Ипотека в гражданском праве: определение, особенности

Конституция РФ провозглашает, что наше государство является конституционным и политика правительства направлена создание условий достойной жизни для российских граждан. Сегодня невозможно представить это без наличия у человека собственного жилья. В связи с этим одним из главных направлений социальной политики государства является решение жилищного вопроса граждан. Значительная часть имущественных сделок заключается при помощи ипотеки, а все вопросы такого вида кредитований жестко закреплены в законодательстве РФ.

Понятие ипотеки в гражданском праве

Понятие ипотеки в гражданском праве всегда тесно связано с залоговым имуществом, представляя собой одну из разновидностей исполнения кредитных обязательств залогодержателя по отношению к залогодателю. На время действия кредитного соглашения залог находится во владении кредитной организации. Для банка такой вид кредитования имеет ряд преимуществ, так как в случае ненадлежащего выполнения условий договора на залоговое имущество может быть наложено взыскание. Средства, полученные от реализации заложенного имущества, идут на погашение кредитных обязательств.

На время действия кредитного договора в отношении заложенного имущества накладывается обременение. Заемщик имеет право свободно распоряжаться имуществом в залоге, но осуществлять имущественные сделки с ним не вправе без согласия кредитора. Это означает запрет на продажу, обмен, дарение и передачу залога в аренду.

Ипотека гарантирует сохранение залогового имущества до момента полного расчета заемщика с кредитором. Стоимость его может возрастать в соответствии с показателями инфляции. Реализация имущества возможна только при соблюдении ряда условий, определенных нотариально или в судебном порядке. При этом кредитор не обладает преимуществами в ходе проведения торгов и отстраняется от них. Передача залогового имущества залогодержателю возможно только при отсутствии результата торгов. Для заемщика это означает, что пока залог действует, передача его залогодателю невозможна никаким иным способом кроме проведения торгов.

Специфика залога недвижимости

Согласно действующему законодательству под ипотекой понимается залог, в качестве которого может выступать предприятие, здание, строение, сооружение или иной объект вместе с участком земли или правом его использования.

Участниками ипотечных взаимоотношений всегда выступают:

• залогодатель — лицо, которое предоставляет залог;
• залогодержатель — лицо, которое принимает залоговое имущество.

В качестве таких субъектов могут выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• государственное или административно-территориальное образование.

Залогодержателем может выступать только кредитор. Залогодателем может являться сам заемщик или третье лицо, участвующее в процессе кредитования. В последнем случае соглашение ипотеки заключается не от имени должника, а возникшие отношения между третьим лицом и должником не относятся к категории ипотечных видов.

Договор ипотеки может заключаться в отношении имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке и прошли процедуру государственной регистрации. При этом законодательство накладывает ограничения на список объектов, которые не могут выступать залоговым обеспечением по ипотеке. В перечень такого имущества входит:

• имущество, которое было изъято из гражданского оборота или предполагающее невозможность взыскания;
• объекты, предполагающие обязательность приватизации, либо ее запрет;
• дома, квартиры, земли в собственности государства или муниципалитета;
• доля земельного участка с площадью меньше минимально установленного размера.

На практике наиболее распространены ипотечные сделки, в рамках которых в качестве залога выступает жилая недвижимость или земельные участки. Предметом залога может выступать не только имущество, но и права на него, в частности, право на аренду.

Особенность ипотеки заключается в том, что предмет залога остается в распоряжении заемщика, который продолжает им пользоваться. В соответствии с действующими правилами, риск возникновения порчи залогового имущества лежит на залогодателе. При наступлении обстоятельств, которые привели к порче или потере предмета залога, залогодатель имеет право требовать досрочного погашения кредитных обязательств. В некоторых случаях в договоре кредитования оговариваются отдельные пункты, согласно которым заемщик может заменить или восстановить поврежденное залоговое имущество.

Отличительным качеством ипотечных взаимоотношений является акцессорный их характер. Залог может обеспечивать только реальное требование кредитора, которое основано на заключенном договоре. Никакие иные требования залогодержатель к заемщику выдвигать не может. Право требования возникает у кредитора только при невыполнении условий договора и отсутствия факта своевременной передачи денежных средств.

Ипотека в силу договора: особенности возникновения

В значительной части случаев залог появляется в силу договора. Ипотечное соглашение может быть отдельным и носить самостоятельный характер по отношению к предмету залога. В некоторых пункты об ипотеке могут содержаться в главном договоре. Об ипотеке в гражданском праве и основных моментах процесса заключения сделки говорят следующие документы:

Законодательно определены требования к форме заключаемых договоров и их содержанию. Важными моментами считается соблюдение следующих условий:

• заключение договора в письменной форме;
• обязательность прохождения государственной регистрации;
• наличие обязательного содержания

Договор считается заключенным в момент государственной регистрации, и после ее прохождения вступает в действие. Несоблюдение основных требований законодательства ведет к недействительности сделки, то есть с точки зрения правового регулирования считается ничтожным. Ипотека в силу договора может возникать на основании договора, составленного в простой письменной форме.

Законодательство об ипотеке выдвигает обязательность наличия в содержании документа информации о предмете ипотеки, оценочные данные, сути заключаемых соглашений, размера и срока исполнения кредитных обязательств. Такие требования считаются существенными условиями, и при их отсутствии договор о залоге может считаться не заключенным.

Что такое предмет ипотеки

В рамках договора ипотеки в качестве залога может выступать недвижимое имущество. Законодательно определен перечень таких объектов. В число основных объектов помимо жилой недвижимости, входит:

• земельные наделы, участки недр;
• отдельно расположенные водные объекты;
• объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного вреда для их назначения, в том числе леса, насаждения, здания и сооружения;
• воздушные, морские средства передвижения, которые обязаны быть зарегистрированы.

В качестве недвижимого имущества могут выступать не только готовые здания и сооружения, но и объекты, находящиеся на этапе незавершенного строительства. Такие изменения были введены в действия в 2005 году, ранее такое имущество не могло выступать в качестве залога. Немаловажным моментом является то, что в качестве обеспечения может выступать только имущество, официально зарегистрированное в государственном органе.

В договоре в обязательном порядке должно быть указано наименование предмета ипотеки, места его нахождения и все реквизиты, при помощи которых можно однозначно идентифицировать объект. Также указывается право, на основании которого он принадлежит заемщику и данные регистрирующего органа. Если предметом договорных отношений выступает право аренды, то указывается ссылка на соглашение об аренде.

В законе прямо не указано, что подразумевается под достаточностью идентификации. При этом юристы без труда определяют это на основании практики заключения договоров. Например, в отношении земельного участка в обязательном порядке указывается:

• адрес надела;
• площадь участка;
• кадастровый номер;
• целевое назначение;
• вид разрешения для использования.

В одном договоре может быть указан один или несколько объектов. В последнем случае требуется указать очередность взыскания в случае, если кредитные обязательства не будут выполнены заемщиком. При отсутствии такого пункта право определять порядок взыскания на залоговую недвижимость принадлежит залогодержателю.

Вопросы оценки

Проведение оценочной экспертизы в отношении предмета ипотеки считается обязательной процедурой, которая должно быть проведена в соответствии с действующим законодательством. Точная сумма указывается в договоре в денежной форме.

Оценка может быть проведена любой коммерческой организацией, имеющей разрешительные документы на осуществление такой деятельности. На практике многие кредитные организации имеют свой список надежных и проверенных компаний. При обращении клиента за оформлением кредита банковские учреждения выдают такой список в качестве организаций, рекомендуемых для сотрудничества.

К спорным моментам относится указание в договоре нескольких показателей оценки. Например, в качестве такой может выступать экспертиза независимого оценщика, органов технической инвентаризации или сторон сделки. Цель указания разных оценок может быть вызвана различными обстоятельствами, в том числе стремлением минимизировать налоговые платежи. На практике судебные разбирательства по таким случаям могут заканчиваться отрицательным решением, в результате которых договор признается недействительным. Такое заключение связано с тем, что в таком случае не соблюдается одно из главных требований законодательства в виде обязательного указания оценки предмета залога.

Обеспечение ипотеки: какие обязательства возникают

Специалисты говорят о том, что для исключения неприятных последствий в договоре ипотеки необходимо четко перечислить полный перечень существенных условий договора. Однозначность терминов и отсутствие двусмысленностей позволит точно определить требования, которые кредитор может выдвигать в отношении обеспечения при невыполнении заемщиков условий.

В обязательном порядке указывается:

• данные основных участников сделки;
• дату и место заключения договора;
• предмет залога;
• условия соглашения;
• срок и размер обязательств.

В случае исполнения обязательств по частям прописывается периодичность платежей, размеры или условия их определения. Если право залогодержателя определяются на основании закладной, то в договор заносится информация о таком документе

Права и обязанности участников сделки

Ипотека в силу договора всегда накладывает ряд прав и обязанностей на каждую из сторон кредитной сделки. Предмет залога в большинстве случаев остается у залогодателя, которому принадлежит право свободного распоряжения имуществом в соответствии с его назначением. Также он может самостоятельно использовать плоды, доходы или продукцию, полученные от предмета залога.

Отчуждение заложенного имущества возможно только с согласия залогодержателя. Без наличия такой договоренности заемщик не вправе осуществлять следующие имущественные сделки:

• дарить;
• обменивать;
• продавать;
• вносить в качестве вклада;
• передавать в аренду, безвозмездное пользование иному лицу.

На заемщике лежит риск утраты или порчи залогового имущества. При владении заложенным имуществом залогодатель не должен допускать повреждения или ухудшения состояния предмета залога за исключением естественного его износа. При отсутствии особых условий в договоре ипотеки в обязанность залогодателя входит:

• заключение договора страхования в отношении залогового имущества;
• принятие мер обеспечения сохранности залога, в том числе от незаконных посягательств на него со стороны третьих лиц;
• нести расходы для поддержания имущества в должном виде, осуществлять при необходимости ремонт;
• направлять уведомление в адрес залогодержателя в случае появления риска утраты или повреждения залогового имущества;
• истребовать предмет залога при незаконном владении им третьих лиц.

В связи с тем, что предмет залога находится у заемщика, то кредитор имеет ограниченные обязанности. Залогодатель имеет право:

• проверять состояние залогового имущества;
• контролировать факт отсутствия передачи залогового объекта иным лицам во владение;
• требовать прекращения любых видов посягательств на предмет ипотеки.

Залогодержатель вправе требовать досрочного погашения кредитной задолженности в следующих случаях:

• произошло повреждение или утрата залогового имущества;
• залогодатель потерял право собственности на предмет залога;
• заемщик не смог в оговоренные сроки восстановить предмет залога;
• залогодатель не имеет возможности или желания предоставить иной объект залога в случае его порчи, гибели или лишении права владения им;

В последнем случае право замены предмета ипотеки должно быть прописано в договоре. Залогодатель имеет право участвовать в деле, при предъявлении со стороны третьих лиц искового требования с требованием признания за ними права владения или иных прав отношении заложенного имущества. Если он отказывается от защиты своих прав, то залогодержатель имеет право использовать законные способы по защите залога от имени залогодателя без доверенности. В дальнейшем заемщик обязан возместить кредитору понесенные им расходы.

Понятие ипотеки в силу закона

Согласно действующему законодательству ипотека может возникать не только в силу договора, но и в силу закона и в этом случае ее называют легальной. Договорная ипотека возникает по волеизъявлению сторон, легальная при наличии определенных законодательством фактов юридического характера.

Модно выделить две особенности легальной ипотеки:

• возникает при наличии определенных фактов;
• договор об ипотеке отсутствует.

Законная ипотека, в отличие от договорной, не требует обязательного прохождения государственной регистрации и возникает при указанных в законе обстоятельствах. При таком виде ипотеки правоустанавливающее значение имеет только основная сделка в виде договора купли продажи, ренте или иных соглашений. Обязательным условием возникновения ипотеки в силу закона является то, что должно быть предусмотрено какой вид имущества для обеспечения обязательства признается залогом.

Действующее законодательство признает несколько составов, которые могут порождать ипотеку в силу закона:

• передача недвижимого имущества под рентные платежи либо договору содержания с иждивением;
• приобретение недвижимости на кредитные средства;
• покупка имущества под условие предоставления механизма рассрочки платежа;
• покупка жилья за счет получения целевого займа от кредитного учреждения или юридического лица;
• изъятие государством залогового имущества государством в принудительном порядке и предоставление собственнику в дальнейшем равноценного имущества.

Выделяют две разновидности ипотеки в силу закона:

• возникающая в силу императивных норм, то есть вне зависимости от волеизъявления сторон;
• имеющая диспозитивный характер, то есть основанная на нормах.

К числу первой разновидности относится договор ренты, при котором получатель получает право залога, и данная норма не подлежит изменению по соглашению участников. Ко второму виду можно отнести покупку недвижимости на кредитные средства. Если в договоре не предусмотрено особых пунктов, то с момента передачи товара в руки покупателя до полной погашении стоимости покупки, приобретаемый предмет признается в качестве залога. Такие же правила распространяются на сделки приобретения недвижимого имущества в рассрочку.

Легальная ипотека при покупке жилого имущества за счет кредитных средств возникает на основании трехстороннего договора, заключаемого между продавцом, банком и покупателем. При этом денежные средства поступают в адрес продавца имущества от кредитной организации, а не от непосредственного покупателя. Если оформляется два независимых друг от друга договора в виде соглашения о купле-продажи и ипотечного договора, то в этом случае возникает ипотека по договору.

Особенности оформления закладной

Любой вид кредита, в том числе и ипотечный, основан на соблюдении принципа платности, срочности, обеспеченности и возвратности. Ипотечное кредитование при этом носит целевую направленность, то есть заемные средства могут быть потрачены только на приобретение жилой недвижимости.

С принятием законно об ипотеке в гражданский оборот было введено понятие закладной. Такой документ относится к разновидности ценных бумаг и удостоверяет право обладателя на получение права исполнения в части денежных обязательств, которые обеспечены залоговым имуществом. Наличие механизма закладных позволяет сделать проще оборот прав по обязательствам, которые обеспечены ипотекой. Передача права требования по закладной не требует обязательности государственной регистрации или нотариального заверения, и документ может быть составлен в простой письменной форме. После оформления всех договорных формальностей закладная находится у залогодержателя.

С закладной может производиться продажа, ее владелец может заложить или перезаложить при соблюдении определенных условий. Выдача закладной невозможно при наличии следующих обстоятельств:

• если предметом ипотеки выступает имущественный комплекс или права его аренды;
• размер денежного обязательства, которое обеспечивается ипотекой, не было определено на момент заключения договора.

Законодательство выделяет формальные признаки накладной, которые условно делятся на две категории в виде обязательных и необязательных. Наличие обязательных признаков требует законодательство, необязательные вносятся на основании соглашения участников договорных отношений.

В число обязательных данных входит:

• наличие слова «закладная» в названии документа;
• указание залогодателя и его места регистрации;
• данные о первоначальном залогодержателе и места его регистрации;
• информация о названии договора кредитования или денежного обязательства, которое должно обеспечиваться ипотекой, данные о месте и даты заключения соглашения;
• данные о должнике в случае, если им является не залогодатель;
• сумма обязательств, процентная ставка при их ее наличии;
• срок погашения кредитных обязательств, либо графика уплаты при выборе схемы погашения по частям;
• данные о залоговом объекте, позволяющие однозначно его идентифицировать;
• информация о результатах оценки;
• особые указания о наличии у предмета ипотеки обременения правом пожизненного пользования, арендой или иным правом, а также об отсутствии обременения;
• сведения о прохождении государственной регистрации ипотеки;
• информация о дате выдачи закладной.

Даже если в документе присутствует слово «закладная», но при этом отсутствуют данные о перечисленных пунктах, то он не считается закладной и не выдается залогодержателю. Листы закладной оформляются как единое целое, пронумеровываются и скрепляются печатью регистрационного органа.

Как происходит прекращение залога

Действующее законодательство определяет ограниченный список оснований для прекращения залога. Он может быть прекращен по решению судебного органа, по соглашению сторон или в связи с переходом права собственности на залоговое имущество.

Проблемы законодательного характера существуют в отношении процесса реализации залогового предмета при неисполнении должником кредитных обязательств. Существует два возможных оснований для инициирования такого процесса:

• по решению суда;
• на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Возможность достижения соглашения о взыскании имеет ряд преимуществ, позволяя соблюсти интересы всех участников договорных отношений. Реализация залогового имущества проводится на торгах в порядке установленным законодательно или специальным образом. В первом случае организация торгов осуществляется в соответствии с исполнительными документами. При этом ГК прямо не указывает возможность использования механизма торгов в отношении области залоговых сделок.

Открытыми остаются следующие вопросы:

• какой документ должен формировать право владения залогодержателя, если торгам присвоен статус «несостоявшиеся»»;
• если залогодержатель в течений месяца после несостоявшихся торгов не использует право оставить предмет залога за собой, то договор ипотеки считается прекращенным, но согласно законодательству право собственности на недвижимость возникает только после прохождения государственной регистрации.

Несмотря на активное развитие ипотечного направления в последние годы законодательная база продолжает развиваться и закон «Об ипотеке» с момента его начала действия менялся неоднократно. Рынок финансовых услуг продолжает развиваться и количество ипотечных договоров составляет значительную часть имущественных сделок, что во многом обусловлено стремлением государства усовершенствовать эту сферу отношения для возможности решения российскими гражданами жилищного вопроса.

Заключение

Понятие ипотеки в гражданском праве всегда связано с залоговым обеспечением, которое для кредитора является гарантом возврата кредитных средств, в случае неисполнения договорных обязательств заемщиком. При оформлении ипотеки необходимо обращать внимание на правильность формулировки существенных условий, так как при несоблюдении законодательных требований, договор может быть признан недействительным. На текущий момент существует ипотека в силу договора и закона, первый вид считается наиболее распространенным. Ипотека в силу закона требует обязательного прохождения процедуры государственной регистрации сделки, при отсутствии которой договор не вступает в действие. Прекращения договора залога может быть осуществлено при взыскании право требования на залоговое имущество и успешного проведения торгов, которые могут организовываться на основании решения суда или по соглашению сторон.

onedvizhke.ru

Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски



Рассмотрено оценка доступности современного состояния жилищного ипотечного кредитования и влияние возможных рисков ипотечных отношений, классификаций.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, риски, проблемы

The assessment of the availability of the modern state of housing mortgage lending and the impact of possible risks of mortgage relations and classifications are considered.

Keywords: mortgage, lending, risks, problems

В современном российском обществе одной из самых насущных проблем была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан — социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Решением вопроса на сегодня является эффективным оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания [7].

Ипотека предоставляет достаточно широкие возможности:

– предпринимателю — увеличить долю производительного капитала;

– землевладельцам — произвести покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;

– физическому лицу (гражданину) — улучшать свои жилищные условия.

Что такое ипотека? В настоящее время существует множество различных точек зрения на определение понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». По мнению Довдиенко И. В., ипотека представляет собой передачу в залог собственности в виде земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежного займа [2]. Разумова И. А. считает, что ипотека — одна из основных форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [6]. Грудцына Л. Ю. и Козлова М. Н. определяют ипотечный кредит как обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости [1]. Меркулов В. В. определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм: — обеспечивающий финансами рынок недвижимости; — основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении; — функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников; — контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем. Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства. На наш взгляд, ипотека — это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору [8].

Для более углубленного изучения ипотечного кредита считаем изучить его классификацию. Стоит отметить, что в экономической науке используются различные классификации кредита, однако классификация ипотечного кредита описана крайне слабо, в связи с чем (Дятлов Д. В., Антонова М. В.) предложили авторский вариант классификации ипотечного кредита (табл.1):

– по целям кредитования;

– по обеспечению;

– по способу кредитования;

– по заемщикам;

– по кредиторам;

– по видам процентных ставок;

– по методу погашения.

По целям кредитования, на наш взгляд, целесообразно выделить три вида ипотечного кредита:

1) земельный кредит — предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли, например под предстоящее строительство объекта недвижимости;

2) строительный кредит — кредит на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, предоставляемый для финансирования строительных работ;

3) кредит на приобретение готового объекта недвижимости [3].

Таблица 1

Классификация ипотечного кредита

Признаки классификации	Виды ипотечных кредитов
По целям кредитования	Земельный кредит Строительный кредит Кредит на приобретение готового объекта недвижимости
По обеспечению	Кредит, обеспеченный земельным участком под строительство объекта Кредит, обеспеченный готовым объектом недвижимости вместе с земельным участком, на котором оно находится Кредит, обеспеченный объектом незавершенного строительства вместе с земельным участком Кредит, обеспеченный приватизированным объектом недвижимости (квартира, офис) без земельного участка
По способу кредитования	Ипотечный кредит, выданный по одноуровневой модели кредитования Ипотечный кредит, выданный по двухуровневой модели кредитования
По заемщикам	Ипотечный кредит населению (в т. ч. жилищные ипотечные кредиты) Ипотечный кредит юридическим лицам
По кредиторам	Банковский ипотечный кредит Небанковский ипотечный кредит
По видам процентных ставок	Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой
По методу погашения	Ипотечный кредит со стандартными выплатами Ипотечный кредит с переменными выплатами Пружинные ипотечные кредиты Ипотечные кредиты с нарастающим платежом Ипотечные кредиты с участием

Возможные риски ипотечных отношений

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

– целенаправленная широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

– пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в придании ему на этой основе стабильности;

– отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

– российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствия капитала; низкой доходности (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

– структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала. Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово- кредитного механизма.

Обозначим их:

– институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

– расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных касс и жилищно-строительных банков;

– предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

– льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных участков земли под жилищное строительство;

– создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд. Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений. За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья [4].

Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности субъектов ипотечного кредитования. На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг. ■

Литература:

1. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотечное кредитование: вопросы и ответы / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова.- М.: Изд-во Эксмо, 2006.- 288с.
2. Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — M.: Юнити-Дана, 2005. — С. 3.
3. Дятлов Д. В., Антонова М. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация. / Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. Белгород. № 2(42), 2012 г., 240–245 с.
4. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А.,. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. № 4 (16). С. 38–46.
5. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Юридический центр-пресс, 2003. — С. 10.
6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2005. — С. 12.
7. Склярова Э. В., Лиман И. А. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России. / Международный научно-исследовательский журнал. № 1 (43), Часть 1, Январь.
8. Чередникова А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования. / Российское предпринимательство. 2010. № 4–1. С. 94–97.

Основные термины (генерируются автоматически): ипотечный кредит, ипотечное кредитование, кредит, земельный участок, отношение, цель кредитования, жилищное строительство, Строительный кредит, земельный кредит, ипотечное жилищное кредитование.

moluch.ru

что это такое, каким может быть?

Ипотечное кредитование на протяжении последних нескольких лет остается одним из самых бурно развивающихся направлений деятельности российских кредитных учреждений. Одним из основополагающих понятий кредитных отношений выступает предмет ипотеки, вопросы которого сегодня четко регламентированы действующим законодательством.

Что говорит законодательство?

Вопросы ипотечного кредитования сегодня законодательно регламентируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке». Сегодня законодатель установил равенство между ипотекой и залоговой недвижимостью, что отражено в полном названии данного закона.

Согласно общепринятым понятиям выделяют объект и предмет кредитования, которые не представляют собой равнозначные термины. Общепринятой трактовкой считается следующее:

• предмет ипотеки — это помещение жилого назначения, право владения которым зарегистрировано согласно законодательно установленным правилам с обязательным прохождением регистрации в уполномоченном органе;
• под объектом ипотеки понимается право владения недвижимостью, отнесенной к группе жилья.

В качестве предмета ипотечного кредитования в соответствии с действующими нормами может являться только недвижимая категория имущества. Соглашение в обязательном порядке содержит информацию, касающуюся предмета ипотечных отношений, результаты оценки недвижимости, суть договоренностей, сроки исполнения кредитных обязательств.

Что может выступать в качестве предмета ипотеки?

Перечень объектов, которые вправе выступать в виде предмета ипотеки, четко определен федеральными законами. Что может быть предметом ипотеки:

• частные дома;
• квартиры в многоэтажных объектах;
• определенная доля в помещении;
• объекты на стадии возведения;
• право требования при оформлении соглашения по варианту долевого строительства.

Все существующие виды залогового жилого имущества можно разделить на два типа — индивидуальные строения и многоквартирные строения. При участии в ипотечном кредитовании многоквартирного дома, определенные части которого принадлежат физическим лицам в виде долевой собственности, заложенной считается соответствующий размер в праве общего владения.

К индивидуальному виду относится жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи согласно всем установленным нормам. Такое строение может состоять как из одной комнаты, так и из нескольких разделенных помещений. Если закладывается частный дом, то земельный участок, функционально обеспечивающий строение, также выступает в качестве предмета ипотеки.

Действующие правила дают возможность рассматривать в качестве предмета ипотеки следующие объекты:

• гостиницу;
• дачу;
• садовые дома;
• помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

При этом правила, которые установлены в отношении многоквартирных домов, на такие строения не распространяются.

Особые нюансы

В большинстве случаев предметом залога по кредиту является жилое имущество, но согласно действующим правилам допустимы иные варианты. Банк вправе принять в виде залогового имущества следующие объекты:

• земельные наделы, статус которых позволяет заключать кредитные соглашения;
• производственные здания, имущество, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
• многокомнатные жилые помещения;
• конструкции потребительского назначения, включая садовые конструкции;
• воздушные средства, плавательные средства;
• машинные места.

Залогом может являться жилая недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, при этом нет ограничений на степень готовности помещения. Допускается участие в процессе кредитования готового и строящегося жилья. В последнем случае кредитные организации часто выдвигают требование в виде определенного процента возведения конструкции (не меньше 30%). Сегодня распространены кредитные предложения, по которым банк не только является залогодержателем строящейся недвижимости, но и участвует в строительстве финансово, предоставляя займы застройщикам. Это позволяет им обеспечить сохранность выделяемых средств. Чаще всего применяется следующая модель взаимодействия: банк аккредитует определенных застройщиков и предлагает клиентам-заемщикам наиболее выгодные условия кредитования в строящихся домах своих партнеров.

В качестве залога часто выступает жилье, принадлежащее заемщику на праве собственности. Не запрещено использовать в качестве залога долю в помещении, но в большинстве случаев банки готовы идти на сделку, если приобретаемая на кредитные средства часть квартиры является последней.

При невозможности заемщиком своевременно погасить кредит, на залоговое имущество банк вправе наложить взыскание. Процедура отчуждения проводится только на основании решения судебного органа в виде продажи с торгов или аукциона.

Ипотека каких объектов не допускается?

Несмотря на то, что в качестве предмета ипотеки может выступать недвижимое имущество, существует ряд ограничений в отношении возможных жилых объектов. Такое обстоятельство необходимо учитывать и понимать, ипотека каких из перечисленных объектов не допускается.

Не могут выступать в таком качестве недвижимое имущество следующего вида:

• находящееся в государственной собственности;
• являющееся муниципальной собственностью;
• помещения, относящиеся к категории служебных;
• жилье, отнесенное к специализированным жилищным фондам.

Согласно действующим правилам не допускается залог незначительной части участка земли, площадь которого менее минимума, установленного нормативными документами ипотечного кредитования конкретного субъекта РФ.

Все ли объекты жилого имущества могут выступать в качестве предмета ипотеки?

Наряду с ограничениями законодательного характера в части того, что может выступать в качестве предмета ипотеки, существует ряд определенных требований банков. Связана такая ситуация с тем, что кредиторы хотят получить ликвидное имущество и при необходимости иметь возможность быстро реализовать залоговую недвижимость. В различных кредитных учреждениях правила кредитования могут незначительно отличаться.

Основные требования банка к жилой недвижимости выглядят следующим образом:

• соответствие года постройки правилам кредитной организации;
• удовлетворительное состояние жилья, отсутствие его в списке аварийной недвижимости;
• отсутствие незарегистрированных перепланировок;
• достаточная степень ликвидности объекта на протяжении всего срока кредитования;
• требование к конструкции помещения в виде отсутствия деревянных перекрытий, стен из кирпича, камня или железобетона;
• отсутствие препятствий для имущественных сделок в виде обременения.

Некоторые кредитные организации требуют, чтобы в помещении были разделены кухня, санузел. В большинстве случаев в правилах предоставления займа прописано наличие работающих систем водоснабжения, канализации, электричества и иных инженерных конструкций.

Для банка желательно отсутствие иных владельцев. При желании предоставить в качестве предмета залога коммунальную квартиру, помещение с прописанными несовершеннолетними детьми, инвалидами, с большой долей вероятности банк не примет такое обеспечение по кредиту.

Заключение

Понятие предмета ипотеки сегодня четко закреплено законодательно, а список таких объектов четко регламентирован. Со стороны кредитных учреждений в отношении допустимых для ипотеки предметов выдвигаются определенные специфичные требования, которые в разных банках могут незначительно отличаться.

onedvizhke.ru