По договору лизинга: Договор лизинга

Содержание

юридическое оформление и образец проекта

Договор лизинга на автомобиль: виды и особенности

Лизинг автомобиля для юридических лиц набирает обороты ввиду своих очевидных преимуществ: отсутствия необходимости в залоге, оптимизации налогооблагаемой базы за счет вычета налога с продаж и НДС, а также дополнительных скидок (например, от импортеров техники или страховых компаний). Для начала рассмотрим, какие типы договоров лизинга существуют исходя из особенностей финансирования.

Договор финансового лизинга

При этом типе финансирования все обязательства по приобретению автомобиля, который выбран по необходимым лизингополучателю требованиям, ложатся на лизингодателя. При этом неважно, идет ли речь о лизинге автомобиля в Москве или в других российских регионах – последовательность действий будет схожа. Поэтому конкретные спецификации транспортного средства (производитель и выбранный лизингополучателем поставщик, марка и модель, технические характеристики) прописываются в соответствующих пунктах соглашения.

При этом в обязанности лизингополучателя входит взаимодействие с продавцом, условия и место поставки, приемка лизингового автомобиля и проверка его комплектации.

Кроме того, в список основных условий по договору, прописанных в качестве исполнения за лизингополучателем, значатся обеспечение правильной эксплуатации и соблюдение всех требований инструкции, проведение техобслуживания и ремонта автомобиля, своевременная оплата страховки и обслуживание наступивших страховых случаев.

Иными словами, при этом типе финансирования лизингодатель выступает лишь гарантом поставки автомобиля (его оплаты).

Договор оперативного (операционного) лизинга

В отличие от финансовой аренды (лизинга) при операционном не подразумевается передача рисков и преимуществ владения активом лизингополучателю. Имуществом он распоряжается на определенный договором срок, а по его истечению возвращает лизингодателю, который все это время обслуживает и ремонтирует автомобиль, обеспечивает его топливом и шиномонтажом.

Причем при обнаружении неисправностей лизингополучатель вправе расторгнуть договор и вернуть предмет лизинга владельцу.

Вместе с тем понятно, что включенная в ежемесячные платежи стоимость обслуживания делает этот тип лизинга сравнительно более дорогим. Кроме того, сами отношения между лизингополучателем и лизингодателем сопряжены с высокими рисками, что влияет на проценты за использование (ставку удорожания).

Отдельным пунктом в договоре операционного лизинга указывается расчет амортизации. Она происходит по ускоренной схеме ввиду того, что износ не может быть выплачен полностью – срок действия договора для этого здесь слишком короткий.

Договор возвратного лизинга

Как можно судить по названию, возвратный лизинг является ничем иным как продажей имущества лизингополучателем лизингодателю с последующей арендой. Иными словами, поставщиком имущества является лизингодатель, а не автосалон. Являясь альтернативой залоговым кредитам и займам, в остальном эта форма взаимоотношений дублирует финансовый лизинг.

Существенные условия договора лизинга на автомобиль

Как и любой вид договорных отношений, аренда сопровождается подписанием договора в двух экземплярах – по одному для лизингодателя и лизингополучателя. Как можно судить по перечню видов лизинга выше, содержимое заключаемых договоров может разниться, исходя из типа аренды. Тем не менее, чтобы понимать, как составить типовой проект договора лизинга, вам необходимо знать об условиях, которые в нем обязательно должны быть. Среди них:

Предмет договора лизинга. В этом разделе описывается общий механизм сделки. В частности, говорится о том, что лизингодатель обязуется приобрести в свою собственность на основании договора купли-продажи выбранное лизингополучателем транспортное средство. Здесь же указываются срок действия договора, а также детали страхования автомобиля по каско и прочие выбранные лизингополучателем дополнительные услуги (помощь на дорогах, юридическое сопровождение и т.д.

Общая сумма лизинговых платежей, авансовый платеж и порядок расчетов прописываются в отдельном разделе. Важно: именно в этом разделе указываются применяемые скидки, в том числе факт применения различных субсидий от государства.

Электронный документооборот. Если стороны выбирают для себя при подписании договора, а также при дальнейшем его обслуживании (выставление счетов-фактур, актов, коррекция графика платежей и др.) электронную форму взаимодействия через различные системы ЭДО (например, Контур Диадок), то в договоре непременно должен содержаться отдельный раздел, описывающий механику.

Договор лизинга на автомобиль: образец и порядок заключения

Автолизинг транспортного средства начинается с поиска его предмета – нового или Б/У автомобиля или иной техники, а также подходящей для будущей сделки лизинговой компании. Поиском предмета лизинга может заниматься как лизингополучатель, так и лизингодатель по заранее сформированному запросу.

В любом случае, все параметры будущего приобретения заранее оговариваются. Поэтапно составлять лизинговый договор стороны будут следующим образом:

Поиск лизингодателя и формирование заявки на финансирование.
Поиск будущего предмета лизинга.
Составление коммерческого предложения.
Оплата авансового платежа.
Заключение договора лизинга.

Можно ли расторгнуть договор лизинга?

Возможность досрочного выкупа или расторжения прописана в самом договоре лизинга отдельным пунктом. Инициатором расторжения может служит любая их сторон. Как правило, если речь идет о досрочном выкупе, то он становится доступным лишь через 6-12 месяцев. Если инициатором прекращения договора является лизингополучатель, то он должен возместить лизингодателю сумму, которая рассчитывается исходя из:

остатка задолженности,
понесенных лизинговой компанией дополнительных расходов (налоги и т. п.),
процентов по лизингу,
штрафа за досрочного погашение.

Если лизингополучатель нарушает свои обязательства по договору лизинга, лизингодатель может инициировать его досрочное прекращение. Такая возможность появляется при нарушении платежной дисциплины, условий эксплуатации предмета лизинга (например, несанкционированный выезд за пределы страны) или просрочек по уплате страховых премий, а также возмещений расходов лизинговой компании, связанным с оплатой штрафов ГИБДД. Автомобиль в этом случае изымается и реализуется на вторичном рынке для покрытия задолженности лизингополучателя по договору.

Впрочем, поводом для расторжения договора могут стать и форс-мажорные обстоятельства. Например, кража предмета лизинга или его полная гибель как в ДТП, так и в результате природных катаклизмов. Для таких случаев все лизинговые автомобили по умолчанию страхуются по договорам КАСКО: собственник имущества получает возмещение, за счет которого гасит всю задолженность клиента по договору лизинга.

404 Not Found

Обработка персональных данных

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» я выражаю согласие на обработку АО ВТБ Лизинг (обслуживает сайт http://vtb-leasing.ru, ИНН7709378229, ОГРН 1037700259244, местонахождение: 109147, Москва ул. Воронцовская д. 43, стр. 1) своих персональных данных без оговорок и ограничений, совершение с моими персональными данными действий, предусмотренных п.3 ч.1 ст.3 Федерального закона от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных», и подтверждаю, что, давая такое согласие, действую свободно, по своей воле и в своих интересах. Согласие на обработку персональных данных дается мной в целях получения услуг, оказываемых АО ВТБ Лизинг.

Перечень персональных данных, на обработку которых предоставляется согласие: фамилия, имя, отчество, место пребывания (город, область), номера телефонов, адреса электронной почты (E-mail), а также иные полученные от меня персональные данные.

Я выражаю свое согласие на осуществление со всеми указанными персональными данными следующих действий: сбор, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление или изменение), использование, получение рассылки рекламно-информационного характера, распространение (в том числе, передача), обезличивание, блокирование, уничтожение, передача, в том числе трансграничная передача, а также осуществление любых иных действий с персональными данными в соответствии с действующим законодательством. Обработка данных может осуществляться как с использованием средств автоматизации, так и без их использования (при неавтоматической обработке). При обработке персональных данных АО ВТБ Лизинг не ограничено в применении способов их обработки.

Настоящим я признаю и подтверждаю, что в случае необходимости АО ВТБ Лизинг вправе предоставлять мои персональные данные третьим лицам исключительно в целях оказания услуг технической поддержки, а также (в обезличенном виде) в статистических, маркетинговых и иных научных целях.

Такие третьи лица имеют право на обработку персональных данных на основании настоящего согласия.

Я подтверждаю согласие на получение рекламы и любой иной информации от АО ВТБ Лизинг, в том числе от партнеров АО ВТБ Лизинг, по любым каналам связи, в том числе посредством использования телефонной и подвижной связи, смс–оповещения, почтового письма, телеграммы, голосового сообщения, сообщение по электронной почте. При осуществлении рассылки АО ВТБ Лизинг разрешается использовать любую контактную информацию, указанную в настоящем электронном письме. Право выбора компаний, осуществляющих рассылку, предоставляется АО ВТБ Лизинг без дополнительного согласования с получателем такой рассылки.

Данное согласие действует до даты его отзыва мною путем направления в АО ВТБ Лизинг подписанного мною соответствующего письменного заявления, которое может быть направлено мной в адрес АО ВТБ Лизинг по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручено лично под расписку надлежаще уполномоченному представителю АО ВТБ Лизинг.

В случае получения моего письменного заявления об отзыве настоящего согласия на обработку персональных данных, АО ВТБ Лизинг обязано прекратить их обработку и исключить персональные данные из базы данных, в том числе электронной, за исключением сведений о фамилии, имени, отчества.

Я осознаю, что проставление отметки в поле слева от фразы «Согласен на обработку персональных данных» на сайте http://vtb-leasing.ru ниже текста настоящего Соглашения, означает мое письменное согласие с условиями, описанными в нём.

404 Not Found

Обработка персональных данных

Лизинг для юридических лиц — лизинг для физических лиц

О лизинге доступно

Лизинговая деятельность в России регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом «О лизинге» от 29 октября 1998 года № 164 — ФЗ. Эти два документа устанавливают основные правовые нормы на всех этапах лизинговой сделки.

Лизинг — это вид инвестиционной деятельности, при котором лизингодатель (лизинговая компания) приобретает у поставщика оборудование и затем сдает его в аренду за определенную плату, на определенный срок и на определённых условиях лизингополучателю (клиенту) с последующим переходом права собственности лизингополучателю.

Упрощенно схема взаимодействия сторон следующая:
Лизингодатель приобретает заказанное Лизингополучателем оборудование у выбранного Лизингополучателем Продавца по договору купли-продажи и передает его Лизингополучателю по договору лизинга во владение и пользование на срок договора.

О лизинге:

Лизинг — совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.
Договор лизинга — договор, в соответствии с которым арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.
Лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

Имущество, предоставленное по договору лизинга, должно использоваться для предпринимательских целей.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.
Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Субъекты лизинга:

лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность имущество. Приобретенное имущество лизингодатель предоставляет во временное владение и пользование лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях. По окончании срока договора лизинга право собственности на имущество переходит к лизингополучателю;
лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли — продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли — продажи.

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации, нерезидентом Российской Федерации, а также субъектом предпринимательской деятельности с участием иностранного инвестора, осуществляющим свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации

Наша компания региональная, создана в г.Челябинске. Отсюда и география нашей деятельности — Южный Урал.

В мировой практике существует два основных вида лизинга: финансовый и оперативный.

Финансовый лизинг представляет собой сделку, при которой полная стоимость оборудования выплачивается в течение срока договора.

Оперативный лизинг трактуется, как обычная аренда, и используется для приобретения права пользования имуществом в течение срока договора без приобретения самого имущества.

В России под термином «лизинг» чаще всего подразумевается финансовая аренда.

Финансовый лизинг – это сделка, в процессе реализации которой лизинговая компания по поручению клиента приобретает имущество у выбранного клиентом поставщика и за определенную плату передает его в пользование этому клиенту. Предприятие — клиент лизинговой компании (лизингополучатель) оплачивает оборудование постепенно, в соответствии с установленным графиком в течение всего срока лизинга (лизингового проекта, лизинговой сделки). После выплаты всех оговоренных в лизинговом договоре платежей, клиент получает оборудование в собственность.

Финансовый лизинг является альтернативой приобретению имущества в кредит.

Как передать права неплатежеспособного лизингополучателя

Лизингополучатель практически утратил платежеспособность и стоит на грани банкротства. Как передать его права по договору другому лицу, не опасаясь претензий кредиторов? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Алексей Александров.

Организация (ОАО, лизингодатель) заключила договоры лизинга сельскохозяйственной техники с СПК (лизингополучателем). СПК в настоящее время имеет большую задолженность по другим обязательствам, лизинговые платежи вносить не в состоянии (процедура банкротства в отношении него не введена). ОАО желает, чтобы права и обязанности по договору лизинга перешли к другой организации (ПК, новый лизингополучатель). После внесения лизинговых платежей лизингополучатель приобретет право собственности на предмет лизинга. Договор с СПК не расторгнут. Имеется согласие СПК на переход прав и обязанностей лизингополучателя к ПК. Правомерна ли такая передача прав и обязанностей по договору и не будет ли у кредиторов СПК оснований оспаривать эту сделку? Тем более, что по требованию кредиторов СПК наложен запрет на совершение регистрационных действий по передаче техники, зарегистрированной на СПК, другим лицам (ОАО в настоящее время оспаривает этот запрет в отношении лизингового имущества).

Регулирование арендных отношений осуществляется в соответствии с положениями главы 34 ГК РФ. Лизинг (финансовая аренда) представляет собой разновидность аренды. В соответствии со ст. 625 ГК РФ к отношениям сторон по договору лизинга применяются общие положения об аренде, установленные параграфом 1 главы 34 ГК РФ, с учетом специальных норм ГК РФ о лизинге (параграф 6 главы 34 ГК РФ) и Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (часть первая ст. 665 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 11 Закона о лизинге предусмотрено, что предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность замены (перемены) стороны в обязательстве. Ее общие принципы регламентированы нормами главы 24 ГК РФ.

Возможность замены лизингополучателя, т.е. передачи его прав и обязанностей по договору лизинга другому лицу, следует из п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которому арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

При перенайме ответственным перед лизингодателем становится новый лизингополучатель. Поскольку к новому лизингополучателю переходят не только обязанности, но и права по договору лизинга, перемена лизингополучателя должна осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства как о переводе долга, так и об уступке права требования. Это означает, в частности, что соглашение о переходе прав и обязанностей лизингополучателя к новому лицу должно быть совершено в той же форме, что и договор лизинга (простой письменной или нотариальной) (п.п. 1, 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ, смотрите также постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 01.10.2009 N Ф04-5247/2009(18771-А27-13), ФАС Северо-Западного округа от 14.10.2009 N А21-2838/2009).

Перенаем допускается только с согласия лизингодателя (собственника имущества). Устанавливая необходимость получения такого согласия, законодатель не определил порядок и форму, которые должны при этом соблюдаться. Разъясняя данный вопрос в пункте 18 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Президиум ВАС РФ отметил, что по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя может быть выражено в общем виде как в самом договоре аренды, так и предоставлено арендодателем отдельно.

На наш взгляд, замена стороны в договоре лизинга может быть оформлена в том числе и путем заключения трехстороннего соглашения с участием лизингодателя. Заключено ли это соглашение путем составления одного документа, подписанного сторонами, или путем обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), не имеет правового значения. Подчеркнем, что прежний лизингополучатель должен не «дать согласие» на переход прав и обязанностей по договору к другому лицу, а выразить намерение передать эти права и обязанности, то есть выступить стороной в соглашении с новым лизингополучателем. При этом наименование конкретного документа, составленного от имени прежнего лизингополучателя, не имеет значение, важно лишь, чтобы из документа следовало волеизъявление лизингополучателя на перевод долга и уступку права требования по договору лизинга другому лицу. Соответственно, это другое лицо должно подтвердить в письменной форме намерение принять права и обязанности лизингополучателя по договору лизинга.

Порядок взаиморасчетов, вопросы передачи предмета лизинга при перенайме, платы за перенаем, возврата прежнему лизингополучателю части выкупной цены предмета лизинга, уплаченной им до момента перенайма (если таковая была уплачена), а также вопрос о переходе к новому лизингополучателю обязанности по погашению задолженности, имеющейся у прежнего лизингополучателя на момент перенайма, определяются по соглашению сторон (смотрите в связи с этим постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2011 N Ф08-6763/11).

Согласно п. 1 ст. 23 Закона о лизинге на предмет лизинга не может быть обращено взыскание третьего лица по обязательствам лизингополучателя, в том числе в случаях, если предмет лизинга зарегистрирован на имя лизингополучателя. Поэтому наличие у СПК задолженности по другим обязательствам не препятствует передаче им прав и обязанностей по договору лизинга другому лицу и не может быть основанием для обращения взыскания на предмет лизинга кредиторами по другим обязательствам.

Добавим в связи с этим, что по смыслу ч. 4 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон N 229-ФЗ) взыскание может быть обращено лишь на имущество должника, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления. По нашему мнению, запрет на совершение регистрационных действий в отношении транспортных средств, находящихся в лизинге и не принадлежащих лизингополучателю на праве собственности, не отвечает целям наложения ареста на имущество должника, предусмотренным ч. 3 ст. 80 Закона N 229-ФЗ, и без предусмотренных законом оснований ограничивает права лизингодателя на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом (п. 2 ст. 1, ст. 209 ГК РФ). Поэтому, если в рассматриваемом случае запрет на совершение регистрационных действий наложен судебным приставом-исполнителем, полагаем, что лизингодатель вправе, руководствуясь ч. 1 ст. 119 Закона N 229-ФЗ обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста (смотрите постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 N 15АП-13913/11, решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.09.2009 N А54-3946/2009С4).

Отметим, что, если в отношении СПК будет введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, сделки, совершенные должником в течение определенного периода времени до после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, а также после такого принятия могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным ст.ст. 61.2, 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». При возникновении спора наличие этих оснований применительно к сделке по передаче прав и обязанностей лизингополучателя другому лицу может быть установлено судом на основании всех обстоятельств, имеющих значение в конкретной ситуации.

В соответствии с п. 48 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации (утверждены приказом МВД РФ от 24.11.2008 N 1001) транспортные средства, приобретенные в собственность физическим или юридическим лицом и переданные им на основании договора лизинга или договора сублизинга физическому или юридическому лицу во временное владение и (или) пользование, регистрируются по письменному соглашению сторон за лизингодателем или лизингополучателем.

Подпунктом 48.2 того же пункта определено, что транспортные средства, переданные лизингодателем лизингополучателю на основании договора лизинга, предусматривающего регистрацию транспортных средств за лизингополучателем, и на которые отсутствуют запреты и ограничения на производство регистрационных действий, указанные в п.п. 45 и 51 Правил, временно регистрируются в регистрационном подразделении за лизингополучателем на срок действия договора по месту нахождения лизингополучателя или его филиала (представительства) на основании договора лизинга и паспорта транспортного средства или его копии (ксерокопии), если транспортное средство зарегистрировано за лизингодателем.

Правилами не установлен особый порядок регистрации транспортных средств в случае замены лизингополучателя по договору лизинга. Исходя из положений пп.пп. 48.2, 48.5, 48.7 Правил, полагаем, что в этом случае лизингодатель или прежний лизингополучатель должны представить в соответствующее регистрационное подразделение заявление о снятии транспортного средства с учета. За ПК транспортное средство может быть зарегистрировано лишь после перехода к нему прав и обязанностей лизингополучателя. Момент перехода прав и обязанностей определяется в соответствии с соглашением о перенайме, заключенным между прежним и новым лизингополучателями. После этого новый лизингополучатель будет вправе (при отсутствии запретов и ограничений, установленных в соответствии с п.п. 45 и 51 Правил) зарегистрировать транспортное средство за собой на основании договора лизинга, документа (документов), подтверждающего заключение соглашения о перенайме и паспорта транспортного средства.

Если предметом лизинга является техника, регистрируемая в соответствии с Правилами государственной регистрации тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации (гостехнадзора) (утверждены Минсельхозпродом РФ 16.01.1995), полагаем, что порядок регистрации таких машин за новым лизингополучателем будет аналогичным вышеописанному (см. п. 3.4 названных Правил).

Бухгалтерии предприятия 8 – Учет без забот

: Опубликовано 28.11.2015 22:07; Просмотров: 107225

Лизинг — это всегда определенные трудности для бухгалтера. Особенно много вопросов возникает при учете предмета лизинга на балансе лизингополучателя. В этой статье попробуем разобраться, как работать с новыми возможностями программы 1С: Бухгалтерия предприятия 8 в данной ситуации. В настоящее время в программе автоматизированы такие операции, как поступление имущества в лизинг, принятие его к учету, начисление по нему амортизации, отражение текущих платежей по лизингу, в том числе списание НДС по этим платежам, а также выкуп имущества полученного в лизинг.

Первая операция отражается документом «Поступление в лизинг». Для перехода к документу выбираем раздел «ОС и НМА».

В выбранном документе нужно будет указать сумму всех платежей по договору лизинга, то есть полную стоимость вместе с выкупной.

Еще потребуется отметить счета учета арендных обязательств и учета НДС по арендным обязательствам. Ведь если обратить внимание на план счетов, то можно заметить, что он пополнился субсчетами для учета операций с лизинговым имуществом, в том числе учтены операции в иностранной валюте и в условных единицах.

При проведении документа поступления будут сформированы проводки в дебет счета внеоборотных активов и сформирован отложенный НДС. Важно отметить, что право собственности на арендованное имущество не переходит. Счет-фактура по данной операции не выставляется.

Чтобы ввести объект основных средств в эксплуатацию обращаемся к документу «Принятие к учету ОС», который расположен в том же разделе «ОС и НМА».

Чем отличается данное принятие, от обычного принятия к учету? Во-первых, способ поступления — «По договору лизинга». То есть на закладке «Внеоборотный актив» требуется в поле «Способ поступления» выбрать значение «По договору лизинга». На основании этого действия появятся реквизиты «Контрагент» и «Договор», которые также необходимо заполнить — это второе отличие документа. «Контрагент» в данном случае — это лизингодатель, а «Договор» — договор лизинга.

В-третьих, счета учета. На закладке «Бухгалтерский учет» указывается счет учета (01.03), а также параметры начисления и счет учета амортизации (02.03).

В-четвертых, сумма по налоговому учету — это сумма расходов лизингодателя. Следовательно, на закладке «Налоговый учет», указываем первоначальную стоимость для целей налогового учета. Эта стоимость есть сумма расходов лизингодателя на приобретение предмета лизинга. Также необходимо заполнить способ отражения расходов по лизинговым платежам и не забываем про параметры начисления амортизации. Исходя из того, что имущество числится на балансе лизингополучателя, то в поле «Порядок включения стоимости в состав расходов» указывается «Начисление амортизации», и устанавливается флаг «Начислять амортизацию».

Когда данный документ проведен, получаем отражение первоначальной стоимости имущества, которое получено в лизинг, по дебету счета 01.03. По бухгалтерскому учету будет стоимость без НДС, а по налоговому — сумма затрат лизингодателя. На дебете счета 01.К увидим разницу между первоначальной стоимостью предмета лизинга в БУ и НУ, а счет 08.04 закроется.

Что касается субсчета 01.К «Корректировка стоимости арендованного имущества», то он учитывает неамортизируемую в НУ часть стоимости основных средств организации, находящихся в аренде.

На основании договора необходимо осуществлять ежемесячное начисление лизинговых платежей, которое происходит с помощью документа «Поступление (акт, накладная)» с видом операции «Услуги лизинга». Для ввода данной информации обратимся к разделу «Покупки».

В расчетах требуется внести счет по учету задолженности по лизинговым платежам, в зависимости от конкретной ситуации: 76.07.2, 76.27.2 или 76.37.2. В табличной части указывается счет учета арендных обязательств, также выбираем по необходимости: 76.07.1, 76.27.1 или 76.37.1.
Ниже табличной части можем внести и зарегистрировать счет-фактуру, тогда НДС будет принят к вычету.

После проведения документа мы видим отражение начисления очередного лизингового платежа, списание части арендных обязательств, списание суммы «отложенного» НДС и отражение «входного» НДС с суммы начисленного лизингового платежа.
Так как мы рассматриваем имущество, которое числится на балансе лизингополучателя, то его стоимость погашается посредством амортизационных отчислений. Для расчета суммы амортизации за месяц как для бухгалтерского, так и налогового учета, требуется выполнить закрытие месяца.
При обращении к обработке «Закрытие месяца» видим актуальные для нашей ситуации регламентные операции: «Амортизация и износ основных средств» и «Признание в НУ лизинговых платежей». При выполнении первой из этих операций, суммы начисленной по счету 02.03 амортизации списываются на расходы.
При реализации следующей регламентной операции вычисляется разница между лизинговыми платежами, которые были внесены через документы поступления, и начисленной амортизацией в налоговом учете.
Когда работаем с закрытием месяца можем воспользоваться справкой-расчетом «Признание расходов по ОС, поступившим в лизинг».
Выбранный отчет иллюстрирует суммы лизинговых платежей в бухгалтерском и налоговом учете лизингополучателя.

Если вдруг уже после принятия к учету лизингового имущества, потребовалось изменить способ отражения расходов по лизинговым платежам, то на этот случай предусмотрен документ «Изменение отражения по лизинговым платежам», расположенный в разделе «ОС и НМА».

При создании выбираем одноименную позицию.

В поле «Способ» указываем новый требуемый способ.

В дальнейшем для правильного выполнения перехода права собственности следует обратиться к документу «Выкуп предметов лизинга», через раздел «ОС и НМА».

Рассматриваемый документ реализован специально для лизингополучателя, чтобы осуществить перенос данных с субсчетов по имуществу, полученному в лизинг, на субсчета собственных основных средств; погасить оставшиеся арендные обязательства, отразить предъявленный НДС; погасить оставшийся НДС по арендным обязательствам.

Как только выбираем необходимую организацию и указываем нужного контрагента и договор, остальные сведения заполняются автоматически. Табличные данные можно корректировать, если есть необходимость.

На закладке «Бухгалтерский учет» проверяем счета, на которых будет учитываться теперь уже собственное основное средство.

Заполнение закладки «Налоговый учет» строится от выбранного порядка включения выкупной стоимости в расходы. При начислении амортизации определяем оставшийся срок полезного использования, при выборе «Включение в расходы при принятии к учету» — способ отражения расходов.

Также документ содержит закладку «Амортизационная премия», поэтому если порядок включения выбран «Начисление амортизации», то организация может в случае потребности воспользоваться правом применения амортизационной премии.

В результате все взаиморасчеты по предмету лизинга закрываются. После перехода права собственности стоимость теперь уже собственного основного средства списывается на расходы через начисление амортизации.

Если вам нужно больше информации о работе в 1С: Бухгалтерии предприятия 8, то вы можете бесплатно получить нашу книгу по ссылке.

Автор статьи: Кристина Саввина

Понравилась статья? Подпишитесь на рассылку новых материалов

Добавить комментарий

Судебная практика по договорам выкупного лизинга

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 17
«Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга»

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия в разрешении споров, связанных с применением законодательства о финансовой аренде (лизинге), Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам (далее — суды) следующие разъяснения:

1. В настоящем постановлении под договором выкупного лизинга понимается договор лизинга, который в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге) содержит условие о переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю при внесении им всех лизинговых платежей, включая выкупную цену, если ее уплата предусмотрена договором.

Вместе с тем правовые позиции, содержащиеся в данном постановлении, подлежат применению также к договорам лизинга, в которых содержится условие о праве лизингополучателя выкупить по окончании срока действия такого договора предмет лизинга по цене, настолько меньшей, чем его рыночная стоимость на момент выкупа, что она является символической.

2. Судам необходимо учитывать, что по общему правилу в договоре выкупного лизинга имущественный интерес лизингодателя заключается в размещении и последующем возврате с прибылью денежных средств, а имущественный интерес лизингополучателя — в приобретении предмета лизинга в собственность за счет средств, предоставленных лизингодателем, и при его содействии. Приобретение лизингодателем права собственности на предмет лизинга служит для него обеспечением обязательств лизингополучателя по уплате установленных договором платежей, а также гарантией возврата вложенного.

По смыслу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) упомянутое обеспечение прекращается при внесении лизингополучателем всех договорных платежей, в том числе в случаях, когда лизингодатель находится в процессе банкротства либо он уклоняется от оформления передаточного акта, договора купли-продажи и прочих документов.

3. При разрешении споров, возникающих между сторонами договора выкупного лизинга, об имущественных последствиях расторжения этого договора судам надлежит исходить из следующего.

3.1. Расторжение договора выкупного лизинга, в том числе по причине допущенной лизингополучателем просрочки уплаты лизинговых платежей, не должно влечь за собой получение лизингодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении лизингополучателем договора в соответствии с его условиями (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).

В то же время расторжение договора выкупного лизинга по причине допущенной лизингополучателем просрочки в оплате не должно приводить к освобождению лизингополучателя от обязанности по возврату финансирования, полученного от лизингодателя, внесения платы за финансирование и возмещения причиненных лизингодателю убытков (статья 15 ГК РФ), а также иных предусмотренных законом или договором санкций.

В связи с этим расторжение договора выкупного лизинга порождает необходимость соотнести взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения (сальдо встречных обязательств), и определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой согласно следующим правилам.

3.2. Если полученные лизингодателем от лизингополучателя платежи (за исключением авансового) в совокупности со стоимостью возвращенного ему предмета лизинга меньше доказанной лизингодателем суммы предоставленного лизингополучателю финансирования, платы за названное финансирование за время до фактического возврата этого финансирования, а также убытков лизингодателя и иных санкций, установленных законом или договором, лизингодатель вправе взыскать с лизингополучателя соответствующую разницу.

3.3. Если внесенные лизингополучателем лизингодателю платежи (за исключением авансового) в совокупности со стоимостью возвращенного предмета лизинга превышают доказанную лизингодателем сумму предоставленного лизингополучателю финансирования, платы за названное финансирование за время до фактического возврата этого финансирования, а также убытков и иных санкций, предусмотренных законом или договором, лизингополучатель вправе взыскать с лизингодателя соответствующую разницу.

3.4. Размер финансирования, предоставленного лизингодателем лизингополучателю, определяется как закупочная цена предмета лизинга (за вычетом авансового платежа лизингополучателя) в совокупности с расходами по его доставке, ремонту, передаче лизингополучателю и т. п.

3.5. Плата за предоставленное лизингополучателю финансирование определяется в процентах годовых на размер финансирования. Если соответствующая процентная ставка не предусмотрена договором лизинга, она устанавливается судом расчетным путем на основе разницы между размером всех платежей по договору лизинга (за исключением авансового) и размером финансирования, а также срока договора*(1).

3.6. Убытки лизингодателя определяются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством.

В частности, к реальному ущербу лизингодателя могут относиться затраты на демонтаж, возврат, транспортировку, хранение, ремонт и реализацию предмета лизинга, плата за досрочный возврат кредита, полученного лизингодателем на приобретение предмета лизинга.

4. Указанная в пунктах 3.2 и 3.3 настоящего постановления стоимость возвращенного предмета лизинга определяется по его состоянию на момент перехода к лизингодателю риска случайной гибели или случайной порчи предмета лизинга (по общему правилу статьи 669 ГК РФ — при возврате предмета лизинга лизингодателю) исходя из суммы, вырученной лизингодателем от продажи предмета лизинга в разумный срок после получения предмета лизинга или в срок, предусмотренный соглашением лизингодателя и лизингополучателя, либо на основании отчета оценщика (при этом судам следует принимать во внимание недостатки, приведенные в акте приема-передачи предмета лизинга от лизингополучателя лизингодателю).

Лизингополучатель может доказать, что при определении цены продажи предмета лизинга лизингодатель действовал недобросовестно или неразумно, что привело к занижению стоимости предмета лизинга при расчете сальдо взаимных обязательств сторон. В таком случае суду при расчете сальдо взаимных обязательств необходимо руководствоваться, в частности, признанным надлежащим доказательством отчетом оценщика.

5. В силу пункта 2 статьи 22 Закона о лизинге риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Названная норма, возлагая на выбравшую продавца сторону риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи, не исключает необходимости принятия обеими сторонами договора лизинга мер по уменьшению рисков, связанных с ненадлежащей поставкой предмета лизинга, поскольку обе стороны заинтересованы в своевременном получении и использовании предмета лизинга.

Наличие в Законе о лизинге специальных правил о распределении рисков само по себе не препятствует применению общих положений главы 25 ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств с учетом особенностей договора лизинга.

Так, если продавца выбрал лизингополучатель, но лизингодатель умышленно или по неосторожности (то есть с нарушением стандарта поведения разумного и осмотрительного коммерсанта) содействовал увеличению размера убытков, вызванных ненадлежащей поставкой предмета лизинга, либо не принял разумных мер к их уменьшению, это согласно пункту 1 статьи 404 ГК РФ является основанием для уменьшения размера ответственности лизингополучателя.

6. Рассматривая споры о том, какие права по договору купли-продажи предмета лизинга имеет лизингодатель или каким образом он должен осуществлять свои права по иным договорам, связанным с предметом лизинга (например, договорам страхования), судам следует исходить из принципа добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ) и принимать во внимание правомерное ожидание лизингополучателя в отношении приобретения права собственности на предмет лизинга в будущем. В частности, в случае просрочки передачи продавцом предмета лизинга, если риск неисполнения обязательств продавцом несет лизингополучатель, который обязан вносить лизинговые платежи независимо от получения предмета лизинга во владение, право требования в отношении неустойки и иных санкций за нарушение договора купли-продажи принадлежит лизингополучателю. Таким образом, в случае, когда неустойка (иная санкция) за нарушение договора купли-продажи была получена лизингодателем, при расчете сальдо взаимных обязательств она идет в зачет требований лизингодателя к лизингополучателю.

7. Если погибший или поврежденный предмет лизинга был застрахован в пользу лизингодателя, он обязан предпринять разумные усилия для получения страхового возмещения. При этом сумма полученного лизингодателем страхового возмещения идет в зачет требований лизингодателя к лизингополучателю об уплате лизинговых платежей (если договор лизинга не был расторгнут) или при расчете сальдо встречных обязательств (если договор лизинга был расторгнут).

В случае если лизингодатель отказывается (уклоняется) от совершения действий, необходимых для получения страхового возмещения, лизингополучатель, поскольку на нем лежит риск случайной гибели или случайной порчи предмета лизинга, вправе требовать от лизингодателя уступить ему право требования выплаты страхового возмещения, а в случае отказа лизингодателя от такой уступки вправе приостановить внесение лизинговых платежей (статья 328 ГК РФ).

8. В случае гибели (утраты) незастрахованного предмета лизинга лизингополучатель не освобождается от обязанности компенсировать лизингодателю затраты на приобретение предмета лизинга и плату за финансирование до момента фактического возмещения указанных затрат.

9. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров сублизинга, судам необходимо учитывать следующее. В том случае, если лизингополучатель (сублизингодатель) фактически не предполагал самостоятельно использовать предмет лизинга в своей предпринимательской деятельности, его функция сводится исключительно к финансовому посредничеству по доведению финансирования от лизингодателя к сублизингополучателю. При таких обстоятельствах, если лизингодателю было известно об этом (в частности, если он согласовал передачу предмета лизинга в сублизинг), он принимает на себя риски ненадлежащего исполнения сублизингодателем своих обязательств перед ним по перечислению денежных средств, полученных от сублизингополучателя. В этом случае сублизингополучатель, внесший все платежи по договору сублизинга, приобретает право собственности на предмет лизинга даже в том случае, если его контрагент (сублизингодатель) не полностью исполнил свои обязательства как лизингополучателя перед лизингодателем.

Указанные риски не возлагаются на лизингодателя в том случае, если он докажет, что сублизингодатель и сублизингополучатель действовали согласованно либо изначально были юридически или экономически взаимосвязаны между собой, чем может быть обосновано возложение на сублизингополучателя риска недобросовестных действий сублизингодателя.

10. В соответствии с пунктом 2 статьи 18 Закона о лизинге лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга.

Названное положение Закона о лизинге означает, что при залоге предмета лизинга подлежат учету также правомерные интересы лизингополучателя, заключающиеся в приобретении права собственности на предмет лизинга, свободный от прав третьих лиц, после исполнения им обязательств по договору лизинга.

Если залогодержатель, заключая договор залога, знал или должен был знать о том, что предмет залога является одновременно предметом договора лизинга (например, в силу того, что залогодателем является юридическое лицо, основной вид деятельности которого — совершение лизинговых операций), то суды, разрешая споры между лизингополучателем и залогодержателем, должны учитывать следующее.

По смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог предмета лизинга, фактически переданного лизингополучателю, осуществляется в совокупности с правами лизингодателя и прекращается при исчерпании этих прав выкупом лизингополучателем предмета лизинга в соответствии с условиями договора лизинга.

Надлежащее исполнение лизингополучателем обязательств по уплате всех лизинговых платежей, предусмотренных договором лизинга, означает прекращение договора лизинга в связи с надлежащим исполнением его сторонами своих обязательств (статья 408 ГК РФ), вследствие чего залог предмета лизинга прекращается применительно к пункту 2 статьи 354 ГК РФ, при этом положения статьи 353 ГК РФ к отношениям сторон применению не подлежат.

До момента полного исполнения лизингополучателем обязательств по уплате лизинговых платежей заложенными по договору залога имущества, являющегося предметом лизинга, считаются требования лизингодателя к лизингополучателю об уплате лизинговых платежей.

Вместе с тем статьей 23 Закона о лизинге установлено, что к приобретателю прав лизингодателя в отношении предмета лизинга в результате обращения на него взыскания в обязательном порядке переходят не только права, но и обязанности лизингодателя, определенные в договоре лизинга, в частности обязанность передать право собственности на предмет лизинга лизингополучателю.

Если же залогодержатель докажет, что он не знал и не должен был знать о том, что предмет залога является предметом лизинга либо будет передан в лизинг, то к отношениям залогодержателя, залогодателя и лизингополучателя подлежат применению положения ГК РФ о залоге имущества без учета особенностей залога предмета лизинга, указанных в этом пункте.

11. В целях соблюдения принципа правовой определенности и во избежание нарушения разумных ожиданий участников гражданского оборота разъяснения, содержащиеся в пункте 9 настоящего постановления, подлежат применению к отношениям, возникшим из договоров сублизинга, заключенных после опубликования данного постановления на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

А.А. Иванов

И.о. секретаря
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

А.Г. Першутов

_____________________________

*(1) Плата за финансирование (в процентах годовых) определяется по следующей формуле:

(П — А) — Ф

ПФ = ———————- х 365 х 100,

Ф х С/дн

где ПФ — плата за финансирование (в процентах годовых),

П — общий размер платежей по договору лизинга,

А — сумма аванса по договору лизинга,

Ф — размер финансирования,

С/дн — срок договора лизинга в днях.

Должен ли договор аренды быть оформленным в письменной форме?

Поделиться — это забота!

Когда люди заключают договор, обычно по крайней мере один из них просит «получить его в письменной форме» или, другими словами, получить письменный договор. В других случаях человек, заключивший соглашение с другим человеком, может позже попытаться отказаться от соглашения, заявив: «Я никогда ничего не подписывал». Но действительно ли так работает закон? В большинстве случаев нет, но на самом деле существует несколько ситуаций, в которых подписанный документ, подтверждающий соглашение, необходим для его принудительного исполнения, и они включают в себя аренду, хотя не обязательно все договоры аренды.

Устные контракты обычно подлежат исполнению…

Когда две стороны соглашаются каким-то образом принести друг другу выгоду в рамках договорного обмена (например, Лицо 1 соглашается заплатить 100 долларов за Лицо 2, чтобы на следующей неделе стричь лужайку для Лица 1), то согласно закону существует действующий договор, и нет требования о том, чтобы соглашение было оформлено в письменной форме, чтобы обеспечить принудительное исполнение. Однако наличие письменного документа — хорошая идея, чтобы доказать, что соглашение действительно существует, если другая сторона оспаривает его, но, опять же, обычно в этом нет необходимости.

… Кроме случаев, когда их нет

Тем не менее, согласно правовой концепции «Статута о мошенничестве», существуют некоторые типы соглашений, которые должны быть задокументированы в письменной форме, подписанной стороной, которая сейчас пытается выйти из контракта (таким образом, создание собственного документа и его подписание недостаточно для того, чтобы его можно было принудительно применить против стороны, не подписавшей). Калифорния применяет свою собственную версию Статута о мошенничестве, который включает как договоры аренды, так и договоры купли-продажи земли.

Аренда и статус мошенничества

В соответствии с законодательством Калифорнии, договор аренды должен быть заключен в письменной форме, чтобы иметь исковую силу, но только в том случае, если срок аренды превышает год. Это означает, что если вы и арендодатель (арендодатель — это любое лицо, которое арендует вам помещение) соглашаетесь на 18-месячный договор аренды, но никогда не заключаете письменного соглашения, то и вы, и арендодатель не сможете обеспечить соблюдение сроки аренды, ведь 18 месяцев больше года. Но если срок аренды составляет всего 9 месяцев, то Статут о мошенничестве не будет применяться, и устное соглашение между вами и арендодателем будет иметь исковую силу для любого из вас.

Однако существует дополнительная правовая доктрина, называемая частичным исполнением, которая делает устные контракты подлежащими исполнению, даже если они подпадают под действие Положения о мошенничестве. Согласно этой доктрине, если какая-либо из сторон начинает действовать по договору аренды — например, арендатор начинает платить арендную плату или арендодатель предоставляет пространство арендатору, — тогда суд может принять решение о принудительном исполнении хотя бы некоторых договорных обязательств по договору аренды.

Работа с опытным юристом по недвижимости Лос-Анджелеса

Адвокат Лейн Т.Вагенселлер из юридической фирмы Wagenseller опубликовал множество статей по закону о недвижимости и работает с физическими и юридическими лицами по всей Южной Калифорнии в решении вопросов, связанных с недвижимостью, включая вопросы аренды. Свяжитесь с юридической фирмой Wagenseller сегодня, чтобы назначить консультацию.

Часто задаваемые вопросы по договору аренды с арендатором — FindLaw

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление 13 февраля 2020 г.

Узнайте об этих часто задаваемых вопросах о договорах аренды с арендаторами:

Должен ли договор аренды или договор аренды быть в письменной форме?

№Большинство штатов признают устные договоры аренды или аренды сроком на год или меньше. Однако устные договоренности часто приводят к двусмысленности в отношении обязательств каждой из сторон, поскольку со временем воспоминания исчезают. Письменный срок аренды — более безопасный вариант.

Что должно быть сказано в договоре аренды?

Письменное соглашение определяет обязанности и права арендатора и арендодателя. Договор аренды или договор аренды должен включать:

Имена арендаторов и домовладельцев
Адрес объекта аренды, в том числе номер квартиры
Срок проживания арендатора, включая даты въезда и выезда
Сумма арендной платы и коммунальные платежи, которые оплачивает арендатор
Размер залога за каждого нового арендатора
Может ли арендатор иметь домашних животных
Любые «домашние правила», которые требует домовладелец (например, тихие часы или правила для общих жилых помещений).
Наличие парковочных мест
Правила парковки или проживания для ночующих гостей
Разрешена ли субаренда, наличие субаренды или соарендатора
Сколько человек может проживать в съемной квартире
Причины, по которым арендодатель может войти в квартиру
Сторона, ответственная за оплату судебных издержек при возникновении спора
Кто отвечает за поиск новых арендаторов

Бланки договоров аренды и аренды обычно доступны в магазинах канцелярских товаров и в книгах о правах домовладельцев и арендаторов или в магазине бланков FindLaw.

Какие положения запрещены в договорах аренды жилья и в договорах аренды?

Законы штата различаются, но договоры аренды и аренды могут не содержать определенных положений. К наиболее распространенным запрещенным положениям относятся:

Исключение арендаторов по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения или пола
Запрещение детей, если имуществом не является дом престарелых
Отказ арендатора от права предъявить иск арендодателю
Отказ арендатора от права на возврат залога
Отказ арендодателя от обязанности содержать жилое помещение

Что произойдет, если в моем договоре аренды есть запрещенные положения?

В некоторых штатах, когда арендодатель включает положения, запрещенные законом, договор аренды или аренды становится недействительным.Арендатор может иметь возможность взыскать убытки и гонорары адвокатам, если домовладелец знал, что эти положения нарушают закон.

Есть ли разница между договором аренды и договором аренды?

Да. Договор аренды, периодический или помесячный договор, представляет собой письменный договор на краткосрочную аренду. Большинство договоров аренды заключаются на 30 дней, но могут быть и на другие периоды. При краткосрочной аренде домовладелец может также изменить условия аренды, такие как размер арендной платы, путем надлежащего уведомления арендатора.

Договор аренды или срочная аренда — это письменный договор на аренду, который обычно составляет шесть месяцев или год. На срок аренды права и обязанности, определенные в договоре аренды, не могут измениться до:

Срок истекает
Письменный договор арендатора

По истечении срока аренды стороны могут:

Создать новый договор аренды
Отказ от продления договора аренды
Остаться в арендуемой единице, но аренда автоматически становится помесячным соглашением

Существуют ли ограничения на размер залога, который арендодатель может взимать?

По крайней мере, в половине штатов домовладелец не имеет права требовать от арендатора уплаты более чем одного-двухкратного размера арендной платы за залог.Примером может служить арендная плата в размере 500 долларов США, поэтому гарантийный депозит может составлять менее 1000 долларов США.

Во многих штатах домовладелец должен разместить гарантийный депозит на отдельном счете, а в некоторых случаях арендодатель должен даже уплатить арендатору проценты по депозиту.

Для чего арендодатель может использовать залог?

Арендодатель может взимать с арендатора залог для покрытия расходов в размере:

Неоплаченная аренда
Урон
Очистка от грязи и копоти
Ремонт сверх нормального износа

После выезда арендатора арендодатель может использовать задаток для ремонта, не вызванного «обычным износом».»Арендодатель, например, может не взимать с арендатора плату за замену изношенного ковра в коридоре, но может взимать с арендатора стоимость ремонта больших отверстий в стене.

Арендодатель должен вернуть любую неиспользованную часть гарантийного депозита в течение времени, указанного в правилах штата.

При каких обстоятельствах домовладелец может повысить арендную плату за недвижимость, контролируемую арендной платой?

Законы о контроле за арендной платой ограничивают размер арендной платы, которую может взимать арендодатель, и причины прекращения аренды.Калифорния, Мэриленд, Нью-Джерси, Нью-Йорк и округ Колумбия — единственные штаты, в которых действуют законы о контроле за арендной платой.

Комиссии по контролю за арендной платой, избираемые избирателями или назначаемые мэром или городским советом, определяют размер увеличения арендной платы. Недвижимость с контролируемой арендной платой обычно ограничивается более старыми зданиями, построенными до определенного срока.

Постановления о контроле за арендной платой позволяют домовладельцу увеличивать арендную плату при определенных условиях. К наиболее распространенным относятся:

Ежегодное повышение арендной платы.Совет по контролю за арендной платой устанавливает сумму, обычно в процентах, которую арендодатель может ежегодно увеличивать.
Повышенные эксплуатационные расходы. Арендодатель может попросить правление утвердить повышение арендной платы, если повысились расходы на содержание или налоги на имущество.
«Освобождение вакансии», когда арендатор освобождает собственность или продлевает договор аренды. Арендодатель может поднять арендную плату настолько, насколько это разрешено, на определенный процент или на такую величину, которую он определяет.

При каких обстоятельствах домовладелец может выселить арендатора из собственности, контролируемой арендной платой?

Постановления о контроле за арендной платой также определяют, когда домовладелец может выселить арендатора.Как правило, постановления допускают выселение при нескольких обстоятельствах:

Арендатор нарушает договор аренды или условия договора аренды, например пропускает арендную плату
Арендодатель планирует изменить жилищную ситуацию, например, проживать в квартире
Арендатор или новый сосед по комнате причиняет неудобства или занимается незаконной деятельностью
Недвижимость больше не будет использоваться в качестве сдачи в аренду

Арендодатель не может выселить арендатора, если нет законной причины для выселения.

Нужна помощь с договором аренды? Свяжитесь с местным прокурором

Не разбирайтесь в основах составления принудительного договора аренды самостоятельно. Если вы или кто-то из ваших знакомых либо арендодатель, который пытается составить действующий договор аренды, либо арендатор, который хочет убедиться, что договор аренды является законным, опытный юрист арендодателя-арендатора может помочь вам облегчить ваши опасения.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты: Часто задаваемые вопросы о

договорах аренды | Союз арендаторов

Перед использованием этой информации прочтите:

Чтобы ознакомиться с конкретными законами в Законе штата Вашингтон о арендодателях и квартиросъемщиках, щелкните ссылку RCW (пересмотренный кодекс штата Вашингтон) на веб-сайте службы арендаторов.

Союз арендаторов Советники арендаторов не являются юристами, и эту информацию не следует рассматривать как юридическую консультацию. Пожалуйста, прочтите наш полный текст заявления об отказе от ответственности Союза арендаторов.

Знайте свои права »Въезд» Договоры аренды

Должен ли мой домовладелец предоставлять мне копию договора аренды, который я подписываю?

Да. Арендодатель должен предоставить копию договора аренды каждому арендатору, который его подписывает. Арендатор может запросить одну бесплатную заменяющую копию во время аренды.

Подпадает ли я под действие Закона о арендодателе-арендаторе жилого дома, даже если у меня нет письменного договора аренды?

Устная аренда легальна в штате Вашингтон и считается действующими ежемесячными соглашениями.

Кто не попадает в категорию арендаторов в соответствии с Законом о домовладельцах-арендаторах?

Типы аренды, на которые не распространяется Закон о арендодателях и арендаторах, — это коммерческая аренда или владельцы искусственных домов, которые арендуют помещения в парке искусственных домов.RCW 59.18.040 описывает другие условия проживания, на которые не распространяется действие Закона о домовладельцах и квартиросъемщиках: лица, находящиеся в медицинских, религиозных, образовательных, развлекательных или исправительных учреждениях; люди, заключившие контракты на покупку жилья; люди, проживающие в отелях или мотелях; трудящиеся-мигранты, жилье которых предоставляет их работодатель; и люди, чье проживание зависит от их занятости.

Существуют ли какие-либо ограничения на то, насколько мой домовладелец может повысить арендную плату?

№Как указано в RCW 35.21.830, в штате Вашингтон контроль арендной платы является незаконным. Однако арендаторы Сиэтла имеют право на уведомление за 60 дней до повышения арендной платы на 10% или более в течение 12-месячного периода согласно SMC 7.24.030. А арендаторы, проживающие за пределами Сиэтла, имеют право на письменное уведомление о повышении арендной платы за 30 дней до окончания срока аренды. Кроме того, повышение арендной платы не может носить дискриминационный или репрессивный характер.

Я подписал договор аренды еще до того, как увидел квартиру, и теперь не хочу въезжать.Что я могу делать?

Прежде чем соглашаться подписать договор об аренде, всегда смотрите на квартиру, которую вы собираетесь арендовать. Возможно, вам удастся договориться с домовладельцем о том, чтобы его сняли с договора аренды, если квартира вам не подходит. Если вы расторгнете договор аренды и переедете, вы все равно можете нести ответственность за денежные штрафы, предусмотренные законом и / или вашим договором аренды. Если в квартире, которую вы снимаете, возникнут проблемы с ремонтом, арендодатель обязан их исправить. См. «Ремонт» для получения дополнительной информации.

Мне показали «модельный дом», а потом я увидел реальный дом, который снимаю, и это настоящая зона бедствия! Что я могу делать? Могу ли я подать на них в суд за ложную рекламу?

Прежде чем подписывать договор об аренде, всегда смотрите на квартиру, которую вы собираетесь арендовать.Если в квартире, которую вы снимаете, возникнут проблемы с ремонтом, арендодатель обязан их исправить. См. Дополнительные сведения в разделе «Ремонт». Вы можете подать иск против арендодателя за ложную рекламу, но получить юридическую помощь по этому иску может быть сложно. См. Дополнительную информацию в Руководстве по юридической помощи.

Я только что подписал договор аренды, а потом передумал жить там. Есть ли в штате Вашингтон льготный период, позволяющий мне отказаться от контракта в течение 24 часов с момента его подписания?

В штате Вашингтон нет льготного периода.Подписав договор аренды, вы обязуетесь выполнять его условия, если домовладелец не согласится освободить вас от него. Если они согласны освободить вас от договора аренды, обязательно получите его в письменной форме и подписите его арендодателем.

Некоторые арендаторы будут пытаться найти нового арендатора, чтобы переехать в квартиру и подписать новый договор аренды с арендодателем. Это потребует от арендодателя проверки другого человека и подписания нового договора аренды, для чего потребуется согласие арендодателя.

Разрешено ли домовладельцу устанавливать какие-либо правила по своему усмотрению?

Арендодатель не может требовать соблюдения каких-либо правил договора аренды, которые нарушают или отменяют ваши права как арендатора в соответствии с каким-либо федеральным, государственным или местным законодательством.RCW 59.18.230 определяет права арендаторов в отношении договоров аренды. Вы не можете отказаться от своих прав по закону. Например, если договор аренды требует, чтобы арендаторы несли ответственность за весь ремонт, необходимый в квартире, независимо от того, причинили ли они ущерб или нет, это конкретное положение договора не подлежит исполнению. Однако остальная часть контракта остается в силе и подлежит исполнению. Кроме того, RCW 59.18.140 гласит, что арендаторы должны соблюдать все разумные правила и ограничения, установленные арендодателем.Вы можете возразить, что определенные правила необоснованны и, следовательно, не имеют законной силы.

Нужно ли платить за аренду первого числа месяца?

Хотя обычно оплата производится первого числа месяца, арендная плата может быть уплачена в любой день месяца. Дата выплаты арендной платы будет определена в вашем договоре аренды или в устном договоре с арендодателем. Иногда домовладельцы соглашаются принимать частичные платежи с приращением в течение месяца или принимать платежи еженедельно. Рекомендуется заключить такие соглашения в письменной форме с домовладельцем.

Требуется ли от арендодателя пропорционально распределить даты моего въезда или выезда?

Не существует закона, который требовал бы от арендодателей пропорционально распределять арендную плату, когда арендатор въезжает в квартиру или освобождает ее. Часто домовладельцы пропорционально распределяют арендаторам первые дни или недели в квартире, чтобы получить полную арендную плату первого числа следующего месяца. Арендодатели не обязаны по закону пропорционально распределять арендную плату при вашем освобождении, даже если вы не останетесь там до конца месяца. Если вы уезжаете в середине месяца, вы можете договориться со своим арендодателем о пропорциональном распределении арендной платы в зависимости от даты вашего переезда.Согласно RCW 59.18.200, закон штата требует, чтобы вы уведомили вас об освобождении за 20 дней в письменной форме, если срок действия вашего договора аренды не истекает. Обязательно сделайте это, иначе домовладелец может взимать с вас плату в следующем месяце.

Может ли домовладелец обеспечить соблюдение правил аренды, которые нарушают мои права по закону?

RCW 59.18.230 гласит, что арендаторы не могут отказаться от своих прав в соответствии с законом. Арендодатель не может юридически обеспечить соблюдение каких-либо условий аренды, которые нарушают законы штата или местные законы. Например, арендодатель по-прежнему несет ответственность за ремонт неисправных условий, которые не вызваны арендатором или его гостями, даже если арендатор подписывает договор аренды, в котором говорится, что он согласен произвести все необходимые ремонтные работы во время их аренды.Включение пункта, нарушающего другие законы о защите арендаторов, не делает весь договор аренды недействительным. Однако те статьи, которые противоречат законам штата, не подлежат исполнению.

У меня аренда на два года. Это действительно так?

Аренда на два года действительна только при нотариальном заверении. Если договор аренды не будет нотариально засвидетельствован, он переходит в помесячную аренду.

Я расторг договор аренды и съехал. Может ли арендодатель взимать с меня оставшуюся часть арендной платы по договору аренды?

RCW 59.18.310 говорится, что домовладелец может продолжать взимать с вас арендную плату до тех пор, пока квартира не будет сдана повторно, и что он может взимать с вас плату за рекламные расходы. Если им в конечном итоге придется арендовать квартиру по цене ниже той, которую вы заплатили по договору аренды, они могут получить разницу в течение всего срока аренды. Они должны приложить разумные усилия, чтобы повторно арендовать квартиру после того, как вы освободите квартиру.

Некоторые арендаторы будут пытаться найти нового арендатора, чтобы взять на себя их аренду. Это потребует от арендодателя проверки другого человека и подписания нового договора аренды.Это должно быть с согласия домовладельца.

Что делать, если домовладелец не прилагает разумных усилий для повторной аренды моей квартиры после того, как я нарушил договор аренды и переехал?

Имея документацию, вы можете провести переговоры с арендодателем, чтобы избежать выплаты части погашения, если вы сможете установить, что арендодатель не прилагает разумных усилий для повторной аренды квартиры после вашего освобождения. Возможно, вы сможете вернуть часть уплаченной вами арендной платы в суде мелких тяжб после того, как это произошло, или напрямую договориться с арендодателем о снижении или отмене арендной платы.Некоторые домовладельцы будут работать с арендаторами, чтобы получить помощь в поиске новых арендаторов.

Если я выезжаю без надлежащего уведомления, может ли домовладелец удержать весь мой депозит и взимать с меня арендную плату за следующий месяц?

Как правило, домовладелец не может требовать от вас возврата всего залога. Договор аренды не может включать положение, которое автоматически удерживает залог за нарушение договора аренды. (Имейте в виду, что аренда, срок действия которой заканчивается, например, аренда на один год, не требует уведомления какой-либо из сторон.) Часто в договоре аренды будет указано, что арендатор отказывается от возврата своего депозита, если он не предоставит надлежащее уведомление о прекращении действия за 20 дней при освобождении квартиры. Эта формулировка может быть незаконным отказом от ваших прав в соответствии с законом арендодателя. В соответствии с RCW 59.18.230 (2), закон запрещает использование в договоре аренды формулировок, которые могут привести к отказу от этих прав.

Если арендатор находится в договоре аренды и прекращает его досрочно или без надлежащего уведомления, арендатор, вероятно, будет нести ответственность за арендную плату за оставшуюся часть периода аренды или до тех пор, пока квартира не будет сдана повторно, в зависимости от того, что наступит раньше.Арендодатель обязан предпринять добросовестные усилия по повторной аренде квартиры, но помимо этого, нет никаких особых требований к усилиям, которые арендодатель должен приложить для повторной аренды квартиры.

Может ли арендодатель взимать с меня плату за расторжение договора аренды?

Это зависит от того, что написано в договоре аренды. Нередко можно увидеть, что плата за расторжение договора включается в договоры аренды. Однако RCW 59.18.310 позволяет арендодателю уменьшить ущерб, нанесенный арендатору в случае нарушения договора аренды.Они могут продолжать взимать арендную плату до тех пор, пока квартира не будет повторно арендована, как описано выше, или они могут решить вычесть потерянную арендную плату из депозита арендатора. Закон не позволяет арендодателям взимать с арендаторов штрафы сверх компенсации ущерба за потерю арендной платы из-за нарушения арендатором договора аренды.

Что произойдет с моей арендой, если право собственности на недвижимость изменится?

Арендный договор, а также залог и все другие деньги, находящиеся у арендодателя, должны быть переданы новому арендодателю.RCW 59.18.060 требует, чтобы арендатор был незамедлительно уведомлен в письменной форме о любых изменениях арендодателя либо посредством личного обслуживания, либо посредством заметного отправления и отправки почты первого класса. Никакие условия аренды не могут быть изменены, кроме как по взаимному соглашению, и договор аренды должен соблюдаться в течение всего срока, за исключением случаев, когда имущество было изъято в течение срока аренды, и новый покупатель желает занять дом в качестве основного места жительства. RCW 59.18.270 диктует условия перехода депозита.

Должен ли я подписывать соглашение об аренде, если этого требует мой домовладелец?

Арендаторы не обязаны соглашаться на изменения каких-либо аспектов срочной аренды, если они этого не хотят. Арендодатель не может подать против вас никаких законных исков, если вы не согласны подписать дополнение к договору аренды. Однако домовладелец может принять решение не продлевать договор аренды по истечении срока его действия, если вы не подпишете его. Если вы в чем-то не уверены, рекомендуется обратиться за юридической помощью по поводу дополнительных условий аренды.

Должен ли я съехать по окончании срока аренды?

Ознакомьтесь с конкретными условиями договора аренды, чтобы узнать, возвращается ли он автоматически к помесячной аренде.Многие договоры аренды автоматически переносятся на помесячную аренду, но это должно быть указано на языке аренды. Если в договоре аренды отсутствует конкретный язык помесячной оплаты, то в RCW 59.18.220 указано, что аренда заканчивается в конце срока аренды. Если в вашем договоре аренды указано, что срок вашей аренды истекает, вы должны освободить его в конце срока аренды. Вы можете попросить остаться подольше, связавшись с арендодателем в письменной форме или попросив подписать новый договор аренды. Если домовладелец принимает арендную плату за следующий месяц после окончания срока вашей первоначальной аренды, значит, вы установили помесячную аренду.

Если срок моей аренды истекает, нужно ли мне подавать уведомление за 20 дней?

По-прежнему рекомендуется уведомить арендодателя за 20 дней, даже если срок действия вашего договора аренды истекает. Вы должны уведомить за 20 дней, если ваша аренда автоматически становится помесячной по истечении установленного срока.

Что я могу сделать, если арендодатель не уведомит меня в письменной форме за 30 или 60 дней о повышении арендной платы?

Если ваш домовладелец уведомил вас о повышении арендной платы в середине месяца, повышение арендной платы вступит в силу первого числа месяца, следующего за 30- или 60-дневным периодом уведомления.Арендатор, выплачивающий повышение арендной платы без предварительного уведомления за 30 дней, может указать арендодателю свое согласие на повышение арендной платы без надлежащего письменного уведомления.

Арендатор может отправить домовладельцу письмо с уведомлением о ненадлежащем уведомлении и копию закона. См. Образец письма: «Неправильное повышение арендной платы или изменение правил» (PDF). Если ваш домовладелец не признает свои юридические обязательства по предоставлению надлежащего уведомления и вместо этого предоставляет вам 3-дневную зарплату или уведомление о выселении, арендатор может оплатить повышение арендной платы, указав на своем чеке «оплату протеста».После этого арендатор может потребовать компенсацию причитающейся за ненадлежащее повышение арендной платы в суде мелких тяжб.

Некоторые арендаторы предпочитают не платить надбавку вообще, а просто платить обычную сумму. Риск состоит в том, что арендатор может оказаться в суде о выселении за неуплату арендной платы после предоставления 3-дневной выплаты или уведомления о выселении и не обязательно может выиграть в суде. Это может быть рискованный выбор, потому что всякий раз, когда домовладелец подает иск о выселении против арендатора, он создает постоянную запись о выселении, независимо от того, выиграет ли арендатор.

Что такое субаренда?

Субаренда — это договор аренды (срочный или помесячный) между арендаторами. Например, арендатор, заключивший с владельцем договор аренды дома, может решить, что он хочет сдать комнаты другому арендатору. Между первоначальным и новым арендатором составляется договор, и новый арендатор платит арендную плату первоначальному арендатору, а не арендодателю. Большинство договоров аренды запрещают субаренду. Первоначальный арендатор несет ответственность перед арендодателем за любой ущерб, причиненный субарендатором.

Различия между договорами аренды и аренды

Термины договор аренды и договор аренды часто используются как синонимы, но они совершенно разные. Договоры аренды обеспечивают большую гибкость для арендодателей и арендаторов, в то время как договоры аренды обеспечивают большую стабильность. Узнайте о ключевых различиях между этими двумя типами жилья.

Основы договора аренды

Договор аренды — это один из видов договора, который домовладелец может подписать с арендатором.Он во многом отличается от договора аренды.

Продолжительность — Договоры аренды обычно краткосрочные. Обычно эти соглашения действуют в течение 30 дней. В некоторых случаях они могут быть еще короче — всего неделю.
Автоматическое продление — Как правило, договора аренды автоматически продлеваются по истечении первоначального срока. Все условия первоначального соглашения остаются в силе, включая срок действия соглашения. Таким образом, если первоначальный срок составлял 30 дней, соглашение автоматически продлится еще на 30 дней.
Условия изменены — Арендодатель может изменить условия договора аренды. Сюда входит изменение срока действия договора или стоимости аренды. Однако, чтобы внести какие-либо изменения, домовладелец должен уведомить арендатора надлежащим образом.
- Это письменное уведомление может варьироваться в зависимости от законодательства штата, но обычно длится 30 дней; В некоторых штатах для внесения изменений может потребоваться уведомление за 60 дней. Если были внесены какие-либо изменения, арендатор должен подписать и согласиться с новым договором аренды.

Основы аренды

Договор аренды — это договоренность, которую большинство людей связывают с арендой собственности.Обычно это более подробный и длительный контракт.

Длина: Договоры аренды заключаются на гораздо более длительный срок, чем договоры аренды. Чаще всего срок аренды составляет один год, но аренда может быть на любой срок, если арендодатель и арендатор согласны с его продолжительностью. Они могут составлять от шести месяцев до 30 лет, что чаще встречается при коммерческой аренде.
Нет автоматического продления: Договоры аренды не продлеваются автоматически.По истечении первоначального срока аренды арендатор должен будет подписать новый договор аренды с арендодателем, если арендодатель или арендатор пожелают заключить долгосрочный договор. В большинстве случаев договор аренды, срок действия которого истек, автоматически становится более коротким ежемесячным соглашением.
Условия аренды Обязательные условия: Условия договора аренды не могут быть легко изменены в течение срока аренды. Например, если арендатор подписал годовой договор аренды, и арендодатель хотел бы увеличить арендную плату арендатора, арендодатель должен был бы подождать примерно месяц до истечения первоначального срока аренды.Затем арендодатель должен будет отправить арендатору уведомление о повышении арендной платы не менее чем за 30 дней до продления договора аренды, прежде чем любое повышение арендной платы может вступить в силу.
Вопросы здоровья и безопасности: Договоры аренды часто включают раскрытие информации о свинцовой краске и информацию о любых других известных проблемах со здоровьем или безопасностью в собственности.

Сходства между договорами аренды и аренды

Как договоры аренды, так и договоры аренды имеют обязательную юридическую силу.Каждое соглашение может содержать следующую информацию:

Кто заключил договор между
Срок — Дата начала и окончания
Сумма аренды
Сумма залога
Имена арендаторов, которые будут проживать в собственности
Правила въезда арендодателя
Политика в отношении домашних животных
Процедура выезда
Правила возврата залога

Преимущества договора аренды

Хотя договор аренды более распространен, договор краткосрочной аренды между домовладельцем и арендатором может быть предпочтительным по ряду причин.

Краткосрочная аренда — В определенных ситуациях домовладелец может предпочесть, чтобы арендатор занимал квартиру на более короткий период времени. Арендодатель может захотеть переехать в квартиру в ближайшем будущем или может попытаться заработать дополнительные деньги на квартире перед началом ремонта. Арендодатель обычно должен отправить арендатору Уведомление о выселении квартиры за 30 дней до желаемой даты выселения. Точная сумма уведомления будет зависеть от закона штата.
Может регулировать цены на аренду. Договоры аренды дают арендодателям больше свободы в выборе арендной платы.У арендодателя есть возможность повышать арендную плату каждые 30 дней, и нынешний арендатор должен согласиться заплатить более высокую арендную плату или переехать в другое место. Арендодатель также может попытаться взимать более высокую арендную плату в периоды аренды, когда есть высокий спрос, а затем взимать более низкую арендную плату, если у него есть вакансия в периоды более низкого спроса. Исключением является ситуация, когда квартира находится под каким-либо контролем арендной платы или другими правилами арендной платы.
Взимайте более высокие цены — Иногда людям нужна аренда только на короткий период времени.Примеры включают такие ситуации, как ремонт дома, стажировка или временное назначение на работу. Поскольку многие арендодатели подписывают договор аренды только на год или более, для таких арендаторов может быть меньше вариантов. Из-за ограниченных возможностей вы можете получить значительно более высокую арендную плату, если захотите сдать квартиру на короткий срок.

Негативы по договору аренды

У договоров аренды есть и свои недостатки.

Меньше стабильности — поскольку большинство договоров аренды заключены только на один месяц, вы должны подготовиться к появлению вакансии в любое время без поступления арендной платы.Арендатор обычно должен уведомить о выселении только за 30 дней.
Больше оборота — Арендаторы, подписывающие договоры аренды, хотят гибкости и возможности быстро перемещаться. Следовательно, вы должны быть готовы к бесконечному циклу поиска новых арендаторов для вашей собственности.

Записать

Заключите любое соглашение между вами и вашим арендатором в письменной форме. Соглашение также должно быть подписано и датировано обеими сторонами. Хотя некоторые устные договоренности могут иметь обязательную силу, фактические согласованные условия доказать гораздо сложнее.

Соблюдать Закон штата

Независимо от того, заключаете ли вы договор аренды или договор аренды, вы должны соблюдать законодательство арендодателя-арендатора. Если вы включите в свое соглашение положение, которое является незаконным в соответствии с законодательством вашего штата о домовладельцах и арендаторах, оно не будет иметь обязательной силы, даже если арендатор подписал договор. Например, если в вашем штате максимальная сумма гарантийного депозита составляет арендную плату за один месяц, и вы получили арендную плату за два месяца со своего арендатора, вы должны вернуть арендатору любую полученную излишнюю сумму.

Понимание договоров аренды и требований к страхованию

Как собственник недвижимости, договоры аренды — это спасательный круг для отсрочки. риск и защита вашего потока доходов. Для арендатора это часто просто раздражающая формальность при входе в ваш новый офис, торговое помещение или склад место расположения.

Большинство этих соглашений часто являются формальными и обычно основаны на от стандартных контрактов для вашего штата или региона. Однако есть один часть соглашения, которую каждому следует потратить дополнительное время, чтобы понять…., и это часто становится предметом переговоров, если вы просто спросите. Рассматриваемый раздел — это часть договора аренды с требованиями к страхованию.

Почему это так важно? Подписывая эти договоры аренды, а не выполняя условия аренды, вы можете понести личную ответственность. Я не могу сказать вам, сколько раз я работал по программе страхования клиента, только чтобы выяснили, что они понятия не имели, что такое тройная чистая аренда или что они требуется для страховки здания. Их предыдущий агент никогда не удосужился пересмотреть договор аренды.Это случается слишком часто.

Есть много разных типов договоров аренды

Сейчас существует несколько видов аренды; Одиночная чистая, двойная чистая, тройная чистая, абсолютная тройная чистая и модифицированная валовая аренда / модифицированная чистая аренда. Если вы хотите узнать больше обо всех различных типах аренды, вот краткое 4-х минутное чтение, которое поможет вам быстрее освоиться; https://blog.vts.com/the-3-types-of-commercial-real-estate-leases/

Для наших целей здесь мы сосредоточимся на договорах аренды с полным спектром услуг и чистых аренда, в частности аренда «Triple Net».

Начнем с «Полный спектр услуг / Полная аренда»; этот вид аренды обычно имеет более высокую арендную плату, однако арендная плата покрывает все включая страхование коммунальных услуг, имущества и ответственности (на здании), налоги на имущество, техническое обслуживание и т. д. Этот вид аренды предпочтительнее для тех, кто кто не хочет беспокоиться о семантике разделения ответственности.

Следовательно, вы можете подумать, что это означает, что вам не нужно иметь страховку. НЕПРАВИЛЬНЫЙ! Эти договоры аренды по-прежнему требуют, чтобы вы имели страхование ответственности за свои операции / помещения, которые вы занимает, и указали арендодателя как «Дополнительного застрахованного».”

Более того, некоторые пойдут дальше и потребуют покрытия для любых «улучшений или улучшений арендатора» (например, вы строите кухню для ресторана или перестраиваете стены, чтобы приспособить их к другой планировке, добавляли ванную комнату и т. Д.). ). Независимо от того, были ли затраты оплачены из вашего кармана или учтены в договоре аренды, они все равно могут потребовать, чтобы вы несли это покрытие, чтобы защитить свои или их инвестиции.

Кроме того, они могут также потребовать от вас иметь «Страхование дохода от бизнеса», которого обычно достаточно для покрытия арендной платы в течение срока аренды и, возможно, даже больше, чтобы вы продолжали вести бизнес.Хотя это может показаться жестким требованием, оно призвано гарантировать арендодателю доход от аренды в случае, если пожар, прорыв трубы или другая опасность помешают арендатору внести арендную плату. Таким образом, страховая компания выплатит упущенный доход и позволит арендатору продолжать вносить арендные платежи по договору аренды. Это также отвечает интересам арендатора, так как он не несет ответственности за остаток по договору аренды, если кто-то понесет убытки.

Вы можете быть привлечены к ответственности за тысячи долларов

Кроме того, как будто этого было недостаточно, давайте поговорим о страшной «тройной чистой аренде».«Тройная чистая аренда означает, что вы несете большую часть всех расходов, связанных со зданием, таких как коммунальные услуги, налоги на имущество, ответственность, страхование имущества, техническое обслуживание и т. Д. Как правило, эти контракты заключаются, когда арендатор занимает все здание. .

Так почему тройная чистая аренда — это плохо? Это может оставить как арендодатель и сдавать в аренду в трудной ситуации, если обе стороны не соблюдают условия соглашения. Как я уже говорил ранее, я все время вижу это с новыми клиентами.

Очень редко маклер, арендатор или домовладелец копают в условия договора. Когда они это делают, они часто смахивают страховая часть.

Я приведу вам пример ситуации, которая могла быть катастрофической. не только моему клиенту, но также арендодателю и предыдущему страховому агенту. (Да, всем моим коллегам-агентам, вы несете ответственность за проверку типа сдавать в аренду ваш клиент, если вы его неправильно застраховали и не выполняете должного старания, можно и в костюм привлечь)

Пример: у меня есть застрахованный, который обратился ко мне с просьбой пересмотреть его полисы. прошлый год.Они управляют рестораном и уже более десять лет. В рамках моей должной осмотрительности я просмотрел их предыдущую страховку политики, провели инспекцию на месте и рассмотрели их договор аренды.

К своему ужасу, я обнаружил, что у них не только трехлетняя аренда, но и также не знали, что от них требовалось нести улучшения в отношении имущества, дохода от бизнеса и арендатора, а также Лучшее покрытие. От них также требовалось назвать несколько сущностей как дополнительно застрахованы по их полису.Страхование клиента не соответствовало ни одному из эти требования. Они не соблюдали все вышеперечисленное в течение более десяти лет и понятия не имел. Имущество практически не было застраховано на все время.

К счастью, у них никогда не было потерь, но когда здание сгорело, они не только нести ответственность за оставшиеся 3 года аренды договор (10 000 долларов в месяц), но также 800 000 долларов, которые потребовались бы для восстановления постройку, а также дополнительные 150 000 долларов на строительство кухни и Столовая.

Это могло привести к тому, что застрахованный потерял все, потому что застрахованный и страховой агент не удосужились ПРОЧИТАТЬ свой договор аренды. Я также обвинять арендодателя в том, что он предположил, что его арендатор соблюдает требования, и не проверил страховая защита клиента. Незнание — это не блаженство!

Работайте в тесном сотрудничестве со своим брокером, чтобы уменьшить риск

С другой стороны, у меня есть еще один клиент, который заключил договор аренды договор на коммерческое офисное помещение для их фирмы финансового планирования несколько лет назад.Первоначально они имели модифицированную единую чистую аренду и были требуется нести многие из офисных тягот.

Это включало некоторые из самых строгих требований к страхованию, которые я когда-либо видно для простого занятия офиса (вы можете сказать, что адвокат принимал активное участие на стороне арендодателя). Если бы мой застрахованный выполнил первоначальное предложение аренды, расходы на страхование превысили бы 10 000 долларов в год, что является довольно высокой суммой для небольшое офисное помещение.

Поскольку застрахованный был готов самостоятельно застраховать многие из требований в договоре аренды я предложил им вернуться за стол переговоров и попросить многие из этих требований должны быть отменены.После того, как это было сказано и сделано, мы соблюдены окончательные требования по страхованию гражданской ответственности помещения, ответственность за которые застрахованному обошлись в 600 долларов в год, все без ущерба для ежемесячной арендной платы.

Внимательно изучите ВСЕ договоры аренды

Всем владельцам недвижимости помните, что только потому, что вы может иметь компанию по управлению недвижимостью, это не означает, что они всегда применяют договоры аренды. Будем честны, большинство управляющих недвижимостью низкого уровня не понимают, что такое страхование ответственности не говоря уже о том, как определить, показывает ли страховое свидетельство застрахованного они выполнили договор аренды.

Кроме того, указаны ли вы или ваша управляющая компания в качестве дополнительно застрахованы по ВСЕМ страховым полисам вашего арендатора? Вы следите за для продления сертификата каждый год и хранить его в файле?

Вы запрашиваете уведомление об отмене за 30 дней? Думаю, большинство из вас нет, что может означать, что у вас пренебрежительный арендатор, вкладывающий инвестиции под угрозой. Пища для размышлений…

Вот в чем дело, при заключении договора помните, что контракты договорные.Это включает в себя ваш договор аренды и страховой полис. Не просто принимайте то, что предлагает другая сторона; у вас есть власть диктовать условий ваших контрактов, поэтому воспользуйтесь этим правом и будьте частью беседа.

Если вы домовладелец, маклер по недвижимости, страховой агент, или арендатора, помните, что вы в равной степени несете ответственность за прозрачность и помогая всем сторонам свести на нет риск проигрыша. Только что посмотрел и лично разобрались с пожаром Вулси, опустошившим окраины Лос-Анджелеса, с наши партнерские агентства уже выплатили более 20 000 000 долларов убытков (всего на 3 properties), я могу заверить вас, что убытки могут случиться и случаются.Осадки часто бывают свести к минимуму или избежать вовсе, убедившись, что у вас есть утки в ряд.

Краткосрочная экономия сейчас может обойтись вам дороже дорога

Итак, знайте, за что вы несете ответственность по договору аренды. Обсудите свои договоры аренды и т. Д. условия, которые вы выбираете, не забывайте насмехаться над страховыми требованиями. Они есть там, чтобы защитить вас и арендодателя от неопределенных катастрофических потерь.

Последнее, что вам нужно, — это затащить в дорогой, суд, который изменил вашу жизнь, просто потому, что вы не прочитали и не поняли договор.Используйте своих профессиональных партнеров, чтобы помочь вам понять свои контракты.

Любой, кто пытается заставить вас расписаться на пунктирной линии, не делая конечно, вы понимаете, что это красный флаг, от которого вам следует бежать подальше. Наконец, не покупайте цену при покупке страхового покрытия. Самый опасный то, что вы можете сделать, это «сэкономить 15%», потому что часто это происходит с некачественным страховой контакт.

Чтобы получить дополнительную информацию или запланировать бесплатную программу страхования обзор, чтобы свести к минимуму риск, свяжитесь со мной по адресу justind @ arroyoins.com или дайте мне звоните по телефону 323-550-7900. Я рад внести свой вклад любым доступным мне способом.

О страховании Arroyo Услуги

Арройо Страховая служба была официально создана в 1986 году, но наши корни уходят в прошлое. до 1950 года. Одна из ведущих клиентоориентированных и независимых агентств, у нас более 140 сотрудников с объединенной опыт более 450 лет в 11 офисах. Мы стремимся к предоставление самых лучших услуг по страхованию и управлению рисками конкурентоспособные премии, и подкрепляя это практическим обслуживанием, адаптированным к нашим потребности клиентов.Для получения дополнительной информации о том, как мы можем снизить ваши риски, свяжитесь с нас сегодня.

Передача коммерческой аренды с согласия арендодателя — Практическое руководство

1. Обзор

Иногда арендаторы хотят оставить арендуемую собственность до окончания срока аренды. Частные лица могут устраиваться на новую работу в новых городах, а компании могут прекратить деятельность или продать свое предприятие третьей стороне. Какой бы ни была причина, арендаторы могут передать свои права аренды новым сторонам, выполнив уступку договора аренды.

Уступка — это передача одной стороной всей доли и обязательств по договору аренды другой стороне. Новый арендатор берет на себя обязательства по аренде, включая аренду и обслуживание собственности, а первоначальный арендатор освобождается от большинства (если не всех) своих обязанностей.

Успешное управление имуществом начинается с хорошей документации, а правильно составленное и выполненное задание гарантирует, что все стороны — новые и старые — понимают передаваемые обязательства и ответственность, которую каждая из них будет иметь в соответствии с новым соглашением.Во всех смыслах это закладывает основу для хороших (и длительных) отношений арендодатель / новый арендатор.

2. Контрольный список того, что можно и нельзя

Уступка — это полная передача доли участия одной стороны в соглашении третьей стороне. В этом случае первоначальный арендатор отдает все свои интересы новому арендатору. Этот новый арендатор становится на место вашего старого арендатора, и ваш старый арендатор освобождается от большинства своих обязательств по договору аренды (хотя это может быть изменено по договоренности).Это не то же самое, что субаренда. В рамках субаренды третьему лицу предоставляются только те конкретные права, которые предусмотрены в субаренде. Первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за остаточные обязательства по договору аренды или за невыполнение новым арендатором своих обязательств. Это означает, что первоначальный арендатор будет нести ответственность (в равной мере с новым арендатором) за любые пропущенные арендные платежи или повреждение собственности.
Убедитесь, что Правопреемник получит копию первоначального договора аренды.Он или она будет связан его условиями и должен знать, каковы его или ее новые обязанности и права. Копия должна быть приложена к Заданию как Приложение А.
Исходный арендатор не может передать больше прав, чем он имел по исходному договору аренды. Например, если срок аренды составляет 1 год, срок уступки не может составлять 2 года.
Для большинства договоров аренды требуется письменное согласие арендодателя, прежде чем уступка вступит в силу. Просмотрите исходный договор аренды, чтобы получить дополнительную информацию и узнать, есть ли другие требования, которые необходимо выполнить, чтобы сделать передачу действительной.
Хотя арендодатель не обязан давать согласие на переуступку аренды, в некоторых случаях в вашем договоре аренды будет указано, что в согласии арендодателя не будет «необоснованно» отказано. Это чаще встречается при коммерческой аренде. То, что считается необоснованным, варьируется от юрисдикции к юрисдикции, и вам следует ознакомиться с законами в вашем регионе (и языком вашего первоначального договора аренды) для получения дополнительной информации. С другой стороны, если в договоре аренды указано, что домовладелец может использовать свое «единоличное усмотрение» для оценки нового арендатора, он или она может наложить вето на эту уступку без какой-либо причины.
В зависимости от вашей юрисдикции или условий вашего первоначального договора аренды, отказ арендодателя ответить на ваш запрос о согласии на переуступку в течение определенного времени может сам по себе считаться согласием. В некоторых случаях это может дать арендатору основания для расторжения договора аренды. Дополнительные сведения см. В первоначальном договоре аренды и в законах своего штата.
Арендодатель может учитывать только надлежащие факторы при принятии решения о том, давать ли согласие на уступку. Некоторые критерии будут сочтены судами недопустимыми (например,g., отказ основан на расе или поле предлагаемого нового арендатора). Если ваш домовладелец не согласен с вашей попыткой переуступки, убедитесь, что он или она четко письменно изложили вам причины своего решения. Отсутствие таких причин само по себе может считаться необоснованным.
Подпишите три копии задания, одну для вас, другой стороны и арендодателя.
В зависимости от характера условий вы можете решить заверить документ или заверить его у нотариуса. Это ограничит последующие оспаривания действительности подписи стороны.
Законы штата, регулирующие недвижимость, аренду, лизинг и переуступку, сильно различаются и могут иметь огромное влияние на ваше соглашение. В некоторых случаях в задание должна быть включена конкретная информация, а в других из вашего соглашения должен быть исключен язык. Ознакомьтесь с законами своего штата и местными законами, чтобы получить дополнительную информацию о том, что требуется в вашем районе.
Если у вас сложный договор, не используйте прилагаемую форму. Обратитесь к юристу, который поможет вам составить документ, отвечающий вашим конкретным потребностям.

3. Инструкции по передаче коммерческой аренды (с согласия арендодателя)

Следующие ниже инструкции помогут вам понять условия вашего задания. Цифры ниже (например, Раздел 1, Раздел 2 и т. Д.) Соответствуют положениям в форме. Просмотрите весь документ, прежде чем начинать пошаговый процесс.

Введение. Обозначает документ как договор аренды. Укажите дату, когда задание вступит в силу (часто это дата его подписания).Определите стороны и, если применимо, тип организации (ей). Обратите внимание, что каждой стороне дается имя (например, «Правоуступатель»), которое будет использоваться на протяжении всего соглашения. Текущий арендатор называется «Правоуступателем», потому что он или она является лицом, которое переуступает долю. Новый арендатор называется «Правопреемник».
Сольные концерты. Пункты «тогда как», называемые подробным описанием, определяют мир соглашения и предлагают ключевую справочную информацию о сторонах.В этом Соглашении подробное описание включает простое заявление о намерении сторон уступить долю Цедента в Договоре аренды и намерение Цессионария принять ее. Предоставьте краткое описание арендуемой собственности и имя арендодателя по договору аренды. Приложите копию договора аренды к уступке как Приложение A.
Опишите переуступаемую собственность. Вам не нужно включать полное юридическое описание, но достаточно предоставить информацию, чтобы ее можно было четко идентифицировать.Для индивидуальных домов обычно достаточно адреса. Если у собственности есть конкретное название (например, «Башни Линкольна»), укажите это также. Если назначается только часть Помещения, укажите это в данном описании.
Раздел 1: Переуступка. Уступка Цедентом своих прав и доли в Аренде Цессионарию. Этот абзац позволяет вам определить, переуступается ли вся доля Цедента в Аренде или только ее часть.Например, если переуступается доля только в одной половине Помещения, это следует четко указать в отведенном для этого месте. Удалите заключенную в квадратные скобки фразу, которая не относится к вашей аранжировке.
Раздел 2: Принятие прав и обязанностей. Указывает, что Цедент больше не несет ответственности за обязанности, перечисленные в Договоре аренды (например, аренда, техническое обслуживание имущества и т. Д.). В отношении продолжающейся ответственности Цедента предусмотрены два варианта. В первом случае Цедент полностью освобождается от любых обязательств, которые он имел по Договору аренды.Например, если Цедент не выполняет свои обязательства по умолчанию, Арендодатель не может требовать оплаты от Цедента. Во втором случае Цедент будет нести ответственность перед Арендодателем, если Цессионарий не выполнит свои обязательства. Выберите вариант, который лучше всего подходит для вашего расположения, и удалите другой.
Обратите внимание, что в любом случае Цедент останется ответственным за все обязательства, возникшие до уступки. Другими словами, если квартира была повреждена до передачи или Цедент не выполнил другое обязательство по Договору аренды, Цедент остается ответственным.
Раздел 3: Возмещение. Во многих отношениях аренды суммы выплачиваются заранее или депонируются в качестве обеспечения арендодателя. По окончании аренды эти деньги (с вычетом вычетов или добавленными процентами) возвращаются арендатору. Если переуступается процент по аренде, аренда не прекращается, и уступающая сторона не может получить эти деньги обратно. Этот пункт требует, чтобы Цессионарий выплатил эти суммы Цеденту, и любой последующий возврат этих денег Арендодателем будет производиться Цессионарию.
Раздел 4: Возмещение убытков. Обещание Цессионария нести финансовые издержки в связи с любым ущербом, который Цедент понесет в результате его переуступки, а также любых судебных исков, которые могут возникнуть в результате его деятельности на Помещении. Обратите внимание, что существует исключение для действий, совершенных Цедентом до даты вступления в силу Назначения — Цедент остается ответственным за эти действия.
Раздел 5: Сохранение силы аренды. Подчеркивает, что, за исключением уступки, первоначальные условия аренды остаются в силе.
Раздел 6: Заявления и гарантии Цедента. Перечисляет обещания Цедента в Передачу. Обратите внимание, что это не подробный список предоставляемых услуг. Скорее, это гарантия Цедента о том, что договор аренды и предоставляемые ею проценты по аренде являются полезными (т. Е. Никто другой не живет и не имеет доли в этом месте, договор аренды все еще действует, Цедент не задерживает арендные платежи и т. Д. .). Если есть дополнительные заявления, которые, по вашему мнению, должен сделать Цедент, не стесняйтесь включать их здесь.
Раздел 7: Состояние помещений. Отмечает, что Помещения не являются безупречными или полезными определенным образом. Скорее, Цессионарий принимает арендованную собственность такой, какая она есть, и принимает ее в этом состоянии.
(Необязательно) Раздел 8: Дополнительные условия уступки. Необязательное положение, позволяющее Цеденту и Цессионарию включать любые заявления, гарантии или другие положения, относящиеся к их ситуации. Если вы удалите этот раздел, исправьте номера разделов и ссылки в документе.
Раздел 9: Толкование. Предусматривает, что обе стороны были на равных в переговорах о согласии на уступку. Во многих случаях контракты интерпретируются в пользу человека, который его не составлял. В этом пункте четко указано, что обе стороны принимали участие в составлении проекта, и поэтому документ не следует читать в пользу (или против) ни того, ни другого.
Раздел 10: Уведомление. Перечисляет адреса, по которым должна доставляться вся официальная или юридическая корреспонденция.Укажите почтовый адрес как для Цедента, так и для Цессионария.
Раздел 11: Модификация. Указывает, что любые изменения в документе не имеют силы, если они не внесены в письменной форме и не подписаны обеими Сторонами.
Раздел 12: Применимое право. Позволяет сторонам выбирать законы штата, которые будут использоваться для толкования документа. Обратите внимание, что это не место проведения. Включенная формулировка не повлияет на то, где может быть подана потенциальная претензия.Напишите в отведенных местах применимое законодательство штата. Применимым законом почти всегда будет закон места, где находится квартира или арендованный дом. Как правило, использовать другое местоположение — плохая идея.
Раздел 13: Копии / электронные подписи. Название этого положения звучит сложно, но его легко объяснить: в нем говорится, что даже если Стороны подписывают уступку в разных местах или используют электронные устройства для передачи подписей (например,g., факсы или компьютеры), все отдельные части будут считаться частью одного и того же соглашения. В современном мире, где подписывающие стороны часто находятся в разных городах — а тем более в одной комнате — это положение гарантирует, что бизнес может осуществляться эффективно, без ущерба для действительности соглашения в целом.
Раздел 14: Полнота соглашения. Соглашение сторон о том, что подписываемый ими документ является «соглашением» по затронутым вопросам. К сожалению, включение этого положения не помешает Стороне утверждать, что существуют другие обязательные к исполнению обещания, но обеспечит вам некоторую защиту от этих требований.
Согласие арендодателя [и освобождение]. Просмотрите условия первоначального договора аренды, чтобы определить, требуется ли согласие Арендодателя для вступления уступки в силу. Обычно это так. В таком случае попросите арендодателя подписать документ в отведенном для этого месте.
Обратите внимание, что в конце согласия есть два варианта. Вы можете выбрать только один из них и удалить тот, который не используете. Первый вариант соответствует скобкам в Разделе 2 Задания.Если Правоуступатель останется ответственным по Договору аренды даже после Передачи Соглашения, включите этот первый заключенный в квадратные скобки текст в согласии. Например, если Цедент не вносит арендную плату, Арендодатель сможет получить эти платежи от Цедента. Если вы выберете эту опцию, удалите фразу «и отпустить» из заголовка этого абзаца.
Если Цедент не будет нести ответственность по Договору аренды, выберите вторую в квадратных скобках фразу, которая освобождает Цеденту от любых оставшихся обязательств.Другими словами, Арендодатель не может требовать от Цедента возмещения убытков или арендных платежей, если Цессионарий не выполняет какие-либо из своих обязательств по Договору аренды. Если вы включите этот пункт, вы можете сохранить формулировку в квадратных скобках в заголовке абзаца (т. Е. Заголовок будет «Согласие и разрешение арендодателя»).

Cooley

(обновлено 23 апреля 2020 г.)

Компании по всему миру усердно работают над анализом потенциальных рисков в это непростое время.Растущее число перебоев в работе и остановок по приказу государства в связи с пандемией коронавируса ложится тяжелым бременем на коммерческих арендодателей, их кредиторов и арендаторов. Соглашения об аренде следует анализировать, чтобы определить, есть ли язык, в котором говорится о том, что арендодатели и арендаторы могут и не могут делать, чтобы избежать нарушения условий аренды. Когда наступает срок выплаты арендной платы, ряд арендодателей и арендаторов ставят под сомнение свои соответствующие обязательства и права. Каждый договор аренды отличается и может содержать уникальные положения, поэтому сторонам следует проконсультироваться с юристом для получения дополнительных указаний.Ниже приведен список положений, которые следует учитывать арендодателям и арендаторам.

1. Непрерывное использование / отключение / часы работы

Если договор аренды содержит минимальные часы работы или условия непрерывной работы, арендаторы должны уведомить своих арендодателей, если они решат закрыть или сократить операции в ответ на правительственные заказы и / или опасения по поводу безопасности и здоровья сотрудников и клиентов. Это особенно актуально для арендаторов розничной торговли, но может также относиться и к арендаторам некоторых офисов или промышленных предприятий.Если договор аренды содержит оговорку о форс-мажоре (см. Ниже), арендатор, вероятно, может полагаться на такое положение, чтобы избежать невыполнения обязательств, и должен соответствующим образом проинформировать своего арендодателя.

2. Форс-мажор

Оговорки о форс-мажорных обстоятельствах предоставляют арендодателям и арендаторам некоторое облегчение, если они не могут выполнять свои обязательства из-за определенных событий, которые часто указываются как стихийные бедствия, забастовки, действия правительства или другие причины, которые являются непредвиденными или выходящими за рамки разумного контроля стороны.Арендодателям и арендаторам следует внимательно изучить свои положения о форс-мажорных обстоятельствах, чтобы определить, могут ли чрезвычайные меры, принятые в ответ на коронавирус, оправдать или задержать выполнение работ. Примечательно, однако, что большинство оговорок о форс-мажорных обстоятельствах не освобождают от уплаты арендной платы или других денежных обязательств. В результате арендаторы, как правило, не освобождаются от уплаты арендной платы, даже если закрытие объекта по приказу государства квалифицируется как форс-мажор. Ознакомьтесь с нашим предупреждением о применимости форс-мажорных обстоятельств и связанных доктрин для получения дополнительной информации.

При обсуждении нового договора аренды потенциальным арендодателям и арендаторам следует рассмотреть возможность включения формулировок, позволяющих автоматически продлевать крайний срок для определенных ключевых событий, таких как завершение первоначальных улучшений арендатора или дата начала аренды, в результате задержки, связанной с пандемией. Однако сторонам следует проявлять осторожность, если они решат добавить эту формулировку в соответствии со стандартным положением о форс-мажорных обстоятельствах, поскольку любые последствия пандемии коронавируса вряд ли будут считаться «непредвиденными» на данном этапе.

3. Повреждения, разрушения и другие жертвы

Коммерческая аренда обычно включает положение, в котором излагаются соответствующие обязательства арендодателя и арендатора в случае, если арендованные помещения будут повреждены или уничтожены пожаром или другим несчастным случаем в течение срока аренды.

Арендодатели обычно обязаны ремонтировать и восстанавливать помещения после несчастного случая, но часто имеют некоторую степень усмотрения при принятии решения о дальнейших действиях в зависимости от степени повреждения и / или разрушения.Обязательства арендодателя, например, могут зависеть от получения им выручки от страхования имущества, размера ущерба или продолжительности срока, оставшегося по договору аренды. Некоторые договоры аренды могут предоставлять домовладельцу и / или арендатору право прекратить аренду в определенных сценариях, например, когда ущерб является значительным или происходит ближе к концу срока аренды, или если в результате аварии помещение становится непригодным для аренды.

В целом, если арендодатель решает отремонтировать и восстановить помещение, арендатор остается обязанным платить арендную плату в течение периода восстановления — при условии, однако, что некоторые арендаторы могут договориться о пропорциональном снижении арендной платы в течение периода после несчастный случай, когда помещение непригодно для проживания и / или арендодатель ремонтирует имущество до тех пор, пока помещение не будет восстановлено.

Будет ли применимо положение об аренде ущерба, разрушения или несчастных случаев во время кризиса с коронавирусом — в свете закрытия зданий и размещения заказов на укрытие на месте по всей стране — будет зависеть от конкретного языка договора аренды. Положения о несчастных случаях обычно пишутся для покрытия ущерба, причиненного пожаром, наводнениями или другими стихийными бедствиями, но не в случаях, когда физическое здание остается нетронутым, как это может быть во время пандемии. Поскольку каждый договор аренды отличается, перед тем, как привлекать другую сторону, стоит подтвердить конкретный язык положения.

4. Статья об опасных материалах

Многие договоры коммерческой аренды содержат положения об опасных материалах, которые обычно запрещают использование, хранение или производство опасных материалов и / или веществ в помещениях арендатором и требуют, чтобы арендатор возместил арендодателям любые убытки или ущерб, возникшие в результате отказа арендатора. соблюдать положение. Определение опасных материалов или опасных веществ варьируется в зависимости от аренды, но обычно включает опасные или токсичные отходы, материалы или аналогичные вещества, как это определено законами и постановлениями об охране окружающей среды.Иногда договоры аренды также налагают аналогичное обязательство на арендодателя, требуя от него соблюдения законов об охране окружающей среды и освобождая арендатора от любых затрат, связанных с присутствием опасных материалов в помещении или здании, которые не были внесены арендатором. Однако это часто специально оговаривается арендатором в договоре аренды и не считается стандартным языком.

Некоторые арендаторы могут возразить, что наличие коронавируса в здании нарушит пункт об опасных материалах.Эффективность этой позиции зависит от точного языка договора аренды, поскольку определение опасных материалов обычно не включает бактерии, вирусы или другие заболевания. Однако арендаторы могут утверждать, что в случаях, когда арендодатель предоставляет или организует уборку и / или уборку помещений и здания, арендодатель, таким образом, обязан принять определенные меры для предотвращения распространения коронавируса по всему зданию, включая усиленную уборку. требования, минимизация количества гостей и продавцов, допущенных в здание, тестирование персонала здания, проверка температуры тела и размещение уведомлений и профилактических мер.

5. Завет тихих наслаждений

Аренда часто включает договор о спокойном отдыхе, в соответствии с которым арендодатель обязуется не нарушать использование арендатором помещения при условии, что арендатор выполнил свои обязательства по договору аренды. В случае, если домовладелец решит закрыть здание, в котором расположены помещения арендатора (при отсутствии государственного вмешательства), это может считаться нарушением спокойного отдыха. С другой стороны, если здание закрыто для публики, но арендатору по-прежнему разрешен доступ в здание для собственного использования, договор не нарушается.Но арендодатели также должны учитывать, могут ли ограниченные закрытия и ограничения представлять собой нарушение других положений об аренде, таких как обязательства арендодателя по предоставлению определенных удобств или услуг (см. Ниже).

По мере того, как все больше штатов и судов ввели мораторий на выселение, некоторые прямо запретили арендодателям беспокоить арендаторов или участвовать в действиях, которые представляют собой вмешательство в спокойное пользование арендатором своей собственностью. Хотя эти закономерности проявляются в основном в контексте аренды жилья, коммерческие арендодатели должны знать, что попытка выселения или вытеснения арендаторов-неплательщиков или использование других мер самопомощи может привести к штрафным санкциям.

6. Обязательства по передаче

Если срок аренды истекает во время пандемии коронавируса, арендаторам следует рассмотреть положения о передаче и обязательство убрать мебель и другое личное имущество из арендованных помещений. В случае, если арендатор не может вывезти свою личную собственность и полностью освободить помещение, или арендатор ожидает, что он будет нести ответственность за расходы на удержание, хорошо составленная оговорка о форс-мажорных обстоятельствах, мы надеемся, извинит потенциальный невыполнение обязательств арендатором, если здание закрыто домовладельцем или государственным органом.Но есть нерешенные вопросы, если отказ арендатора сдать помещение произошел по другим причинам.

7. Прерывание оказания услуг и выполнение других обязательств арендодателя

Большинство договоров коммерческой аренды предусматривают услуги, которые арендодатель обязан оказывать арендатору, а также обязательства арендодателя по обслуживанию и ремонту в течение всего срока аренды. Например, домовладелец часто несет ответственность за выполнение структурного ремонта здания, обслуживание общих частей и обеспечение помещений лифтами, системами отопления, вентиляции и кондиционирования, водоснабжением и уборкой.Коммунальные услуги, такие как газ и электричество, обычно не предоставляются самим домовладельцем; вместо этого домовладелец должен обеспечить наличие коммунальных услуг в помещении, а арендатор либо оплачивает свою долю коммунальных услуг, либо закупает и оплачивает свои собственные коммунальные услуги непосредственно поставщику услуг. Обратите внимание, что по состоянию на апрель несколько штатов приостановили отключение коммунальных предприятий за неуплату, чтобы позволить жильцам продолжать жить в своих домах, пока они пострадали от пандемии коронавируса.Применимость таких заказов к коммерческой аренде будет варьироваться от штата к штату.

Если арендодатель не предоставляет услуги или не выполняет свои обязательства по обслуживанию по договору аренды, арендатор обычно должен уведомить арендодателя о неисправности, и арендодатель имеет право на период исправления, чтобы исправить неисправность. Однако иногда аренда включает в себя так называемое «прерывание предоставления услуг», дающее арендатору право на снижение арендной платы в случае существенного нарушения коммунальных услуг или оказания услуг в помещении.Что представляет собой существенный сбой, зависит от договора аренды, но обычно он длится минимальное количество дней, не позволяет арендатору использовать помещения для своей деятельности и не вызван арендатором. Обратите внимание, однако, что некоторые договоры аренды не предусматривают снижение арендной платы в этом сценарии, и вместо этого стороны предпочитают полагаться на страхование имущества и / или прерывания бизнеса от этого типа риска. В отсутствие перерыва в предоставлении услуг или других средств правовой защиты арендатор должен будет продолжать вносить арендную плату в течение любого периода перерыва, вызванного пандемией коронавируса.

Наконец, помимо перерыва в предоставлении услуг, договор аренды может содержать оговорку о невыполнении обязательств арендодателем, предоставляя арендатору некоторую форму правовой защиты в случае, если арендодатель не выполняет свои обязательства по договору аренды, и невыполнение обязательств продолжается в течение определенного периода времени. после письменного уведомления от арендатора. Средства правовой защиты различаются, но могут включать для арендатора варианты оказания самопомощи и получения возмещения от арендодателя своих затрат, предъявления иска в рамках справедливости или закона или взыскания убытков с арендодателя.

8. Страхование от перерыва в работе

В отрасли было довольно много дискуссий относительно статуса полисов страхования от прерывания бизнеса. Хотя каждый страховой полис уникален, большинство полисов требуют какой-либо физической потери или повреждения имущества, а многие исключают такие события, как пандемии, из страхового покрытия. Обратите внимание, что в некоторых юрисдикциях суды рассматривают потерю страхователем доступа к своим помещениям как тип квалифицируемого физического ущерба, поэтому не следует автоматически списывать определенные убытки как не подлежащие страхованию.Более того, в нескольких штатах находится ожидающий принятия закон, который заставит страховщиков расширить страховое покрытие коммерческой собственности и / или прерывания бизнеса, включив в него убытки, связанные с коронавирусом, хотя никаких законов еще не принято.

По состоянию на апрель в нескольких юрисдикциях, в том числе в Калифорнии, Вашингтоне, округ Колумбия и Флориду, ожидает рассмотрения судебный процесс, оспаривающий отказ страховщиков покрыть убытки, возникшие в результате перебоев в ведении бизнеса, связанных с коронавирусом. Кроме того, были поданы ходатайства с просьбой объединить некоторые дела в один федеральный окружной суд, что может привести к вынесению решения в масштабах всей отрасли.

Другие страховые полисы, такие как профессиональная ответственность и ответственность за загрязнение, могут быть применимы к пандемии коронавируса, в зависимости от обстоятельств, поэтому важно получить помощь, изучив формулировку вашего полиса, чтобы убедиться, что нет ошибок, прежде чем решать, подавать ли претензии. Кроме того, существуют правила, специально регулирующие перерывы в работе из-за инфекционных заболеваний или инфекций. Однако они довольно дороги (8-10% покрытия) и в результате их редко покупают.

При подозрении на возможный ущерб, связанный с коронавирусом, страхователь должен как можно скорее уведомить страховщика.