Параметры	Значения
1. Сроки сделки	1 день с момента подписания документов
2.Необходимые документы	Паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость

Выкуп ипотечных квартир — сделки по выкупу долей квартир с обременением

Ипотечное кредитование для многих стало удобным решением, позволяющим приобрести собственное жилье. Его популярность обуславливается довольно мягкими условиями, которые предполагают облегченные варианты выплат.

Выплачивать ипотечный кредит приходится долго, а за это время в жизни может произойти многое – возникнет необходимость переезда на другое место жительства, изменения в бизнесе (его крах или, наоборот, значительное расширение, благодаря чему утратится актуальность именно в этой квартире), развод, разъезд, критические проблемы со здоровьем, требующие дорогостоящей терапии, и т.д. В любом из этих случаев выкуп квартир в ипотеке становится по-настоящему спасительным кругом, который позволяет заемщику рассчитаться с банком. К тому же, можно еще вернуть и свои собственные средства, которые вложены в ипотечное жилье. Выкуп ипотечных квартир – это один из самых быстрых и надежных способов получения на руки денежных средств за ипотечную недвижимость без погашения кредита.

Преимущества

Срочный выкуп квартир в ипотеке, равно как и выкуп долей квартир в ипотеке нашей компанией, позволит владельцу квартиры получить необходимую сумму денег оперативно, не дожидаясь, когда появится покупатель на нее. Будьте уверены, что выкуп квартир в ипотеке – это процедура, которая полностью юридически обоснована и документально  заверяется на законодательном уровне.

Если же доверить продажу квартиры непосредственно банку, то надо быть готовым к томительным ожиданиям. Лишь малый процент потенциальных покупателей интересуется жильем, заложенным через банк. Вдобавок ко всему принятие решения о продаже квартиры не отменяет обязательств своевременных выплат ипотеки. Стоит иметь ввиду, что банк заинтересован только в погашении долга, поэтому готов проводить сделку, которая выгодна ему, не принимая во внимание интересов прямого продавца.

Наша компания, завоевавшая репутацию надежного партнера в сфере операций с недвижимостью, гарантирует законность, оперативность, профессиональное сопровождение всех этапов процедуры, которые предполагает выкуп квартир в ипотеке.

Как происходит выкуп

1. Владелец ипотечной квартиры звонит в нашу компанию или оставляет заявку на сайте. Наши специалисты подробно объясняют весь процесс, называют сроки окончания планируемой сделки, называют примерную сумму выкупа квартиры/доли в квартире.
2. Наш оценщик осуществляет выезд для определения точной стоимости жилья.
3. Владелец вправе согласиться с названной суммой выкупа квартиры, находящейся в ипотеке, или выкупа доли в квартире, или отказаться от предложения, если оно его не устраивает.
4. Если клиент согласен с условиями, то формируется пакет документов для сделки (в случае с ипотекой этот процесс более сложный, чем при обычном выкупе, потому что третьей стороной является банк). Работу по согласованию действий с банком берет на себя наша компания.
5. Происходит подписание договора купли-продажи, его быстрая регистрация, и бывший владелец квартиры получает деньги за минусом суммы оставшейся задолженности.

От невыполнения обязательств по ипотеке к праву на выкуп

Конечно, вы взяли ипотеку с полным намерением быть ответственным домовладелец, своевременно производящий все платежи, сохраняющий страховку своего домовладельца текущие и уплаченные налоги.

Надеюсь, вы никогда не столкнетесь с реальностью неисполнения по ипотеке , но если это произойдет, немного знаний может на самом деле быть очень хорошей вещью.

Ипотечные облигации обычно имеют льготный период , обычно 15 дней но некоторые из них всего 10 дней. Многие люди «играют в поплавок», что то есть задержка в течение большей части льготного периода до совершения платежа, и никто, в том числе и кредитор очень много думает об этом.Однако на 16-й день штраф за просрочку платежа оценивается. На данный момент нет никаких разветвлений, кроме этой платы за просрочку и возможно, звонок с «дружеским напоминанием» от клиента кредитора отдел обслуживания. Просрочка платежа, вероятно, даже не появится на кредитный отчет заемщика. В День 30 все меняется. В в этот момент заемщик оказывается в состоянии дефолта, и все быстро становится серьезным.

Законы о ипотечном неисполнении и обращении взыскания отличаются от государство государству и ипотечным кредиторам и обслуживающим компаниям различаются способы они обращаются к неплатежеспособным заемщикам. Крупные хранители ипотечных кредитов, такие как Фредди Mac, FHA и VA изменили свой подход к управлению просрочками в последние десять лет, окончательно осознав, что это на рентабельнее помочь заемщику остаться в своем доме, чем добиваться отчуждения, а затем противостоять необходимость иметь дело с владением, управлением и продажей полученной недвижимости . Следовательно, существует, вероятно, сотня различных сценариев, в которых можно сыграть. по мере увеличения просрочки по ипотеке, и, по крайней мере, так много способов заемщик может справиться с его дефолтными проблемами.Все, что мы можем сделать, это поговорить о некоторых возможности и некоторые варианты.

Начиная с дня 16 , возникает дополнительная задолженность в форме из платы за просрочку по ипотеке — обычно в процентах от основной баланс; типично три процента, что для ипотеки в 300 000 долларов составляет плюс или минус штраф в размере 100 долларов и, если следующий и следующий платеж также упустил, стоимость доведения ипотечного кредита растет довольно быстро. Прошлые дня 30 , некоторые кредиторы разрешают заемщику произвести частичную выплату просроченная сумма; другие будут настаивать на том, чтобы все было обновлено; кредиторы могут даже вернуть чек, если он не покрывает как текущий, так и текущий просроченные платежи и, возможно, также просроченные платежи.

К дню 45 телефонные звонки ипотечных коллекторов будет приходить довольно регулярно. В большинстве штатов есть правила в отношении сбора активности и телефонных звонков, включая их частоту, содержание (нет угроз разрешены) и времени (звонки рано утром и поздно вечером вне пределов,), но звонки, в пределах юридических границ, будут непрерывными и тон может варьироваться от «ну и дела, мы просто хотим помочь» до агрессивно требовательный.

Около От 60 до 90 дней после первоначального просроченного платежа кредитор отправит уведомление о дефолте , обычно сертифицированной почтой, с указанием заемщику ограниченный период, в течение которого он может исправить ситуацию, выплатив все прошлые причитающихся сумм, и к настоящему времени сборов, вероятно, составляет . добавлен к штрафам за просрочку платежа. По прошествии этого восстановительного периода отдел взыскания направит ссуду в юридический отдел кредитора, который после другой период времени, отправьте документы местному прокурору на номер , начало обращение взыскания .К этому времени серьезных судебных издержек накапливаются.

Выкупа права выкупа является юридическим событием, и существуют критерии, которым необходимо соответствовать. Один раз дело передано адвокатам, предстоящее обращение взыскания на должно рекламироваться , как правило, как в местных газетах, так и в крупнейших и ближайшая столичная газета. Весь процесс может занять очень много времени от первоначального дефолта до фактического публичного аукциона . Если военнослужащий является владельцем собственности, существуют дополнительные гарантии, требуемые федеральными законами, а в некоторых случаях и законами штата С самого начала процесса, однако, счетчик работает. Чем дольше длится лишение права выкупа, чем больше возникает задолженность и тем больше ответственность домовладельца есть то, что станет критически важным в будущем.

Закон в большинстве штатов дает домовладельцу все возможности для остановки процесс, ведущий к потере права выкупа , вплоть до той минуты, когда молоток аукциониста опускается, а иногда и дальше. В некоторых штатах после обращения взыскания существует период, в течение которого домовладелец может выкупить имущество (, право выкупа .). Важно знать это потому, что менее этичные кредиторы и обслуживающие компании скажут заемщикам что, как только произойдет дефолт, оговорка об ускорении ипотечного кредита вызывается, и весь остаток по ипотеке подлежит выплате — в других словами, если заемщик пропускает платеж в размере 1200 долларов в течение нескольких месяцев и теперь должен 3600 долларов плюс штрафы за просрочку платежа и судебные издержки, он должен заплатить все 150 000 долларов. ипотечный баланс для того, чтобы остановить выкупа . Это может технически верно, но редко применяется на практике.

Настоящий аукцион по выкупу может быть проведен во дворе дома. объект собственности или «протесты общественности» на крыльце окружное здание суда. В любом случае это довольно пугает домовладельца. Однако есть много способов остановить этот процесс и спасти дом. Мы рассмотрим это в другой раз.

Когда отказаться от ипотеки

Если у вас есть ипотечный кредит на сумму, превышающую стоимость вашей собственности, что вы будете делать? Если вы владелец самой большой жилой недвижимости на Манхэттене, вы можете уйти, оставив беспорядок своим кредиторам, пока вы занимаетесь своими делами.

Фактически, именно это и произошло, когда американская компания Tishman Speyer, инвестирующая в недвижимость, в 2010 году отказалась от 11 000 квартирных домов Stuyvesant Town и Peter Cooper Village на Манхэттене. Это был один из крупнейших дефолтов в истории — и компания до сих пор удалось остаться в бизнесе. Тишман Шпейер просто пошел по пути многих предшествующих ему предприятий коммерческой недвижимости.

Однако, если вы являетесь держателем жилищной ипотечной ссуды, отказ от ипотеки, скорее всего, будет выглядеть иначе (вряд ли он будет таким же чистым и легким).Тем не менее, вы можете удивиться, услышав этот совет: с математической точки зрения уходить иногда может быть самым разумным выбором.

Ключевые выводы

• Бывают случаи, когда отказ от ипотеки является лучшим вариантом.
• Во время Великой рецессии многие домовладельцы — даже те, у которых был достаточный доход, чтобы покрыть свои ипотечные кредиты, — решили уйти после того, как их дома обесценились.
• Некоторые эксперты утверждают, что имеет смысл отказаться от ипотеки в любое время, когда можно арендовать аналогичное место за меньшую плату, чем ипотечный платеж.
• Держатели ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой, которые владеют обесценившимися домами, с большей вероятностью откажутся от своих ипотечных кредитов в периоды повышения процентных ставок.
• Если уйти — лучший вариант, будьте готовы и составьте план для вашего следующего места жительства.

Когда уходишь имеет смысл

До национального пузыря на рынке жилья в конце 2000-х годов можно было рассчитывать, что цены на недвижимость со временем вырастут. В то время как в некоторых географических регионах стоимость домов иногда снижалась, в национальном масштабе стоимость домов росла с течением времени.До этого момента это была долгосрочная тенденция в США.

Однако в 2008 и 2009 годах стоимость недвижимости резко упала (временами снижение стоимости выражалось двузначными числами). Когда 2009 год подошел к концу и начался 2010 год, примерно 25% всех ипотечных кредитов по всей стране находились под водой — сумма долга по ипотечным кредитам была больше, чем стоимость домов. На этом этапе то, что ранее было немыслимо для некоторых, на самом деле произошло: заемщики, которые все еще могли позволить себе вносить свои ипотечные платежи, решили этого не делать.

Если вы можете арендовать дом аналогичного типа за меньшую сумму, чем стоимость ипотеки, некоторые эксперты полагают, что уход от дома — это разумный финансовый шаг. В сценарии, когда вы находитесь под водой по ипотеке и сталкиваетесь с ростом процентных ставок (из-за ипотеки с регулируемой ставкой), стимул уйти может быть еще более привлекательным. (Когда наступает жилищный кризис, крупными выигрышами часто становятся арендаторы.)

Расчет стоимости отказа от ипотеки

Расчет для сравнения стоимости аренды со стоимостью ипотеки — несложный расчет.Одним из инструментов для оценки ваших ежемесячных выплат по ипотеке является ипотечный калькулятор. Определить количество времени, которое потребуется вашему дому, чтобы восстановить утраченную ценность, — задача немного более сложная. Использование ежегодного увеличения стоимости на 5% дает приблизительную цифру, основанную на средних показателях по стране. Небольшое исследование может помочь вам внести поправки для региональных и местных рынков. Рассмотрим пример:

• Первоначальная цена: 200 000 $
• Текущая стоимость: 150 000 долларов
• Убыток от стоимости: 25%

Если стоимость недвижимости растет в среднем на 5% в год, этому дому потребуется шесть лет, чтобы достичь продажной цены. Это выводит владельца на уровень безубыточности, но нет прибыли, которую можно было бы показать (а владелец ежегодно выплачивал проценты по ссуде). Если цены упадут еще на 10%, восстановление займет еще больше времени. (Очевидно, что рост цен на жилье не гарантирован.)

• Первоначальная цена: 200 000 $
• Стоимость после снижения на 25%: 150 000 долларов США
• Стоимость после очередного снижения на 10%: 135 000 долларов США

Год	Начальное значение	+ 5%
1	135 000 долл. США	141 750 долл. США
2	141 750 долл. США	$ 148 837
3	$ 148 837	$ 156 279
4	$ 156 279	$ 164 093
5	$ 164 093	172 297 долл. США
6	172 297 долл. США	$ 180 912
7	$ 180 912	189 958 долл. США
8	189 958 долл. США	199 456 долл. США
9	199 456 долл. США	$ 209 429

Время восстановления составляет более восьми лет.

Способы выхода из ипотеки

Три наиболее распространенных метода отказа от ипотеки — это короткая продажа, добровольное обращение взыскания и принудительное обращение взыскания. Короткая продажа происходит, когда заемщик продает недвижимость меньше, чем сумма, причитающаяся по ипотеке. Покупателем недвижимости является третье лицо (не банк), и вся выручка от продажи поступает кредитору. Кредитор либо прощает разницу, либо получает судебное решение против заемщика.Затем заемщик должен полностью или частично выплатить разницу между продажной ценой и первоначальной стоимостью ипотеки.

Не все кредиторы согласятся на короткую продажу, но если они согласятся, короткая продажа представляет собой альтернативу потере права выкупа.

При добровольной потере права выкупа домовладелец добровольно передает имущество кредитору. Чтобы договориться о добровольной потере права выкупа, поговорите со своим банком и договоритесь о доставке ключей от собственности.Хотя этот процесс отрицательно скажется на кредитном рейтинге домовладельца, дополнительные выплаты по ипотеке больше не требуются.

Принудительное обращение взыскания инициируется кредитором за неуплату. Кредитор использует правовую систему для вступления во владение собственностью. В то время как домовладельцу часто разрешается жить в собственности в течение нескольких месяцев (бесплатно), пока происходит процесс обращения взыскания, кредитор будет прилагать активные усилия для взыскания долга, и, в конце концов, домовладелец будет выселен.

Двухместный стандарт

Компании регулярно сокращают штат и реструктурируют свои долги. Это может навредить (а иногда и погубить) поставщиков, которым они не платят. Однако они считаются «хорошими» бизнес-шагами; котировки акций этих компаний обычно впоследствии растут.

Однако, когда частный домовладелец пытается принять такое же решение, создается правовая система для защиты прибыли кредитора. В то время как только меньшинство банков согласится на короткую продажу домовладельца, все они готовы выкупить недвижимость.

Равные правила игры для потребителей и предприятий означало бы, что домовладельцы не должны испытывать угрызений совести по поводу отказа от ссуды, чем предприятия, объявившие дефолт или лишившиеся собственности. Поскольку поле не является ровным, заемщики, которые уходят, должны быть готовы принять последствия, которые могут включать испорченный кредит, притеснения со стороны коллекторских агентств и трудности с получением кредита в течение многих лет.

Итог

Если после завершения исследования вам лучше всего уйти, будьте готовы.Чтобы убедиться, что у вас есть жилье, купите новый дом меньшего размера или снимите квартиру, прежде чем уйти из своего нынешнего дома. Купите автомобиль и любые другие дорогостоящие предметы, требующие финансирования, прежде чем ваш кредитный рейтинг будет понижен, и отложите немного денег, чтобы помочь сгладить переход.

1. Федеральный резервный банк Сент-Луиса. «Средняя продажная цена домов, проданных в США». По состоянию на 29 июня 2020 г.

2. CoreLogic. «Анализ собственного капитала домовладельцев». По состоянию на 29 июня 2020 г.

3. Федеральный резервный банк Сент-Луиса. «Средняя ставка по ипотеке с регулируемой процентной ставкой на 5/1 год в США». По состоянию на 29 июня 2020 г.

4. Core Logic.«Январь отмечает семь лет ежегодного повышения цен на жилье». По состоянию на 28 июня 2020 г.

Право на выкуп: руководство инвестора

Еще неизвестно, приведет ли COVID-19 к еще одному эпическому кризису потери права выкупа. Но в любом случае некоторые домовладельцы в США испытывают финансовые трудности из-за последствий коронавируса и могут столкнуться с проблемой потери права выкупа из-за этого. Инвесторы, как правило, должны быть готовы броситься в это время. Прежде чем вы это сделаете, будет разумно понять и рассмотреть право на искупление и то, как оно может бросить вам вызов.

Право выкупа: что это такое?

Проще говоря, право выкупа — это законное право, которое дает залогодателю или заемщику, лишенному права выкупа, возможность остановить обращение взыскания. Это право всегда применяется в каждом штате во время процесса обращения взыскания, прежде чем произойдет фактическое обращение взыскания. Но в некоторых штатах залогодатели имеют право выкупить дом обратно после обращения взыскания. Это называется «установленным законом правом выкупа».

Государства, которые разрешают законное право выкупа (погашение после продажи)

Погашение после продажи позволяет залогодателям вернуть свой дом после того, как кто-то его купил.Вот список штатов, которые разрешают законное право выкупа, некоторые с определенными ограничениями (по состоянию на сентябрь 2020 г.):

• Алабама
• Делавэр
• Флорида
• Иллинойс
• Айова
• Канзас
• Кентукки
• Мэриленд
• Мичиган
• Миннесота
• Миссури
• Нью-Джерси
• Нью-Мексико
• Северная Каролина
• Северная Дакота
• Огайо
• Оклахома
• Южная Дакота
• Теннесси
• 90 Вермонт
• Теннесси
• 90 разум эти законы часто меняются, поэтому не забудьте дважды проверить закон своего штата перед тем, как покупать выкуп, чтобы знать, разрешено ли установленное законом право выкупа, и если да, то подробности, которые его окружают.

  Например, в каждом штате есть разные параметры относительно того, как долго после покупки применяется установленное законом право выкупа, обычно от месяца до года. Кроме того, иногда существуют разные параметры в зависимости от типа приобретаемой недвижимости. Чем больше у вас знаний, тем лучше вы сможете взвесить свои риски, например, невозможность сохранить свое новое приобретение.

  Как залогодатель разыгрывает карту выкупа во время процесса обращения взыскания

  Что необходимо сделать залогодателю, чтобы остановить процедуру обращения взыскания до обращения залога, так это выплатить долг, включая проценты плюс любые сборы или штрафы.Это может произойти в любое время между началом процедуры обращения взыскания и продажей права выкупа. Если заемщику удается выплатить причитающуюся сумму, выкупа аннулируется.

  Звучит достаточно просто, но на самом деле легче сказать, чем сделать, получить достаточно денег, чтобы выплатить весь долг, плюс проценты и комиссионные, особенно для тех, кто не выплачивал ипотечные платежи в течение нескольких месяцев.

  Если заемщики испытывают финансовые проблемы, вплоть до пропуска платежей по ипотеке, они, вероятно, не смогут вовремя выплатить весь свой долг, чтобы спасти дом от потери права выкупа.Хотя вероятность того, что это произойдет, невелика, суть в том, что может произойти , что делает право выкупа последней возможностью для залогодателей сохранить свой дом.

  Погашение после продажи права выкупа

  Заемщик с большей вероятностью реализует установленное законом право на выкуп, которое является выкупом после того, как имеет место передача права выкупа. В этом случае залогодателю, как правило, достаточно указать цену дома (плюс сборы и штрафы), и эта цена может быть меньше суммы, которую должен заемщик.

  Некоторые заемщики в штатах послепродажного выкупа могут использовать этот закон в своих интересах, например, перестать платить по ипотеке и ждать, пока дом будет продан на аукционе. Затем они выкупают дом обратно, часто по сниженной цене, которая может быть меньше, чем они должны.

  Если числа совпадают, залогодатель теоретически может выкупить свой дом по сниженной цене, а затем развернуться и продать этот дом дороже, чем они заплатили за него в качестве отчужденной собственности. Этот метод может быть творческим, но он не всегда работает.Некоторые штаты требуют, чтобы залогодатель уплатил выкупленную цену плюс полное погашение долга, что сокращает количество подобных махинаций.

  Покупка права выкупа в штате с установленным законом правом выкупа

  Если вы живете в штате, который разрешает законное право выкупа, вы не будете официально владеть домом, который вы покупаете на аукционе, до тех пор, пока не будет получено установленное законом право на выкуп. Срок погашения заканчивается, который обычно составляет от 30 дней до года. Поскольку вам нужно подождать, чтобы узнать, получите ли вы эту недвижимость или нет, вы можете предложить за нее меньше.Однако имейте в виду, что чем меньше вы покупаете недвижимость, тем больше вероятность, что залогодатель сможет выкупить ее обратно.

  Когда дефолтному заемщику необходимо освободить собственность?

  Когда заемщику в случае дефолта необходимо покинуть собственность, это зависит от законодательства штата. Залогодатели во всех 50 штатах могут оставаться в собственности, пока она не будет изъята. Некоторые штаты позволяют залогодателю оставаться в доме в течение установленного законом периода выкупа, в то время как другие штаты позволяют покупателю отчужденной собственности немедленно вступить во владение с условием, что залогодатель может вернуть собственность, если они заплатят требуемая денежная сумма в период погашения.

  Несколько слов о судебных и внесудебных изъятиях заложенного имущества

  Является ли обращение взыскания судебным или внесудебным, зависит от государства, в котором происходит обращение взыскания. Все штаты допускают судебное изъятие права выкупа, и около половины штатов предлагают выбор между ними.

  При судебном обращении взыскания банк или ипотечная компания должны подать иск о лишении права выкупа. Затем суду необходимо будет определить, является ли передача права выкупа оправданной и допустимой. Если суд определяет порядок обращения взыскания, он выносит решение против заемщика.Этот процесс может занять несколько месяцев или даже лет.

  В внесудебном обращении взыскания суды не должны участвовать. Обычно это происходит только в том случае, если кредитор хочет, чтобы суды были задействованы. При внесудебном обращении взыскания доверительный управляющий обычно обрабатывает процедуру, предупреждая заемщика посредством уведомления о невыполнении обязательств, которое требует от заемщика выплатить причитающуюся сумму или столкнуться с потерей права выкупа. Обычно требуется еще несколько шагов, но они различаются в зависимости от штата. Несудебное обращение взыскания обычно происходит быстрее, чем судебное обращение взыскания, обычно занимает несколько месяцев или меньше.

  Значение судебного или внесудебного обращения взыскания на право выкупа заключается в том, что установленное законом право выкупа, право на выкуп дома после того, как имеет место обращение взыскания, обычно разрешено только в судебных государствах, а не в несудебных. И если обращение взыскания является судебным в несудебном государстве, применяется то же общее правило: заемщик имеет право выкупить после продажи в судебном порядке, но не во внесудебном порядке.

  Чистая прибыль

  Право выкупа — это средство помощи заемщикам.Хотя проблемный залогодатель редко может выкупить недвижимость после пропуска нескольких платежей по ипотеке, это может случиться. И для инвесторов может быть неприятно делать ставки и выигрывать недвижимость на аукционе по выкупу заложенного имущества только для того, чтобы заемщик вернул себе этот дом.

  Но инвесторы разыгрывают карты, которые им раздают. Как только вы узнаете о законах о праве выкупа в вашем штате, вы сможете лучше оценить свои возможные инвестиции, а затем надеяться на лучшее и планировать худшее.

  Процесс потери права выкупа в Калифорнии — PropertyShark

  Шаг 3.Аукцион выкупа

  Уведомление о продаже

  Если заемщик не компенсирует невыплаченные платежи по кредиту, кредитор может зарегистрировать уведомление о продаже, но не ранее, чем через 90 дней после , было зарегистрировано уведомление о невыполнении обязательств. Уведомление о продаже должно быть отправлено заемщику-нарушителю заказным письмом и будет содержать время и дату предстоящего аукциона по обращению взыскания, полный адрес собственности, имя, адрес и номер телефона доверительного управляющего, а также заявление о том, что Соответствующее имущество будет продано на открытом аукционе.Уведомление о продаже также должно быть вывешено на затронутой собственности и в общественном месте — обычно это здание окружного суда. Уведомление также должно быть опубликовано в газете общего тиража не реже одного раза в неделю в течение трех недель подряд до того, как намечена продажа.

  Согласно калифорнийскому закону об обращении взыскания, заемщик все еще может уравновесить дефолт до за 5 дней до , когда должна состояться продажа права выкупа, таким образом восстанавливая ссуду.Более того, в течение 21-дневного периода, когда уведомление о продаже находится в обращении, затронутая собственность может быть выкуплена юридическим или физическим лицом, заинтересованным в ней, путем выплаты полной суммы кредита.

  Продажа доверительного управляющего

  Аукционы выкупа обычно проводятся в окружном суде того округа, в котором находится просроченная собственность. Чаще всего они проводятся в рабочие дни, в обычные рабочие часы — с 9 утра. до 17:00 . Однако опекун может перенести аукцион по обращению взыскания на другое место и время. Любой желающий может сделать ставку на отчужденную собственность , но заинтересованные покупатели не могут осмотреть собственность заранее. Потенциальные покупатели также должны убедиться, что у них есть легкодоступное финансирование для предполагаемой покупки.

  Правила и положения несколько осторожны от округа к округу в Калифорнии, поэтому требует тщательного исследования. потенциальному покупателю необходимо убедиться в соблюдении местных законов округа. Например, в некоторых округах могут потребоваться, чтобы участники торгов приносили на аукцион свои заявки наличными или кассовыми чеками, в то время как в других применяется правило о ставках с запечатанными конвертами.В случае внесудебного обращения взыскания — наиболее распространенного типа в Калифорнии — , все продажи являются окончательными . Успешные покупатели взыскания также принимают на себя непогашенные залоговые права против собственности, такие как налоговые залоговые права.

  Правило одного действия и судебные решения о правонарушении

  Из-за статуса Калифорнии как штата, предусматривающего одно действие, кредиторы могут выбрать только один метод возмещения убытков, понесенных по просроченным кредитам. Это означает, что если продажная цена собственности на аукционе по взысканию права выкупа ниже непогашенного остатка по кредиту, у кредитора нет юридических средств правовой защиты, чтобы подать в суд на заемщика в отношении оставшейся суммы невыплаченной ссуды.

  Чтобы избежать таких убытков, большинство кредиторов также будут делать ставки на отчужденную собственность, предлагая цену, равную непогашенному остатку плюс расходы на потерю права выкупа. Такой шаг дает кредитору наибольшие преимущества — с одной стороны, заинтересованный покупатель должен будет перебить предложение кредитора, обеспечив цену, превышающую непогашенный остаток и затраты на потерю права выкупа. С другой стороны, если ни один покупатель не представит более высокое предложение или не будет сделано вообще никакого предложения, собственность вернется в собственность кредитора и станет недвижимостью или REO .Затем кредитор может приступить к размещению объекта недвижимости на свободном рынке по цене по своему выбору — хотя, если кредитор не владеет большим количеством объектов REO, эти активы недвижимости обычно будут перечислены по рыночной стоимости или чуть ниже что.

  Право выкупа

  В случае судебного изъятия заложенного имущества закон Калифорнии позволяет кредитору вынести решение о недостатке прав в отношении просрочившего заемщика — однако процесс также дает неплатежеспособному заемщику «право выкупа» .В соответствии с законодательством штата Калифорния это означает, что заемщик-нарушитель имеет право выкупить изъятого имущества у победителя торгов в течение одного года после продажи права выкупа. Для успешного выкупа собственности бывший владелец, потерявший ее в результате обращения взыскания , должен оплатить продажу заложенного имущества плюс проценты , а также все дополнительные расходы, понесенные кредитором.

  Согласно законам Калифорнии об отчуждении права выкупа, срок, отведенный для выкупа, зависит от того, была ли зарегистрирована просрочка при продаже права выкупа.Если просрочка не была зарегистрирована, то есть имущество, переданное в собственность, было продано по цене, равной или превышающей непогашенный остаток по кредиту, у заемщика есть до трех месяцев, чтобы восстановить право собственности на имущество после уплаты всех требуемых по закону сумм и сборов. Если просрочка была зафиксирована, срок погашения увеличивается до одного года. Тем не менее, этот проспект не открыт для заемщиков, чья недвижимость была продана через внесудебных уступок права выкупа .

  В случае имущества, приобретенного на аукционах по обращению взыскания после судебного обращения взыскания, новый владелец не имеет полного права собственности на имущество до истечения срока выкупа.Фактически, если просроченный заемщик успешно выполнит все требования к выкупу в установленный законом срок, права собственности нового владельца будут переданы в пользу предыдущему владельцу.

  Процесс потери права выкупа в Пенсильвании — PropertyShark

  Шаг 2. Выкупа

  Согласно закону Пенсильвании, кредитор или его представитель могут подать иск о взыскании права выкупа в округе, в котором находится недвижимость.

  Жалоба взыскания

  Жалоба о взыскании права выкупа должна содержать имя, адрес и интересы как истца, так и ответчика — в данном случае, скорее всего, кредитора и заемщика -, дату ипотеки и любых уступок, описание собственности, подробное изложение к причитающейся сумме и требованию суждения о причитающейся сумме.Закон штата Пенсильвания также позволяет объединять действия по взысканию права выкупа с другими действиями в одну жалобу.

  Служба выкупа

  Ответчики по искам о лишении права выкупа в Пенсильвании обслуживаются в соответствии с требованиями гражданского иска. В качестве таких ответчиков обычно обслуживает шериф, но если заемщика нельзя обслужить лично, вступят в игру альтернативные методы обслуживания, такие как обслуживание через публикацию или по почте. Альтернативный метод выбирается судом.

  Процедура обращения взыскания

  в Пенсильвании требует, чтобы уведомление о выкупе было подано вместе с 20-дневной повесткой.Если ответ не получен, заемщик должен получить повторный 10-дневный вызов. Таким образом, заемщики могут подать ответ на жалобу о лишении права выкупа в течение 30 дней с момента получения жалобы. Согласно закону Пенсильвании, ответ должен содержать подробный список ответов на каждую претензию в жалобе.

  Посредничество взыскания залога

  Хотя в Пенсильвании нет программы посредничества в отношении выкупа заложенного имущества на уровне штата, ряд округов внедрили эту опцию. Среди них — Программа по изъятию права выкупа в Филадельфии и программа «Спасите свой дом» округа Аллегени, но в таких округах, как Фейет, Батлер, Шуйлкилл, Сомерсет и Нортгемптон, среди прочих также есть некоторые формы согласительной процедуры потери права выкупа.

  Решение по умолчанию и решение в порядке упрощенного судопроизводства

  Если заемщик не ответит на жалобу о потере права выкупа или не ответит в требуемые сроки, кредитор может подать заявление о вынесении решения по умолчанию. Если суд вынесет решение в пользу решения по умолчанию, заемщик автоматически проигрывает дело, а кредитор лишает имущество права выкупа. Если домовладелец подает ответ в соответствии с требованиями штата, кредитор не может добиваться вынесения решения по умолчанию.

  Обычно в этом случае кредитор подает заявление о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства, прося суд вынести быстрое и благоприятное решение без обращения в суд.Кредиторы обычно выступают в пользу упрощенного судебного решения на основании слабой защиты заемщика или ее отсутствия, неоспоримых фактов самого иска или отсутствия доказательств правонарушений, таких как хищническое кредитование. Если упрощенное решение отклонено, дело передается в суд. Если заемщик проиграет в суде, суд вынесет окончательное решение об обращении взыскания, и имущество будет выставлено на продажу на аукционе по обращению взыскания.

  Что происходит с возвращенными домами?

  Дома, переданные в собственность, — это дома, вышедшие из строя.Если домовладелец не может справиться со своими выплатами по ипотеке, банк может вернуть дом в собственность. Этот процесс также известен как потеря права выкупа. Но что происходит с домами, отобранными после того, как банк забирает их обратно? Ответ зависит от того, что решит сделать банк.

  Воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита.

  Почему банки забирают дома

  Банки любят говорить, что потеря права выкупа — это крайняя мера. Возможно, вы слышали, что взыскание права выкупа и выселение обходятся кредиторам дорого, и что кредиторы предпочитают оставлять домовладельцев в своих владениях.Если домовладелец отстает в выплате ипотечного кредита, он или она может иметь возможность выработать снисходительность или план платежей с кредитором. В противном случае кредитор выдаст уведомление о невыполнении обязательств, что поставит дом на путь повторного вступления во владение.

  Однако возвращение во владение не является автоматическим процессом. Во многих штатах восстановление права владения требует длительного периода уведомления и постановления судьи. Если банк решает осуществить этот процесс, это потому, что банк не может или не будет выработать альтернативу с домовладельцем, который не выполняет свои обязательства.

  Что будет дальше

  Когда банк переуступил дом, этот дом становится так называемым недвижимым имуществом (REO). Инвесторы и сообразительные покупатели жилья, охотящиеся за выгодными сделками, могут попытаться купить недвижимость, находящуюся в собственности, на аукционах выкупа, у продавца или в банке. Банки часто продают изъятые дома по цене меньше, чем они стоят, потому что они хотят избавиться от бремени содержания домов и быстро продать их.

  Если вы подумываете о покупке права выкупа, рекомендуется поработать с агентом по недвижимости, имеющим опыт работы в сфере отчуждения права выкупа. И если у вас нет достаточного количества наличных денег, вам все равно нужно будет подтвердить свою кредитоспособность, чтобы претендовать на ипотеку.

  Банки не обязательно сразу выставлять на продажу возвращенные дома. Вместо этого они могут решить сесть на собственность, надеясь получить лучшую цену в будущем, или просто позволив собственности перейти в запустение.Независимо от того, сколько времени потребуется банку, чтобы продать возвращенный дом, банк несет ответственность за его содержание.

  Однако банки были вызваны из-за неспособности поддерживать REO в районах проживания меньшинств. Национальный альянс за справедливое жилищное строительство подал жалобы в Департамент жилищного строительства и городского развития на банки Wells Fargo и США. В жалобах утверждается, что банки нарушили Закон о справедливом жилищном обеспечении, позволив домам в районах проживания чернокожих и латиноамериканцев прийти в аварийное состояние, как сообщает ProPublica.

  Итог

  Решение о продаже или сохранении изъятых во владении домов в своих бухгалтерских книгах зависит от банка. В некоторых штатах домовладельцы, чьи дома были лишены права выкупа, сохраняют за собой право выкупить собственность, если они смогут выделить необходимые средства в течение определенного периода времени, указанного в законе. Частный инвестор или покупатель могут вмешаться на этапе до обращения взыскания, чтобы купить недвижимость до того, как банк вернет ее в собственность. Короче говоря, не все проблемные объекты недвижимости постигает одинаковая судьба.

  Обновление : есть еще финансовые вопросы? SmartAsset может помочь. Так много людей обратилось к нам за помощью в вопросах налогообложения и долгосрочного финансового планирования, что мы запустили нашу собственную службу сопоставления, чтобы помочь вам найти финансового консультанта. Инструмент сопоставления SmartAdvisor может помочь вам найти человека, с которым можно работать, чтобы удовлетворить ваши потребности. Сначала вы ответите на ряд вопросов о своей ситуации и целях. Затем программа сузит ваши варианты от тысяч консультантов до трех зарегистрированных консультантов по инвестициям, которые соответствуют вашим потребностям.Затем вы можете прочитать их профили, чтобы узнать о них больше, взять интервью по телефону или лично и выбрать, с кем работать в будущем. Это позволяет вам найти подходящий вариант, в то время как программа делает за вас большую часть тяжелой работы.

  Фото: © iStock.com / fstop123, © iStock.com / Purdue9394, © iStock.com / KLh59

  Амелия Джозефсон Амелия Джозефсон — писатель, увлеченный освещением тем, связанных с финансовой грамотностью.Ее области знаний включают выход на пенсию и покупку жилья. Работа Амелии появилась в Интернете, в том числе на AOL, CBS News и The Simple Dollar. Она имеет ученые степени Колумбийского и Оксфордского университетов. Амелия, родившаяся с Аляски, теперь называет Бруклин своим домом.

  Выкупа закладных

  Хотя мы описываем вопросы, которые могут быть важны в отношении процедур обращения взыскания, они не представляют собой полного изложения применимого законодательства в этой области или каких-либо и всех законных прав, которые могут быть вам доступны.Если у вас есть какие-либо вопросы или опасения относительно этого процесса, вы можете обратиться за советом к адвокату. Сотрудники канцелярии не могут давать юридические консультации.

  Процедура выкупа

  Процедура обращения взыскания начинается с подачи гражданского иска, регистрации Lis Pendens в публичных архивах и выдачи повестки каждому ответчику по делу, включая домовладельца.

  Как домовладелец, вам будет дано 20 дней на то, чтобы ответить на этот вызов, заполнив ответ на жалобу.Если вы не ответите, вам может быть отказано в возможности изложить свою точку зрения судье, и против вас может быть вынесено окончательное решение.

  Если окончательное решение подписано судьей, оно поручит секретарю суда продать собственность на аукционе тому, кто предложит самую высокую цену. Клерк по взысканию права выкупа назначает дату проведения аукциона по недвижимости и публикует Уведомление о продаже в публикации, которая соответствует требованиям Устава Флориды.

  Ответчики Право на искупление (Закон Флориды 45.0315)

  Как домовладелец, вы можете вернуть свою собственность, выкупив ее до аукциона или сразу после аукциона вашей собственности, до момента выдачи Акта купли-продажи или как указано в Окончательном решении. См. Раздел «Выкуп собственности» ниже.

  После того, как от победителя торгов своевременно получена полная оплата суммы предложения, продажа завершается, и новому владельцу выдается Свидетельство о продаже.

  Выкуп имущества

  Чтобы выкупить свою собственность, вы должны заплатить полную сумму окончательного решения (плюс проценты, сборы и расходы) секретарю судов.Оплата должна производиться наличными или кассовым чеком на имя секретаря судов. Вам следует обратиться к секретарю судебного отдела по выкупу заложенного имущества (см. Контактную информацию на лицевой стороне этой брошюры) для получения свидетельства о выкупе, в котором будет указана правильная сумма, которую вы должны заплатить, чтобы выкупить свою собственность.

  После того, как вы выкупили свою собственность, вы получите «Свидетельство клерка об удовлетворении окончательного решения по выкупу», которое будет занесено в публичные записи в офисе регистратора округа — 22 NW 1st Street, Майами, Флорида, 33128, телефон # (305) 275-1155.За регистрацию этого документа требуется оплата.

  Права домовладельцев на излишки выручки от продажи заложенного имущества

  Поступления от продажи распределяются в соответствии с окончательным решением. Вы, как бывший домовладелец, можете иметь право подать иск о любых излишках средств.

  Пожалуйста, свяжитесь с секретарем судебной группы по взысканию права выкупа, чтобы узнать, есть ли излишки средств от продажи права выкупа, и за помощью в подаче вашего иска на эти средства.

  Вам не требуется иметь адвоката или другого представителя, чтобы требовать ваши излишки средств, и вы не должны передавать свои права кому-либо еще, чтобы требовать эти средства.

  В течение 10 (десяти) дней с момента получения Свидетельства о продаже вам следует позвонить секретарю судебного отдела по выкупу заложенного имущества, чтобы узнать, есть ли излишки средств, на которые вы можете претендовать. Для подачи иска с вас может потребоваться плата в размере 50 долларов США за повторное открытие.

  Держатели залога, а также бывший домовладелец могут иметь право требовать излишки денежных средств.

  Если вы, как бывший домовладелец, единственный, кто подает иск, от вас могут потребовать передать этот вопрос на слушание перед судьей.Это можно сделать, связавшись с канцелярией судьи по вашему делу.

  Однако, если какие-либо держатели залога подали требования или если вы признаете, что могут быть держатели залога, которые могут иметь право на излишек, то суд назначит слушание для определения распределения излишков средств.