Выбор жилья

Квартиру искала полгода. Жила на окраине города, снимала однокомнатную квартиру за 13 000 ₽ в месяц. Мой арендатор предлагал купить жильё, которое я снимала, но мне этот вариант не понравился: дом слишком далеко от центра. Хотя я немного подумала об этом, поскольку купить 50–60 кв. м можно было за 1,5 миллиона ₽ (но качество домов соответствующее).

Хотелось купить квартиру в центре Новосибирска. Состояние жилья было не так важно, я готова была сделать ремонт. В поиске вариантов помогал риелтор. За его услуги заплатила 50 000 ₽. Мы с ним пересмотрели много квартир. Большинство из них были маленькие, коридорного типа, грустные. Спустя некоторое время обнаружился хороший вариант в центре, в пяти минутах от моей работы, и на нём я решила остановиться.

Это однокомнатная квартира в пятиэтажной хрущёвке. Площадь — 34 кв. м. Стоимость — 1,8 миллиона ₽. Состояние плохое — деревянный пол и окна. Всё требовалось менять.

Ипотека

К тому времени я накопила на первоначальный взнос 200 000 ₽. Занять нужно было 1,6 миллиона ₽. Ипотеку решила взять в Райффайзенбанке: я там работаю. Условия были такими: ставка — 11% (дело было в 2017 году), срок возврата — 16 лет, платёж — 17 778,2 ₽.   

После покупки квартиры некоторое время я продолжала снимать жильё. Нужно было накопить деньги, чтобы сделать ремонт, и я ждала налоговый вычет. Он пришёл в начале 2018 года: мне вернули 120 000 ₽. На эти деньги я поменяла пол и окна. Добавила ещё 10 000 ₽ — поклеила весёлые обои. Мебель у меня была своя — ничего дополнительно покупать не пришлось. Полноценный ремонт в тот момент делать не хотелось: была идея сдавать эту квартиру, поскольку я жила у молодого человека.

Но спустя несколько месяцев решила всё-таки переехать в неё, чтобы жить в центре города. Тогда пришлось подойти к отделке более обстоятельно: выровнять стены, отремонтировать ванную, заказать хорошую кухню. Я дождалась второй части налогового вычета и взяла ещё один кредит на 100 000 ₽. Этот ремонт обошёлся примерно в 300 000 ₽. Например, новая кухня стоила 60 000 ₽. Я покупала некоторые дверцы в Икее по уценке, чтобы сэкономить.

Первое рефинансирование

В начале 2019 года ставки по ипотеке снизились. Я понимала, что переплачиваю проценты и задумалась о рефинансировании. Через тот же банк это нельзя было сделать — запрещено условиями договора. Пришлось искать предложения в других местах. При этом у меня была неузаконенная перепланировка квартиры, и не все банки готовы рефинансировать кредит на такое жильё. 

Сначала я обратилась за рефинансированием в один из государственных банков, но они мне отказали: я не проходила по каким-то параметрам. Интересно, что они почему-то требовали справку о том, что я никогда не находилась в браке, и за этот нотариально заверенный документ нужно было заплатить 1500 ₽.   

В итоге я пошла в другую кредитную организацию. Мне прислали список документов: 

1. Копия всех страниц паспорта

2. Копия СНИЛС

3. Копия трудовой книжки

4. Справка о доходах с основного места работы

5. ПТС, свидетельство о собственности, дипломы об образовании

6. Кредитный договор, договор поручительства

7. Актуальный график погашения кредита

8. Договор купли-продажи квартиры, свидетельство о регистрации собственности

9. Выписка по счёту, отражающая погашение рефинансируемого кредита за весь срок (то есть отчёт по осуществлённым платежам)

10. Справка от банка о качестве обслуживания долга по рефинансируемому кредиту и о размере остатка задолженности

11. Отказ или согласие банка на рефинансирование ипотеки (такое требование есть не у всех банков)

12. Выписка из домовой книги

13. Оценка стоимости квартиры. 

На сбор всех документов я потратила примерно неделю. Сложности были с выпиской из домовой книги: пришлось отпрашиваться с работы, чтобы её получить. Также пришлось заплатить 3000 ₽ за оценку стоимости квартиры.   

Торги по страховке 

Документы рассматривали пять дней. В это время меня попросили оформить страховку: банк предложил вариант за 16 000 ₽. Перед этим в другой аккредитованной страховой компании мне озвучили цену полиса в 10 000 ₽, так что я отказалась от предложенного банком. Через час они сказали, что страховка будет стоить 13 000 ₽. Я снова отказалась. На следующий день мне вновь позвонили и сообщили, что согласовали скидку — страховка обошлась в 10500 ₽. Я согласилась. 

В день сделки мне также пришлось отпроситься с работы. В кредитном договоре были ошибки, их исправляли. Сумма рефинансирования составила 1 558 000 ₽, но мне предлагали взять кредит побольше. 

Оплатить страховой полис нужно было моментальной картой в банкомате нового банка. Ни один из банкоматов в отделении не работал. Через кассу мне советовали не платить, чтобы избежать комиссии. Пришлось идти в ближайший торговый центр и искать банкомат там — нашла, оплатила. 

Пока ждала поступления денег на счёт, мне предложили оформить ещё одну карту, теперь уже для оплаты кредита. Она предполагает плату при обороте по карте ниже заданной суммы. Пришлось оформить и её. В тот момент я уже начала подозревать, что вряд ли долго задержусь в новом банке. В их офисе я провела примерно три часа.  

Новые условия жилищного кредита были такие: ставка на первые полгода рефинансирования составила 11,3%, а затем, после перерегистрации обременения квартиры, снижалась до 9,3% годовых. Мой платёж увеличивался до 18 060 ₽ на первые полгода, а при ставке в 9,3% снизился бы до 16 182 ₽. Дальше я должна была погасить первую ипотеку, забрать закладную, снять обременение, получить выписку о снятии обременения, прийти с документами в ипотечный центр. Потом сходить в Росреестр для получения обременения по ипотеке и взять выписку об этом обременении. 

Всё это я не стала делать. Новый банк оказался неудобным: например, платежи по кредиту нельзя было вносить через кассу без комиссии, на тот момент через интернет-банк тоже нельзя было заплатить — нужно было каждый раз пользоваться банкоматом.    

Второе рефинансирование 

Я решила рефинансировать кредит снова, вернувшись в первый банк. На тот момент там также снизилась ставка, плюс мне пообещали скидку за стаж работы. Я начала вторую процедуру рефинансирования. Заполнила анкету, собрала все документы. На это у меня ушло также около недели. Больше всего времени заняло досрочное расторжение договора страхования — около месяца. 

В итоге моё первое рефинансирование продлилось 1,5 месяца. Карты я закрыла через отделение, за одну из них у меня всё-таки списали комиссию за обслуживание, и оспорить её не удалось. 

Теперь я стала выплачивать ипотеку по ставке 8,5%, ежемесячный платёж — 15 391 ₽. Срок кредита сократился до 14 лет. В итоге два рефинансирования позволили мне сэкономить на переплате 518,7 тысячи ₽.

Советы другим людям 

• Не откладывайте рефинансирование. Чем дольше вы ждёте, тем больше переплатите банку в виде процентов. 

• Определите цель рефинансирования: экономия или комфорт обслуживания. Мне известны случаи, когда банк приходит к заёмщикам и проверяет квартиру. Это не противоречит закону, но мне было бы неприятно, если бы из банка пришли ко мне домой. Также бывают случаи, когда ставка в банке низкая, но зато там приходится платить за каждую справку. 

• Выбирайте страховую компанию из тех, что аккредитованы в нужном банке. Обзвоните страховые и узнайте, где предлагают полис на самых выгодных условиях. Если банк будет предлагать свою страховку — торгуйтесь. 

• Заранее узнайте, как долго идут деньги между счетами в банке, где вы хотите получить рефинансирование. Иногда перевод может занимать несколько дней (например, если совершить его в выходные), поэтому вносить ипотечный платёж нужно заранее.   

• Если вы хотите получить рефинансирование по выгодной ставке в своём банке, но по его условиям так нельзя сделать, то можете воспользоваться моей схемой — сначала перейти в другой банк, а потом вернуться.

Как правильно рефинансировать ипотеку

Многие ипотечные заёмщики попадаются на «удочку» низкой ставки по программам рефинансирования, а потом вынуждены кусать локти за потраченное время и возросшие расходы по кредиту. Чтобы избежать этого, нужно при принятии решения учитывать не только проценты, но и «подводные камни», которые сопровождают этот продукт.  

Как происходит рефинансирование ипотеки 

Процесс рефинансирования практически никак не отличается от оформления нового ипотечного кредита, поэтому он занимает много времени и требует сбора большого количества документов.  

Вот как выглядит дорожная карта рефинансирования:

• Сбор документов на кредит: паспорт, справка о доходах, действующий договор, свидетельство о браке, копия трудовой книжки (не всегда требуют), выписка о платежах по действующему кредиту.

• Оформление заявления на новый кредит.

• Оценка текущей стоимости квартиры.

• Уточнение новых условий страхования: размер тарифов по имущественному и личному страхованию. Кроме того, нужно узнать, влияет ли на ставку по кредиту наличие или отсутствие страхования жизни и здоровья заёмщика, оформление этого полиса является добровольным.

• Подписание договора о рефинансировании.

• Перевод средств на погашение действующего кредита.

• Сдача документов для переоформления залога. Документы подаются в МФЦ либо в Росреестр. Для этого нужно оплатить госпошлину и подготовить справку об отсутствии задолженности, свидетельство на право собственности, письмо банка в адрес регистратора об исполнении клиентом обязательств, выписку о состоянии ссудного счёта, заявление о переоформлении залога со стороны банка и клиента, договор об ипотеке и его копию. При этом нужен представитель самого банка либо оформленная на заёмщика доверенность о снятии обременения. 

• Передача документов о залоге в новый банк. 

Какие дополнительные расходы стоит учесть при рефинансировании 

Это, пожалуй, самое важное, что нужно учитывать.  

1. Повышенная ставка по новому кредиту до момента переоформления залога  

Она может быть даже выше, чем действующая ставка. До оформления залога кредит считается необеспеченным, а значит, у банка появляются дополнительные риски. Кроме этого, таким «кнутом» банки мотивируют клиентов как можно быстрее переводить залог по новому кредиту.  

Процесс переоформления залога может занять один-два месяца. Всё это время придётся платить по повышенной ставке.

2. Более высокие страховые тарифы по новому договору 

У каждого банка свой список аккредитованных страховщиков, и стоимость полиса у них может отличаться, в том числе и в большую сторону.  

Здесь стоит учитывать, что старый полис работать не будет. Выгодоприобретателем в нём указан другой банк, поменять его нельзя. Придётся расторгать досрочно договор страхования и покупать новую страховку. При этом вернуть уже уплаченные деньги можно будет не всегда — всё зависит от правил страхования. Там может быть прописано, что страховая компания возвращает вам минимальную сумму или вообще ничего.  

Поэтому выгоднее рефинансировать кредит перед продлением страховки на следующий год.  

Стоимость ипотечной страховки может составлять от 2 до 20 тысяч ₽ в год или больше, в зависимости от тарифов компании, возраста заёмщика, стоимости квартиры и других факторов.  

3. Дополнительные расходы на оценку стоимости квартиры 

Чаще всего оценка квартиры обходится в 5–10 тысяч ₽.  

4. Дополнительные расходы на госпошлину и посредников, помогающих со сбором документов и переоформлением залога 

За регистрацию залога нужно будет заплатить госпошлину в размере 2 тысяч ₽. Услуги посредников могут стоить от 5 до 10 тысяч ₽. 

Когда рефинансирование ипотеки невыгодно 

На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит: 

1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона ₽) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).  

Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.  

Рассмотрим на примере: 

• остаток долга — 0,5 миллиона ₽;

• срок до погашения — 3 года;

• ставка — 11%;

• размер процентов к уплате —  89 тысяч ₽. 

При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи ₽. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч ₽, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.  

2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).   

Пример:

• остаток долга — 1 миллион ₽;

• срок до погашения — 5 лет;

• первоначальная ставка — 10%;

• размер процентов к уплате — 275 тысяч ₽. 

При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч ₽. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование. 

3. Нет подтверждённого достаточного дохода.  

С момента оформления ипотеки ваш официальный доход мог снизиться. Банк откажет в кредите, если платёж будет больше 40–50% от вашей зарплаты. 

4. Цена квартиры равна или ниже суммы долга. 

Если стоимость квартиры с момента покупки снизилась (такое возможно, например, в кризис), то её может не хватить для оформления залога, тогда деньги и время будут потрачены впустую. Банки берут залоговую стоимость с дисконтом 10–20% от рыночной цены. Так, если квартира раньше стоила 3,5 миллиона ₽, а теперь 3 миллиона, а для погашения кредита вам требуется 3,1 миллиона ₽, то вам откажут. В этом случае максимальная сумма, на которую вы можете рассчитывать, — 2,4–2,7 миллиона ₽. 

5. Есть просрочки по другим кредитам за последние год-два.  

В каких случаях стоит рефинансировать кредит 

У заёмщиков может быть несколько причин рефинансировать ипотеку:

• чтобы уменьшить свой ежемесячный платёж;

• чтобы снизить размер переплаты по кредиту;

• чтобы сократить срок кредита.  

Если у вас есть хотя бы одна из них, то уже можно задумываться о рефинансировании — тем более сейчас ставки находятся на историческом минимуме. Но это достаточно сложная процедура, поэтому заниматься этим стоит, только если вы всё ещё много должны банку и платить вам предстоит ещё долго. В противном случае дополнительные расходы на её оформление «съедят» всю выгоду.  

В любом случае решение о рефинансировании — вопрос экономической выгоды, а не эмоций. Следует всё аккуратно просчитать и только после этого обращаться в банк.  

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.

Автор: Александр Денисенко, финансовый блогер

плюсов и минусов рефинансирования ипотеки

Ипотечный кредит иногда называют «хорошим долгом», потому что, в отличие от кредитных карт, личных займов и автокредитов, ипотека помогает вам покупать и владеть активом, который со временем может стать более ценным. Есть определенные факторы, чтобы рассмотреть, когда дело доходит до рефинансирования ваших ипотечных за и против.

Существует даже умный способ превратить ваш «хороший» ипотечный долг в «еще лучший» ипотечный долг: рефинансирование.

Но стоит ли рефинансировать вашу ипотеку? Чтобы помочь вам ответить на этот вопрос, давайте подробнее рассмотрим плюсы и минусы рефинансирования.

Сравните ипотечные рефинансированные кредиты

Сравните ставки от нескольких проверенных кредиторов. Откройте для себя ваш самый низкий приемлемый уровень.

Правда о рефинансировании вашей ипотеки

Есть несколько ключевых факторов, которые следует учитывать при принятии решения о рефинансировании вашей ипотеки. Вы должны внимательно изучить каждый из них, поскольку он связан с вашей конкретной ситуацией, чтобы выяснить, является ли рефинансирование правильным решением для вас.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Каковы преимущества рефинансирования дома?

Рефинансирование предлагает множество потенциальных выгод.Вы можете сэкономить, получив более низкую ставку, снизив платеж, избавившись от ипотечной страховки или сократив общие процентные расходы в течение срока действия своего кредита. Это может создать возможность погасить ваш кредит раньше.

Вы можете наслаждаться большим спокойствием и меньшим стрессом с фиксированной скоростью вместо регулируемой или гибридной. Рефинансирование также является хорошим вариантом, если вам нужно удалить заемщика, например, бывшего супруга после развода.

Одними из лучших компаний по рефинансированию ипотечного кредитования являются ветераны United Home Loans, loanDepot, New American Funding и Quicken Loans.Узнайте, как они складываются друг против друга и других ведущих кредиторов здесь.

Как насчет рефинансирования по более высокой ставке?

Рефинансирование с более высокой ставкой, чем у вас сейчас, может показаться не стартером, но бывают ситуации, когда это имеет смысл.

Возможно, вы захотите объединить другие долги в ипотеку, вынув наличные деньги и используя их для погашения кредитных карт или других займов. Также можно снять наличные деньги, чтобы сделать необходимый ремонт в вашем доме или добавить спальню, ванную комнату, бассейн или другие улучшения.

Возможно, вы захотите зафиксировать фиксированную скорость, даже если она немного выше текущей настраиваемой. Вы можете сэкономить деньги, рефинансируя по более высокой ставке и исключив ипотечную страховку из своего кредита.

Сколько стоит рефинансировать дом?

Рефинансирование не является бесплатным. Это может стоить около 2-3% от суммы вашего кредита, говорит Адхам Сбейх, генеральный директор Socotra Capital, компании по кредитованию и инвестициям в недвижимость в Сакраменто.

Всегда просите кредитора для подробного объяснения всех сборов.Кроме того, спросите, увеличит ли новый кредит ваш остаток по ссуде или вы могли бы получить более низкую ставку, если бы вы заплатили комиссию из своего кармана »

Обычно вам придется платить за оценку стоимости вашего дома плюс кредит сборы за выдачу и обработку, адвокатские, расчетные или условные комиссионные сборы, сборы за кредитную отчетность, а также расходы на поиск и титул. Возможно, вам также придется внести предоплату в виде следующего взноса налога на недвижимость и страховой премии домовладельца.

Имейте в виду, что стоимость рефинансирования ипотеки сильно варьируется от кредитора к кредитору, и в некоторых штатах рефинансирование обходится дороже, чем в других.Вы должны присмотреться к магазинам и поговорить с несколькими кредиторами, прежде чем выбрать один для рефинансирования ипотеки.

«Всегда спрашивайте у кредитора подробное объяснение всех сборов. Кроме того, спросите, увеличит ли новый кредит ваш остаток по кредиту или вы могли бы получить более низкую ставку, если бы вы платили комиссию из своего кармана », — говорит Дженнифер Бистон, вице-президент по ипотечному кредитованию по гарантированной ставке в Санта-Роза, Калифорния.

Есть ли другие факторы, которые я должен учитывать?

В дополнение к вышеизложенным плюсам и минусам, перед выбором рефинансирования ипотеки необходимо учитывать и другие не менее важные факторы, такие как:

• Тип ипотеки, который у вас есть
• Как долго у вас была ипотека
• Как долго вы планируете сохранить дом
• Улучшили ли вы свой кредит
• Цели, которые вы надеетесь достичь путем рефинансирования
• Сколько будет стоить рефинансирование

Стоит ли рефинансировать вашу ипотеку?

Итак, каков итог? Каковы плюсы и минусы рефинансирования вашей ипотеки? Вы должны или не должны рефинансировать свою ипотеку?

Это вопрос времени, и, по правде говоря, ответ зависит от человека, который спрашивает.Но теперь, когда вы знаете плюсы и минусы рефинансирования, у вас, вероятно, есть хорошая идея, подходит ли вам этот шаг или нет.

Независимо от того, в каком направлении вы склоняетесь, всегда полезно проводить дополнительные исследования и общаться с различными кредиторами. Вы можете узнать, что на самом деле склоняетесь в неправильном направлении. Или вы можете получить подтверждение, что вы принимаете правильное решение.

Чтобы узнать наверняка, начните с проверки этих 7 лучших кредиторов рефинансирования ипотеки.

Вам нужно сравнить ипотечные кредиты рефинансирования? Вы также можете использовать инструмент сравнения SuperMoney, чтобы сравнить кредиторов по рефинансированию ипотечных кредитов и сузить ваши три основных варианта. Затем свяжитесь с этими кредиторами, чтобы узнать, сколько денег, если таковые имеются, вы могли бы сэкономить, рефинансировав с ними свою ипотеку.

Чем больше вы знаете, тем ближе вы будете к принятию правильного решения.

Марси Геффнер — отмеченный наградами внештатный журналист, редактор, писатель и книжный критик.Ее работы были опубликованы в Интернете и в печатных изданиях The Washington Post, Los Angeles Times, Chicago Sun-Times, Urban Land, Бизнес-стартапы и Fox Business Network Online, а также среди многих других газет, журналов и веб-сайтов. Имея степень бакалавра английского языка в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе и степень магистра делового администрирования в Университете Пеппердин в Малибу, Геффнер обладает впечатляющими знаниями в области рассказывания историй и управления бизнесом. Уроженка второго поколения из Лос-Анджелеса, Геффнер сейчас живет в Вентуре, штат Калифорния, в городе для серфинга к северо-западу от своего родного города.

Руководство для потребителей по рефинансированию ипотеки

---

21 июля 2011 года полномочия по написанию правил для законов о защите прав потребителей, связанных с ипотекой, кредитными картами, банковскими счетами и другими потребительскими финансовыми продуктами, были переданы из Совета Федеральной резервной системы в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB). Информацию о последних изменениях в нормативных актах, а также дополнительную информацию о покупках и использовании потребительских финансовых продуктов можно найти на веб-сайте CFPB.

Упали процентные ставки? Или вы ожидаете, что они будут расти? Достаточно ли улучшился ваш кредитный рейтинг, чтобы вы могли претендовать на более низкую ставку? Хотели бы вы перейти на другой тип ипотеки?

Ответы на эти вопросы будут влиять на ваше решение о рефинансировании ипотеки. Но прежде чем принять решение, вы должны понять все, что включает в себя рефинансирование.Ваш дом может быть вашим самым ценным финансовым активом, поэтому вы должны быть осторожны при выборе кредитора или брокера и конкретных условий ипотеки. Помните, что наряду с потенциальными выгодами для рефинансирования, есть и затраты.

При рефинансировании вы оплачиваете существующую ипотеку и создаете новую. Вы можете даже решить объединить первичную и вторую ипотеки в новый кредит. Рефинансирование может напомнить вам о том, через что вы прошли, получив первоначальную ипотеку, поскольку во второй раз вы можете столкнуться с множеством одинаковых процедур и одних и тех же видов затрат.

Почему стоит подумать о рефинансировании?
Когда рефинансирование не очень хорошая идея?
Вы имеете право на рефинансирование?
Что будет стоить рефинансирование?
Что такое «бесплатное» рефинансирование?
Как вы рассчитываете период безубыточности?
Рефинансирование калькуляторов
Как вы можете купить новый кредит?
Рабочий лист ипотечных покупок PDF (292 КБ)
Подробный рабочий лист ипотечных покупок PDF (34 КБ)
глоссарий
Федеральное агентство Контакты

Снижение вашей процентной ставки

Процентная ставка по вашей ипотеке напрямую связана с тем, сколько вы платите по ипотеке каждый месяц — более низкие ставки обычно означают более низкие выплаты.Возможно, вам удастся получить более низкую ставку из-за изменений рыночных условий или из-за того, что ваш кредитный рейтинг улучшился. Более низкая процентная ставка также может позволить вам быстрее построить капитал в вашем доме.

Например, сравните ежемесячные платежи (для основного долга и процентов) по 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долл. США под 5,5% и 6,0%.

	Ежемесячный платеж @ 6,0%	$ 1 199
	Ежемесячный платеж @ 5.5%	$ 1 136
	Разница в месяц	$ 63
	Но через год разница составляет	$ 756
	За 10 лет вы сэкономите	$ 7 560

Настройка длины вашей ипотеки

Увеличьте срок вашей ипотеки: Возможно, вы захотите ипотеку с более длительным сроком, чтобы уменьшить сумму, которую вы платите каждый месяц.Однако это также увеличит продолжительность платежей по ипотечным кредитам и общую сумму, которую вы в конечном итоге уплачиваете в виде процентов.

Уменьшите срок вашей ипотеки: Краткосрочные ипотеки — например, 15-летняя ипотека вместо 30-летней — обычно имеют более низкие процентные ставки. Кроме того, вы погасите свой кредит раньше, что еще больше сократит ваши процентные расходы. Компромисс в том, что ваши ежемесячные платежи обычно выше, потому что вы платите больше основной суммы каждый месяц.

Например, сравните общие процентные расходы по ссуде с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долл. США под 6% на 30 лет с ссудой с фиксированной ставкой под 5,5% на 15 лет.

	Ежемесячный платеж	Всего процентов
Кредит на 30 лет @ 6,0%	$ 1 199	$ 231 640
15-летний кредит @ 5.5%	$ 1 634	$ 94 120

Совет : рефинансирование — не единственный способ сократить срок ипотеки. Ежемесячно выплачивая немного больше основной суммы, вы быстрее погасите кредит и сократите срок его погашения. Например, добавление 50 долларов в месяц к вашему основному платежу по вышеуказанному 30-летнему кредиту сокращает этот срок на 3 года и экономит более 27 000 долларов на выплате процентов.

Переход от ипотеки с регулируемой ставкой к ипотеке с фиксированной ставкой

Если у вас ипотека с регулируемой ставкой или ARM, ваши ежемесячные платежи будут меняться по мере изменения процентной ставки.С этим видом ипотеки ваши платежи могут увеличиваться или уменьшаться.

Вы можете почувствовать себя некомфортно из-за того, что ваши ипотечные платежи могут возрасти. В этом случае вы можете рассмотреть возможность перехода на ипотеку с фиксированной ставкой, чтобы обеспечить себе спокойствие, имея постоянную процентную ставку и ежемесячный платеж. Вы также можете предпочесть ипотеку с фиксированной ставкой, если вы думаете, что процентные ставки будут расти в будущем.

Совет: Если ваш ежемесячный платеж по ссуде с фиксированной ставкой включает суммы условного депонирования для налогов и страховки, ваш платеж каждый месяц может со временем меняться из-за изменений в налогах на имущество, страховке или сборах за общественные объединения.

Получение ARM с лучшими условиями

Если у вас в настоящее время ARM, следующая корректировка процентной ставки существенно увеличит ваши ежемесячные платежи? Вы можете выбрать рефинансирование, чтобы получить другой ARM с лучшими условиями. Например, новый кредит может начаться с более низкой процентной ставкой. Или новый кредит может предлагать меньшие корректировки процентной ставки или более низкие предельные суммы платежей, что означает, что процентная ставка не может превышать определенную сумму. Для получения дополнительной информации см. Справочник потребителя по ипотеке с регулируемой процентной ставкой .

Совет: Если вы рефинансируете от одного ARM к другому, проверьте начальную ставку и полностью проиндексированную ставку. Также спросите о корректировках ставки, с которыми вы можете столкнуться в течение срока кредита.

Получение наличных с собственного капитала

Собственный капитал — это разница в долларовом эквиваленте между вашей задолженностью по ипотеке и стоимостью вашей собственности. Когда вы рефинансируете сумму, превышающую вашу задолженность по дому, вы можете получить разницу в денежном платеже (это называется рефинансированием с выплатой наличными).Вы можете сделать это, например, если вам нужны деньги для улучшения дома или оплаты образования ребенка.

Помните, однако, что когда вы теряете капитал, вы меньше владеете своим домом. Потребуется время, чтобы восстановить ваш капитал. Это означает, что если вам нужно продать свой дом, вы не положите столько денег в свой карман после продажи.

Если вы рассматриваете возможность рефинансирования с выводом средств, подумайте и о других альтернативах. Вместо этого вы можете приобрести кредит на покупку дома или кредитную линию.Сравните ипотечный кредит с рефинансированием с выплатой наличных, чтобы узнать, какая из них лучше для вас. См. Что вы должны знать о кредитных линиях Home Equity .

Подсказка: Многие финансовые консультанты предостерегают от рефинансирования при выводе средств для погашения необеспеченного долга (например, кредитных карт) или краткосрочного обеспеченного долга (например, автокредитования). Возможно, вы захотите поговорить с надежным финансовым консультантом, прежде чем выбрать рефинансирование вывода средств в качестве плана консолидации долга.

Вернуться к началу

У вас была ипотека в течение длительного времени.

Диаграмма амортизации показывает, что доля вашего платежа, которая зачисляется на основную сумму вашего кредита, увеличивается с каждым годом, а доля, начисляемая на проценты, уменьшается с каждым годом. В последующие годы ипотеки большая часть вашего платежа относится к основной сумме и помогает увеличить капитал. В случае позднего рефинансирования ипотеки вы возобновите процесс амортизации, и большая часть вашего ежемесячного платежа будет зачислена на повторную выплату процентов, а не на создание собственного капитала.

Амортизация кредита в размере 200 000 долл. США на 30 лет под 5,9% [d]

Ваша текущая ипотека имеет штраф за досрочное погашение

Штраф за досрочное погашение — это плата, которую кредиторы могут взимать, если вы досрочно погасили ипотечный кредит, в том числе за рефинансирование. Если вы осуществляете рефинансирование у того же кредитора, спросите, можно ли отменить штраф за досрочное погашение. Вам следует внимательно рассмотреть стоимость любого штрафа за досрочное погашение в сравнении со сбережениями, которые вы ожидаете получить от рефинансирования.Уплата штрафа за предоплату увеличит время, необходимое для безубыточности, когда вы будете учитывать расходы на рефинансирование и ежемесячные сбережения, которые вы ожидаете получить.

Вы планируете уехать из дома в ближайшие несколько лет.

Ежемесячная экономия, полученная за счет более низких ежемесячных платежей, не может превышать затраты на рефинансирование — расчет безубыточности поможет вам определить, стоит ли рефинансировать, если вы планируете переехать в ближайшее время.

Определение вашего права на рефинансирование аналогично процессу одобрения вашей первой ипотеки. Ваш кредитор будет учитывать ваши доходы и активы, кредитный рейтинг, другие долги, текущую стоимость имущества и сумму, которую вы хотите одолжить. Если ваш кредитный рейтинг улучшился, вы можете получить кредит по более низкой ставке. С другой стороны, если ваш кредитный рейтинг сейчас ниже, чем когда вы получили текущую ипотеку, вам, возможно, придется платить более высокую процентную ставку по новому кредиту.

Кредиторы посмотрят сумму займа, которую вы запрашиваете, и стоимость вашего дома, определенную на основании оценки. Если отношение кредита к стоимости (LTV) не подпадает под их рекомендации по кредитованию, они могут не захотеть выдавать кредит или могут предложить вам кредит на менее выгодных условиях, чем у вас уже есть.

Если цены на жилье упадут, ваш дом может не стоить столько, сколько вы должны по ипотеке. Даже если цены на жилье остаются прежними, если у вас есть ссуда, включающая отрицательную амортизацию (когда ваш ежемесячный платеж меньше, чем процент, который вы должны, невыплаченный процент добавляется к сумме, которую вы должны), вы можете задолжать по ипотеке больше, чем Вы изначально одолжили.Если это так, вам может быть трудно рефинансировать.

Нет ничего необычного в том, чтобы платить от 3 до 6 процентов от вашего непогашенного основного долга в счет рефинансирования. Эти расходы являются дополнением к любым штрафам за досрочное погашение или другим затратам на погашение любых ипотечных кредитов, которые могут у вас возникнуть.

Плата за рефинансирование варьируется от штата к штату и от кредитора к кредитору. Вот некоторые типичные сборы и диапазоны средней стоимости, которые вы, скорее всего, заплатите при рефинансировании. Для получения дополнительной информации о расчетных или заключительных затратах см. Руководство по расчетным расходам для потребителей .

Подсказка: Вы можете запросить копию документов о расчетных затратах (форма HUD-1) за один день до закрытия вашего займа. Это даст вам возможность ознакомиться с документами и проверить условия.

Заявочный взнос. Этот сбор покрывает первоначальные затраты на обработку вашего запроса на кредит и проверку вашего кредитного отчета. Если в вашем кредите отказано, вам, возможно, придется заплатить этот сбор.
Диапазон затрат = от 75 до 300 долларов

Комиссия за выдачу кредита. Плата, взимаемая кредитором или брокером за оценку и подготовку ипотечного кредита.
Диапазон затрат = от 0% до 1,5% от основной суммы кредита

Баллов. Балл равен 1 проценту от суммы вашего ипотечного кредита. Есть два вида очков, которые вы можете заплатить. Во-первых, это кредитные дисконтные баллы — единовременная комиссия, выплачиваемая для снижения процентной ставки по вашему кредиту. Во-вторых, некоторые кредиторы и брокеры также начисляют баллы, чтобы заработать деньги на кредит.Количество начисленных баллов можно обсудить с кредитором.
Диапазон затрат = от 0% до 3% от основной суммы кредита

Подсказка: Время, которое вы ожидаете сохранить ипотечный кредит, поможет вам определить, стоит ли платить заранее, чтобы снизить процентную ставку. В отличие от баллов, уплаченных по вашей первоначальной ипотеке, баллы, уплаченные за рефинансирование, могут не полностью вычитаться из ваших подоходных налогов в том году, в котором они были выплачены. Обратитесь в Службу внутренних доходов, чтобы узнать текущие правила удержания баллов.

Оценочный сбор. Этот сбор оплачивает оценку вашего дома, чтобы заверить кредиторов, что имущество стоит по крайней мере столько же, сколько и сумма кредита. Некоторые кредиторы и брокеры включают сбор за оценку как часть сбора за подачу заявления. Вы имеете право на получение копии оценки, но вы должны попросить об этом кредитора. Если вы осуществляете рефинансирование и недавно прошли оценку, вы можете проверить, откажется ли кредитор от требования о новой оценке.
Диапазон цен = от 300 до 700 900 долларов

Плата за инспекцию. Кредитор может потребовать проверки термитов и анализа структурного состояния объекта недвижимости инспектором, инженером или консультантом. Кредиторам может потребоваться тест септической системы и тест воды, чтобы убедиться, что колодец и система водоснабжения будут поддерживать достаточный запас воды для дома. В вашем штате могут потребоваться дополнительные специальные проверки (например, проверки на наличие вредителей в южных штатах).
Диапазон цен = от 175 до 350 долларов

Адвокатская проверка / заключительная плата. Кредитор обычно взимает с вас плату, выплачиваемую юристу или компании, которая проводит закрытие для кредитора.
Диапазон затрат = от 500 до 1000 долларов

Страхование домовладельцев. Ваш кредитор потребует, чтобы у вас был страховой полис домовладельца (иногда называемый страхованием от несчастных случаев), действующий на момент урегулирования. Политика защищает от физического повреждения дома в результате пожара, ветра, вандализма и других причин, охватываемых вашей политикой. Эта политика гарантирует, что инвестиции кредитора будут защищены, даже если дом будет разрушен.При рефинансировании вам может потребоваться только показать, что у вас есть действующая политика.
Диапазон затрат = от 300 до 1000 долларов

FHA, RDS или VA сборы или PMI. Эти сборы могут потребоваться для займов, застрахованных жилищными программами федерального правительства, таких как займы, застрахованные Федеральным управлением жилищного строительства (FHA) или Службой развития сельских районов (RDS), и займы, гарантированные Департаментом по делам ветеранов (VA), а также как обычные кредиты, застрахованные частным ипотечным страхованием (PMI).Программы застрахованных кредитов и гарантий обычно применяются, если сумма заимствования превышает 80% стоимости имущества. Как государственное, так и частное ипотечное страхование покрывают риск кредитора, что вы не будете производить все платежи по кредиту.
Диапазоны затрат: FHA = 1,5% плюс 1/2% в год; RDS = 1,75%; VA = от 1,25% до 2%; PMI = 0,5% до 1,5%

Поиск по названию и страхование по названию. Эта плата покрывает расходы на поиск в записях собственности, чтобы убедиться, что вы являетесь законным владельцем и проверить залоговое право.Титульное страхование покрывает кредитора от ошибок в результатах поиска по названию. Если возникает проблема, страховка покрывает инвестиции кредитора в вашу ипотеку.
Диапазон затрат = от 700 до 900 долларов

Подсказка: Узнайте у компании, имеющей ваш текущий страховой полис, сколько будет стоить переиздание полиса для нового займа. Это может снизить ваши расходы.

Оплата. Кредиторы требуют обследования, чтобы подтвердить местоположение зданий и улучшения на земле.Некоторым кредиторам требуется полное (и более дорогостоящее) обследование, чтобы убедиться, что дом и другие строения юридически находятся там, где вы говорите. Возможно, вам не придется платить этот сбор, если недавно был проведен опрос для вашей собственности.
Диапазон затрат = от 150 до 400 долларов

Штраф за досрочное погашение. Некоторые кредиторы взимают комиссию, если вы досрочно погашаете существующую ипотеку. Займы, застрахованные или гарантированные федеральным правительством, обычно не могут включать штраф за досрочное погашение, а некоторые кредиторы, такие как федеральные кредитные союзы, не могут включать штрафы за досрочное погашение.Также некоторые штаты запрещают эту плату.
Диапазон затрат = процентные платежи от одного до шести месяцев

Вернуться к началу

Кредиторы часто определяют «бесплатное» рефинансирование по-разному, поэтому обязательно спросите о конкретных условиях, предлагаемых каждым кредитором. По сути, есть два способа избежать уплаты авансовых платежей.

Первое — это соглашение, при котором кредитор покрывает расходы на закрытие, но взимает с вас более высокую процентную ставку. Вы заплатите эту более высокую ставку за весь срок кредита.

Подсказка: Попросите кредитора или брокера сравнить предварительные расходы, основную сумму, ставку и платежи с этим компромиссом и без него.

Во-вторых, когда сборы за рефинансирование включаются («включаются» или «финансируются») в ваш кредит — они становятся частью основной суммы, которую вы заимствуете. Хотя от вас не требуется платить наличными авансом, вместо этого вы в конечном итоге будете платить эти сборы с процентами в течение срока действия вашего кредита.

Совет: . Когда кредиторы предлагают беспроцентный кредит, они могут включать штраф за досрочное погашение, чтобы отговорить вас от рефинансирования в течение первых нескольких лет кредита.Попросите кредитора, предлагающего бесплатный кредит, объяснить все сборы и штрафы, прежде чем согласиться с этими условиями.

Используйте пошаговую рабочую таблицу ниже, чтобы дать вам приблизительную оценку времени, которое потребуется для возмещения ваших расходов по рефинансированию, прежде чем вы получите выгоду от более низкой ставки ипотеки. Пример предполагает 200 000-долларовую 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 5% и текущий кредит под 6%. Сборы за новый кредит составляют 2500 долларов, выплачиваются наличными при закрытии.

	Пример	Ваши номера
Ваш текущий ежемесячный ипотечный платеж	1,199
Вычтите ваш новый ежемесячный платеж	— 1 073
Это равняется вашей ежемесячной экономии	$ 126
Вычтите свою налоговую ставку из 1 (Е.грамм. 1 — 0,28 = 0,72)	0,72
Умножьте свои ежемесячные сбережения (# 3) на ставку после уплаты налогов (# 4)	126 х 0,72
Это равно вашим сбережениям после уплаты налогов	$ 91
Общая сумма комиссий и затрат на закрытие вашего нового кредита	$ 2500
Разделите общие затраты на ежемесячные сбережения после уплаты налогов (с № 6)	$ 2500/91
Это количество месяцев, которое потребуется вам для возмещения расходов по рефинансированию	27 месяцев

Совет: Рассчитайте финансовую выгоду рефинансирования через один, два или три года.Сравнивается ли вы с вашими планами проживания в вашем доме?

Если вы планируете оставаться в доме до тех пор, пока не выплатите ипотеку, вы также можете посмотреть общую сумму процентов, которую вы будете платить по старым и новым кредитам.

Вы также можете сравнить увеличение капитала в обоих займах. Если у вас был текущий кредит на какое-то время, большая часть вашего платежа идет на основную сумму, помогая вам построить капитал. Если ваш новый кредит имеет срок, превышающий оставшийся срок по существующей ипотеке, меньшая часть досрочных платежей пойдет на основную сумму, что замедлит накопление капитала в вашем доме.

Вернуться к началу

Многие онлайн ипотечные калькуляторы предназначены для расчета эффекта рефинансирования вашей ипотеки. Этим калькуляторам обычно требуется информация о вашей текущей ипотеке (например, оставшаяся сумма основного долга, процентная ставка и оставшиеся годы по вашей ипотеке), новом рассматриваемом вами кредите (например, основная сумма, процентная ставка и срок) и авансовый или закрытие расходов, которые вы будете платить за кредит. Некоторые могут попросить указать налоговую ставку и процентную ставку, которую вы можете получить на инвестиции (при условии, что вы вложите свои сбережения).Калькуляторы рефинансирования покажут сумму, которую вы сэкономите, по сравнению с затратами, которые вы заплатите, чтобы вы могли определить, подходит ли вам предложение о рефинансировании. У Национального бюро экономических исследований есть пример калькулятора рефинансирования .

Покупки ссуды на покупку жилья помогут вам получить лучшее финансирование. Покупки, сравнение и переговоры могут сэкономить тысячи долларов. Начните с получения копий ваших кредитных отчетов, чтобы удостовериться, что информация в них точна (перейдите на веб-сайт Федеральной торговой комиссии для получения информации о бесплатных копиях вашего отчета).

Рабочий лист ипотечных покупок — дюжина ключевых вопросов — PDF (33 КБ) может вам помочь. Вы также можете использовать наш Рабочий лист углубленной ипотечной покупки PDF (34 КБ). Возьмите с собой один из этих рабочих листов, когда будете разговаривать с каждым кредитором или брокером, и заполните предоставленную информацию. Не бойтесь заставить кредиторов и брокеров конкурировать друг с другом за ваш бизнес, сообщив им, что вы покупаете лучшее предложение.

Поговорите с вашим текущим кредитором

Если вы планируете рефинансировать, вы можете начать с вашего текущего кредитора.Этот кредитор, возможно, захочет сохранить ваш бизнес, и, возможно, пожелает уменьшить или устранить некоторые из типичных сборов за рефинансирование. Например, вы можете сэкономить на сборах за поиск по названию, опросах и проверках. Или ваш кредитор не может взимать плату за подачу заявления или первоначальный взнос. Скорее всего, это произойдет, если вашей текущей ипотеке всего несколько лет, так что документы, относящиеся к этому кредиту, все еще актуальны. Опять же, пусть ваш кредитор знает, что вы ходите по магазинам для лучшего предложения.

Сравните кредиты до принятия решения

Посмотрите вокруг и сравните все условия, которые предлагают разные кредиторы — как процентные ставки, так и расходы.Помните, что покупка, сравнение и переговоры могут сэкономить тысячи долларов.

Согласно федеральному закону, кредиторы должны предоставить «добросовестную оценку» в течение трех дней с момента получения вашей заявки на кредит. Вы можете попросить вашего кредитора оценить стоимость закрытия по кредиту. Смета должна дать вам подробное приближение всех затрат, связанных с закрытием. Внимательно изучите эти документы и сравните эти затраты с расходами по другим кредитам. Вы также можете попросить копию формы расчетной стоимости HUD-1 за день до того, как вы должны подписать окончательные документы.

Совет: Если вы хотите убедиться, что процентная ставка, которую предлагает вам ваш кредитор, равна ставке, которую вы получаете при закрытии кредита, спросите о блокировке ипотеки (также называемой блокировкой ставки или обязательством по ставке). Любое обещание о блокировке должно быть в письменной форме. Убедитесь, что ваш кредитор объясняет любые расходы или обязательства, прежде чем подписать. См. Руководство потребителя по ипотечным блокировкам .

Получить информацию в письменном виде

Запросите письменную информацию о каждом интересующем вас кредите, прежде чем вносить невозмещаемую плату.Важно, чтобы вы прочитали эту информацию и спросили кредитора или брокера о том, чего вы не понимаете.

Возможно, вы захотите поговорить с финансовыми консультантами, жилищными консультантами, другими доверенными консультантами или вашим адвокатом. Чтобы связаться с местным жилищным консультационным агентством, свяжитесь с Департаментом жилищного строительства и городского развития США по бесплатному телефону 800-569-4287 или посетите онлайн-агентство, чтобы найти ближайший к вам центр.

Используйте газеты и Интернет для покупок

Ваша местная газета и Интернет — хорошие места, чтобы начать делать покупки для ссуды.Обычно вы можете найти информацию о процентных ставках и пунктах, предлагаемых несколькими кредиторами. Поскольку ставки и баллы могут меняться ежедневно, вам нужно часто проверять источники информации при покупке ипотечного кредита.

Будьте осторожны с рекламой

Любая первоначальная информация, которую вы получите об ипотеке, вероятно, будет получена из рекламы, почты, телефона и сквозных запросов от строителей, брокеров по недвижимости, ипотечных брокеров и кредиторов. Хотя эта информация может быть полезной, имейте в виду, что это маркетинговые материалы — реклама и почтовые рассылки предназначены для того, чтобы ипотека выглядела максимально привлекательно.Эти рекламные объявления могут воспроизводить низкие начальные процентные ставки и ежемесячные платежи, не подчеркивая, что эти ставки и платежи могут значительно возрасти позже. Так что получите все факты и убедитесь, что любые предложения, которые вы считаете, отвечают вашим финансовым потребностям.

В любом объявлении для ARM, в котором указана вводная процентная ставка, также должно указываться срок действия ставки и годовая процентная ставка (APR) по кредиту. Если APR намного выше начальной ставки, это признак того, что ваши платежи могут значительно увеличиться после вступительного периода, даже если рыночные процентные ставки остаются прежними.

Подсказка: Если существует большая разница между начальной процентной ставкой и APR, указанной в объявлении, это может означать, что с займом связаны высокие комиссии.

Выбор ипотеки может быть самым важным финансовым решением, которое вы примете. Вы должны получить всю информацию, необходимую для принятия правильного решения. Задавайте вопросы об особенностях кредитования, когда вы разговариваете с кредиторами, ипотечными брокерами, агентами по расчетам или закрытию, вашим адвокатом и другими специалистами, участвующими в сделке, — и продолжайте спрашивать, пока не получите четкие и полные ответы.

---

Глоссарий | Федеральное агентство Контакты

---

Последнее обновление: 27 августа 2008 г.

,

вариантов рефинансирования ипотеки | Посмотреть наши решения

Вы должны рефинансировать свою ипотеку?

Рефинансирование вашей ипотеки может служить любой из четырех целей:

1. Снижение вашей процентной ставки
2. Изменение типа кредита
3. Изменение срока погашения кредита
4. Обналичивание эквити

Получение ипотечного рефинансирования аналогично процессу, который вы прошли, чтобы подать заявку и получить ипотечный кредит для покупки вашего дома.Вы заполните заявку, получите раскрытие информации и предоставите многие из тех же документов, что и раньше, а также подробную информацию о текущей ипотеке. В зависимости от типа рефинансирования, который вы выбираете, вам, скорее всего, понадобится от 5% до 20% собственного капитала в вашем доме, чтобы претендовать. Имейте в виду, что если у вас менее 20% собственного капитала, вам все равно может потребоваться оплатить ипотечное страхование.

Нажмите здесь, чтобы узнать больше.

Контрольный список рефинансирования ипотеки

Заявление на рефинансирование ипотеки включает в себя предоставление личной информации и финансовых документов.Предварительная подготовка этих документов поможет вам быстро начать процесс.

Вам понадобятся документы, относящиеся к пяти категориям:

1. Трудовой доход
2. Доход от бизнеса
3. Активы
4. Кредит
5. Недвижимость

Нажмите здесь, чтобы узнать больше.

Как я могу получить предварительную квалификацию?

Свяжитесь с нами, чтобы начать предварительную квалификацию ипотеки. Мы получим некоторую предварительную информацию от вас, рассмотрим ее и определим, имеете ли вы право на получение кредита.Как только вы получите предварительную квалификацию по ипотечному кредиту, вы будете знать, сколько вы можете одолжить, и сможете с уверенностью искать новый дом. Продавцы также будут чувствовать себя более комфортно, зная, что у них есть серьезный покупатель.

Что такое оценка?

Оценка — это тип оценки, разработанный независимым, беспристрастным, квалифицированным, лицензированным или сертифицированным специалистом. Оценки и оценки представляют собой мнения о рыночной стоимости имущества, используемого в качестве обеспечения для запрашиваемого кредита.Письменные отчеты об оценках иногда называют просто «оценками».

Нужна ли мне оценка на дому?

Практически во всех ситуациях потребуется домашняя оценка. Оценка помогает кредитору определить рыночную стоимость дома, который вы планируете приобрести. Поскольку недвижимость будет использоваться в качестве залога под залог, кредиторы хотят, чтобы дом стоил как минимум столько же, сколько и сумма кредита, которую вы ищете.

Что означает «рыночная стоимость»?

Рыночная стоимость — это вероятная цена продажи дома с желающим покупателем и желающим продавцом на открытом рынке.

Будет ли предоставлена ​​копия оценки?

Кредиторы обязаны предоставлять заявителям все заполненные оценки и письменные оценки, относящиеся к их ипотечным кредитам, ипотечным кредитам и займам для собственного капитала и линейным заявкам. По всем остальным кредитам вы можете бесплатно запросить копию оценки или оценки имущества.

Что такое сопоставимая распродажа?

Сопоставимая продажа — это недвижимость, которая недавно была продана и во многом схожа с предметом недвижимости, включая размер, местоположение и удобства.Выбор сопоставимых продаж является важным определяющим фактором при представлении мнения о рыночной стоимости. В обязанности оценщика входит адекватное исследование местного рынка недвижимости и определение того, какие сопоставимые продажи наилучшим образом отражают стоимостные характеристики объекта недвижимости.

Как быстро я получу свои деньги?

Это один из самых важных вопросов ипотеки. Когда вы покупаете дом, средства будут доступны в день закрытия кредита.При рефинансировании средства обычно выплачиваются на четвертый рабочий день после подписания ваших кредитных документов. Это связано с тем, что федеральные правила требуют трехдневного периода аннулирования, в течение которого вы имеете право полностью аннулировать свой кредит.

Что такое ипотечные пункты? Баллы

, также известные как дисконтные баллы или ипотечные баллы, представляют собой разовую комиссию, которую вы можете выбрать для получения более низкой процентной ставки. Один балл равен одному проценту от суммы вашего кредита и обычно приводит к ставке, которая на одну восьмую-четверть процента ниже.

В чем разница между процентной ставкой и APR?

Процентная ставка — это ставка, с которой начисляются проценты на ваш непогашенный остаток по кредиту. В дополнение к процентам, APR (годовая процентная ставка) добавляет некоторые первоначальные затраты на получение кредита, включая баллы и комиссионные сборов с кредиторов.

Что такое предоплата? Когда вы вносите ипотечный платеж в первый день месяца, вы фактически платите за проценты, накопленные за предыдущий месяц (также называемые «задолженность по оплате»).Например, ипотечный платеж, подлежащий выплате 1 августа, будет покрывать проценты, взимаемые с 1 июля по 31 июля. Как видно из названия, «предоплаченные» проценты выплачиваются заранее. Это ежедневные процентные платежи, которые начинают накапливаться в день закрытия вашего займа до конца месяца, в котором произошло закрытие.

Так, например, если ваш кредит был закрыт 15 июня, предоплаченный процент будет рассчитываться на основе количества дней, оставшихся в июне, или 15 дней (с 16 июня по 30 июня).При использовании этого же сценария ваш первый ежемесячный платеж по ипотечному кредиту должен быть произведен 1 августа. Выплата 1 августа будет покрывать процентные платежи, которые произошли в период с 1 июля по 31 июля (включая дни после окончания предоплаченного процентного периода).

Должен ли я оплачивать расходы на закрытие из кармана?

Если у вас есть наличные деньги под рукой, рассмотрите возможность оплаты ваших заключительных расходов из своего кармана. Это будет держать ваш ежемесячный платеж ниже.

Каковы расходы на закрытие? Затраты на закрытие включают такие вещи, как страховые взносы, адвокатские сборы, предоплаченные проценты и сборы за документацию — и это лишь некоторые из них.Эти пункты варьируются для каждого клиента из-за различий в типе ипотеки, расположении недвижимости и других факторах.

Вы получите смету ссуды, объясняющую ваши расходы на закрытие, когда вы официально подаете заявление на получение ипотеки. Вы также получите закрывающее раскрытие перед закрытием, в котором будут перечислены все расходы, кредиты и сборы, необходимые для завершения покупки дома.

Какие суммы включены в мои ежемесячные платежи?

Принципал и проценты
В большинстве ипотечных платежей ежемесячный платеж по ипотечному кредиту будет включать суммы, которые идут на основную сумму кредита и проценты.Для ипотеки с процентной ставкой ежемесячные платежи будут включать только проценты, причитающиеся по непогашенному основному балансу, до тех пор, пока не закончится процентный период.
Ипотечное страхование (MI)
Если ваш домашний кредит требует ипотечного страхования, такого как частное ипотечное страхование или PMI, ваш ежемесячный платеж обычно будет включать страховую премию по ипотечному кредиту.
Налоги на недвижимость и страхование
Ваш ежемесячный платеж может включать часть, покрывающую налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и, если применимо, страхование от наводнения.Эти деньги будут храниться на счете условного депонирования, и мы будем оплачивать ваши налоги на недвижимость и страховые счета от вашего имени, когда они причитаются. Помните, что независимо от типа ипотеки, вы всегда можете внести дополнительные платежи в счет основного долга без штрафа. Это поможет вам быстрее погасить кредит.

Что такое PMI?

Если вы покупаете дом и у вас есть первоначальный взнос менее 20%, обычно требуется ипотечное страхование, такое как частное ипотечное страхование или PMI.Страховая премия по ипотеке обычно включается в ваш ежемесячный ипотечный платеж.

Нужен ли авансовый платеж? Citizens Bank

предлагает низкие варианты авансового платежа для нескольких ипотечных программ. То, какие продукты вам доступны, в конечном итоге будет зависеть от вашей квалификации, а также от того, какая кредитная программа лучше всего соответствует вашим потребностям. Свяжитесь с инициатором ипотечного кредита, чтобы ответить на ваши вопросы по ипотеке и обсудить возможные варианты.

Могу ли я заблокировать процентную ставку при покупке дома?

Для первой ипотеки, граждане не всегда требуют адрес собственности, чтобы заблокировать ставку.Однако, как только мы заблокируем тариф, нам понадобится адрес недвижимости в течение 30 дней. Поговорите с инициатором ипотечного кредита для конкретных деталей о блокировке вашей процентной ставки. Ограничения могут применяться.

Что такое LTV и почему это важно?

LTV означает кредит в стоимости. Он используется для определения того, сколько вы имеете право занимать и требуется ли страховка по ипотеке, например, PMI. Это также один из факторов, используемых при определении вашей процентной ставки.
Это равно:
Общая сумма ипотечных кредитов в вашей собственности в долларах США
Разделенная на
Справедливая рыночная стоимость недвижимости.
При покупке дома справедливая рыночная стоимость будет наименьшей из покупной цены или оценочной рыночной стоимости, установленной оценкой.

Как мне узнать стоимость моего дома?

В Интернете есть много источников, которые могут рассказать вам, за что продаются другие дома в этом районе, и вы обычно можете узнать в местных налоговых органах, чтобы узнать, какова была последняя налоговая оценка для недвижимости. Тем не менее, мы будем проверять стоимость дома во время оформления кредита, заказывая оценку на этапе подачи заявки на ипотеку.

Мой процентный налог не облагается?

Проценты, которые вы платите по ссуде, обеспеченной вашим основным местом жительства, вполне могут быть не облагаемыми налогом. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом, чтобы выяснить, будут ли проценты по ипотечным кредитам облагаться налогом в вашей ситуации.

Как кредитор определяет, имею ли я право на кредит? При рассмотрении информации о вашем заявлении страховщик изучает три основных фактора, чтобы оценить, имеете ли вы право на получение кредита, а также в некоторых случаях для определения вашей процентной ставки:

1. Ваша кредитная история (включая счет FICO)
2. Ваша собственность и
3. Соотношение вашего долга к доходу (сумма дохода и активов, которые вы сравнили с вашей задолженностью)

Какой будет моя ставка?

Есть много факторов, которые влияют на то, какую процентную ставку вам предложат — от ежедневных изменений на рынке до индивидуальных квалификаций.Невозможно сказать, какой будет ваша точная процентная ставка, пока ваша заявка не будет завершена, но мы дадим вам наилучшую оценку на основе предварительных факторов. Ваша окончательная процентная ставка будет зависеть от того, где находится рынок, когда вы подаете заявку, а также от таких факторов, как цель кредита (покупка или рефинансирование), ваша кредитная история (оценка FICO), стоимость вашего дома и сумма кредита, чтобы назвать немного.

Нужно ли иметь идеальный кредит?

Если ваша кредитная оценка высока, вы можете получить лучшие ставки и иметь больше возможностей для вас.Но просто некоторые кредитные проблемы в прошлом не обязательно лишат вас права на получение ипотеки. Тем не менее, ваша кредитная история должна демонстрировать как готовность, так и способность своевременно погасить.

Что такое депозитный счет и как он работает?

Эскроу-счет гарантирует, что ваши налоги на недвижимость и страховые счета будут оплачены полностью и своевременно, без необходимости экономить большие суммы денег и следить за сроками. Эскроу-счет — это отдельный счет, который ваш кредитор создает для хранения денег, которые он собирает каждый месяц, для уплаты налогов на недвижимость, страховых взносов домовладельца и, если применимо, страхования от наводнения и / или ипотечного страхования.Кредитор берет ваши предполагаемые годовые налоги на недвижимость и расходы на страховые взносы и делит эту сумму на 12. Эта сумма добавляется к вашему ежемесячному ипотечному платежу.
Ваши счета за недвижимость и страхование направляются непосредственно кредитору, и они оплачиваются от вашего имени за счет депонированных средств.

Должен ли я иметь целевой депозитный счет в моем кредите?

Это зависит от таких факторов, как выбранная вами программа кредитования и сумма авансового платежа.Когда вы подадите заявку на получение кредита, мы сообщим вам, потребуется ли вам целевой депозитный счет. Если это так, мы дадим вам оценку ежемесячных платежей условного депонирования, которые вам нужно будет сделать.

Какие типы счетов оплачиваются со счета условного депонирования?

Как правило, счета, оплачиваемые со счета условного депонирования, относятся к налогам на недвижимость и требуемым страховым взносам, которые могут включать страхование домовладельцев и, если применимо, страхование от наводнения и / или частную ипотечную страховку.Счета условного депонирования обычно не покрывают средства на счета, такие как сборы домовладельцев, необязательное страхование, специальные или добавочные налоговые отчисления, дополнительные налоговые счета или любые виды налогов, не связанных с недвижимостью, если они не включены в налог на недвижимость счета.

Как вы будете определять размер моего налога на имущество и страховых взносов?

Как правило, мы рассчитываем часть налога на недвижимость вашего депонирования на основе самой последней налоговой оценки имущества и страховки вашего домовладельца на основе информации, предоставленной вашей страховой компанией.

Изменится ли ежемесячная сумма, которую вы собираете для моей учетной записи?

Сумма, которую мы собираем каждый месяц, может меняться в зависимости от увеличения и уменьшения ваших налогов на недвижимость и / или страховых взносов. Мы будем проверять ваш целевой депозитный счет не реже одного раза в год, а затем уведомлять вас о любых изменениях в вашем необходимом условном депозите в Заявлении о раскрытии депозитного счета.

,

Сравнить ставки рефинансирования по ипотечным кредитам и ипотечным кредитам

Ипотека может быть сложно. По сути, ипотека — это договор между вами и кредитором. Кредитором, как правило, является банк или финансовое учреждение, которое предоставляет вам кредиты, с помощью которых вы можете приобрести дом. Ипотека идет со своими собственными рисками, но есть много преимуществ. Домовладение само по себе является финансовым инструментом. Не позволяйте себе быть запуганным ипотекой. Хотя в прошлом были проблемы с хищническим кредитованием, было принято законодательство, чтобы минимизировать эти угрозы.Вы можете заплатить меньше по ипотеке через рефинансирование. Для рефинансирования ипотеки вам нужно будет пройти через процесс. Процесс рефинансирования ипотеки не сложен. Рефинансирование может позволить вам пересмотреть процентные ставки и ежемесячные выплаты.

Вот важная информация, которую вы должны знать о том, как рефинансировать ипотечные кредиты:

Что такое рефинансирование ипотеки?

Чтобы рефинансировать ипотеку, есть некоторые термины и определения, которые люди должны знать.Прежде всего, рефинансирование само по себе подразумевает повторную оценку финансового положения. При рефинансировании актива (например, при рефинансировании ипотеки) вы обычно получаете более низкую процентную ставку. При рефинансировании долговое обязательство заменяется новым обязательством по более низкой ставке. Таким образом, банк берет вашу ипотеку и процентную ставку и дает вам более низкую. Вы можете заплатить значительно меньше, чем заплатили заранее.

Преимуществ рефинансирования ипотеки

Как вы можете себе представить, есть много преимуществ для рефинансирования вашей ипотеки.Например, вы платите меньше каждый месяц. Вы можете сэкономить деньги за счет снижения ипотечных платежей. Вы также можете сократить срок кредита. Если вы платили что-то в течение тридцати лет, это может быть уменьшено, когда вы получите новый тариф. Опять же, это зависит от того, как идет рефинансирование.

Консолидация задолженности является еще одним преимуществом. Если у вас есть несколько кредиторов и у вас есть несколько долгов, вы можете сгруппировать их (объединить) в один кредит. Таким образом, платежи легче отслеживать, а сам кредит может иметь более низкую процентную ставку.Консолидация задолженности является одним из наиболее полезных финансовых инструментов для людей, имеющих несколько долгов. Это облегчает жизнь. Если у вас уже есть кредит, который вы хотите улучшить, или вы нашли кредитора с более выгодными условиями, рефинансирование кредита — это хорошая идея. Кроме того, если ваши новые условия кредита помогут вам полностью погасить долг, обязательно рефинансируйте.

Когда не рефинансировать ипотечные кредиты

Рефинансирование может сэкономить вам деньги, но это не дешево. Процесс рефинансирования ипотеки может быть дорогим.Если вы проверите цифры и увидите, что после того, как все сказано и сделано, вы не выйдете вперед, вы не захотите рефинансировать ипотечные кредиты. Вы не хотите терять деньги, занимаясь чем-то, что должно спасти вас.

Также обратите внимание, что рефинансирование может иметь неприятные последствия. Вы можете в конечном итоге платить больше, чем раньше, если вы рефинансируете ипотечные кредиты. Это может означать, что вы платите в течение более длительного периода с более низкими ставками. Выбор рефинансирования является балансом. Вы обязательно должны получить профессиональную информацию о стоимости рефинансирования для вас.Кроме того, если у вас есть студенческие ссуды, могут быть преимущества, которые вы потеряете при рефинансировании. Если ваш кредит имеет фиксированную ставку, изменение может нанести вам вред в будущем, если рынок обернется к худшему. Регулируемые ставки могут быть нестабильными. В некоторых случаях лучше придерживаться того, что у вас есть.

Есть некоторые вещи, которые не меняются при рефинансировании ипотеки. Когда вы рефинансируете ипотечные кредиты, вы не увеличиваете свое долговое бремя, если не сводите вместе расходы на закрытие и кредит.Также залог не меняется. Вы можете ожидать, что эти факторы останутся прежними.

к сведению: Хищное кредитование реально

Как и при любом обсуждении ипотеки, важно говорить о хищническом кредитовании. Еще почти десять лет назад хищническое кредитование вызвало серьезный финансовый кризис. Банки предоставляли ипотечные кредиты людям, которые, как разумно знали банки, не могли их себе позволить. Люди потеряли свои дома, и рынок пошел на юг. Это не отговорить вас от ипотеки. Это должно побудить вас тщательно изучить финансовое учреждение, предоставляющее вам ипотечный кредит.

Возможность рефинансировать ипотечные кредиты — золотая жила для домовладельцев. Технически вы не привязаны к ипотеке, когда дело доходит до суммы. Есть несколько причин, по которым ипотека может стать другой в результате рефинансирования. Погашение ипотеки, очевидно, необходимо. Невыполнение обязательств повредит ваш кредит и, возможно, приведет к тому, что банк заберет ваш дом. Но об этом обязательстве можно договориться с помощью правильных инструментов. Не забудьте рефинансировать вашу ипотеку, чтобы сохранить ее актуальность.Существует вероятность того, что без возможности рефинансирования ипотеки вы, возможно, заплатите больше, чем нужно.