относится к типу аукциона, при котором цена на предмет понижается до тех пор, пока не будет сделана ставка. Первая сделанная ставка является выигравшей и приводит к продаже, если предполагается, что цена выше резервной цены. Это контрастирует с типичными вариантами, когда цена повышается по мере конкуренции участников торгов.Голландские аукционы - редкость при ценообразовании IPO.

Покупка отчужденного дома

До ипотечного кризиса 2008 и 2009 годов покупка дома, лишенного права выкупа, была сложной задачей. Охотникам за сделками с недвижимостью приходилось следить за аукционами, проводимыми в зданиях судов, или просеивать груды юридических документов. Волна отчуждения права выкупа, вызванная обвалом ипотечных кредитов, не только увеличила количество доступной недвижимости; это также облегчило их поиск и приобретение. Фактически, сегодня этот процесс часто похож на поиск любого другого дома.Дома, лишенные права выкупа, доступны практически на всех рынках недвижимости по всей стране, предоставляя возможности как домовладельцам, так и инвесторам.

Ключевые выводы

  • Найти дом, лишенный права выкупа, на продажу еще никогда не было так просто. На них специализируются многие интернет-сайты.
  • Существует несколько типов обращения взыскания, включая предварительное обращение взыскания, короткую продажу, продажу шерифа и недвижимость, находящуюся в собственности.
  • Большим преимуществом покупки дома, лишенного права выкупа, является низкая цена.
  • К недостаткам можно отнести возможное плохое состояние дома, длительность процесса покупки и конкуренцию со стороны профессиональных ласт.
  • Для домов, лишенных права выкупа, доступны несколько вариантов финансирования, финансируемых государством.

Как найти отчужденный дом

Недвижимость, лишенную права выкупа, можно найти в периодических изданиях и на веб-сайтах службы множественных списков (MLS), через онлайн-поиск недвижимости, в банковских офисах и на веб-сайтах, а также в местных газетах.В местных услугах с множественными листингами объекты, на которые передается выкуп, не могут быть выделены как таковые; это может быть указано только в описании недвижимости.

Более прямой путь - через множество веб-сайтов, которые теперь специализируются на домах и недвижимом имуществе, выкупа, например HomePath.com Fannie Mae. Некоторые финансовые учреждения, такие как Bank of America, также предлагают страницы, посвященные помощи в поиске отчужденного домой.

Кредиторы все чаще продают свои арестованные активы через агентов по недвижимости, поэтому не стесняйтесь спрашивать брокера по недвижимости или агента о возможностях.Некоторые профессионалы в сфере недвижимости даже специализируются на отчуждении права выкупа.

Дома на разных стадиях обращения взыскания

В частности, местонахождение дома, лишенного права выкупа, зависит от того, где именно он находится в процессе обращения взыскания. Недвижимость по-прежнему может принадлежать первоначальному домовладельцу (на более ранних стадиях, в случае собственности до выкупа и продажи без покрытия) или такой организации, как банк или правительство (на более поздних стадиях).

Вот пять типов потери права выкупа и подходы к покупке.

1. Предварительная выкупа

Недвижимость находится в предварительном обращении взыскания после того, как ипотечный кредитор уведомил заемщиков о дефолте, но до того, как недвижимость будет выставлена ​​на продажу на аукционе. Если домовладелец сможет продать недвижимость в течение этого времени, он сможет избежать процедуры обращения взыскания и ее негативного влияния на кредитную историю владельца и его будущие перспективы.

Таким образом, некоторые домовладельцы готовы вести переговоры. Предварительная потеря права выкупа обычно указывается в зданиях окружных и городских судов.Кроме того, многие онлайн-ресурсы, в том числе Foreclosure.com, содержат список объектов недвижимости, находящихся на стадии предварительного обращения взыскания.

2. Короткие продажи

Короткие продажи происходят, когда кредитор готов принять за собственность меньше, чем причитается по ипотеке. Чтобы кредитор согласился на короткую продажу, заемщикам не обязательно оставаться в невыплате ипотечных платежей. Однако, как правило, им необходимо доказать наличие финансовых затруднений, например, потерю работы, которая может привести к дефолту.

Часто рассматриваемое жилище находится под водой, что означает, что его стоимость меньше невыплаченного остатка по ипотеке. Чтобы квалифицироваться как короткая продажа, кредитор должен согласиться «продать имущество без покрытия», приняв меньшую сумму, чем причитается, и дом должен быть выставлен на продажу. Эти свойства обычно рекламируются как короткие продажи, «ожидающие одобрения банка».

Покупка недвижимости с короткой продажей в большинстве случаев аналогична традиционной покупке, но формулировки контрактов будут отличаться, в них будет указано, что условия подлежат утверждению кредитором.Банку может потребоваться несколько месяцев, чтобы ответить на предложение о короткой продаже, поэтому процесс может занять значительно больше времени, чем традиционная покупка. Многие веб-сайты по недвижимости, включая отдельные фирмы или листинговые службы, предлагают возможность поиска по статусу коротких продаж.

3. Аукционы «Шериф»

Аукцион шерифа по продаже происходит после того, как кредитор уведомил заемщика о дефолте и предоставил заемщику льготный период, чтобы наверстать упущенное по ипотечным платежам. Аукцион предназначен для того, чтобы кредитор мог быстро погасить задолженность по ссуде.

Эти аукционы часто проводятся на ступенях здания городского суда под управлением местных правоохранительных органов. Недвижимость продается с аукциона по самой высокой цене в публично объявленном месте, дате и времени. Эти объявления можно найти в местных газетах и ​​во многих интернет-ресурсах, выполнив поиск по запросу «аукционы по продаже шерифа».

4. Недвижимость, принадлежащая банку

Недвижимость, не проданная на аукционе, возвращается в банк; то есть они становятся собственностью недвижимого имущества (REO).Часто они находятся в ведении отдела REO учреждения. Интернет-источники, такие как RealtyTrak, содержат обширные списки таких принадлежащих банкам объектов недвижимости, которые можно искать по городу, штату или почтовому индексу.

5. Государственная недвижимость

Некоторые дома приобретаются на ссуды, гарантированные Федеральным жилищным управлением (FHA) или Департаментом по делам ветеранов (VA) федерального правительства. Когда эти объекты недвижимости передаются в собственность взыскания, они возвращаются во владение государством и продаются брокерами, работающими на федеральное агентство.

Для покупки государственной собственности необходимо связаться с зарегистрированным государством брокером. Покупатели могут изучить возможности на веб-сайте Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Почему выкупленные дома дешевле

Самым большим аргументом в пользу продажи домов, лишенных права выкупа, является, конечно, их заниженная цена - часто значительно ниже, чем у других аналогичных домов в том же районе (называемых «сопоставимыми» или «компромиссными» на языке брокеров).Большинство отчужденных прав выкупа продаются со значительной скидкой ниже рыночной стоимости, с большими скидками в определенных регионах. Покупатели также могут воспользоваться дополнительной экономией с такими льготами, как снижение первоначальных платежей, более низкие процентные ставки или отмена сборов за оценку и определенное закрытие расходы.

Что делает их такими? Если дом находится на стадии предварительной продажи права выкупа или продажи без выкупа, его владельцы находятся в затруднительном финансовом положении, и время не на их стороне. Они должны разгрузить собственность и получить все, что могут, пока могут, чтобы не потерять ее полностью.Короче говоря, эти продавцы не ведут переговоры с позиции силы. Хотя использование чужих неудач может показаться жестоким, покупатели могут получить выгоду.

Они могут выиграть еще больше, если на имущество действительно наложен арест. Офис шерифа не заинтересован в том, чтобы держаться за дом, а банки не хотят заниматься арендодательским бизнесом. Финансовые учреждения обычно хотят избавиться от отчужденной собственности в кратчайшие сроки (за разумную цену, конечно - они должны ответить инвесторам и аудиторам, что они сделали все возможное, чтобы возместить как можно большую часть первоначальной суммы кредита).Опять же, покупатели могут воспользоваться этой ситуацией.

Наконец, дома, лишенные права выкупа, обычно продаются «как есть» - если есть повреждения, ремонт владельцем не входит в уравнение - и, как знают поклонники подержанной машины и винтажной мебели, «как есть» означает скидку. Конечно, это может быть обоюдоострый меч, о чем мы поговорим ниже.

Риски покупки отчужденных домов

Цена ниже рыночной - большой плюс покупки дома, лишенного права выкупа. Тем не менее, эта недвижимость не лишена недостатков.

Проблемы с недвижимостью

Хотя он имеет компенсационную скидку, состояние как есть может быть довольно мрачным. Если дом по-прежнему занят владельцами, он часто находится в плохом состоянии - в конце концов, если люди не могут вносить выплаты по ипотеке, они, вероятно, также не будут платить за регулярное содержание, не говоря уже о капитальном ремонте. Кроме того, некоторые люди, которые сталкиваются с потерей права выкупа или вынуждены отказаться от него, озлоблены и выражают свое разочарование в своем доме до того, как банк вернет собственность.Это часто связано с удалением приборов и приспособлений, а иногда даже с явным вандализмом.

Скрытые затраты

Наряду с непредвиденными ремонтными и ремонтными работами, просрочки, такие как невыплаченные налоги и залоговые права, которые аукционная недвижимость часто прикрепляется к ним либо Налоговой службой (IRS), либо государством или другими кредиторами, могут увеличить дополнительные расходы на дом, который в остальном желателен. Независимо от того, что причитается, государству необходимо сначала заплатить и урегулировать, прежде чем процесс покупки будет продолжен.В основном это относится к недвижимости, выставляемой на аукцион; банк всегда погашает любые залоговые права, связанные с недвижимостью, прежде чем перепродать ее другой стороне.

Медленный процесс

Предыдущие осложнения часто означают много бумажной работы. Как правило, при отчуждении права выкупа закладывается ряд дополнительных документов, которые необходимо заполнить, чтобы подготовиться к закрытию, что не всегда бывает своевременно. В случае короткой продажи кредитор владельца должен одобрить сделку, и это может занять некоторое время, как упоминалось ранее.Серьезный ущерб, обнаруженный в доме, может привести к занижению оценки дома, что может повлиять на способность покупателя получить ссуду. Некоторые кредиторы не предоставляют ссуду ниже определенной суммы в долларах, потому что потенциальная прибыль от меньшей ссуды не стоит риска.

Хотя вы могли подумать, что банк захочет избавиться от имущества, полученного повторно, время ответа между банком и другими вовлеченными сторонами также может быть медленным с недвижимостью REO. Время, необходимое для получения ответа на вашу ставку, может варьироваться в широких пределах; Если банк, в котором находится ваша собственность, завален выкупом, обработка вашего запроса может занять много времени.

Известно, что банкам со значительными просрочками требуется до 90 дней, чтобы ответить на предложение. Если вы планируете профинансировать покупку, было бы разумно потратить время на получение предварительного одобрения на ипотеку.

Конкурс

Как и на любом рынке, всякий раз, когда появляется возможность приобрести что-то со скидкой по сравнению с действующей ставкой, спрос будет расти. Таким образом, повышенный интерес и конкуренция - не только со стороны потенциальных жильцов, но и со стороны инвесторов и профессиональных арендаторов домов - неизбежны при работе с стоящей недвижимостью, переданной в собственность.

Очень часто цена на дом, лишенный права выкупа, может быть привлекательно ниже, чем на другие дома в окрестностях. Когда становится известно, быстро поступают многочисленные предложения, и начинается тендерная война. Так что то, что когда-то было домом по заниженной цене в прекрасном районе, может быстро стать дорогостоящей собственностью.

Потенциальные покупатели домов, лишенных права выкупа, могут иметь смысл подать заявки сразу на несколько объектов недвижимости, потому что конкурирующие покупатели могут получить недвижимость с более высокой ставкой или предложением полностью за наличные.Однако не расстраивайтесь, если кто-то другой превзойдет ваше предложение о приобретении определенной собственности; вместо этого периодически проверяйте, появляется ли он снова в инвентаре банка. Сделки потери права выкупа имеют тенденцию проваливаться довольно часто.

Покупка отчужденного дома

При покупке в банке вам нужно отточить свои навыки ведения переговоров и начать процесс с недорогого предложения на недвижимость, которую вы хотите. Банки, накопившие значительные запасы отчужденной собственности, будут более склонны вести переговоры о цене.Чем дольше банк владеет недвижимостью, тем больше шансов, что он серьезно рассмотрит низкие предложения. Вероятно, вам следует сделать первоначальную ставку по цене, которая как минимум на 20% ниже текущей рыночной цены - возможно, даже больше, если недвижимость, на которую вы выставляете ставки, находится в районе с высокой частотой случаев отчуждения права выкупа.

Если вы можете оплатить недвижимость и любой необходимый ремонт наличными, вы окажетесь в завидном положении. Вот почему некоторые покупатели решают объединиться с внешними инвесторами, которые могут помочь им на начальном этапе и поделиться любой прибылью, когда дом снова перейдет в режим продажи.Фактически, сделки за наличные составляют значительную часть продаж REO.

Варианты финансирования отчужденных домов

Вы можете использовать ипотеку, чтобы купить недвижимость REO, хотя частные кредиторы, как правило, пугливы в отношении финансирования сделок по выкупу закладных. Тем не менее, для тех, кто соответствует требованиям, доступны несколько вариантов финансирования, спонсируемых государством: 203 (k) ссуды от Федерального жилищного управления (FHA), программа Fannie Mae HomePath ReadyBuyer и программа HomeSteps от Freddie Mac.Взаимодействие с другими людьми

203 (к) Кредиты

FHA разработало свои ссуды 203 (k), чтобы помочь уменьшить опасения банков, которые в противном случае уклонялись бы от покупок REO с высоким риском. Взимая с заемщиков премию по ипотечному страхованию, FHA может гарантировать ссуды, предоставленные частными кредиторами, участвующими в программе.

Для заемщиков одним из больших преимуществ является возможность оплатить покупку дома, а также любой необходимый ремонт в рамках единой ипотеки. Более базовая версия, упрощенная ссуда 203 (k), предназначена для ограниченного ремонта, не требующего инженерных или архитектурных планов.Физические лица могут занять до 35 000 долларов сверх продажной цены дома для покрытия основных средств правовой защиты, таких как новая бытовая техника, сайдинг и окна.

При более обширных исправлениях, таких как строительство пристройки или устранение повреждений конструкции, традиционный заем 203 (k) обычно является лучшим вариантом. В отличие от упрощенного варианта, домовладельцы должны вывести минимум 5000 долларов; максимальная сумма основана на лимитах FHA для каждого округа.Кроме того, вы должны заплатить независимому консультанту для осмотра собственности и проверки того, что работа соответствует руководящим принципам программы.

Дополнительным недостатком этих кредитов является цена. Помимо выплаты ипотечного страхования, заемщики обычно платят процентные ставки на четверть процентного пункта выше, чем по обычным кредитам. Возможно, им также придется выложить один или два пункта - авансовый платеж, каждый из которых составляет 1% от основной суммы.

Сравнение традиционной ссуды 203 (k) и ее оптимизированной версии. Изображение Сабрины Цзян © Investopedia 2020

HomePath ReadyBuyer

Программа HomePath ReadyBuyer, предлагаемая Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (FNMA), или Fannie Mae, как ее с любовью называют, ориентирована на новых покупателей.После завершения обязательного учебного курса по вопросам приобретения жилья, доступного для онлайн-обучения, участники могут получить до 3% помощи в покрытии расходов на покупку отчужденной собственности, принадлежащей Fannie Mae.

Это спонсируемое государством предприятие предлагает и другие перерывы; Например, покупателям жилья может потребоваться внести только 500 долларов задатка, а частное страхование ипотеки может быть отменено после того, как ваш собственный капитал в доме достигнет 20%.

HomeSteps

Freddie Mac обеспечивает ликвидность ипотечного рынка, покупая ссуды у банков, объединяя их и продавая инвесторам в качестве ценных бумаг.С помощью HomeSteps организация - через своих частных кредитных партнеров - предлагает специальное финансирование для тех, кто хочет купить только отчужденную собственность, которой она владеет. HomeSteps в настоящее время доступен только в следующих состояниях:

  • Алабама
  • Флорида
  • Грузия
  • Иллинойс
  • Кентукки
  • Северная Каролина
  • Южная Каролина
  • Теннесси
  • Техас
  • Вирджиния

Если вам посчастливилось жить в одном из этих штатов, HomeSteps имеет ряд существенных преимуществ.Главный из них заключается в том, что вам не нужно покупать ипотечную страховку, что отличает ее от ссуд 203 (k). Одно это может сэкономить покупателям сотни, если не тысячи долларов в течение срока ипотеки. Кроме того, ипотека HomeSteps не требует оценки при оформлении, что может стать серьезным препятствием для тех, кто хочет получить обычную ссуду. Покупатели могут найти список односемейных, кондоминиумов и многоквартирных домов на веб-сайте HomeSteps.

Итог

На первый взгляд дома, лишенные права выкупа, могут показаться ужасно привлекательными.Однако затраты могут быть весьма непредсказуемыми, а основной ущерб может сделать собственность нежелательной. Процесс покупки часто бывает вялым, что может побудить покупателей к сомнению, в то время как высокий спрос на заманчивую недвижимость, лишенную права выкупа, может оттолкнуть некоторых подающих надежды покупателей.

При всем вышесказанном, дома, лишенные права выкупа, могут оказаться невероятными сделками. У покупателей есть уникальная возможность платить ниже рыночной стоимости за дома, которые не были бы доступны им при обычных обстоятельствах.Если есть сбережения на стороне приобретения, это увеличивает вероятность того, что покупатель осознает ценность своего актива, а также прибыль от инвестиций, если они продадут в будущем. Если сделать это ответственно, покупка дома, лишенного права выкупа, может позволить покупателю получить множество выгод на многие годы вперед.

Определение собственности, принадлежащей банку

Что такое собственность, принадлежащая банку?

Принадлежащая банку собственность, также известная как собственность, находящаяся в собственности (REO), - это обозначение, присваиваемое собственности, которая не была продана во время продажи права выкупа, и, таким образом, добавляется к инвентарю этого банка, лишенного права выкупа.

Ключевые выводы

  • Собственность, принадлежащая банку, также известная как собственность, находящаяся в собственности (REO), - это обозначение, присваиваемое собственности, которая не была продана во время продажи права выкупа, и, таким образом, добавляется к инвентарным запасам этого банка, лишенного права выкупа.
  • Недвижимость, принадлежащая банку, как правило, имеет низкие процентные ставки и низкие первоначальные взносы.
  • Закупка недвижимости, принадлежащей банку, может занять больше времени, чем покупка недвижимости, не принадлежащей банку.

Информация о собственности, принадлежащей банку

Принадлежащая банку собственность - это собственность, включенная в инвентарный список банка, когда она не продается во время продажи права выкупа.Недвижимость, принадлежащая банку, приобретается финансовым учреждением, когда домовладелец не выполняет свои обязательства по ипотеке. Затем эти объекты недвижимости продаются по сниженной цене, намного более низкой, чем текущие цены на жилье, поскольку покупатели опасаются затрат на потенциальный ремонт, который может потребоваться.

Недвижимость, принадлежащая банку, которая предлагается на продажу, как правило, имеет низкие процентные ставки и низкие первоначальные платежи. Потенциальные покупатели жилья и инвесторы могут найти объявления о собственности банка через онлайн-сервис RealtyTrac или напрямую через кредиторов.Кроме того, у крупных национальных кредитных организаций есть отделы по снижению убытков, которые продают эту недвижимость.

Кредитор, владеющий такой недвижимостью, может быть банком, кредитным союзом или другим финансовым учреждением, предлагающим ссудные услуги, такие как ипотека. Обычно процесс начинается со следования политике кредитора по переходу права выкупа. У кредитора может быть определенный льготный период, например, для пропущенных платежей, прежде чем имущество будет передано в обращение взыскания. График пропущенных платежей может варьироваться в зависимости от кредиторов и может включать всего три пропущенных платежа.Оттуда, если заемщик не вносит платежи по ипотеке, имущество продается с аукциона. Если имущество не может быть продано на аукционе по выкупу, оно передается банку - новому владельцу имущества.

Инвестор, который покупает собственность, принадлежащую банку, должен убедиться, что право собственности ясно, прежде чем приступить к любым финансовым аспектам улучшения или управления недвижимостью.

После передачи собственности банку банк может лишить ее права собственности.Находясь в собственности банка, кредитор может произвести необходимый структурный и косметический ремонт собственности и даже выставить ее на продажу риэлторской компании, специализирующейся на отчуждении права выкупа, или обычной риэлторской компании.

Если вы хотите приобрести собственность, принадлежащую банку, имейте в виду, что процедура может занять больше времени, чем обычные сделки с недвижимостью. Часто сроки продлеваются, что может сделать завершение продажи длительным процессом, поскольку банк хочет обеспечить безопасность транзакции, чтобы избежать повторного обращения взыскания, а также минимизировать потери и максимизировать прибыль.

Как купить дом на аукционе

Итак, вы хотите купить дом и при поиске в Интернете замечаете, что много домов в вашем ценовом диапазоне выставляются на продажу на аукционах. Возможно, вы даже слышали, что вы можете заключить сделку, купив дом на аукционе. Судя по разнообразию домов, представленных в списках, это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой!

Ну да? Можно ли заключить сделку по дому через аукцион? Короткий ответ - да, можно.Но вы должны знать, что делаете! Ваша цель - заключить сделку, и когда мы говорим « сделка », мы не имеем в виду экономию 4000 долларов. Это не совсем так. Мы говорим об экономии крупных денежных средств, например, десятков тысяч долларов.

Это - можно заключить сделку, подобную аукциону, если вы знаете, как работают аукционы и на что обращать внимание, покупая дом на аукционе, и если вы достаточно терпеливы, чтобы найти подходящий дом по правильной цене.

Заинтересованы? Читать дальше!

Как работают аукционы?

Хорошо, во-первых, аукционы могут быть интересными.Так что вы должны быть осторожны, чтобы не слишком взволновать . Это как в старых комедиях, где Джерри Льюис сидит на аукционе и каждый раз, когда он чешет нос или дергает за ухо, ставка становится все выше и выше, пока в следующий раз он не предложит 2 миллиона долларов за вазу. Вы, вероятно, не собираетесь покупать дом, почесав нос, но вы можете увлечься энергией и духом соревнования на аукционе и в конечном итоге заплатить больше, чем вы хотели. Однако будьте осторожны, не будьте слишком консервативными во время аукциона, иначе вы можете упустить сделку!

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Есть три основных типа аукционов, каждый из которых работает по-своему.

Абсолютный Аукцион

В абсолютном аукционе побеждает самая высокая ставка. Период. Примите наши поздравления, будь то 1 или 1 миллион долларов, если ваша ставка самая высокая! Вы только что купили дом. Абсолютные аукционы вызывают максимальный отклик у потенциальных покупателей, поскольку минимальной ставки нет (подробнее об этом через минуту), а продажа является окончательной. Многие продавцы - например, банки, стремящиеся избавиться от лишений права выкупа, и правительственные агентства, продающие недвижимость с налоговым залогом - используют абсолютные аукционы.

Аукцион минимальной ставки

Это звучит так: вы должны сделать минимальную ставку, чтобы участвовать в розыгрыше. Вы всегда будете знать, что это за минимум, прежде чем приступить к работе, потому что он публикуется в рекламных объявлениях, и аукционист объявит его, когда откроет торги. Продавцам нравятся эти аукционы, потому что они снижают риск потери денег. Но они также должны быть осторожны, чтобы минимальная ставка привлекала покупателей и не отпугивала их, если она слишком высока.

Резервный аукцион

На резервном аукционе победившая ставка рассматривается как предложение продавцу, который затем имеет право принять или отклонить ставку в течение заранее определенного периода времени. Обычно продавец имеет в виду минимальную ставку, но не обязательно сообщает вам, что это такое. У них нет , есть , чтобы продать дом, если вы не соберете их цену. Но обычно, если вы находитесь достаточно близко, аукционист может попытаться убедить продавца заключить сделку.Причина в том, что аукционисты обычно получают комиссию с продажи, а отсутствие продажи означает, что они просто хрипло без всякой на то причины.

Какие типы домов продаются на аукционе?

Двумя наиболее распространенными типами недвижимости для продажи на аукционе являются собственности, конфискованной банками, в результате выкупа права выкупа и домов, конфискованных правительствами из-за неуплаты налогов на недвижимость. Иногда дом нужно продать, потому что его владелец переживает банкротство.Бывают случаи, когда пара разводится и ей нужно быстро продать дом. Дома также часто выставляются на аукцион, когда кто-то умирает, а наследники не хотят этого по какой-либо причине.

На что обращать внимание при покупке дома на аукционе

Вот где все усложняется. Во всех этих случаях важно провести как можно более тщательное исследование собственности. Дома, продаваемые с аукциона, часто остаются пустыми в течение нескольких недель или месяцев, поэтому никто не уделяет особого внимания содержанию и содержанию.

Значит, двор скорее всего зароснет и отключат электричество. Отсутствие кондиционирования воздуха, особенно летом, не может привести к появлению плесени или грибка. Пустующие дома также являются объектами вандализма, поэтому будьте готовы разобраться с пропавшими медными трубами или приборами. Они также могут быть полны мусора.

Как минимум, проезжают мимо и заглядывают в окно , чтобы иметь хотя бы некоторое представление о том, во что вы ввязываетесь, прежде чем сделать ставку.И проведите как можно больше исследований в районе . Узнайте, как оцениваются дома аналогичного размера на участках аналогичного размера по соседству, и, если можете, посмотрите, за что они продаются. Это даст вам хорошее представление о том, что делать. Не забывайте: вы ищете сделку по цене .

Как минимум, проезжают мимо и заглядывают в окно , чтобы иметь хотя бы некоторое представление о том, во что вы ввязываетесь, прежде чем сделать ставку.И проведите как можно больше исследований в районе . Узнайте, как оцениваются дома аналогичного размера на участках аналогичного размера по соседству, и, если можете, посмотрите, за что они продаются.

Мы не можем переоценить это!

Как получить правильный дом по разумной цене

И как мы определяем сделку ? Что ж, есть довольно простая формула:

Рыночная стоимость

раз (x) 80%

Минус (-) Затраты на ремонт

Предложение

125 000 долларов США

100 000 долл. США

15 000 долл. США

85 000 долларов США

Во-первых, начните с рыночной стоимости , что соответствует стоимости дома в первозданном состоянии . Это было бы, если бы дом был готов к заселению, имел красивый ландшафт и привлекательный внешний вид, а продавцы нашли время, чтобы украсить дом свежим слоем краски и новыми полами. Но, как мы упоминали ранее, дом, продаваемый на аукционе, редко находится в отличном состоянии, поэтому вы увеличиваете стоимость до 80% от рыночной стоимости , затем вычитаете стоимость ремонта .

Это ваша максимальная ставка - и благодаря ей вы получаете отличную сделку на аукционе!

Начните с рыночной стоимости дома в первозданном состоянии.Дом, продаваемый на аукционе, редко находится в отличном состоянии, поэтому понизьте его стоимость до 80% от рыночной стоимости, а затем вычтите стоимость ремонта.

Итак, если вы хотите купить дом на аукционе, потому что инвестируете в недвижимость, это прекрасно. Убедитесь, что вы платите наличными и в бюджете достаточно, чтобы покрыть как стоимость собственности, так и любой ремонт, который может потребоваться, чтобы сделать ее пригодной для жизни.

Покупка дома на аукционе также может быть отличным способом заключить сделку с вашим первым домом, если вы проявите терпение и готовы выполнить описанные выше действия.Просто знайте, во что вы ввязываетесь. В этом случае убедитесь, что вы:

  • Без долгов
  • Накопите расходы на 3–6 месяцев в вашем аварийном фонде
  • Иметь как минимум 10–20% первоначальный взнос по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 15 лет
  • Имейте дополнительный бюджет на любой немедленный ремонт

Вы можете поговорить с нашими друзьями из компании Churchill Mortgage. Они профессионалы в ручном андеррайтинге ипотечных кредитов для людей, которые следуют инструкциям по уходу за ребенком и у которых может не быть кредитного рейтинга.

Найдите агента по недвижимости, который поможет

Хорошо, если вы серьезно настроены купить дом на аукционе, свяжитесь с одним из наших одобренных местных поставщиков недвижимости (ELP) . Эти рок-звезды - отличные агенты и вкладываются в свои сообщества, поэтому они знают все тонкости той области, в которой вы хотите купить. У них сердце учителя, и они проведут вас через самую большую покупку, которую вы, вероятно, когда-либо совершите. Во время собеседования со своим агентом не забудьте спросить об их опыте проведения домашних аукционов.

Найдите агента сегодня!

Как купить дом на аукционе

Дома, выставленные на продажу на Zillow, не единственные. Иногда дома продаются с аукциона из-за потери права выкупа или по другим причинам. Покупатели и инвесторы могут воспользоваться этими возможностями аукциона для покупки дома, иногда со значительной скидкой. Однако их не так легко найти, как обычные списки, и неопытность в процессе торгов и закупок может стать препятствием для входа.Вот что нужно знать о покупке дома на аукционе.

Почему проводятся аукционы

Дом может быть выставлен на аукцион по нескольким причинам, но во многих случаях это связано с тем, что нынешний владелец собственности испытывает финансовые затруднения. Наиболее частые причины продажи с аукциона включают потерю права выкупа, неуплату налогов на недвижимость и нерешенные проблемы с ассоциацией домовладельцев.

«Когда домовладелец не производит регулярные платежи кредитору, иногда у кредитора нет другого выбора, кроме как лишить права права выкупа собственности», - объясняет Колби Хагер, генеральный директор Capstone Home Buyers в Сан-Антонио, штат Техас.«Когда это происходит, недвижимость часто выставляется на аукцион».

За последние несколько лет уровень потери права выкупа снизился из-за сильной экономики и рынка труда. Эта тенденция сохранялась до 2020 года - несмотря на экономические потрясения, вызванные пандемией, - благодаря мерам правительства. Однако, как только мораторий будет отменен, это снижение потерь права выкупа, вероятно, обратится.

Как работает процесс аукциона

Есть два широких класса аукционов недвижимости: открытые и слепые, говорит Джон Кастл, инвестиционный агент Keller Williams в Оттаве, Онтарио, Канада.

«На открытом аукционе каждый участник аукциона знает, что предлагают другие», - объясняет Касл. «На слепом аукционе участники торгов ничего не знают. Оба типа аукционов [обычно] имеют резервную стоимость », которая представляет собой минимальную ставку, которую примет продавец.

«Обычно эта сумма представляет собой задолженность перед лицом, выставившим недвижимость на аукцион, например, налоговая задолженность или сумма ссуды на недвижимость», - говорит Касл.

Открытые аукционы могут проводиться онлайн или как живой аукцион, лично.В последнем случае торги часто проводятся на аукционах, в здании суда или в мэрии.

«В большинстве форматов открытых аукционов каждая ставка должна быть выше последней ставки, и аукцион заканчивается, когда ни один участник не делает более высокую ставку, чем самая последняя ставка, или торги могут завершиться в указанное время», - говорит Касл. «Тот, кто предложит самую высокую цену, приобретает собственность».

Этот метод выигравшего самую высокую цену может иметь место на «аукционе с минимальной ставкой», как описано, или на «абсолютном аукционе», не имеющем минимальной ставки, или на «резервном аукционе», в сочетании того и другого.На резервном аукционе продающая сторона устанавливает минимальную ставку, но если ни одна из ставок не соответствует этому минимуму, продавец может снять собственность с аукциона.

Поскольку резервных цен не установлено, абсолютные аукционы могут проводиться даже при наличии только одного покупателя. В этом случае, когда не было других конкурентов, покупатель мог получить дом за кражу.

Перед тем, как участвовать в открытом аукционе, участники торгов должны согласиться с условиями аукциона, заполнив необходимые документы или приняв лицензионное соглашение с конечным пользователем, согласно Каслу.

Участникам торгов также необходимо подтвердить свою личность и продемонстрировать свои полномочия в отношении любого юридического лица (например, ООО или холдинговая компания), которое получит право собственности на собственность, если применимо.

Кроме того, для получения разрешения на участие в аукционе часто требуется внести залог.

Напротив, на слепом аукционе собственности идентификационные данные участника торгов могут быть предоставлены стороне, принимающей предложение. Депозит обычно вносится вместе с заявкой вместе с соглашением, принимающим условия аукциона - все они обычно вкладываются в запечатанный конверт.

«Настоящий аукцион может быть очень беспокойным», - говорит Хагер. «Обычно на небольшой территории одновременно проводится несколько аукционов, и часто на каждый объект недвижимости претендует несколько участников. Аукционисты передвигаются быстро, поэтому любому, кто не знаком с процессом, это может показаться хаосом ».

Каждый аукцион по обращению взыскания будет иметь свои собственные уникальные процедуры, которые также могут варьироваться в зависимости от местных законов и законов штата.

Как купить дом на аукционе

1. Учитывайте выгоды и риски

Основным преимуществом покупки дома на аукционе является возможность купить недвижимость по цене ниже рыночной.Другими словами: вы можете заключить выгодную сделку.

Но есть и риски, говорит Сюзанна Холландер, адвокат и профессор недвижимости Международного университета Флориды в Майами. К ним относятся:

  • Обычно вы не можете провести профессиональный осмотр собственности, что может привести к неожиданностям, например, к скваттерам, структурным проблемам или физическому повреждению дома.
  • Обычно вы должны платить полностью наличными; финансируемые средства почти всегда не принимаются.
  • Вы обязаны провести необходимую комплексную проверку. Это включает в себя расследование вопросов, связанных с титулом, и невыполненных залоговых прав.
  • Во многих юрисдикциях вы должны оплатить все невыплаченные налоги. Кроме того, если это дом в ассоциации, вы можете нести ответственность за невыплаченные сборы ТСЖ.

Более того, существует опасность, что вы можете переплатить за выставленную на аукцион недвижимость, особенно если у вас нет опыта проведения аукционов недвижимости и вы не исследовали дом и его стоимость заранее.

2. Знайте, где искать

Вы можете найти информацию об аукционах в местных газетах, в Интернете на сайтах аукционистов, таких как Auction.com, и разместить их в общественных местах, например, в здании окружного суда.

«На более крупных рынках многие инвесторы в недвижимость подписываются на специализированные службы подписки, которые предоставляют точную информацию об объектах, которые могут быть выставлены на аукцион», - говорит Хагер.

Кроме того, некоторые инвесторы покупают списки отчужденных и связанные с недвижимостью данные, чтобы узнать больше о домах, выставляемых на аукцион.

3. Соберите команду экспертов

Проконсультируйтесь с опытным агентом по недвижимости перед аукционом, чтобы определить оценочную рыночную стоимость и то, за что будет продаваться недвижимость. Ваш агент также может получить разрешение на осмотр собственности перед аукционом. (Касл отмечает, что участникам торгов обычно не разрешают проходить через дом в день аукциона.)

«Поверенный по недвижимости также может помочь вам разобраться в условиях аукциона», - говорит Касл.«Ваш адвокат может провести поиск по титулу, чтобы убедиться, что недвижимость свободна от залогов и других обременений, которые вам, возможно, придется заплатить, если вы выиграете торги».

4. Делайте ставки наличными

На большинстве аукционов вы не можете профинансировать покупку с помощью ипотеки, поэтому вам следует быть готовыми иметь наличные, чтобы делать ставки.

«Наиболее распространенные правила заключаются в том, что вы должны проявлять должную осмотрительность перед аукционом, присутствовать на аукционе с получением средств и часто регистрироваться у аукциониста и получать номер участника торгов», - объясняет Хагер.

Если вы в конечном итоге выиграете ставку, вам необходимо заполнить все документы и оплатить недвижимость либо сразу, либо в течение 24 часов.

«Деньги подлежат оплате к моменту завершения аукциона», - говорит Хагер. «Большинство аукционистов принимают оплату из проверенных источников финансирования, например из кассовых чеков. Избыточные средства, уплаченные аукционисту, обычно возвращаются покупателю в течение двух-шести недель ».

5. Получение права собственности на недвижимость

Если вы выиграли торги, в зависимости от обстоятельств аукциона и применимого законодательства вам может быть предоставлен или не предоставлен доступ в дом в тот же день.Возможно, что дом, лишенный права выкупа, например, все еще может быть занят просроченным заемщиком до тех пор, пока кредитор не перейдет во владение имуществом и титулом, который затем будет передан вам.

Имейте в виду, что в некоторых штатах домовладелец, который теряет свою собственность на аукционе из-за неуплаты налогов на недвижимость, может выкупить свой дом или выкупить его в течение определенного периода времени, известного как «период выкупа» - «но этот домовладелец должны сотрудничать с местным правительственным агентством, которое контролировало процесс аукциона по уплате налогов, чтобы выкупить эту собственность », - говорит Хагер.

В этом сценарии домовладелец-нарушитель должен выплатить остаток своих налогов в течение периода отмены, который может продлиться до одного года, говорит Касл.

Если вы приобрели на аукционе дом, который позже был выкуплен домовладельцем до окончания периода отмены, вам будет возвращена полная стоимость покупки, согласно Хагеру.

«Заемщик-нарушитель, теряющий свой дом из-за потери права выкупа, также может участвовать в аукционе», - говорит Хагер.«Однако, если бы у них были средства для участия в аукционе, было бы более рентабельно провести переговоры с кредитором до самого аукциона».

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Покупка дома на аукционе может принести большую выгоду, если вы сделаете свою домашнюю работу и сможете выдержать риски.

«Вам нужно знать, как исследовать название [и] убедиться, что вы покупаете залог первой позиции, а не второй, который может быть аннулирован», - говорит Холландер.«Поймите свои обязательства по выплате наличными и когда, и осознайте, что это связано со многими рисками».

Вот почему на аукционах часто присутствуют инвесторы в недвижимость, стремящиеся продать недвижимость и получить прибыль.

«Это хорошо работает для людей с большим опытом или тех, кому комфортно обращаться за помощью в заполнении пробелов в своих знаниях», - говорит Касл. «Разумно также начать процесс с достаточными денежными резервами, что снизит связанные с этим риски».

Альтернативой может быть покупка недвижимости, проданной через короткую продажу, которая обычно сопровождается правом проверки, гарантийным актом и уверенностью в том, что продавец должен уплатить все непогашенные залоги и налоги до закрытия.

Подробнее:

Как купить дом на аукционе: действительно ли можно получить дом со скидкой 50%?

Вы слышали истории и видели рекламу. Возможно, вы даже знаете кого-то, кто купил дом по дешевке на аукционе потери права выкупа.

Теперь вы думаете о покупке собственного дома.

У вас есть НАЛИЧНЫЕ из сбережений или наследства.

И вас соблазняют аукционы потери права выкупа (где банки продают дома, лишенные права выкупа, чтобы быстро избавиться от них).В конце концов, вы видите возможность получить намного больше домов за гораздо меньшие деньги.

Если это похоже на вас, позвольте мне честно рассказать вам о покупке домов на аукционах.

Во-первых, позвольте мне прояснить: покупка дома на аукционе НЕ подходит для всех.

Вы должны либо иметь наличные, либо быть готовы взять рискованную ссуду «твердых денег» под высокие проценты, чтобы купить недвижимость.

Будьте осторожны.

Вы должны знать, что делаете.

И даже тогда это рискованно.

Но если вы можете купить дом на аукционе, вы можете получить дом за 50% от прейскурантной цены.

РЫНОК ПРОГНОЗА

Потери права выкупа по-прежнему распространены на рынке недвижимости США, хотя в некоторых регионах (например, во Флориде и Лас-Вегасе) их гораздо больше, чем в других.

ForeclosureRadar, комплексный инструмент для отслеживания аукционов для профессионалов в сфере недвижимости, утверждает, что 80% домов, выставленных на аукцион в Калифорнии в феврале 2009 года, были проданы в среднем по 36 штук.На 3% ниже листинговой цены и 40% домов, проданных на аукционах, были проданы с 50% или большей скидкой. Да, это данные за февраль 2009 года, но ваши шансы заключить выгодную сделку с домом на аукционах только увеличиваются.

Lender Processing Services (LPS) объясняет, что количество случаев выкупа заложенного имущества в Соединенных Штатах неуклонно растет в течение пяти месяцев подряд, и что текущие запасы выкупа в Соединенных Штатах примерно в 7,7 раза выше среднего исторического показателя.

Дома, лишенные права выкупа, существуют, но если вы хотите получить шанс на сделку по выкупу права выкупа, вам лучше быть готовым потратить не только деньги, но и много времени на подготовку…

ОПЫТ АУКЦИОНОВ

Первый шаг в подготовке к покупке дома на аукционе доверительного управления - это спуститься на аукцион и посмотреть, какая на самом деле атмосфера.Аукционы каждого округа проводятся немного по-разному, и вам нужно знать все тонкости аукциона в вашем конкретном регионе задолго до того, как делать ставки. Выберите одну неделю и каждое утро отправляйтесь на аукцион. Если вы не можете спуститься туда из-за вашего рабочего графика, подумайте о том, чтобы ваш друг или родственник испытали это действие и доложили вам.

Справедливое предупреждение: Если у вас есть постоянная работа (и вы не работаете в сфере недвижимости), может быть сложно найти необходимое время для подготовки к участию в торгах на жилищном аукционе и проведения необходимых исследований.

Когда вы участвуете в аукционе, почувствуйте процесс торгов и то, как действуют люди. Обратите внимание, например, что большинство участников торгов носят солнечные очки и держат руки в карманах; эти уловки помогают им не проявлять эмоций, будь то волнение или разочарование.

ОТСЛЕЖИВАНИЕ ПРОГНОЗОВ

Как только вы поймете процесс аукциона, вы захотите начать отслеживать потери права выкупа.

Уведомление о продажах через доверенных лиц или шерифах публикуется в местной газете еженедельно за несколько недель до продажи на аукционе.Но просто просмотр газеты не даст вам актуальной информации, которая вам действительно нужна.

Вместо этого изучите различные инструменты отслеживания потери права выкупа. ForeclosureRadar - один из лучших сервисов, которые я обнаружил, чтобы находить предварительную потерю права выкупа по вашим конкретным критериям, таким как почтовый индекс, возраст, количество кроватей и ванн и т. Д., И отслеживать их вплоть до даты аукциона. Вы даже можете загрузить приложение ForeclosureRadar на свой телефон, чтобы вместо того, чтобы распечатывать ежедневный список и приносить его с собой на аукцион, вы могли просто вытащить все детали дневного аукциона на свой телефон.Тем не менее, ForeclosureRadar не является бесплатным и доступен не во всех 50 штатах, поэтому вам, возможно, придется провести небольшое исследование самостоятельно.

ДОЛЖНЫМ ОБРАЗОМ

Затем следует комплексная проверка домов, за которыми вы следите.

Залог и залоговое право

Следуйте опубликованной начальной ставке в вашем списке (которая может измениться) и посмотрите на положение залогового права, которое инициирует обращение взыскания.

НИКОГДА, НИКОГДА не покупайте залоговое право во второй позиции или любое право удержания, которое не является первой позицией в этом отношении, если вы точно не знаете, что делаете.

Если вы купили залог второй позиции на аукционе, ваша покупка все равно будет подчиняться залогу первой позиции, который может быть лишен права выкупа, уничтожая подчиненные залоговые права, поэтому все потраченные вами деньги будут потрачены впустую.

Закажите предварительный титульный отчет в титульной компании. Некоторые титульные компании будут взимать с вас плату, а другие предоставят это бесплатно, если они считают, что у них есть хорошие шансы на развитие вашего бизнеса. Поскольку аукционы покупают все существующие залоговые права и обременения, поиск по названию в форме предварительного отчета о праве собственности поможет выявить такие вещи, как залоговые права IRS или просроченные налоги, которые вы, как новый покупатель, должны заплатить.

Состояние дома

Некоторых инвесторов не слишком заботит внешний вид дома, лишенного права выкупа, но если вы планируете жить в нем какое-то время или даже ремонтировать и перестраивать, внутренняя часть должна вас хотя бы в некоторой степени беспокоить.

Получить доступ внутрь дома до того, как вы сделаете ставку, желательно, но не всегда возможно. Если у вас есть доступ к Услугам по размещению нескольких объявлений через брокера или агента по недвижимости, вы можете получить фотографии из старого объявления, когда дом продавался.Имейте в виду, что эти фотографии могут сильно отличаться от текущего состояния внутри дома. Вы можете заглянуть в окно или «случайно» проскользнуть внутрь, если оно пусто, но помните о законах и своей безопасности!

Кроме того, проявите должную осмотрительность в отношении нескольких домов, которые вы хотели бы купить, а не только одного, потому что вполне вероятно, что тот, который вы присматриваете, может быть либо отложен (и отложен, и отложен), либо продан по более высокой цене. чем то, что вы готовы заплатить.

ДЕНЬГИ

Рассчитайте максимальную ставку для каждого интересующего вас объекта недвижимости.Запишите это и придерживайтесь максимальной ставки, ни копейки больше. Легко увлечься войной ставок, но готовность отдать собственность - ваша подстраховка.

Многие из онлайн-систем отслеживания имеют инструменты для оценки АРВ (после ремонта), но более точным способом было бы извлечь недавние сопоставимые данные и рассчитать стоимость предполагаемого ремонта самостоятельно. Дружелюбный подрядчик может быть очень полезным, чтобы помочь вам оценить инструменты и трудозатраты на любой ремонт, который, по вашему мнению, может потребоваться.Если ваша цель - отремонтировать и перевернуть недвижимость, вам нужно взять АРВ и вычесть смету ремонта, ваши расходы на содержание, перечисление расходов, если вы собираетесь перечислить это риэлтору, и прибыль, которую вы также хотите получить. .

Где вы берете деньги?

Вы не ожидали, что пойдете в банк и попросите у них ипотеку для финансирования вашей покупки на аукционе, не так ли? Из-за рисков, связанных с покупкой дома на аукционе, этого не произойдет.

В каждом штате есть свои законы о покупке домов на аукционах.

В Аризоне, например, вам нужно всего лишь внести задаток на аукционе, но у вас будет всего несколько дней для полной оплаты. В Калифорнии вы должны оплатить полную стоимость на этапе аукциона. Поэтому вам необходимо принести кассовый чек на полную сумму вашей максимальной ставки с именем доверенного лица. Если вы приобретете недвижимость по цене ниже максимальной ставки, вам вернут деньги.

Однако у многих людей нет денег, чтобы заплатить наличными за дом. Вместо этого они используют «твердые деньги».
Жесткие деньги - это термин, используемый для описания денег, взятых в долг у частного инвестора. Инвестор ссужает вам деньги под высокую процентную ставку (обычно 12-18%) и надеется, что вы не сможете вернуть ему платежи, чтобы он мог забрать собственность. Твердые деньги могут быть рискованными, но если вы можете позволить себе эти платежи и думаете, что довольно быстро продадите недвижимость, это может сработать.

Если вы хотите жить в доме

Тем не менее, никогда не стоит тратить твердые деньги на покупку дома, в котором вы собираетесь жить, поскольку кредиты на твердые деньги краткосрочные и под высокие проценты.

Если вам интересно, можете ли вы сэкономить деньги, купив дом, лишенный права выкупа, для LIVE IN, и у вас НЕТ единовременной суммы наличных (возможно, из сбережений или наследства), аукционы - не лучший вариант. Вместо этого вам лучше всего будет работать с агентом по недвижимости и просматривать случаи отчуждения права выкупа, которые происходят на обычном рынке недвижимости. Вы по-прежнему можете найти большие сбережения и, в зависимости от дома, сможете претендовать на традиционное банковское финансирование.

###

Фото А.Р. Маклина.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *