ВС рассказал, как получить налоговый вычет при покупке квартиры долями

Фото: pixabay.com

Можно ли претендовать на налоговый вычет, если две комнаты в квартире куплены в одно время, а право собственности на всю квартиру зарегистрировано только спустя восемь лет? Налоговая ответила, что нет, поскольку раньше за покупку комнат нельзя было получить налоговый вычет. Такую же точку зрения заняли и суды, но Верховный суд посчитал ее ошибочной. 

Ирина Бондарь* в 2006 году купила у двух разных собственников две комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире и зарегистрировала право собственности на них. А в 2014 году Бондарь зарегистрировала право собственности на всю квартиру как единый объект. Когда в 2015 году она обратилась в ФНС с целью получить имущественный налоговый вычет в связи с расходами на приобретение этой квартиры, налоговая провела камеральную проверку и отказала в выплате. Причиной отказа явилось то, что фактические расходы на приобретение двух отдельных комнат в квартире Бондарь понесла в 2006 году. Жалоба Бондарь в налоговую результатов не принесла. Тогда налогоплательщица обратилась в суд с административным иском об отмене решения ФНС.

Центральный районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области и Кемеровский областной суд отказали Бондарь в иске. Они пришли к выводу, что на момент возникновения права собственности в 2006 году налоговое законодательство не относило комнаты к объектам, в связи с приобретением которых предоставляются имущественные налоговые вычеты. Регистрация права собственности на квартиру в 2014 году также не является основанием для предоставления налогового вычета, поскольку Бондарь в этот год не приобретала квартиру как единый объект недвижимости. Судья Кемеровского областного суда отказал Бондарь в передаче кассационной жалобы.

Тогда истица обратилась в ВС. Тот согласился с нижестоящими судами, что налоговый вычет на комнату действительно стало можно получить только с 1 января 2007 года. Однако ВС обратил внимание на следующее: с момента регистрации комнат в 2006 году Бондарь стала единственной собственницей всех помещений спорной квартиры, следовательно, уже тогда имела право на получение налогового вычета на квартиру.

Срок обращения за имущественным налоговым вычетом не ограничен. Судебная коллегия также решила, что к возникшим правоотношениям нужно применять п. 7 ст. 3 НК о толковании всех неустранимых сомнений, противоречий и неясностей актов законодательства в пользу налогоплательщика, а также п. 1 ст. 11 НК о том, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства, используемые в НК, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях. Поскольку в ст. 220 НК речь идёт о предоставлении налогового вычета при покупке объектов недвижимости именно в целях удовлетворения потребности в жилье, при толковании указанной статьи нужно учитывать положения ЖК. Согласно ЖК,  квартиры относятся к жилым помещения, а комнаты – к части жилого дома или квартиры, предназначенной для непосредственного проживания. Поскольку право собственности на все жилые помещения в квартире возникло у Бондарь в 2006 году, следовательно, она приобрела всю квартиру. Поэтому ВС отменил решения нижестоящих судов и принял новое, которым удовлетворил требований заявительницы и признал незаконным решение ФНС (№ 81-КГ17-24).

ИСТЕЦ: Ирина Бондарь*

ОТВЕТЧИК: ФНС по Центральному району г. Новокузнецка Кемеровской области

СУД: Верховный суд РФ

ДЕТАЛИ ДЕЛА: Истец хочет получить имущественный налоговый вычет в связи с расходами на приобретение квартиры

РЕШЕНИЕ: Требования истца удовлетворены.

«Определение очень качественное. ВС этим актом задал правильный вектор для всей судебной системы, сформулировав три важных гуманных принципа. Первый: задача судебной власти – устранение неясностей, выявляемых в процессе применения налоговых норм путём их толкования. Второй: толковать все неустранимые сомнения, противоречия и неясности налогового законодательства нужно в пользу налогоплательщика. Третий: при толковании судам следует не замыкаться в пределах налогового законодательства, а применять понятия и определения из других отраслей права. Если такой подход возобладает во всей судебной системе, то никакая судебная реформа не понадобится», – заявил руководитель аналитического отдела Бюро ПП «Фрейтак и Сыновья» Максим Петров.

«ВС в очередной раз напомнил, что срок наступления права на имущественный налоговый вычет в случае покупки квартиры долями у разных физических лиц возникает не в момент регистрации отдельно каждой доли, а в момент регистрации права собственности на всю квартиру. При покупке долей в квартире у нескольких лиц при условии, что вся квартира становится собственностью покупателя, оформление права собственности многоэтапное. Сначала оформляется доля, и только потом – право собственности на всю квартиру», – отметил руководитель Налоговой практики ЮК BMS Law Firm Давид Капианидзе. Он также напомнил, что такое исчисление сроков возникает в случае, если квартира в дальнейшем становится собственностью одного человека; в случае покупки, например, 1/3 доли в квартире срок будет исчисляться с момента оформления 1/3 доли.

* имя и фамилия изменены редакцией

• Верховный суд РФ

Как купить квартиру: что нужно знать

Вы можете воплотить в жизнь американскую мечту о домовладении , владея квартирой так же, как и в традиционном доме с одним арендатором. Владение недвижимостью вместо аренды также может быть полезным для ваших финансов, поскольку вы накапливаете капитал в собственности, которую позже сможете продать, вместо того, чтобы выбрасывать деньги арендодателю. Итак, если вы заинтересованы в покупке квартиры для себя и своей семьи, вот что вам нужно знать.

У вас есть вопросы о том, как покупка квартиры может повлиять на ваш долгосрочный финансовый план? Поговорите с финансовым консультантом сегодня.

Решение «Аренда или покупка»

Возможно, самым важным фактором при принятии решения об аренде или покупке является продолжительность времени, которое вы планируете прожить в своей новой квартире. Вообще говоря, если вы не планируете жить там по крайней мере пять лет, аренда, вероятно, будет более разумным с финансовой точки зрения шагом.

Если вы планируете жить там пять или более лет, сравните, сколько вы платите за аренду, с тем, сколько вы могли бы платить за владение. Выплата по ипотеке, как правило, будет меньше, чем арендная плата, при условии, что помещение, которое вы хотите купить, похоже на то, которое вы арендуете. Это потому, что ваш арендодатель платит столько же, сколько и вы, за основную сумму, проценты, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и ремонт, а также немного больше прибыли.

Тем не менее, владение — это нечто большее, чем оплата. Чтобы что-то купить, вам придется вложить больше денег, чем вам потребуется для подписания договора аренды. Самые большие затраты придутся на первоначальный взнос. Сумма, необходимая для этого, зависит от типа ипотеки, которую вы получаете, и, возможно, даже от того, где находится дом.

Большинство обеспеченных государством ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной администрацией жилищного строительства (FHA), предусматривают небольшой первоначальный взнос в размере не менее 3,5% от покупной цены. Ветераны могут даже иметь возможность получить ссуду с первоначальным взносом в размере 0 долларов через Департамент по делам ветеранов (VA). Ожидается, что для обычного кредита, не обеспеченного государством, вы внесете 20%.

Например, если квартира, которую вы хотите купить, стоит 200 000 долларов, вы можете рассчитывать на 7 000 долларов в качестве первоначального взноса в размере 3,5% FHA. С другой стороны, обычный кредитор потребует 40 000 долларов, или 20%, вниз.

Вам также потребуются наличные для покрытия расходов. Они оплачивают обследование, оценку, осмотр дома и страхование титула, среди прочих расходов. Затраты на закрытие дома стоимостью 200 000 долларов могут составить несколько тысяч долларов. Вы можете включить расходы на закрытие в сумму кредита, хотя это, очевидно, увеличит ваши платежи по ипотеке. Однако обычно вы не можете брать первоначальный взнос. Вам нужно будет иметь это наличными.

Расчет того, что вы можете себе позволить

Теперь пришло время узнать, сколько вы можете позволить себе платить. Начните с определения отношения долга к доходу. Для этого сложите все свои ежемесячные платежи по долгам, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды, выплаты алиментов, алименты и предполагаемый платеж по ипотеке.

Затем вы можете разделить эту цифру на свой ежемесячный доход и выразить результат в процентах. Если ваши общие ежемесячные платежи по долгу составляют 2000 долларов, а ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов, вы разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Результат 0,4, или 40%.

Кредиторы используют это отношение долга к доходу, чтобы определить, какую сумму ежемесячного платежа вы можете себе позволить. Обычно они ищут отношение долга к доходу не более 43%. Если вы окажетесь выше этой отметки, вам может быть сложно претендовать на получение ипотечного кредита. Вы можете улучшить соотношение долга к доходу, запланировав более низкий платеж по ипотеке. Обычно это означает покупку более дешевой квартиры.

Ипотечный калькулятор SmartAsset может помочь вам смоделировать весь описанный выше процесс. Все, что вам нужно, это полная стоимость дома, размер вашего первоначального взноса, тип и продолжительность ипотеки, которую вы получаете, и процентная ставка, которую вы ожидаете получить. Однако не пренебрегайте другими расходами. К ним относятся налоги на имущество, страхование домовладельцев и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев. Все эти расходы вместе взятые могут добавить к вашим платежам несколько сотен долларов в месяц.

Покупка кондоминиумов 0r кооперативов

Альтернативой покупке квартиры может быть покупка нескольких кондоминиумов или кооперативов, которые физически устроены аналогично, но могут сильно отличаться в управлении. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете квартиру в здании. Это означает, что вы разделите расходы на эксплуатацию здания с другими владельцами кондоминиума. Покупка кооператива означает покупку части собственности корпорации, которой принадлежит здание. Вместо конкретного подразделения вы будете владеть акциями корпорации.

Ипотечные кредиторы предъявляют разные требования к кредитам на квартиры и кооперативы. Например, они могут захотеть убедиться, что у ассоциации кондоминиумов достаточно денег в банке в качестве финансовых резервов для покрытия любого необходимого ремонта или технического обслуживания. Некоторые кредиторы неохотно выдают кооперативные кредиты, потому что они не могут вернуть себе квартиру, если у вас возникнут проблемы с платежами. Так что, если вы ищете кредит, вы можете найти квартиру или доступное жилье на одну семью, чтобы быть лучшим вариантом.

Дополнительная помощь

Потенциальные покупатели квартир могут получить помощь от лицензированного агента по недвижимости. Агент может помочь с вопросами о ценах, налогах, сборах и сообществах. В то же время он или она может дать ценную информацию о том, как вести переговоры с продавцами.

Вы даже можете интегрировать финансового консультанта в процесс покупки жилья. Эти люди часто будут работать вместе с агентами по недвижимости, чтобы гарантировать, что решения, которые вы принимаете, соответствуют вашим общим финансовым целям. Кроме того, они могут ответить на ваши вопросы о том, что вы можете себе позволить и на какую сумму кредита вы можете ориентироваться.

Итог

В целом, покупка квартиры может быть похожа на покупку дома на одну семью. Заявка на получение кредита и процедуры закрытия очень похожи. Важной частью является определение того, сколько дома вы можете себе позволить, а затем определение того, следует ли вам покупать или арендовать. Как только вы сможете это понять, вы можете настроить свои финансы в рамках подготовки к вашему решению.

Советы по улучшению вашего финансового положения

• Хотя финансовые консультанты обычно занимаются формированием вашей инвестиционной стратегии, они часто могут делать гораздо больше, например, помочь вам с покупкой квартиры. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Хорошо продуманный бюджет — это первый шаг к достижению полного контроля над своими финансами, особенно когда вы думаете о покупке недвижимости. Если вам сложно начать процесс бюджетирования, калькулятор бюджета SmartAsset может предложить несколько советов, которые помогут вам начать с правильного пути.

Фото: ©iStock.com/ewg3D, ©iStock.com/mizar_21984, ©iStock.com/Hispanolistic

Марк Хенрикс Марк Хенрикс писал о личных финансах, инвестировании, выходе на пенсию, предпринимательстве и других темах более 30 лет. Его внештатная подпись появилась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях. Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который дает вам жизнь». Его любимые репортажи — это те, которые помогают обычным людям увеличить свое личное благосостояние и удовлетворенность жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, заниматься волонтерством, выступать в акустическом музыкальном дуэте, кататься на байдарках по бурным водам, заниматься пешим туризмом и участвовать в триатлоне.

Руководство по подаче заявления на покупку квартиры в Нью-Йорке

Независимо от того, покупаете ли вы кооператив или кондоминиум, вам нужно будет подать заявку в правление (также называемую заявкой на покупку). Список требований может показаться пугающим, но не с этим руководством! Мы разобрали каждый компонент, чтобы вы знали, что делать, а чего не делать, и плывете прямо к закрытию!

Сопроводительное/вступительное письмо

Для большинства заявок на покупку вступительное письмо не требуется, но вы всегда должны его включать. Это ваш шанс представить себя и свое приложение совету директоров. Помимо того, что это приятный жест, это также дает вам возможность объяснить что-нибудь необычное в вашем приложении.

Не нужно ничего сложного. Всего пара абзацев с краткой предысторией, почему вам нравится квартира, здание, район и благодарность за рассмотрение вашей заявки. Образец рекомендательного письма можно найти здесь , но обязательно сделайте его самостоятельно. Доски видят много вводных писем, и если они думают, что вы скопировали что-то общее, это может иметь неприятные последствия. Добавьте некоторые причудливые подробности о себе, чтобы убедиться, что это будет выделяться.

Заявка на покупку

Подождите, разве весь этот пост в блоге не посвящен заявке на покупку? Да, но есть еще часть, которая также называется заявкой на покупку. Каждое здание немного отличается, но в основном это большая форма со всей информацией о сделке, которую правление может захотеть узнать о сделке: цена, первоначальный взнос, контактная информация каждого, ваша история проживания и т. д. 

Если поле не подходит (например авансовый платеж наличными), лучше указать «Н/Д», чтобы все было заполнено.

Финансовый отчет

Когда вы делали предложение, вы, вероятно, представили финансовый отчет REBNY. Для приложения на доске вы делаете это снова, но все числа будут сохранены и точны. Также будет расписание, в котором вы будете более подробно перечислять свои активы.

Выписки со счетов

Дополнением к Финансовому отчету будут выписки со счетов. Обязательно подтвердите, за сколько месяцев выписку хочет видеть правление. Обычно доски хотят видеть до трех самых последних для каждой учетной записи.

У большинства заявителей есть только банковские, брокерские и пенсионные счета, но все, что вы включаете в финансовый отчет, должно быть подтверждено здесь.

Распространенным сложным активом является другая недвижимость, потому что нужно многое документировать: ваше право собственности, ее стоимость, любую ипотеку и другие текущие расходы, такие как налоги на недвижимость. Обычно достаточно счета за налог на имущество (который показывает налоги на имущество и право собственности), выписки об ипотеке и Zestimate. Если имущество сдается в аренду, необходимо предоставить договор аренды

Здесь есть много лучших практик, которые избавят вас от головной боли.

• Обведите или выделите остатки на счетах. Это позволяет членам правления легко отслеживать и обращать внимание на правильные цифры.
• Обведите или выделите залог по контракту. Одним из ваших активов будет депозит в размере 10%, который вы внесли при подписании контракта. Покажите доске снятие средств в выписке по счету.
• Расположите отчеты от наиболее ликвидных к наименее ликвидным. Начните с наличных и закончите выходом на пенсию или недвижимостью. Если вы сомневаетесь, посмотрите на финансовый отчет, ликвидность которого обычно падает.
• Что вы делаете со страхованием жизни? Это всегда сложно. Если у вас есть регулярная пожизненная политика, это не входит в финансовый отчет. Правление заботится только о другом виде полиса страхования жизни, называемом «полная жизнь», который имеет денежную стоимость и своего рода сберегательный или пенсионный счет.
• Помните, что все должно быть подтверждено, включая ваш доход, поэтому убедитесь, что ваша зарплата соответствует письму с места работы, ваши дивиденды соответствуют вашей налоговой декларации, ваш доход от аренды привязан к вашей аренде и т.
  д.

Налоговые декларации и формы W-2

Обязательно подпишите свои налоговые декларации. Большинство людей подают свои налоги в электронном виде, поэтому никогда не подписывают их, но если вы посмотрите внизу второй страницы, вы найдете строку для подписи, и советы отправят ваши декларации обратно, если они не подписаны.

Также убедитесь, что ваши формы W-2 являются оригиналами от вашего работодателя, а не формой W-2, прилагаемой к вашей налоговой декларации.

Рекомендательные письма

Вас попросят предоставить до четырех видов рекомендательных писем — личные, профессиональные, арендодательские и банковские. Личные и профессиональные рекомендательные письма должны быть недвусмысленно положительными и говорить о том, что вы, без сомнения, лучший кандидат, которого когда-либо мог запросить совет.

Агенты по листингу и советы директоров любят придираться к личным и профессиональным рекомендательным письмам, но есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы помочь им пройти через

• Все письма должны быть отформатированы на фирменном бланке. Если ваши профессиональные рекомендации могут использовать фирменный бланк своей компании, замечательно, но вы всегда можете использовать свой собственный.
• Персональные рекомендательные письма могут быть о нескольких заявителях. Профессиональные рекомендательные письма могут быть только об одном соискателе, очевидно.
• Не спрашивайте членов семьи — это звучит очевидно, но люди делают это!
• Попросите кого-нибудь прочитать их, чтобы убедиться, что ничто не может быть неверно истолковано как тревожное.

Рекомендательные письма арендодателя и банка больше похожи на фактические заявления в стандартном формате. Если вы спросите об этом своего арендодателя и банк, они должны знать, что вы ищете. Рекомендательное письмо арендодателя в основном говорит о том, что вы были хорошим арендатором, а рекомендательное письмо банка подтверждает данные вашего счета.

Ищете пример? Ознакомьтесь с полным сообщением в нашем блоге, посвященным рекомендательным письмам, здесь.

Письмо с места работы и платежные квитанции

В каждом заявлении на покупку совета будет запрашиваться рекомендательное письмо с трудоустройством. Там должна быть ваша должность, дата приема на работу, зарплата и, если возможно, какой-либо бонус.

Некоторые работодатели жестко относятся к информации, которую они предоставляют, но предыдущая премия полезна, поскольку позволяет вам четко задокументировать свой доход в одном документе. В качестве альтернативы вы можете задокументировать свой бонус с помощью соответствующей платежной квитанции.

Полностью выполненный контракт

Самый простой предмет в списке! Просто попросите об этом своего адвоката, и все готово!

Совет для профессионалов: каждый контракт включает раскрытие информации о свинцовой краске, и вы также можете использовать его для раскрытия информации о свинцовой краске в заявке на покупку.

Письмо-обязательство по кредиту

Письмо-обязательство является окончательным документом вашего кредитора перед закрытием сделки. По сути, они говорят: «У нас есть все документы Боба, мы провели оценку и проверили каждую коробку. Мы готовы выдать кредит».

Единственная проблема в том, что вам нужно окончательное письмо-обязательство. Кредиторы часто торопятся и выдают один до того, как оценка будет готова, что не является полезным или не то, что вы хотите.

Обязательно отправляйте письмо-обязательство своему адвокату раньше всех. Они позаботятся о том, чтобы это была окончательная версия, что особенно важно, если у вас есть непредвиденные финансовые обстоятельства.

После того, как вы получите окончательное письмо-обязательство, все, что вам нужно сделать, это подписать его.

Заявка на получение кредита

Это стандартная форма со всей информацией, которую вы предоставили своему кредитному специалисту. Все, что вам нужно сделать, это попросить их копию. Иногда выстраивается очередь, чтобы расписаться, так что обратите на это внимание.

Соглашения о признании Aztech

Соглашения о признании Aztech — одна из самых запутанных частей заявки на совместную покупку, поскольку они должны быть оригиналами. Для получения дополнительной информации о том, что такое соглашения о признании, ознакомьтесь с нашей специальной записью в блоге здесь, но суть в том, что это соглашение между вашим кредитором, кооперативом и вами, чтобы выяснить, что произойдет, если вы просрочите свои платежи.

Позже в вашей заявке на кредит ваш банк отправит три копии овернайт. Вы подпишете их и отправите вместе с заявкой на покупку, когда кооператив также сможет их подписать.

Даже если вы используете онлайн-систему подачи заявок, исходные соглашения о признании все равно должны быть представлены. Кондоминиумы не требуют соглашений о признании, поскольку они являются недвижимым имуществом, а не акциями.

Разные формы

Заявка на покупку каждого здания содержит множество разных форм, включающих такие вещи, как правила проживания, правила содержания домашних животных, раскрытие информации о свинцовой краске и постельных клопах и т. д. снова сделано!

Чеки и сборы

При подаче заявки на покупку вы получите никель и десять центов за несколько сборов.