Популярная схема обналичивания маткапитала больше не сработает — Российская газета

Новый закон поставил дополнительную преграду для незаконного обналичивания материнского капитала.

Деньги владельцам этого сертификата на руки не выдаются (исключение — пособие на второго ребенка), а перечисляются напрямую на погашение ипотечного кредита, приобретение или строительство жилья, образование детей, реабилитацию детей-инвалидов или накопительную пенсию матери.

Однако предприимчивые люди пытаются обойти закон, применяя мошеннические схемы. Одна из них — когда семья «покупает» ветхий дом, не пригодный для жилья. Делается это как раз только для обналички, хотя основную часть капитала приходится отдавать «партнерам» по схеме. Деньги приходят на счет продавца, а тот часть отдает семье, часть — посредникам.

Как уточняют в минтруде, при расследовании уголовных дел по таким случаям, как правило, виновными признаются владельцы сертификата на маткапитал. В результате люди теряют право на государственную поддержку и не улучшают жилищные условия. Чтобы такая схема стала невозможной, новый закон дает дополнительные полномочия Пенсионному фонду России (ПФР).

В частности, он позволяет фонду уточнять пригодность для проживания жилья, которое семья планирует купить с использованием маткапитала. У ПФР появляются дополнительные основания для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами семейного капитала, если жилое помещение будет признано непригодным для проживания или аварийным.

Практика признания жилого помещения пригодным для проживания уже сложилась. По постановлению правительства от 28 января 2006 года N 47 квартира или дом признаются непригодными для проживания, если выявлены вредные факторы, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья людей.

Теперь, чтобы получить информацию о пригодности или непригодности жилого помещения, которое заявлено для покупки с помощью средств маткапитала, ПФР будет запрашивать органы местного самоуправления и государственного жилищного надзора. При этом срок рассмотрения заявления о распоряжении маткапиталом не увеличится из-за дополнительных запросов, заверяют в минтруде.

Новый закон также уточняет, в каких организациях можно взять жилищный заем, чтобы его можно было погасить с помощью маткапитала. Займы, взятые в неподнадзорных Банку России организациях («иные» организации), с помощью маткапитала погасить будет нельзя, если, конечно, они оформлены после вступления закона в силу. Как уточнили «РГ» в ПФР, речь идет о любых организациях, которые не являются банками, кредитно-потребительскими и сельскохозяйственными кооперативами.

Как правило, «иные» организации дают кредиты по более высокой ставке по сравнению с банками, из-за этого сильно увеличиваются риски неоплаты долга и изъятия жилья, часто единственного. По данным ПФР, за 2015-2017 годы и первый квартал 2018 года правоохранительными органами возбуждено 599 уголовных дел в отношении организаций, выдавших займы, из них в отношении «иных» организаций — 463.

В первом полугодии 2017 года, когда было подано 236 640 заявлений о распоряжении средствами маткапитала на приобретение жилья, выявлено 1255 случаев, подтверждающих факт незаконного использования этих денег, так как покупалась непригодная для постоянного проживания недвижимость.

По новому закону погасить ипотеку можно будет, если кредит оформлен в сельскохозяйственном кредитном потребительском кооперативе. Это важно для семей, которые живут в отдаленных районах, где нет или мало банков, уточняют в минтруде.

В перечень организаций, где можно брать займы с расчетом на использование маткапитала, теперь включен «ДОМ.РФ», участник мероприятий по льготной ипотеке для семей с детьми в рамках нацпроекта «Демография».

Деньги с подвохом: самые наболевшие вопросы про материнский капитал

https://realty.ria.ru/20201012/matkapital-1579411196.html

Деньги с подвохом: самые наболевшие вопросы про материнский капитал

Деньги с подвохом: самые наболевшие вопросы про материнский капитал

Материнский капитал кажется замечательными «бесплатными деньгами», пока не попытаешься ими воспользоваться. Многочисленные условия, ограничения и правила часто… Недвижимость РИА Новости, 12.10.2020

2020-10-12T14:17

2020-10-12T14:17

2020-10-12T14:56

законодательство

жилье

f. a.q. — полезное

материнский капитал

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e4/0a/0c/1579412561_0:0:3077:1731_1920x0_80_0_0_d9662de47fd041253d52071b505eacce.jpg

Материнский капитал кажется замечательными «бесплатными деньгами», пока не попытаешься ими воспользоваться. Многочисленные условия, ограничения и правила часто ставят родителей в неудобное положение, а недостаточное знание правил обращения с этим видом господдержки и вовсе приводит к тому, что люди нарушают закон – осознанно или нет. Юристы ответили на самые наболевшие вопросы о материнском капитале специально для сайта «РИА Недвижимость». Материал подготовлен при участии руководителя проекта Федерального союза адвокатов России «Женское право» Татьяны Сустиной, руководителя практики юридической фирмы Intellect Натальи Рингельман и адвоката Виктории Рахубовской.

https://realty.ria.ru/20200303/1567942942.html

https://realty. ria.ru/20200730/1575119872.html

https://realty.ria.ru/20200220/1565017464.html

https://realty.ria.ru/20200220/1565005895.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn22.img.ria.ru/images/07e4/0a/0c/1579412561_256:0:2987:2048_1920x0_80_0_0_6d80157859f8ec72070d68bcc1fe6406.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

законодательство, жилье, f.a.q. — полезное, материнский капитал

Детская доля. Как потратить маткапитал на покупку жилья

Самый главный документ — сертификат на материнский капитал. Сегодня он оформляется в беззаявительном порядке. О готовности сертификата можно узнать в личном кабинете матери на портале госуслуг.

Помните, что использовать маткапитал можно только после подписания договора купли-продажи. Получается, что часть средств за жилье продавец получит с задержкой, о чем его стоит предупредить заранее.

При оформлении сделки в договоре купли-продажи жилья следует прописать, что часть суммы будет выплачена за счет средств маткапитала, и указать банковские реквизиты продавца. Также нужно приложить документы, подтверждающие право покупателя на использование материнского капитала, то есть сертификат.

После регистрации сделки владелец сертификата должен подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала для покупки жилья. Сделать это можно через портал госуслуг или на сайте Пенсионного фонда России (ПФР).

При электронной подаче заявления через портал госуслуг в течение одного-двух дней в личный кабинет поступит приглашение принести все указанные документы в местное отделение ПФР. Не забудьте паспорт и СНИЛС.

Список документов, которые юристы рекомендуют приложить к заявлению в ПФР:

• свидетельство о браке, если сделка заключается от имени супруга;
• копия договора купли-продажи жилого помещения;
• актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает, что на покупателя (владельца сертификата на маткапитал) перешло право собственности на жилое помещение;
• справка продавца жилья о размере неуплаченной суммы по договору купли-продажи. Документ подтверждает, что денежные средства из материнского капитала не превышают стоимость всего жилья;
• нотариально оформленное заявление об обязательстве выделить долю в праве на жилое помещение ребенку после покупки жилья.  

При покупке жилья в строящейся новостройке вместо копии договора купли-продажи и выписки из ЕГРН подается копия договора долевого участия в строительстве.

Если вы планируете внести маткапитал в качестве вступительного взноса в жилищный кооператив, то нужно предоставить:

• выписку из реестра членов кооператива, которая подтвердит членство в кооперативе владельца сертификата;
• справку о внесенной и оставшейся неуплаченной суммах паевого взноса;
• копию устава кооператива.

Как обналичить материнский капитал? — о наболевшем

Часто клиенты звонят или приходят с такой просьбой:

 — Вы можете помочь с материнским капиталом?

 — Конечно можем! — отвечаю я — Вы хотите приобрести жилье?

 — Нет, я хочу его обналичить.

 — Вы имеете в виду приобрести долю в квартире у родственников?

 — Нет, приобретать нам нечего, а деньги нужны. Как раз кризис сейчас и все такое… вобщем, очень деньги нужны.

Мало того, я знаю много людей, которые не просто периодически вспоминают, что у них есть сертификат МСК. Они ежедневно грезят мыслями, как бы его обналичить. Некоторые даже готовы потерять при этом существенную часть денег! Ведь мошенники сейчас опасаются и работают только за приличное вознаграждение. Причем гарантий зачастую нет никаких. 

Я в таких случаях всегда отвечаю клиентам, что мы не занимаемся мошенничеством, но мы можем помочь приобрести жилье, улучшить жилищные условия для ваших детей. 

Задумайтесь, дорогие друзья… В советское время жилье не имело цены и не имело ЦЕННОСТИ. Его раздавали бесплатно. До сих пор многие из вас живут в квартирах, доставшихся по наследству, от бабушек и дедушек, от родителей и родственников. Кто-то делит «бабушкино» наследство и вырученные деньги направляет на покупку собственного жилья, но уже в ипотеку. И это здорово, когда есть первичный капитал, который можно использовать для старта!

А Вы думали о том, ГДЕ будут жить ваши дети и ваши внуки? Теоретически, «бесплатное» жилье в нашей стране есть. На практике его НЕТ и не будет. Мы сейчас не ведем речь о госслужащих, которые стоят в очереди по 15 лет за квартирами, которые им передадут по договору социального найма. Каждый из нас может попробовать и этот шанс, не правда ли? Если это для кого-то проще. 

Задайте себе вопрос: а где будут жить мои будущие внуки? Что я сделал для того, чтобы у них был хотя бы стартовый капитал? Что я делаю для этого сейчас? Что я планирую сделать для этого и к какому сроку?

Многие люди «старого поколения» так отвечают на этот вопрос: Мы в свое время заработали, и они пусть заработают.

…Я ни в коем случае никого не хочу обидеть, но ОНИ НЕ ЗАРАБОТАЛИ. Зарплата среднего гражданина даже за 10-15 лет не сравнима со стоимостью жилья. И раньше НЕ была сравнима. Дома строили на государственные деньги и квартиры просто раздавали всем, кому они нужны. Не путайте пожалуйста, люди их НЕ зарабатывали. Это не соизмеримо. То время кончилось.

Когда наступит время «бесплатных» квартир? Никогда. Кто успел окунуться в новую реальность и приспособится к ней – тому легче. Есть люди, которые до сих пор ругают государство, президента, начальника и так далее. 

Когда зарплаты вырастут до того уровня, чтобы любой желающий мог пойти и купить понравившуюся квартиру за наличные? Никогда. Потому что иначе спрос сразу вырастет и квартиры станут еще дороже. Это рынок, это реальность. Рынок не формируется по принципу: «все равны, всем по одинаковой бесплатной квартире».

Сколько должны зарабатывать ваши дети, чтобы «заработать» себе на квартиру? Мое мнение – каждый из нас в ответе за то, где будут жить его дети, когда вырастут и обзаведутся своими семьями. Дать своему ребенку хотя бы стартовый капитал – каждый из нас должен постараться.

Теперь вернемся к вопросу о материнском капитале.

Вопрос к тем, кто мечтает его обналичить – что вы купите на эти деньги? Новое авто? Съездите отдохнуть? Купите новую шубу? Сделаете косметический ремонт в тещиной квартире, где Вы живете все вместе? А может быть все это сразу? Здорово!

А что потом? Как вы думаете, существенно ли эти деньги улучшат Вашу жизнь? А через 5-10 лет вы будете хлопать радостно в ладоши:

как я удачно тогда обналичил детские деньги и купил машину? Если да, то это ваш выбор, и никто не вправе вас судить.

Но для тех, кто думает о будущем сегодня, я хочу привести несколько примеров, как можно улучшить свою жизнь на самом деле (пусть эффект вы ощутите не сегодня, а только через несколько лет).

Вариант первый – улучшить свое жилищное положение сегодня:

Если у вас уже есть небольшая квартира, но вы хотите увеличить свою жилплощадь, либо жить в более современном доме, переехать в престижный и комфортный район. Вы можете поменять жилье, используя только МСК (либо включить дополнительное кредитное плечо на посильную для вас сумму), причем не дожидаясь, когда второму ребенку исполнится 3 года.

Вариант второй — купить для себя квартиру в ипотеку:

Подойдет для тех, у кого пока нет своего жилья. Вы можете приобрести квартиру в ипотеку, также не дожидаясь 3х лет со дня рождения второго малыша. Размер и уровень вашей будущей квартиры конечно же зависит от вашей платежеспособности. Чем больше денег вы вложите изначально, тем меньше будет ежемесячный платеж.

Но имейте в виду, купить жилье в ипотеку вы можете даже БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА и официального дохода!

Вариант третий – купить квартиру в ипотеку «на будущее» — наиболее выгодный вариант.

Вы приобретаете квартиру в ипотеку (можно опять же без первоначального взноса), гасите часть основного долга с помощью средств МСК, и сдаете квартиру в аренду! Квартиранты платят ваш кредит, сначала скорее всего вам придется добавлять незначительную сумму, а через несколько лет арендный платеж превысить кредитный. Ваша квартира дорожает, ведь так или иначе, на долговременном отрезке рынок недвижимости растет. Ипотеку платят за вас арендаторы! Чем раньше вы начнете, тем легче будет в дальнейшем.

Вариант четвертый — покупка земельного участка под строительство дома!

Вы можете рассчитывать только на сумму МСК, а можете добавить небольшое кредитное плечо. Сделка возможна также сразу после после получения сертификата на руки.

Дорогие друзья, если кого-то данная статья направит «в нужном направлении» и вы решитесь на покупку жилья для своих детей уже сегодня – я буду очень рада. И даже с удовольствием помогу и вам в таком хорошем деле!

С уважением, Инна Адгамова. Руководитель Бюро недвижимости «Альтера».

Ипотека с материнским капиталом в Россельхозбанке от 7.50% годовых с условиями на 2020 год — взять ипотеку под материнский капитал 🤰

Приобретение квартиры / таунхауса с земельным участком или апартаментов на вторичном рынке.

Участники зарплатного проекта/«надежные» клиенты¹

Первоначальный взнос: до 20%

• 8,10 % до 3 млн. ₽
• 7,90 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 7,85 % до 3 млн. ₽
• 7,65 % от 3 млн. ₽

Работники бюджетных организаций²

Первоначальный взнос: до 20%

• 8,30 % до 3 млн. ₽
• 8,10 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 8,05 % до 3 млн. ₽
• 7,85 % от 3 млн. ₽

Иные физические лица

Первоначальный взнос: до 20%

• 8,40 % до 3 млн. ₽
• 8,20 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 8,15 % до 3 млн. ₽
• 7,95 % от 3 млн. ₽

Приобретение объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве.

Участники зарплатного проекта/«надежные» клиенты¹

Первоначальный взнос: до 20%

• 7,90 % до 3 млн. ₽
• 7,75 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 7,65 % до 3 млн. ₽
• 7,50 % от 3 млн. ₽

Работники бюджетных организаций²

Первоначальный взнос: до 20%

• 8,10 % до 3 млн. ₽
• 7,95 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 7,85 % до 3 млн. ₽
• 7,70 % от 3 млн. ₽

Иные физические лица

Первоначальный взнос: до 20%

• 8,20 % до 3 млн. ₽
• 8,05 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 7,95 % до 3 млн. ₽
• 7,80 % от 3 млн. ₽

Как узнать, что для покупки квартиры использовался материнский капитал? СИБДОМ

Покупка квартиры, продавец которой на ее приобретение ранее направил материнский капитал, связана для покупателей с рисками. Если не соблюдено установленное в законе условие использования материнской выплаты — дети не получили своей доли в собственности на квартиру, — такая сделка может быть оспорена в суде.

Пока сложности после продажи таких квартир возникают только у самих продавцов.

Если квартира была продана до того, как в ней выделили доли детям, с исками к продавцам о незаконном обогащении обращается в суд прокуратура. Чтобы как-то урегулировать ситуацию, детям выделяют доли в собственности в новой квартире, которая приобретена семьей после продажи первой. Если же такой квартиры нет, средства материнского капитала взыскивают с семьи через суд.

Чтобы исключить эти риски, сейчас в законодательство вносятся изменения, благодаря которым покупатели смогут сразу увидеть, что продавец направил на покупку квартиры материнский капитал. Как только они заработают, в ЕГРН появится отметка о том, что квартира куплена на средства материнского капитала. Продать ее можно будет только после соблюдения необходимой процедуры: выделения долей детям и получения разрешения на продажу от органов опеки.

Пока нововведения не приняты, покупатели пользуются другими возможностями для проверки квартиры. Раньше продавцов, в семье у которых есть дети подходящего возраста, просили предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что материнский капитал на покупку квартиры не использовался. Сегодня эту информацию можно получить на сайте Пенсионного фонда в режиме онлайн.

Зайдя через портал госуслуг на сайт Пенсионного фонда в раздел «Электронные услуги и сервисы», продавец может показать покупателю, какая сумма материнского капитала лежит на его счету на настоящий момент. Как рассказали в пресс-службе Пенсионного фонда, такой записи обычно бывает достаточно не только для покупателей, но и для банков, которые тоже проверяют объект на использование материнского капитала. Но если для сделки необходима справка с печатью, ее также можно получить в Пенсионном фонде.

Покупка квартиры в новостройке с использованием материнского капитала

Семья, в которой младший ребёнок родился после 2007 года, получает материнский капитал. Это определенная сумма, которую выплачивает государство матери (иногда отцу или приёмным родителям) 2-х и более детей. Подать заявление, чтобы получить сертификат на материнский капитал можно в любое время, даже если вашему второму ребёнку исполниться 20 лет.

Обналичивать его нельзя, но материнский капитал можно использовать на следующие цели:

• Оплату медицинских услуг

• Увеличение накопительной части пенсии

• Оплату образования любого ребенка возрастом до 25 лет

• Покупку или строительство жилой недвижимости

Пока ребенку не исполнится 3 года, воспользоваться материнским капиталом нельзя. Исключением является оплата ипотеки, которая была выбрана еще до того, как родился ребёнок.

Таким образом, материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса на покупку жилья в ипотеку или оплаты части стоимости квартиры от застройщика в новостройке.

Последовательность действий:

• Если вы уже получили сертификат, то для начала необходимо выбрать подходящего застройщика, т.е. убедиться, что в уставе строительной компании допускается использование материнского капитала для оплаты доли жилья.

• Нужно выбирать понравившуюся недвижимость и заключить договор купли-продажи.

• Следующий шаг – регистрация договора долевого участия. Это необходимо, чтобы обеспечить дополнительную юридическую защиту и исключить возможность «двойной продажи» недвижимости.

• Далее нужно подать документацию в Пенсионный Фонд. Средства из маткапитала поступят на счёт компании-застройщика через 60 дней после подачи в Пенсионный Фонд всех необходимых документов.

Если к тому моменту, как вы решили купить квартиру в новостройке с использованием сертификата в качестве первоначального взноса за ипотеку, сумма на счету была нетронута, то все в порядке. Это очень важное условие, поэтому будьте внимательны.

Конечно, далеко не все банки предоставляют такую возможность. Для оформления ипотеки потребуются такой документ, как справка о доходах по форме 2-НДФЛ. И если материнский капитал был нетронут, то после получения вами свидетельства о собственности, деньги будут перечислены Пенсионным Фондом на счет банка.

Вы должны понимать, что при использовании маткапитала для получения ипотеки, вы берете сразу два кредита: на квартиру и на сумму, которая предусмотрена сертификатом. Автоматическое погашение второго кредита будет осуществлено только после получения свидетельства, и все это время вам придется выплачивать проценты по двум кредитам.

К сожалению, на сегодняшний день сертификат нельзя использовать на реконструкцию или на ремонт дома, погашение автомобильного кредита или прочие, не менее важные нужды. Но изменения в постановлениях происходят постоянно, и возможно когда-нибудь появятся новые пункты, направленные на улучшение условий жизни семей с 2-мя и более детьми.

Как получить ссуду на переоборудование дома

Продажа домов находится на самом высоком уровне с 2007 года из-за роста цен на жилье и увеличения доступности финансирования. Более того, ограниченное предложение помогает ластам зарабатывать более высокую прибыль, чем они получали после жилищного кризиса 2008-2009 годов, когда рынок недвижимости наводнили потери права выкупа.

Ключевые выводы

• Перевернуть дом обычно стоит больше денег, чем покупать его в качестве дома.
• Кредиторы рассматривают переворачивание как рискованное предложение и, как правило, не работают с неопытными ластами.
• Кредиторов с твердыми деньгами можно найти в Интернете, и они имеют срок менее одного года с процентной ставкой от 12% до 18% плюс два-пять пунктов.
• Рассмотрите возможность проверки частных кредиторов, поговорив с другими ластами.
• Flippers могут использовать краудфандинговые сайты для финансирования своих инвестиций.

Стоимость переброски домов

Хотя покупка, ремонт и быстрая перепродажа собственности могут быть прибыльными, на переоборудование дома уходит гораздо больше денег, чем на простую покупку дома, в котором вы хотите жить.Вам нужны не только деньги, чтобы стать владельцем недвижимости, но вам также нужны средства на ремонт и средства для покрытия налогов на недвижимость, коммунальные услуги и страхование домовладельцев со дня закрытия продажи в ходе реабилитационных работ и до дня продажи. Краткосрочные ставки налога на прирост капитала от 10% до 37%, в зависимости от вашего федерального подоходного налога, сократят любую прибыль, которую вы зарабатываете на недвижимости, которую вы передаете в течение одного года или меньше.

Если у вас нет собственных денег для инвестирования, начать заниматься домашним хозяйством — нелегкое дело.Это не 2005 год, когда любой, кто умеет запотевать зеркало, мог получить ипотечный кредит без каких-либо выплат. Даже если вы имеете право на получение ссуды с первоначальным взносом, вы заплатите больше, когда берете ссуду для финансирования флипа, чем когда берете ссуду для покупки основного жилья. Это потому, что кредиторы считают переворот более рискованным предложением.

Кроме того, многие кредиторы не будут работать с неопытными ластами. Они захотят убедиться, что у вас есть успешный опыт продажи хотя бы одного дома с целью получения прибыли.Другие будут работать с неопытным ластом, но будут взимать более высокие сборы и проценты.

Заявление об ограничении ответственности: Кредиторы, названные и описанные в этой статье, представлены только в информационных целях. Ни Investopedia, ни автор не поддерживают ни одну из этих компаний. Заемщики должны провести собственное исследование, прежде чем определять, является ли какой-либо из этих кредиторов хорошим выбором для их конкретных финансовых потребностей.

Кредиты под твердые деньги

Эксперты расходятся во мнениях относительно того, как «твердые деньги» получили свое название.Некоторые говорят, что это относится к тому факту, что оно намного дороже традиционного финансирования и имеет более «жесткие» условия. Другие говорят, что это связано с тем, что он финансирует дома, которые обычным кредиторам «трудно» профинансировать. Тем не менее, другие говорят, что этот термин описывает залог по ссуде, как в твердом активе, которым в данном случае является недвижимость.

Каким бы ни был термин, ссуды в твердой форме обычно имеют срок менее одного года и процентную ставку от 12% до 18% плюс от двух до пяти пунктов. Пункт равен 1% от суммы кредита, поэтому, если вы занимаетесь 112 000 долларов, а кредитор взимает два пункта, вы должны заплатить 2% от 112 000 долларов или 2240 долларов.Вместо того, чтобы платить баллы при закрытии сделки, как при обычной ипотеке, вам, возможно, не придется платить баллы до тех пор, пока дом не будет продан с помощью твердой ссуды — единственное слабое место в этих твердых деньгах.

Кредиторы с твердыми деньгами основывают сумму, которую вы можете взять в долг, на стоимости дома после ремонта (АРВ). Если дом стоит 80 000 долларов, а АРВ-терапия составляет 160 000 долларов, и вы можете занять до 70% АРВ-терапии, то вы можете взять в долг 112 000 долларов. После оплаты покупной цены 80 000 долларов у вас останется 32 000 долларов на покрытие расходов (хотя вы, возможно, сможете договориться о том, чтобы продавец дома их оплатил), гонорары кредитора, реабилитационные услуги, транспортные расходы и расходы на продажу, такие как подготовка, маркетинг, и комиссии агента по недвижимости.Если вы сможете придерживаться этого бюджета, вам не понадобятся деньги из кармана, чтобы перевернуть дом.

Тем не менее, 2240 долларов в пунктах займут значительную часть этого бюджета в 32000 долларов, и если вы платите 15% годовых в течение шести месяцев, ваши общие процентные расходы по 112000 долларов составят 8400 долларов. Кредиторы с твердыми деньгами обычно ожидают ежемесячных выплат только процентов, пока ссуда остается непогашенной, но некоторые могут позволить начислению процентов и не требовать их выплаты до тех пор, пока не будет завершен возврат. После этих двух больших расходов у вас будет всего 21 360 долларов на все остальное — меньше, если вам придется оплачивать закрытие.Но если дом действительно продается за 160 000 долларов, вы получаете прибыль в 48 000 долларов за вычетом налогов за шесть месяцев работы, возможно, не выписывая ни единого чека со своего банковского счета.

Жесткие деньги по сравнению с обычными кредитами

Лукас Мачадо, президент House Heroes, группы инвесторов в недвижимость, которая продает дома во Флориде и финансирует ссуды в твердых деньгах, говорит, что ссуды в твердых деньгах просты с другой стороны: отсутствие бюрократической волокиты. В отличие от обычных банков, кредиторы не связаны инструкциями относительно формы недвижимости.«Недвижимость в плохом состоянии не соответствует нормам традиционного ипотечного финансирования. С другой стороны, кредиторы с твердыми деньгами рассчитывают ссудить дома, находящиеся в аварийном состоянии », — говорит Мачадо.

Скорее, «кредиторы с твердыми деньгами решают, давать ли ссуду, оценивая силу сделки и надежность домашнего флиппера», — говорит Мачадо. Если стоимость покупки и ремонта по сравнению с ценой при перепродаже имеет смысл, а домашний плавник заслуживает доверия, кредитор с твердыми деньгами предоставит ссуду.

При оценке флиппера заимодавцы твердых денег обычно не беспокоятся о квалификации заемщика, такой как отношение долга к доходу и кредитный рейтинг.В некоторых случаях они могут захотеть увидеть документы заявителя, такие как налоговые декларации, банковские выписки и кредитные отчеты. Их также не волнует, заимствованы ли средства для первоначального взноса (еще одно отличие от обычных кредиторов). В конце концов, «в случае дефолта флиппера заимодавец может лишиться права выкупа, получить право собственности на дом и выгодно продать его самостоятельно», — отмечает Мачадо.

Кредитор, предоставляющий твердые деньги, как и банк, будет удерживать право первого удержания в отношении дома до тех пор, пока заемщик не погасит ссуду, но заемщик будет владельцем и будет держать документ, объясняет Мэт Тренчард, менеджер по приобретениям Senna House Buyers. одна из крупнейших компаний по покупке жилья в Хьюстоне.

Где искать кредиторов

Одно из мест, где можно найти кредитора с твердыми деньгами, — это Интернет. Например, Lima One Capital будет работать с новыми ластами и будет предоставлять ссуду до 90% от суммы кредита до стоимости или до 75% от кредита до АРВ. Комиссионные и процентные ставки снижаются по мере увеличения опыта заемщика. Lima One предоставляет ссуды в большинстве штатов по ставкам и сборам, которые зависят от штата.

В общем, рассчитывайте заплатить:

• Если за последние 24 месяца было совершено до одного подбрасывания, с вас будет взиматься комиссия за оформление в размере 3.5% и процентная ставка 12%
• Если у вас есть от двух до четырех флипов, это комиссия за создание 3% и процентная ставка 11%.
• Для пяти или более завершенных флипов вы увидите комиссию за создание в размере 2% и процентную ставку 9,99%

Заемщики с кредитным рейтингом ниже 680 смогут занять немного меньше и понесут самые высокие затраты. Минимальный кредитный рейтинг — 630. Кроме того, Lima One Capital требует 10% первоначального взноса и предлагает сроки погашения до 13 месяцев.

Второй пример — от LendingHome. Эта фирма предлагает постоянные ссуды на сумму до 90% от покупной цены и 100% затрат на ремонт. Заемщики должны представить банковские выписки, чтобы показать, что они могут оплатить первоначальный взнос и заключительные расходы. Другие требования включают договор купли-продажи, список прошлых ремонтных работ, документацию по недвижимости и первоначальный взнос. Процентные ставки обычно варьируются от 7,5% до 12%. Взимается сбор за подачу заявки в размере 199 долларов США для покрытия расходов по андеррайтингу ссуды третьей стороны.LendingHome также взимает плату за оформление, плату за оценку, плату за право собственности и условное депонирование, а компания удерживает средства на реабилитацию до завершения ремонта.

Президент House Heroes Люкус Мачадо предлагает обратиться к местным ассоциациям по инвестированию в недвижимость, местным инвесторам и местным агентам по недвижимости, чтобы найти обычных кредиторов с твердыми деньгами. Но может быть не так много места для переговоров, особенно по пунктам и процентным ставкам. Мачадо отмечает, что за последние несколько лет появилось так много возможностей одолжить деньги, что нет необходимости гнаться за сделкой.«Почему [вы должны] брать ссуду с более низкой доходностью сегодня, если завтра вы, вероятно, столкнетесь с другой возможностью?» он спрашивает.

Частные кредиторы

«Частный кредитор — это просто физическое лицо со значительным капиталом, которое может предоставить вам взаймы», — говорит Мэт Тренчард, покупатель домов в Сенне. «Вы были бы удивлены, сколько людей ищут ссуды, которые они накопили. Они будут работать так же, как HML [кредиторы с твердыми деньгами], за исключением того, что обычно вы можете получить более выгодные ставки и условия.”

Тренчард говорит, что частные кредиторы могут быть более открыты для переговоров об условиях оплаты, чем кредиторы, предоставляющие твердые деньги. Они могут даже пожелать выступить в качестве партнера по сделке и получить долю прибыли в обмен на отказ от начисления процентов.

«Ключ к успеху неопытного флиппера — уверенность во время переговоров», — говорит Тренчард. «Им нужно общаться и говорить с другими ластами о том, сколько они привыкли платить и знать, что они могут уйти. Не думайте, что из-за того, что вы не смогли прийти к соглашению с первым кредитором, с которым разговариваете, вы не найдете денег для сделки.”

Вы можете найти частных кредиторов на местных сетевых мероприятиях по недвижимости. По словам Тренчарда, эти люди могут взимать от 8% до 12%, плюс от нуля до двух пунктов, по сравнению с 12% -15%, взимаемыми у кредиторов, предоставляющих твердые деньги, с двумя-пятью пунктами. Подобно заимодавцу твердых денег или банку, они возьмут на себя право залога первой позиции.

Как проверить частного кредитора

Опытные профессиональные ласты говорят, что лучший способ измерить частного кредитора, которого вы рассматриваете, — это поговорить с другими ластами, которых вы также найдете во время сетевых мероприятий по недвижимости, и спросить, есть ли у них опыт работы с этими кредиторами.Насколько быстро было завершено обслуживание? Какую цену они получили? Насколько отзывчивым был кредитор? Вы также можете попросить рекомендации и позвонить им.

В худшем случае сделка обычно сорвется из-за того, что кредитор не предоставит обещанное финансирование, а покупатель потеряет свой задаток. Другая возможность — неожиданные сборы кредитора за столом расчетов. Также существует вероятность судебных баталий по поводу условий контракта или попытки кредитора поймать заемщика в невыполнении обязательств, чтобы он мог выкупить имущество.Все это веские причины проверить кредитора, прежде чем что-либо подписывать.

«Тем не менее, помните, что в такого рода сделках кредитор обменивает кучу денег в обмен на подписанные листы бумаги — кредитные документы. Это неплохая сделка для заемщика, — говорит Мачадо.

Частные онлайн-кредиторы

Технически частный кредитор — это друг, член семьи или другое физическое лицо, которое не делает бизнес за счет ссуды, но соглашается предоставить вам финансирование, — говорит Брайан Дэвис, соучредитель SparkRental и инвестор в недвижимость с 15 объектами недвижимости. .Некоторые компании могут называть себя частными кредиторами просто потому, что они находятся в частной собственности. Как и кредиторов с твердыми деньгами, вы также можете найти их в Интернете.

5 Arch Funding из Ирвина, Калифорния, работает с опытными ластами в 30 штатах. Он предлагает однозначные процентные ставки по фиксированным займам.

Компания Anchor Loans, базирующаяся в Калабасасе, Калифорния, может заключать сделки по широкому спектру типов недвижимости по конкурентоспособным процентным ставкам в 47 штатах. Условия зависят от штата.В Калифорнии, например, доступны ссуды с процентной ставкой от 8% до 13%, в зависимости от стоимости ссуды и опыта заемщика, с комиссией за выдачу кредита от 2% до 3% и сроком ссуды от шести до 12 месяцев без предоплаты. штрафы. Ласты могут одолжить до 70% домашней антиретровирусной терапии. Требуется первоначальный взнос от 10% до 20% от стоимости приобретения. Заемщики должны иметь подтвержденный послужной список не менее пяти сальто за предыдущие 18 месяцев. Якорные займы будут рассматривать займы квалифицированным корпорациям и многосторонним компаниям с ограниченной ответственностью (LLC) с менее чем пятью возвратами.Финансирование может поступить от двух дней до двух недель и обычно занимает одну неделю, согласно веб-сайту компании.

Краудфандинг

Краудфандинг полагается на группу различных лиц и / или организаций для коллективного финансирования займов. Каждый кредитор, называемый инвестором, предоставляет небольшой процент ссуды заемщика и получает с этих денег проценты.

Традиционные краудфандинговые сайты, такие как Prosper, не ориентированы на покупку и продажу домов.Максимальная сумма кредита Prosper в размере 40 000 долларов США предназначена для таких проектов, как ремонт дома, консолидация долга и финансирование малого бизнеса. Вот тут-то и пригодятся специальные краудфандинговые сайты для флипперов жилой недвижимости. Некоторые из них будут предварительно профинансировать ваш кредит, что означает, что компания быстро закрыть ваш заем, используя свои собственные деньги, пока он ждет, пока инвесторы вложат средства, в то время как другие не закрывают ваш заем, пока инвесторы полностью не профинансируют его. Это может означать более медленное закрытие или отсутствие закрытия.

«Краудфандинговые сайты занимают ту же нишу, что и кредиторы с твердыми деньгами», — говорит Дэвис.«Они относительно дороги, но будут предоставлять ссуды инвесторам в недвижимость, независимо от количества ипотечных кредитов, и в значительной степени сосредоточены на обеспечении и качестве самой сделки».

Краудфандинговые сайты

Groundfloor предлагает ссуды от 75000 до 2 миллионов долларов США с финансированием до 90% LTC (100% затрат на ремонт), закрытием всего за семь дней, без платежей в течение срока кредита и без налоговых деклараций или банковских выписок, необходимых для ссуды под полмиллиона.Процентные ставки варьируются от 5,4% до 26%. Заемщики должны выплатить как минимум трехмесячный процент, даже если они выплатят ссуду раньше. Типичные затраты на закрытие сделки составляют от 500 до 1500 долларов, а Groundfloor взимает от двух до четырех баллов за ссуду. Все баллы и комиссии могут быть включены в ссуду. Первый этаж обычно не работает с неопытными ластами.

Patch of Land предлагает ссуды от 75000 до 5 миллионов долларов с финансированием до 85% от стоимости кредита или до 70% от стоимости после ремонта, закрытие всего через семь дней и процентные ставки от 7 .5%. Заемщики производят автоматические ежемесячные выплаты процентов по своим кредитам на срок от одного до 36 месяцев. Patch of Land работает только с опытными разработчиками.

Fund That Flip предлагает до 90% покупной цены, до 100% объема работ, закрытие всего за семь дней, срок кредита от трех до 18 месяцев и ставки от 8,99%.

Недостатки краудфандинга

Тренчард и Мачадо заявили, что они не использовали какие-либо краудфандинговые сайты в сфере недвижимости, но оба подозревали, что краудфандинговый процесс для оценки и заключения сделки может быть медленнее, чем то, что заемщик мог бы испытать с частным кредитором или кредитором с твердыми деньгами.Как только у флиппера установятся прочные отношения с кредитором, они могут заключить сделку в течение 24 часов, когда появится отличная возможность и все документы будут в порядке.

В отличие от частного кредитора, краудфандинговые сайты также могут не предлагать возможности для переговоров. Они могут устанавливать параметры для каждой сделки, потому что они несут ответственность за большую группу инвесторов.

Итог

Если у вас недостаточно денег, чтобы перевернуть дом без финансовой помощи, или если у вас есть деньги, но вы хотите ограничить свой риск, есть несколько способов получить финансирование.Кредитор с твердыми деньгами, частный кредитор или краудфандинговый сайт по недвижимости могут помочь вам в достижении вашей мечты.

Все эти варианты дороги по сравнению с традиционным ипотечным финансированием дома, занимаемого владельцем, но их цена отражает высокий риск, на который берет на себя кредитор, и маловероятность того, что вы получите ссуду под низкие проценты для ремонта дома. Но использование денег других людей не только позволяет вам начать заниматься подкидным бизнесом, когда у вас мало или совсем нет денег для инвестирования, но также дает вам возможность одновременно перестраивать больше объектов недвижимости и увеличивать общую прибыль, как только вы наберетесь достаточного опыта для нескольких сделок.

«Если вы знаете варианты, где их найти и как подключиться к сети, проблема будет больше в поиске сделок, чем в поиске денег», — говорит Тренчард. «Очень легко найти деньги на отличную сделку, но очень сложно найти отличные предложения».

Как получить капитал из вашего дома

Исследование Black Knight показывает, что во втором квартале 2020 года у домовладельцев в США был потенциал заимствования капитала в размере 6,6 триллиона долларов, что является рекордным показателем. Очевидно, что у многих домовладельцев есть возможности получить ссуду под залог собственного капитала, кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC) или рефинансирование с выплатой наличных средств.Но должны ли вы? И если да, то сколько капитала вы должны обналичить у себя дома?

Вот несколько вещей, которые нужно знать о подаче заявления на получение ссуды под залог собственного капитала, HELOC или рефинансирования с выплатой наличных средств. Изучение того, как добиться справедливости в своем доме, может помочь вам решить, какой из этих вариантов (если таковой имеется) вам подходит.

Как рассчитать собственный капитал вашего дома

Собственный капитал — это разница между оценочной стоимостью вашего дома и суммой вашей задолженности по ипотеке.С точки зрения непрофессионала, он представляет собой размер вашего дома, которым вы действительно владеете. Например, если ваш дом оценивается в 200 000 долларов и вы должны 120 000 долларов, то у вас есть 80 000 долларов собственного капитала в вашем доме. Остаток (остаток по ипотеке) — это часть вашего дома, все еще принадлежащая банку.

Помните, что кредиторы по-прежнему будут устанавливать максимальную сумму, которую вы можете занять, часто 80 или 85 процентов от вашего доступного капитала, поэтому новый заем или рефинансирование имеет наибольший смысл, если стоимость вашего дома увеличилась или вы заплатили вниз значительную часть вашей ипотеки.

У вас будет больше вариантов финансирования, если у вас будет большой собственный капитал. Как правило, заемщики должны иметь не менее 20 процентов собственного капитала в своих домах, чтобы иметь право на рефинансирование с выплатой наличных или ссуду, что означает максимальное отношение ссуды к стоимости (LTV) в размере 80 процентов от текущей стоимости дома.

Расчет отношения ссуды к стоимости (LTV)

Чтобы рассчитать отношение ссуды к стоимости (LTV), возьмите сумму существующей или новой ссуды и разделите ее на оценочную стоимость вашего дома. .Используя приведенный выше пример, вы разделите остаток по ипотеке (120 000 долларов США) на оценочную стоимость вашего дома (200 000 долларов США) и получите LTV: 60 процентов.

LTV в 60 процентов означает, что у вас есть 40 процентов капитала в вашем доме, что обычно означает, что вы имеете право на рефинансирование или ссуду.

Как вывести собственный капитал из вашего дома

Существуют различные способы вывести собственный капитал из вашего дома. Они включают ссуды под залог собственного капитала, кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC) и рефинансирование с выплатой наличных средств, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки.

• Заем под собственный капитал: Это вторая ипотека на фиксированную сумму с фиксированной процентной ставкой, которая подлежит погашению в течение определенного периода. Он работает аналогично ипотеке и обычно имеет немного более высокую ставку, чем первая ипотека. Это связано с тем, что, если дом лишен права выкупа, кредитор под залог жилья оказывается за первым кредитором в очереди на погашение через продажу дома.
• Кредитная линия собственного капитала: HELOC — это вторая ипотека с возобновляемым балансом, как у кредитной карты, с процентной ставкой, которая зависит от основной ставки.Однако в некоторых случаях кредиторы позволят вам получить HELOC с фиксированной ставкой. HELOC часто имеют два этапа кредитования на длительный период, например 30 лет. В течение первых 10 лет или около того есть период выдачи, когда открыта кредитная линия, и вы несете ответственность только за выплату только процентов. Затем ссуда конвертируется в период погашения около 20 лет, который включает основную сумму.
• Рефинансирование при выплате наличных: Этот заем представляет собой рефинансирование ипотечного кредита на сумму, превышающую причитающуюся сумму, при которой заемщик берет разницу наличными.Это обычно используется в качестве инструмента при реконструкции. Покупатели могут взять краткосрочную ссуду на строительство, а затем использовать возврат наличных средств на новый, более дорогой дом для возмещения затрат на строительство.

Преимущества получения собственного капитала из вашего дома

Одно из основных преимуществ использования собственного капитала, когда вам нужна значительная сумма денег, заключается в том, что вы часто можете получить доступ к наличным деньгам по гораздо более низким процентным ставкам, чем при использовании личных займов или кредита открытки. Когда вам нужно покрыть большие расходы, такие как ремонт дома, обучение в колледже или консолидация долга, использование собственного капитала может быть гораздо менее затратным способом получения средств.

«Часто это самая дешевая форма финансирования, доступная для домовладельцев», — говорит Викрам Гупта, глава отдела собственного капитала в PNC Bank. «Поскольку ссуда обеспечивается домом, кредиторы могут предлагать ее по более низкой ставке по сравнению с другими продуктами потребительского кредитования».

Еще одно преимущество доступа к деньгам таким образом состоит в том, что проценты, которые вы платите по ссуде под залог собственного капитала или кредитной линии, могут вычитаться из налогооблагаемой базы. Согласно IRS, вычет может быть доступен, если вы потратите деньги на покупку, строительство или существенное улучшение своего дома.

Риски, которые следует учитывать

Хотя изъятие собственного капитала из вашего дома действительно имеет преимущества, оно также сопряжено с риском. Основным недостатком является то, что ваш дом используется в качестве залога для ипотечного или долевого продукта.

«Это означает, что если вы не можете производить ежемесячные платежи в течение длительного периода времени, существует риск того, что кредитор может лишить вас права выкупа (вернуть право собственности) на ваш дом», — говорит Гупта.

Еще одна проблема, часто связанная с изъятием собственного капитала из вашего дома, — это возможность снижения стоимости дома в условиях спада на рынке недвижимости.

«Если стоимость жилья на определенном рынке снижается, заемщики рискуют получить больше, чем стоит дом», — говорит Джейсон Сальсидо, директор по продажам цифровых ипотечных кредитов в PenFed Credit Union.

Какой вариант мне подходит?

Наилучший вариант собственного капитала зависит от того, на что вы собираетесь использовать средства, и от того, знаете ли вы точную сумму, которую вам нужно взять в долг. Рассмотрим следующие сценарии:

• Консолидация долга. Для рефинансирования долга под высокие проценты лучше всего взять ссуду под залог собственного капитала.Таким образом, вы можете занять точную сумму, необходимую для рефинансирования. Кроме того, у вас были бы фиксированные ежемесячные платежи с фиксированной процентной ставкой, на которые было бы проще рассчитывать бюджет. Если вместо этого вы воспользуетесь HELOC, ваши ежемесячные платежи могут увеличиться, что затруднит выплату кредита, если у вас фиксированный бюджет.
• Оплата обучения вашего ребенка. Если вы решили оплачивать образование своего ребенка, используя домашний капитал, то HELOC может быть лучшим вариантом. Поскольку вам будет трудно узнать общую сумму, которую должен заплатить ваш ребенок, будет иметь больше смысла брать ссуды по мере необходимости.
• Благоустройство дома. Что касается проектов по благоустройству дома, это зависит от того, знаете ли вы, сколько вам нужно взять в долг. Если вы знаете сумму, имеет смысл рассмотреть возможность использования ссуды под залог собственного капитала или рефинансирования с выплатой наличных средств. Однако, если вы работаете над проектом, который требует текущих затрат, лучше всего подойдет HELOC. Таким образом, вы могли занять больше денег, если проект выйдет за рамки бюджета.

5 способов увеличить свой собственный капитал

Если вы хотите брать взаймы из собственного капитала, но еще не достигли порога LTV вашего кредитора, есть несколько способов увеличить сумму собственного капитала, которым вы владеете.

1. Выплата ипотеки

Единственный наиболее эффективный способ увеличить свой собственный капитал — погасить ипотеку быстрее, чем предполагалось. Если вы не можете позволить себе полностью выплатить оставшуюся ипотеку, попробуйте вносить более крупные ежемесячные платежи или даже несколько дополнительных платежей в год. Это не только поможет вам быстрее построить собственный капитал, но и сэкономит тысячи долларов на процентах. Прежде чем сделать это, узнайте у своего ипотечного кредитора, нет ли пени за досрочную выплату ипотечного кредита.

Как это влияет на собственный капитал в вашем доме: Внесение дополнительных выплат в счет основного долга по ипотеке — самый простой способ увеличить собственный капитал. Каждый доллар, который вы выплачиваете досрочно в счет ипотеки, составляет один доллар увеличения собственного капитала.

2. Увеличьте стоимость вашего дома

Еще один отличный способ повысить собственный капитал — это увеличить стоимость собственности. Например, вы можете инвестировать в перепланировку интерьера, ландшафтный дизайн, солнечные батареи или технологии, которые сделают ваш дом более энергоэффективным.Прежде чем принять решение о проведении реконструкции, убедитесь, что улучшения принесут вам высокую окупаемость инвестиций (ROI). Ремонт кухни, строительство патио и замена крыши — отличные способы повысить стоимость вашей собственности.

Как это влияет на собственный капитал в вашем доме: Увеличивая стоимость вашего дома, вы можете увеличить свой собственный капитал, даже не изменяя сумму вашей задолженности. Однако, применяя этот подход, помните, что общие рыночные условия также могут повлиять на стоимость вашего дома.И не всякий ремонт повысит стоимость вашего дома, поэтому выбирайте улучшения с умом.

3. Рефинансирование для получения более короткой ссуды

Если вы можете позволить себе более высокие ежемесячные платежи по ипотеке, подумайте о рефинансировании для получения более краткосрочной ссуды. Например, если в настоящее время у вас есть 30-летняя ипотека, подумайте о переходе на 12-летнюю ипотеку, чтобы вы могли погасить ипотеку раньше и в то же время увеличить собственный капитал. Однако имейте в виду, что рефинансирование ипотеки на более короткий срок увеличит ваши ежемесячные платежи, поэтому убедитесь, что вы можете позволить себе покрывать добавленные расходы каждый месяц перед рефинансированием.

Как это влияет на собственный капитал в вашем доме: Когда вы рефинансируете ипотечный кредит на более короткий срок, меньшая часть вашего платежа идет на выплату процентов. Это означает, что большая часть каждого ежемесячного платежа идет на выплату основной суммы ипотечного кредита, что увеличивает ваш капитал.

4. Повысьте свой кредитный рейтинг

Хотя повышение кредитного рейтинга не обязательно повысит стоимость вашего дома, оно даст вам возможность получить больше денег. Независимо от того, какой частью дома вы владеете, если у вас плохой кредитный рейтинг, вы будете серьезно ограничены в сумме, которую вы можете взять в долг.Кредиторы рассматривают домовладельцев с плохой кредитной историей как высокорисковых и менее склонных к выплате ссуды. Своевременная оплата счетов и поддержание низкого уровня остатков на кредитных картах могут помочь вам улучшить свой кредитный рейтинг.

Как это влияет на собственный капитал в вашем доме: Улучшение вашего кредитного рейтинга не повлияет напрямую на ваш капитал, но повлияет на то, на какие ссуды вы будете претендовать. Если вам удастся поднять свой кредитный рейтинг, вы сможете получить право использовать 80 процентов своего капитала вместо 70 процентов.

5. Воспользуйтесь рыночными колебаниями

Конечно, это менее активный подход, но рынки недвижимости со временем меняются, и стоимость вашего дома соответственно колеблется. По мере роста спроса и цен на жилье стоимость вашего дома растет. В результате увеличивается ваш собственный капитал.

Хотя этот подход не в ваших руках, вы можете проявлять инициативу, регулярно отслеживая и проверяя стоимость вашего дома на таких сайтах, как Zillow и Redfin.

Как это влияет на собственный капитал в вашем доме: На стоимость вашего дома и, следовательно, на ваш собственный капитал влияют рыночные силы, такие как повышенный спрос.Регулярная проверка стоимости вашего дома поможет вам оставаться в курсе, чтобы вы могли быть готовы действовать, когда придет время.

Другие соображения при получении ссуды под залог собственного капитала

Если вы думаете, что готовы использовать свой собственный капитал, помните о следующих соображениях.

• Ставки собственного капитала относительно низкие. Ставки по ссудам под залог жилого фонда и по кредитной линии по линии собственного капитала намного ниже, чем ставки по кредитным картам и другим типам ссуд, и на них может быть проще претендовать.Это связано с тем, что ссуды под залог собственного капитала являются обеспеченными ссудами, то есть они используют ваш дом в качестве залога на случай, если вы задержите платежи.
• Домашние значения могут рухнуть. Одна из причин, по которой следует проявлять осторожность с займами под залог недвижимости, заключается в колебаниях стоимости жилья. Если вы возьмете большую ссуду и стоимость вашего дома упадет, вы можете в конечном итоге задолжать больше, чем стоит ваш дом. Это состояние известно как «перевернутое положение» или «под водой». В результате жилищного кризиса 2008 года миллионы заемщиков застряли в домах, которые они не могли продать, потому что стоимость их домов упала, а суммы их ипотечных кредитов превышали их стоимость.
• Ваш дом на линии. Если вы купили дом или осуществили рефинансирование при низких процентных ставках, вы должны спросить себя, насколько разумно брать взаймы под свой дом, особенно если ставка, по которой вы сейчас занимаетесь, значительно выше, чем ставка вашей первой ипотеки. Если вы задержите платежи, вы рискуете лишиться права выкупа. Refi с обналичиванием средств может быть лучшим вариантом, если вы сможете получить хорошую ставку, но вам придется начинать все сначала с выплаты процентов.

Следующие шаги

Если вы планируете взять в долг у собственного дома, первым делом необходимо приблизительно оценить, сколько стоит ваш дом.Затем возьмите свой существующий остаток по ипотеке и разделите его на стоимость вашего дома, чтобы выяснить, имеете ли вы право.

Разработайте план, объясняющий, почему вы хотите вывести капитал из своего дома, а также как и когда вы вернете его. Лучше всего, если вы возьмете из дома капитал только для определенной цели, которая принесет положительную финансовую отдачу. Это может быть что угодно, от консолидации других долгов с более низкой процентной ставкой до повышения стоимости вашего дома за счет крупного проекта по благоустройству дома.

Наконец, определите, что лучше всего подходит для вас: ссуда под залог собственного капитала, кредитная линия под залог собственного капитала или рефинансирование с выплатой наличных, а затем подойдите к нескольким кредиторам, чтобы начать процесс. Ознакомьтесь с отзывами Bankrate о кредитных организациях, занимающихся домашним капиталом, которые помогут в процессе исследования.

Часто задаваемые вопросы о собственном капитале

Хорошая идея — вывести собственный капитал из вашего дома?

Многие люди имеют значительный процент своей общей чистой стоимости, связанной с собственным капиталом. Следует ли вынимать долю из своего дома или нет, часто зависит от того, что вы с ним делаете.

Некоторые люди используют ссуды под залог собственного капитала для консолидации необеспеченного долга с высокими процентами и снижения общих выплат. Другие используют капитал для проектов реконструкции или улучшения дома. Такие цели обычно сопровождаются установленным бюджетом, позволяющим легко предвидеть сумму, которую вы хотите заимствовать. Это позволяет вам определить, можете ли вы позволить себе дополнительное ежемесячное обязательство по выплате ссуды.

«Если клиенты нуждаются в денежных средствах или ликвидности, получение капитала из вашего дома часто является самой дешевой формой финансирования», — говорит Гупта.«Если у клиентов есть другие доступные источники наличности или ликвидности, такие как наличные деньги, инвестиции или другие финансовые активы, им следует взвесить доход, который они получают от этих средств, по сравнению со стоимостью жилищного кредита и сделать соответствующий компромисс между риском и доходностью».

Что лучше: рефинансирование с выплатой наличных или заем под залог собственного капитала?

Решение между рефинансированием с выплатой наличных и ссудой под залог собственного капитала зависит от индивидуальных потребностей, говорит Гупта. «Оба продукта достаточно сопоставимы с точки зрения требований к документам и времени обработки.Разница между ними заключается в том, что ссуды под залог жилого фонда обычно не связаны с затратами на закрытие, в то время как рефинансирование наличных средств сопряжено с затратами на закрытие ».

Кроме того, важно понимать, что многие кредиторы не переводят налоги и страхование для жилищных кредитов на условное депонирование. В результате клиенты могут нести ответственность за выплату этих сумм отдельно на ежегодной основе.

«Клиенты должны убедиться, что они проводят сравнение яблок с яблоками между двумя продуктами и включают все термины», — говорит Гупта.

Сколько собственного капитала я могу вынести из дома?

Хотя сумма собственного капитала, которую вы можете вывести из своего дома, варьируется от кредитора к кредитору, большинство из них позволяет вам брать в долг от 80 до 85 процентов оценочной стоимости вашего дома. Чтобы занять эту сумму, у вас должен быть коэффициент LTV не выше 80 или 85 процентов, что составляет от 15 до 20 процентов собственного капитала в вашем доме. Например, если текущая стоимость вашего дома составляет 200 000 долларов, у вас должен быть капитал от 30 000 до 40 000 долларов, в зависимости от требований кредитора.

Могу ли я использовать ссуду под залог собственного капитала на что-нибудь?

Ссуду под залог собственного капитала можно использовать для покупки чего угодно — кредиторы обычно не имеют правил ее использования. Ссуды под залог недвижимости можно использовать для оплаты таких вещей, как медицинские расходы или свадьба вашей мечты.

Хотя вы можете использовать его для финансирования этих вещей, лучше использовать его для рефинансирования долгов с высокими процентами или проектов ремонта дома. Использование его в первом случае может помочь вам быстрее выбраться из долгов при условии, что вы обеспечите более низкую процентную ставку.Использование его для последнего может повысить стоимость вашего дома.

Если вы используете его для других целей, например для инвестирования или финансирования бизнеса, нет никакой гарантии, что вы получите хороший возврат инвестиций и можете потерять деньги.

Подробнее:

Как отсрочка финансирования дает покупателям жилья денежные средства

Во многих районах любой, кто недавно пытался купить дом, знает, как не хватает предложения. Запасы ограничены, цены по всей стране растут, а конкуренция очень высока.Покупатели за наличные вытесняют зависимых от займов участников торгов, вдохновляя покупателей на поиск творческих способов сделать самые выгодные предложения. Один из вариантов — отсроченное финансирование, которое позволяет покупателям сделать привлекательное предложение, при этом занимая деньги для покупки дома.

Что такое отложенное финансирование?

Отсроченное финансирование позволяет покупателям использовать наличные деньги, а в некоторых случаях и акции, для покупки дома и получения ипотеки после покупки дома. По сути, они пользуются преимуществами покупателя за наличные, в то же время получая выгоду от использования ипотеки в качестве кредитного плеча.

Сделки с отсроченным финансированием очень похожи на покупку дома и рефинансирование с выплатой наличных, поэтому вы можете рассчитывать на выплаты, аналогичные действующим ставкам для рефинансирования с выплатой наличных.

Процесс подачи заявки на отсроченное финансирование аналогичен подаче заявки на жилищный кредит. Заемщик должен предоставить ту же финансовую информацию, подтверждение работы и пройти проверку кредитоспособности. Как и при предварительном квалификационном отборе ссуды, заемщики должны поддерживать целостность своего кредитного статуса и статуса занятости в период между покупкой дома и получением ипотеки.

Однако этот тип финансирования подходит не всем, и у некоторых людей могут возникнуть соблазны иметь полный карман наличных.

«Один из рисков — и это чисто человеческая природа — заключается в том, что вы хотите сделать этот дом своим. Вы хотите купить мебель и подобные вещи. Таким образом, существует риск, что они предоставят дополнительный кредит для внесения изменений в дом », — говорит Аллен Зеленбиндер, руководитель отдела продаж Bank of America. «Итак, мы просто советуем им понять отношение долга к доходу и кредитный отчет.”

Какие покупатели лучше всего подходят для отложенного финансирования?

Кандидаты на отсроченное финансирование в идеале должны иметь доступ к наличным деньгам или акциям и набор надежных консультантов. Покупатели должны поговорить с квалифицированным кредитным специалистом, своим финансовым консультантом и юристом или агентом по недвижимости о своих целях и рисках использования этого типа продукта.

«Это возможность, а не необходимость, и это может быть большим преимуществом для нужных клиентов», — говорит Зеленбиндер.

Наряду с ликвидными активами покупатели могут использовать ценные бумаги для отсроченного финансирования, отмечает Зеленбиндер.Например, Merrill Lynch позволяет покупателям получить кредитную линию под свои ценные бумаги. Нет налога на прирост капитала, потому что они не ликвидируют их. Эта кредитная линия может быть пополнена на следующий день.

«У нас есть клиенты, которые покупают дом за 1 миллион долларов с кредитованием под залог ценных бумаг, возвращаются к нам, и мы предоставляем отсроченное финансирование в размере процента от этой покупной цены, и это погашает их кредитную линию, и они получают фиксированную ставку. на тех же условиях, как если бы они совершили сделку по покупке », — говорит Зеленбиндер.«И они не столкнутся с дополнительными сборами, как при рефинансировании с обналичиванием».

Однако некоторые клиенты совершают ошибку, ликвидируя свои активы, что в конечном итоге может обойтись им в кучу налогов. Один из распространенных примеров, по словам Зеленбиндера, — это наследник, унаследовавший значительные акции и субсидии на акции. Они часто имеют низкую стоимость, которая представляет собой первоначальную стоимость актива для налоговых целей.

«Как только они продают их по текущей рыночной цене, такой прирост капитала становится налогооблагаемым событием.Если они потратят эти деньги на покупку дома, тогда, да, мы могли бы сделать отсроченное финансирование, чтобы получить деньги обратно; однако на самом деле это может стоить им дороже », — говорит Зеленбиндер. «В большинстве случаев у них есть другие способы избежать или уменьшить эти налоговые последствия, и CPA или юрист могут проконсультировать их по этому поводу».

Плюсы и минусы отсроченного финансирования

Плюсы	Наличные делают предложение более привлекательным, что может иметь значение на горячем рынке Наличные деньги могут ускорить процесс Отсутствие шестимесячного периода ожидания, в отличие от рефинансирования с выплатой наличных Отсутствие комиссии за рефинансирование при обналичивании, которая обычно составляет от 3 до 6 процентов от суммы залога
Минусы	Ставки могут вырасти, если вы слишком долго будете ждать получения ипотеки после покупки . Риск, что вы не сможете получить финансирование, если проблемы с домом возникнут после покупки

В отличие от рефинансирования с выплатой наличных, отсроченное финансирование не имеет шестимесячного периода ожидания, прежде чем кредиторы выпишут ипотечный кредит на недавно приобретенную недвижимость.Это означает, что покупатели могут быстро вернуть свои деньги и зафиксировать курс. Также отсутствуют комиссии за рефинансирование при обналичивании, которые могут составлять от 3 до 6 процентов от суммы ипотеки.

Обратной стороной этого является то, что если покупатели жилья слишком долго ждут, чтобы получить ипотечный кредит, после того, как они купят дом через отсроченное финансирование, они могут столкнуться с более высокими процентными ставками. В сегодняшних условиях роста ставок это возможно.

«Когда вы говорите о более крупных кредитах, повышение ставки на восьмую или четверть процентного пункта может быть значительным, — говорит Бен Данбар, управляющий партнер Gerber Kawasaki Wealth and Investment Management в Санта-Монике, Калифорния.

Покупатели за наличные также обходят другие требования кредиторов. Например, они могут купить дом, не прошедший техосмотр, отремонтировать его в течение 60 дней и по-прежнему иметь право на ипотеку. «Это обычное дело для людей в определенных районах страны, особенно на побережье и в местах отдыха», — говорит Зеленбиндер.

Однако покупка дома, не имеющего права на финансирование из-за своего состояния, может обернуться финансовой катастрофой.

«Это немного беспокоит, что люди будут покупать дом с серьезными повреждениями или структурными проблемами за наличные деньги, надеясь получить ипотеку позже.Если они не нанимают экспертов для осмотра дома, они действительно не знают, что покупают », — говорит Данбар.

В этой ситуации важно нанять инспекторов, которые являются специалистами, например, по строительным или электромонтажным работам, для проведения тщательной оценки. Наихудший сценарий — покупка недвижимости, обнаружение, что проблемы хуже, чем вы думали, а затем вливание дополнительных денежных средств для их устранения. Что еще хуже, если вы не можете позволить себе ремонт, вы можете не получить отсроченное финансирование и потеряете доступ к своим деньгам.

Однако отсроченное финансирование может в конечном итоге помочь покупателям жилья на узких рынках успешно конкурировать за дома, потому что они используют наличные деньги.

«Когда продавцы просматривают 15 предложений своего дома, вы хотите сделать наиболее привлекательное предложение. Вот почему мы видим, что все больше людей используют отсроченное финансирование », — говорит Зеленбиндер.

Хотя покупатели за наличные не обязаны приобретать страховку титула, это хорошая идея. Одна из причин заключается в том, что страхование правового титула обнаружит любые неоткрытые залоговые права.Другой — душевное спокойствие, зная, что в той редкой ситуации, когда есть дефект в праве собственности, ваши вложения в дом защищены.

Как подать заявку на отсроченное финансирование

1. Поговорите со своим финансовым консультантом , CPA и агентом по недвижимости, чтобы оценить риски и преимущества. Предложение о отложенном финансировании наличными может помочь вам выделиться на переполненном рынке, но может иметь последствия, если ставки увеличатся или у дома возникнут серьезные проблемы. Также могут быть налоговые последствия.
2. Убедитесь, что вы соответствуете всем требованиям для получения ипотеки, в том числе: не имеете отношения к продавцу или близки с ним; документирование источников денежных средств, использованных для покупки дома; не брать взаймы больше, чем покупная цена дома; и обеспечение четкого названия дома.
3. Заполните заявку на ипотеку у кредитора в течение шести месяцев после покупки дома. Будьте готовы предоставить подробную информацию о своих финансах и истории работы, а также пройти проверку кредитоспособности.

Подробнее:

Полное руководство по инвестиционной ипотеке в 2021 году

Если бы путь к богатству недвижимостью был легким, каждый был бы домовладельцем-миллионером или домовладельцем.

Сделать большие деньги на инвестиционной собственности (недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от сдачи в аренду или прибыли от ее перепродажи) редко бывает так просто, как «покупай дешево, продавай дорого». Это требует тщательного исследования, планирования, тяжелой работы и доли удачи.

Но пока вы принимаете решения об инвестировании в недвижимость с широко открытыми глазами, финансовое вознаграждение может вас удивить и порадовать.

В 2019 году средняя валовая прибыль (прибыль до расходов) от ремонта домов — покупки, ремонта и быстрой перепродажи домов — составила 39,9%.

Другими словами, средний игрок дома зарабатывал 39 900 долларов на каждые 100 000 вложенных долларов.

Средняя рентабельность аренды недвижимости в 2019 году составила 15%. Это означает, что средний покупатель многоквартирного дома за 500 000 долларов заработал 75 000 долларов за один год!

Напротив, средняя доходность фондового рынка за последние 50 лет составляла около 8%, в то время как средняя доходность инвестора по паевым инвестиционным фондам составляла 4-5% за последние 30 лет.

Проверьте сегодняшние ставки по ипотеке.

---

В этой статье:

---

Мифы об общей инвестиционной собственности

Прежде чем исследовать преимущества покупки инвестиционной недвижимости, давайте развенчаем два устойчивых мифа:

Миф 1: Покупка основного жилья — это то же самое, что покупка инвестиционной собственности.

Факт: Хотя многие люди думают, что своих домов являются инвестициями, дом не является инвестиционной собственностью, если только вы не покупаете его для специальной цели получения дохода от аренды или прибыли от перепродажи.

Миф 2: Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное жилье в конечном итоге станет инвестиционной собственностью, если вы владеете им достаточно долго.

Факт: С поправкой на инфляцию и условия местного рынка стоимость жилья не всегда повышалась. На национальном и местном уровнях цены на жилье подвержены циклам подъемов и спадов. Независимо от того, как долго вы владеете недвижимостью, нет гарантии, что вы получите прибыль, перепродав ее.

Плюсы и минусы покупки инвестиционной недвижимости

Для мелких инвесторов наиболее распространенные сделки с недвижимостью бывают двух видов: (1) покупка недвижимости в аренду и (2) предприятия по продаже жилья.

Вот основные преимущества и недостатки каждого из них.

House Flipping Плюсы и минусы

House Flipping Pros

• Хорошая прибыль, быстро и единовременно.
• Возможность быстрой и крупной прибыли.

Если вы смотрите HGTV, вы знаете, что делать.

Во-первых, купите слегка «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или меньше, чем ее стоимость в ближайшем будущем.Затем превратите этот фиксатор-верх в модельный дом. Как только косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.

Промыть и повторить.

Переворот домов против

• Высокое вознаграждение сопряжено с большим риском.
• Большая прибыль может быть обманчива. Иногда в них не включаются все затраты на приобретение и ремонт недвижимости. Эти затраты обычно поглощают от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы оплачиваете заключительные расходы, налоги на недвижимость, страховку и (часто) гонорары риелтора.А если вы возьмете ипотеку и не перепродаете недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут подрывать вашу прибыль.
• Если у вас нет много наличных денег, вам понадобится краткосрочная ссуда для покупки недвижимости. К сожалению, требования к ссудам на инвестиционную недвижимость строже, чем к основному жилью, и часто намного дороже.
• Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход.Поскольку прибыль от переворота дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить по ставке до 20%, если только вы не сделаете обмен по Разделу 1031, чтобы отложить налоговый счет.

Самая большая ошибка, которую делают многие новички в ластах, — это недооценка стоимости покупки и ремонта собственности. Если вы любите дома, вы делаете ставку на то, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой в ​​, прежде чем постоянно растущие расходы в размере разрушат вашу прибыль.

Это игра не для наивных или нетерпеливых людей.

Успешный флиппер тщательно исследует местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это такой район, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро растут.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Плюсы и минусы аренды недвижимости

Плюсы аренды недвижимости: Независимо от того, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом аренды недвижимости является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.

В то время как трехмесячное предприятие с переворотом дома может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов при вложении 200 000 долларов, аренда недвижимости на 200 000 долларов может приносить, скажем, 1 000 долларов в месяц после вычета расходов.При такой скорости вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся. Они будут поступать месяц за месяцем, год за годом.

Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам выплатить ссуду, полученную для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды поможет вам получить более выгодные условия ссуды.

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые преимущества. Помимо получения дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала, сдаваемая в аренду недвижимость предусматривает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.

Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страхование, налоги на имущество, поездки, уход за газонами, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. Д.), А также сборы ТСЖ и сборы за содержание кондоминиумов или кооперативов.

Если чистый денежный поток не является положительным после вычета расходов, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!

Минусы арендуемой собственности: Если вы когда-нибудь разговаривали с домовладельцем, вы знаете, что владение арендуемой собственностью сопряжено с головными болями и хлопотами.

Помимо дохода, сдача внаем собственности приводит к расходам, которые составляют от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находятся в диапазоне от 37% до 45%. Если ваша смета расходов намного ниже этого, перепроверьте свои расчеты.)

Многие новые арендодатели недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.

( Примечание : расходы не могут полностью вычитаться из налогооблагаемой базы , . Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш доход от аренды как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не проводите как минимум 750 часов в год, работая над арендуемой недвижимостью, любые убытки будут пассивными и вычитаются только в размере до 25 000 долларов США из дохода от аренды. (К счастью, убытки более 25000 долларов можно перенести на следующий год.)

И когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем отопления, вентиляции и кондиционирования — вы должны это ремонтировать. Если вам неудобно или вы не хотите получать полуночные звонки от арендаторов, вам нужно нанять компанию по управлению недвижимостью для решения таких задач.

Хорошая новость заключается в том, что фирмы по управлению недвижимостью могут справиться с некоторыми (или даже со всеми) неприятными рутинными делами — от содержания единиц жилья до надзора за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.

Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявки и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо отлаженная машина, приносящая доход. Они также будут знатоками законов об арендодателях вашего города и штата.

Но эти услуги платные.

Ожидайте, что управляющая фирма будет платить ежемесячную плату в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение или надзор за ремонтом, за поиск новых арендаторов или даже за продление арендатором договора аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.

Существует также риск того, что непослушный арендатор нанесет ущерб вашей собственности, но для выселения потребуется несколько месяцев.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах среднего класса может снизить риск появления долгосрочных вакансий и невыплаты арендаторов, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.

Щелкните, чтобы проверить сегодняшние ставки.

Как получить лучшую ссуду для инвестиций в недвижимость

Наилучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашей конкретной финансовой ситуации. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам профинансировать больше недвижимости за меньшие деньги.

Сделайте покупки по лучшим ценам.

Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вашу первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также стоимость закрытия и другие сборы.

Проверьте мелкий шрифт.

Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы раскрыть любые крупные комиссии и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, вызванные количеством существующих ссуд / ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.

По возможности выбирайте более крупный первоначальный взнос.

По возможности уменьшайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также имеет смысл внести предоплату («баллы») для снижения ставки. Если вы подаете заявку на крупную ссуду и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос может сократить сумму вашего погашения на тысячи долларов.

Получите низкий кредитный рейтинг

За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы ссуд вы имеете право. Если ваш счет немного анемичен, предпримет шаги, чтобы улучшить счет — e.g., выплатив (или погасив) как можно большую сумму долга.

Имейте наличные деньги под рукой.

Убедитесь, что у вас достаточно денежных средств или других ликвидных активов. Для получения ипотечного кредита на инвестиционную недвижимость обычно требуются шестимесячные резервы денежных средств.

Ориентируйтесь на долгосрочные цели.

Обдумайте свои долгосрочные цели, чтобы определить, какой тип ссуды будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы были заняты постоянным трудом? Достаточно ли вы одолжили, чтобы нанять подрядчиков для завершения работы? (Если да, насколько это уменьшит вашу прибыль — и способность погасить ссуду?)

Придерживайтесь бюджета.

Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои предельные цены, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.

Что лучше: сдавать или сдавать?

Стоит ли менять дома или покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень полезны, ) и вашего текущего финансового положения.

В общем, переворот дома обычно является более серьезной авантюрой, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не идет на пользу владельцам собственности, стабильные и / или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, чем от быстрой перепродажи собственности.

В середине 2017 года самые высокие показатели доходности были в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, Луизиана — 120,3%; Филадельфия — 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103.3%; и Кливленд — 101,8%, согласно данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время цены на жилье там тоже росли.

Что касается сдачи в аренду, то в начале 2017 года лучшими рынками были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати — 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси, 8,5%; и Ричмонд, штат Вирджиния, с 8,2%. Худшие рынки обычно располагались в крупнейших городах на обоих побережьях, где цены на недвижимость уже давно заоблачные.

Но местные рынки всегда меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но полностью исключить их невозможно.

Шесть типов ссуд на инвестиционную недвижимость

Получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, чем получить ссуду для дома, занимаемого владельцем, и, как правило, дороже.

Многие кредиторы хотят видеть более высокие кредитные рейтинги, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы проработали на одной и той же должности в течение двух лет.(Последнее требование может усложнить жизнь пенсионерам и самозанятым.)

Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас были шесть месяцев наличных (или почти наличных) резервов.

Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится смекалка, чтобы получить пятую. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.

Но то, что получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не иметь права на получение обычной ипотеки, вы можете получить ее при поддержке Федеральной жилищной администрации (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать ссуду в твердой валюте или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).

Некоторых кредиторов даже не заботит ваша кредитная история или история занятости, если они видят большую потенциальную прибыль от инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.

Кредиты под твердые деньги

Эти ссуды в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды с фиксированной ценой, у них есть три основных преимущества:

1. 1. Более быстрое утверждение и финансирование . В некоторых случаях ссуды утверждаются в тот же день, когда подана заявка, а финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды под твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро — до того, как конкуренты смогут ее выкупить.

1. 1. Проще пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос в размере от 25% до 30%, имеете достаточные денежные резервы и хорошую репутацию инвестора в недвижимость, многие кредиторы упускают из виду низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть 4+ ипотеки.

1. Это краткосрочные ссуды . Большинство кредитов в твердой форме имеют срок 1-2 года или 3-5 лет. Для кого-то, кто покупает недвижимость в аренду, это было бы убийцей сделки. Немногие (вменяемые) покупатели арендуемой недвижимости хотят выплатить ссуду в течение года или двух.Но для домовладельцев эти условия идеальны, и это к счастью, потому что не существует такой вещи, как 12-месячная ипотека. Даже если бы банки выписали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда не ссудили бы деньги на недвижимость, нуждающуюся в серьезном ремонте — такую, которая не может считаться жилой .

Помимо требования к собственному капиталу от 25% до 30%, самым большим недостатком ссуды в твердой форме является стоимость. Процентные ставки обычно варьируются от 9% до 14%, и многие из них также предусматривают предоплату (в виде «баллов») от 2% до 4% от общей суммы кредита.

Обычная ипотека

По сравнению с кредитами в твердых деньгах обычная ипотека относительно дешевая. Однако они дороже, чем ссуды на недвижимость, занимаемую собственниками. В общем, вы, вероятно, заплатите от половины до одного процента более высокой процентной ставки за обычную ипотеку для инвестиционной собственности.

Однако для некоторых будущих магнатов недвижимости проблема с обычными ипотечными кредитами заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.

Предполагая, что вы будете , а не , занимаете квартиру в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы одобрить ипотеку для арендуемой собственности:

• • Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите первоначальный взнос в размере 25% +. (Положительным моментом является отсутствие ипотечной страховки, когда вы кладете 20% и более.)

• • Кредитный рейтинг 720 или выше. Результаты ниже 720 (не обязательно) обречены на гибель вашего приложения, но они приведут к более высоким процентным ставкам, более высоким комиссиям и более низким LTV.

• • Шесть месяцев «ликвидных резервов» (денежных средств или активов, которые можно легко конвертировать в наличные).

Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят вашу пятую ипотеку.

Несмотря на то, что программа , представленная Fannie Mae в 2009 году, разрешает выдачу 5–10 ипотечных кредитов заемщику в рамках программы , найти банк, который предоставит вам ипотеку, может быть непросто, несмотря на гарантии Fannie Mae.

Программа требует, чтобы платежи за шесть месяцев сохранялись в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Это требует как минимум 25% -ной скидки для частных домов и 30% -ной скидки для 2–4-квартирных домов.Если у вас шесть или более ипотечных кредитов, ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 720. Без исключений.

Проверьте свое право на получение обычной ипотеки.

FHA Ипотека

Чтобы профинансировать аренду недвижимости, ипотека FHA может быть идеальным «стартовым комплектом» для начинающих инвесторов.

Но есть загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость на 2–4 единицы и занять одну единицу в здании. Тогда собственность квалифицируется как «занятая владельцем».”

Ипотечные кредиты

FHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов для кредитования заемщиков, которые в противном случае могли бы считаться слишком рискованными.

Благодаря поддержке правительства ипотечные кредиторы FHA снисходительны к минимальным кредитным рейтингам, размерам первоначального взноса и предыдущему опыту заемщика в сфере недвижимости.

Требование к первоначальному взносу для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить недвижимость на 2-4 единицы, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, для обычного кредита может потребоваться 20% -ная скидка на покупку двух квартир и 25% на покупку трех- или четырехквартирного дома.

Поскольку FHA разрешает денежные подарки в качестве первоначального взноса и использование субсидий на первоначальный взнос от муниципалитета, есть даже возможность получить дом, финансируемый FHA, без собственных денег.

Не менее важно то, что агентство заявляет, что оно будет страховать ссуды заемщикам с кредитным рейтингом от 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимальных значений для обычных ипотечных кредитов.

FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно испытали потерю права выкупа, короткую продажу или банкротство из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.

FHA ипотечные кредиторы хотели бы, чтобы соискатели имели минимальный кредитный балл 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на 2-4 единицы собственности, в которой вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.

Проверьте свое право на участие в FHA.

ВА Ипотека

Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, проведенному в 2016 году, 16% военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.

На это есть две причины:

1. 1. Поскольку действующий военнослужащий часто вынужден переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои вложения.Поэтому вместо того, чтобы продавать дома, они становятся заочными арендодателями.
   Ипотечные кредиты в размере
   2. VA позволяют ветеранам, действующим военнослужащим и их выжившим супругам получать ссуды на инвестиционную недвижимость без выплаты денег и с низкими процентными ставками. Как и в случае ссуды FHA, единственное требование состоит в том, чтобы заемщик проживал в одной из единиц здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.

Сдается в аренду до четырех квартир, дуплекс или триплекс.Имущество может быть даже домом, в котором снимается комната, или домом с отдельной квартирой на участке.

Заемщики могут даже купить одну недвижимость, прожить в ней год, а затем повторять процесс с несколькими зданиями, пока не достигнут максимума финансирования, известного как лимит прав.

Еще одно преимущество ипотеки VA: заемщики могут использовать арендную плату от других единиц в здании для получения ссуды, включив эту арендную плату в качестве дохода. Как правило, они могут добавить 75% рыночной ренты к своим доходам.

С другой стороны, арендуемая недвижимость должна быть в состоянии въезда и получить одобрение от оценщика жилья VA до того, как ссуду можно будет одобрить.

Проверьте свое право на участие в программе VA.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC)

HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей процентной ставкой. Ваш ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.

HELOCS похожи на кредитные карты. Вы можете снять любую сумму в любое время в пределах вашего лимита.Вы можете погасить или погасить ссуду по своему желанию.

HELOC имеют две фазы. В течение периода розыгрыша вы используете кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период использования HELOC заканчивается, и ваш заем переходит в фазу погашения. На этом этапе вы больше не можете привлекать средства, и ссуда полностью амортизируется за оставшиеся годы.

По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в период выдачи.Вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.

Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут вместе с основной ставкой Федеральной резервной системы) и возможность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.

В некоторых ситуациях HELOC может быть более дешевой альтернативой ссуде в твердой валюте.

Но, в отличие от ссуды в твердых деньгах, HELOC может быть сопряжен с большим риском: если у вас еще нет инвестиционной собственности, вы получите HELOC вместе со своим основным местом жительства.В случае невыполнения обязательств по ссуде кредитор лишит права выкупа вашего дома , а не инвестиционной собственности.

Если у вас уже есть инвестиционная недвижимость, вы можете решить эту проблему, подав заявку на HELOC для одного или нескольких из этих объектов. Единственная уловка — найти кредитора.

Поскольку многие инвесторы в недвижимость объявили дефолт во время жилищного кризиса 2008 года, многие банки не одобряют кредитные линии под залог собственного капитала, обеспеченные инвестиционной недвижимостью. Несколько банков, которые и предлагают эти HELOC, значительно усложняют им квалификацию, чем когда-то.

Кредиторы захотят увидеть более низкое соотношение долга к доходу (от 30% до 35% для заемщиков инвестиционной собственности по сравнению с 40% для тех, кто берет взаймы под основное место жительства). И они также будут взимать более высокие процентные ставки или требовать от вас предоплаты 2-3 «пункта».

Однако вы можете взять HELOC в свое основное место жительства на гораздо более выгодных условиях. Затем используйте выручку для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Финансирование продавца

Раз в каждую третью «голубую луну» вы можете получить финансирование от продавца для инвестиционной собственности.Это соглашение, также известное как «финансирование собственником», земельный договор или договор о праве собственности, — это договор, в котором продавец выступает в качестве банка, предоставляя вам частную ипотеку.

Вместо получения традиционной ссуды через ипотечную компанию или банк, вы финансируете покупку у нынешнего владельца дома.

Получить финансирование от продавца непросто. Подавляющее большинство продавцов хотят получить полную оплату при закрытии сделки, чтобы погасить свою ипотеку.

Кроме того, по закону дом не может быть профинансирован продавцом, если он не находится в свободном владении.Относительно немногие дома находятся в собственности свободных и чистых. У большинства владельцев есть какая-то ипотека.

Земельные контракты, финансируемые собственником, часто заключаются в виде пятилетней ипотеки. Это означает, что они подлежат оплате в полном объеме всего через пять лет, независимо от того, сколько или насколько мало покупатель заплатил.

Некоторые из них имеют 10-летнюю амортизацию, то есть график платежей, при котором кредит полностью погашается через 10 лет. Этот вариант приводит к очень высоким выплатам по ипотеке.

В некоторых случаях финансирование продавца может иметь смысл для домашнего флиппера.Но в большинстве случаев этот вид кредита невозможен и нежелателен.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Подать заявку на получение инвестиционного кредита

Готовы начать инвестировать? Посмотрите, какие кредитные программы вам доступны, и узнайте, какие ставки доступны. За считанные минуты вы сузите круг поиска своей инвестиционной собственности.

Щелкните, чтобы начать.

Cash Out против HELOC против ссуды на собственный капитал

Последнее обновление 13 июля 2020 г.

Обналичить вашу первую ипотеку или взять ссуду HELOC / Home Equity?

• Если у вас уже есть ипотечный кредит и вам нужны наличные
• У вас есть два основных варианта доступа к собственному капиталу
• Рефинансируйте свою первую ипотеку и снимите наличные
• Или возьмите вторую ипотеку (HELOC или жилищный кредит) )

Прошёл почти год с момента моей последней сделки по ипотеке, поэтому без лишних слов давайте обсудим новую: «Cash out vs.HELOC против ссуды под залог собственного капитала ».

Да, это трехсторонняя битва, в отличие от типичных двухсторонних дуэлей из моей текущей серии. Давайте обсудим эти варианты с помощью реальной истории с участием моего приятеля.

Один друг недавно сказал мне, что он рефинансировал свою первую ипотеку и снимал наличные для завершения небольшого ремонта. Я спросил, сколько денег он получает, и он ответил, что около 30 000 долларов.

Здесь, в Лос-Анджелесе, 30 000 долларов — это не то, что я бы назвал большой суммой обналичивания.Это может быть в других частях страны, а может и нет. Тем не менее, это была небольшая сумма по сравнению с его непогашенным остатком по ипотеке.

Я считаю, что его остаток по ипотеке был ближе к 500 000 долларов, так что добавление 30 000 долларов довольно минимально. Во всяком случае, я спросил его, рассматривал ли он также ссуду HELOC или под залог собственного капитала. Он сказал, что этого не делал, и что его кредитный специалист порекомендовал рефинансировать его первую ипотеку и снять наличные.

Для справки: кредитный специалист, вероятно, всегда будет указывать вам на рефинансирование наличными (если это имеет смысл, надеюсь), потому что это дает более высокую комиссию, поскольку она основана на полной сумме кредита.Речь идет о 530 000 долл. США против 30 000 долл. США.

Причина, по которой я говорю о сумме выплаты наличных, заключается в том, что это не так уж много денег, которые можно использовать при рефинансировании крупной ипотеки.

Мой приятель мог с таким же успехом пойти в банк и попросить кредитную линию на 30 000 долларов или даже подать онлайн-заявку на получение ссуды на покупку дома на аналогичную сумму. Положительным моментом любой из этих альтернатив является то, что связанных с ней затрат на закрытие (если таковые имеются) не так уж и много.

И наоборот, рефинансирование с выплатой наличных имеет типичные затраты на закрытие, характерные для любой другой первой ипотеки, включая такие вещи, как комиссии кредитора, комиссия за оформление, оценка, титул и условное депонирование и т. Д.

Другими словами, возврат наличных может стоить несколько тысяч долларов, тогда как опционы на покупку собственного капитала могут иметь фиксированную плату в несколько сотен долларов или даже нулевые затраты на закрытие сделки.

HELOC и HEL имеют низкие затраты на закрытие

• Оба варианта займа идут с низкими затратами на закрытие или без них
• , что делает их хорошим вариантом для заемщика с ограниченными денежными средствами
• Но процентная ставка по займам может быть выше
• Чем то, что вы могли бы получить через рефинансирование наличными

Итак, это подводит нас к первому преимуществу HELOC или ссуды под залог собственного капитала; низкие затраты на закрытие.Вы также можете избежать оценки, если сохраните LTV на уровне 80% или ниже, а сумму кредита ниже некоторого порогового значения.

Еще одно преимущество HELOC или HEL заключается в том, что вы не нарушаете свою первую ипотеку, которая, возможно, уже имеет приятную низкую фиксированную ставку. Он также может быть близок к погашению, при этом большая часть платежей идет в счет основной суммы долга. В таком случае, возможно, вы не захотите с этим связываться.

Добавление наличных денег к первому ипотечному кредиту также может потенциально поднять LTV до уровня, при котором потребуется страхование ипотеки; ясно, что это не будет буэно.

Добавление второй ипотеки через HELOC или HEL позволяет вам использовать свой капитал, не затрагивая вашу первую ипотеку или повышая LTV (только CLTV). Это может быть полезно по причинам, о которых я только что упомянул.

Теперь это потенциальное преимущество может не быть преимуществом, если ставка по вашей первой ипотеке невыгодна или может быть просто улучшена за счет рефинансирования.

Оказалось, что у моего приятеля была 30-летняя фиксированная ставка где-то в диапазоне 5%, и он смог снизить ее до 4% с помощью своего рефинансирования наличными.

Ипотека также была относительно новой, поэтому большинство платежей по-прежнему шло на выплату процентов, и сброс часов на самом деле не был проблемой. Для него было несложно просто пойти дальше и рефинансировать свою первую ипотеку.

Когда все было сказано и сделано, его ежемесячный платеж фактически упал, потому что его новая процентная ставка была намного ниже, несмотря на большую сумму кредита, привязанную к обналичиванию.

Имейте в виду, что может быть и другой путь. Если вы снимете много наличных по своей первой ипотеке, есть шанс поднять LTV до точки, при которой ваша процентная ставка вырастет.Это в сочетании с большим балансом означает более высокий ежемесячный платеж.

Для сравнения предположим, что у него была сверхнизкая ставка 3,5% по 30-летнему фиксированному плану. Скорее всего, он не сможет побить этот показатель, даже если они снова приближаются к этим уровням. Но это было еще тогда, когда ставки были ближе к 4%.

В этом случае ему, возможно, лучше было бы пойти с HELOC или HEL вместо того, чтобы сохранить свою низкую ставку по первой ипотеке.

Эта относительно небольшая сумма (30 тысяч долларов) также означает, что ее можно вернуть довольно быстро, в отличие от HELOC или HEL в 100 тысяч долларов.

HELOC переменные и, по всей видимости, растут

• Ставка HELOC всегда будет меняться
• В зависимости от движения основной ставки
• Они менее благоприятны, когда экономика находится в восходящем движении
• Потому что ФРС будет вероятно, повышать ставки снова и снова и повышать первичный уровень

Обратной стороной HELOC является то, что ставка является переменной, привязанной к основной ставке, которая недавно была повышена впервые за несколько лет и ожидает роста в будущем по мере улучшения экономики .

К счастью, небольшая сумма кредита означает, что он может быстро выплатить его, если ставки действительно подскочат, хотя есть вероятность, что они будут постепенно увеличиваться на 0,25% каждые три-шесть месяцев, если даже это (кто знает, с ФРС).

A HELOC также дает вам возможность вносить только процентные платежи и брать взаймы только то, что вам нужно в строке, на которую вы подаете заявление. Это обеспечивает дополнительную гибкость по сравнению с простым получением ссуды через возврат наличных средств или HEL.

Однако, если бы он выбрал ссуду под залог собственного капитала, он мог бы зафиксировать фиксированную ставку и выплатить ссуду быстрее и с меньшими процентами.Опция HEL дает ему уверенность в фиксированной процентной ставке, относительно низкой процентной ставке и возможность погасить ее очень быстро, со сроком до 60 месяцев.

Для тех, кто нуждается в деньгах, но не хочет платить большие проценты (и может довольно быстро вернуть их), HEL может быть хорошим недорогим выбором, если они довольны своей первой ипотечной ссудой.

Все ситуации индивидуальны, но, надеюсь, эта история проиллюстрировала некоторые из плюсов и минусов каждого варианта. Вот список потенциальных преимуществ и недостатков каждого для простоты.

Плюсы и минусы обналичивания

• У вас есть только одна ипотека, о которой нужно беспокоиться
• Можно снизить процентную ставку по вашей первой ипотеке
• Дополнительные варианты ссуд, такие как фиксированная ставка или ARM
• Проценты могут вычитаться из налогов

• Все деньги ваши, но на всю сумму начисляются проценты

• Высокие затраты на закрытие
• Потенциально более сложный (и длительный) процесс ссуды
• Возобновление первой ипотеки (может быть отрицательным, если она почти выплачена )
• Процентная ставка может увеличиться с повышением LTV
• Возможно, придется ограничить размер кредита, чтобы избежать PMI

Плюсы и минусы HELOC

• Низкая процентная ставка
• Может быть предложена промо-ставка в первый год (например, 0.99%)
• Низкие затраты на закрытие или их отсутствие
• Возможность производить выплаты только с процентами
• Используйте только то, что вам нужно, может быть спасательным кругом, только если / когда необходимо
• Можно повторно использовать линию, если вы вернете ее в течение срок
• Потенциальный налоговый вычет
• Хорошо для тех, кто доволен своей первой ипотечной ссудой

• Переменная ставка, привязанная к Prime (может увеличиваться или уменьшаться)
• В конечном итоге придется производить полностью амортизированные платежи (может быть платежный шок)

• Банк может сократить сумму линии, если рынок экономики / жилья не работает.
• Может взимать комиссию за досрочное закрытие, если она выплачена в первые несколько лет
• Придется управлять двумя займами

Плюсы и минусы жилищной ссуды (HEL)

• Процентная ставка фиксированная
• Должна быть относительно низкая ставка
• Срок займа от 60 месяцев до 20 лет
• Выплачивайте меньше процентов с более короткий срок
• Отсутствие или низкие затраты на закрытие
• Оценка может не потребоваться
• Более простой и быстрый процесс ссуды
• Возможное списание налогов

• Необходимо занять всю сумму авансом, даже если она вам не нужна. прочь

• Придется управлять двумя займами
• Хотя низкие ставки могут быть не такими выгодными, как первая ипотека или HELOC
• Затраты на закрытие могут быть выше по сравнению с HELOC
• Ежемесячные платежи могут быть выше при более высокой ставке и / или более короткий срок

Как использовать рефинансирование с выплатой наличных для сделок с недвижимостью

Основные выводы

---

Если у вас был дом или вы подумывали о том, чтобы владеть им, скорее всего, вы слышали о концепции рефинансирования с выплатой наличных средств.Хотя, безусловно, есть некоторые очень практические применения у рефинансирования с выплатой наличных — например, ремонт дома или пополнение бассейна — многие люди могут не знать, что это также фантастический вариант креативного финансирования недвижимости.

Каковы преимущества использования этой формы финансирования недвижимости? Что такого рода креативное финансирование недвижимости может сделать для вашего инвестиционного портфеля? И каких ошибок следует избегать при таком финансировании недвижимости?

Рефинансирование с выплатой наличных средств на инвестиционную недвижимость может предложить выгодные условия ссуды, налоговые льготы и скорость, позволяющую быстро заключить сделку.Однако важно понимать, что рефинансирование с выплатой наличных обнулит ваши часы ипотеки и значительно увеличит ваши ежемесячные расходы по ипотеке.

Вот три ключевых преимущества, которые следует учитывать — и некоторые типичные ошибки, которых следует избегать — при рассмотрении вопроса о рефинансировании недвижимости за счет выплаты наличных.

Что такое рефинансирование с выплатой наличных?

Прежде чем мы углубимся в подробности этой формы финансирования инвесторов в недвижимость, важно, чтобы мы точно знали, о чем говорим.Рефинансирование с выплатой наличных — это просто способ взять взаймы под стоимость вашего дома — обычно самого большого актива человека — для обеспечения дополнительного капитала.

Это денежное вливание обычно используется для ремонта дома, обновления существующей собственности или даже для консолидации долга. Однако одним из очень эффективных способов использования рефинансирования с выплатой наличных является использование его для финансирования ваших инвестиций в недвижимость.

Инвестор выплачивает существующую ипотеку, используя новые условия кредита, таким образом получая денежную разницу.Затем этот новый источник капитала можно использовать либо для улучшения существующей собственности, либо направить на покупку новой собственности.

Зачем нужно рефинансирование с выплатой наличных

1. Выгодная процентная ставка

Что такого особенного в том, чтобы вытащить деньги из дома, чтобы купить инвестиционную недвижимость? Ну, одно из самых больших преимуществ — процентная ставка по кредиту. Ипотека традиционно дает вам гораздо более высокую процентную ставку, чем попытка занять ту же сумму в банке или у кредитора с твердыми деньгами.

Важно отметить, что ссуды рефинансирования с выплатой наличных, как правило, имеют гораздо более высокие процентные ставки, чем ссуды под залог недвижимости, которые обычно используются для оплаты крупных билетов, таких как медицинские счета, ремонт дома или образование в колледже.

Если рефинансирование направлено на недвижимость, то рефинансирование с выплатой наличных может сэкономить вам на тысячи долларов больше, чем попытка занять те же деньги в других местах.

2. Налоговые льготы

Это может быть самым большим преимуществом использования рефинансирования с выплатой наличных для целей недвижимости.И то есть, на момент написания этой статьи проценты по возврату наличных средств не подлежат налогообложению, как и (как правило) большая часть затрат на закрытие сделки, связанных с транзакцией.

Это не всегда так при займе денег у учреждения или частного кредитора вне рамок рефинансирования. Хотя это может быть разным, в зависимости от типа юридического лица, которое у вас есть, часто проценты по ссуде, которую вы получили для финансирования своих инвестиций, не подлежат налогообложению. В рамках рефинансирования это так.(Многие инвесторы, даже имея доступ к готовому капиталу, по-прежнему любят использовать этот метод для сбора средств для инвестиций.)

3. Скорость

Время — наш самый ценный актив. То, что наше рефинансирование может предложить потенциальному инвестору, — это шанс начать карьеру инвестора в недвижимость и не ждать месяцы, если не годы, собирая свои финансовые ресурсы для заключения первой сделки.

Возможно, вы копили деньги на своем банковском счете или подумываете о том, чтобы воспользоваться своим 401 (k).Возможно, вы даже упали на тротуар, пытаясь привлечь интерес к своему предприятию с частными кредиторами.

Этот путь может не только потребовать много энергии и времени, но также может значительно замедлить ваш прогресс как предпринимателя. Если вы хорошо подготовились и хорошо разбираетесь в инвестиционном бизнесе, такое использование рефинансирования часто может изменить правила игры в вашем бизнесе и рабочей жизни.

Недостатки рефинансирования с выплатой наличных

Есть некоторые недостатки в использовании рефинансирования с выплатой наличных таким образом для инвестирования в недвижимость.Самый большой недостаток очевиден, но важен: вы увеличиваете ежемесячную сумму ипотеки.

Если с вами что-то случится, например, потеря работы или получение травмы, ваша ипотека может стать непосильной, и вы можете потерять не только свои вложения, но и свой дом.

Другой возможный недостаток заключается в том, что с учетом этого дополнительного принципа к ипотечному кредиту вы, возможно, в конечном итоге будете должны больше за свою первоначальную собственность, чем ее фактическая стоимость.Если вы хорошо подготовились и знаете свой рынок, скорее всего, это не так. Но об этом все же стоит помнить.

Возможно, наиболее важным из всего является то, что рефинансирование с выплатой наличных — в зависимости от условий — приведет к обнулению вашей ссуды. Если вы выплачивали ипотечный кредит, а у вас осталось только десять лет, рефинансирование с выплатой наличных обнулит часы — это означает, что у вас есть еще 30 лет на погашение векселя. Пока это учтено в вашем плане, это не часто является проблемой. Но просто важно точно знать, чем вы занимаетесь, прежде чем предпринимать какие-либо инвестиции.

Имеете ли вы право?

Рефинансирование с выплатой наличных обычно имеет более высокие квалификационные требования по сравнению с обычной ипотекой. Многим кредиторам потребуется минимальный кредитный рейтинг от 650 до 700, хотя он будет варьироваться в зависимости от ссуды. Кредиторы также захотят проверить, к какой сумме денег вы можете получить доступ помимо кредита рефинансирования, что называется вашими денежными резервами. При утверждении рефинансирования с выплатой наличных для инвестиционной собственности кредиторы могут захотеть видеть от двух до шести процентов суммы ссуды на отдельном счете актива.

Если вы рассматриваете возможность рефинансирования инвестиционной собственности за счет выплаты наличных средств, лучше всего изучить информацию о разных кредиторах. Это даст вам лучшее представление о том, имеете ли вы право на получение кредита, и поможет вам определить наилучшие условия кредита. Большинство кредиторов захотят узнать ту же информацию о вашем финансовом профиле, но некоторые, возможно, захотят работать с вами в любом случае.

Сводка

Рефинансирование с выплатой наличных может предложить домовладельцам несколько преимуществ, но, что, пожалуй, наиболее важно, оно может предоставить средства, необходимые для покупки инвестиционной собственности.Хотя решение о рефинансировании не следует принимать легкомысленно, это отличный вариант для тех, кто хочет быстро получить средства. Если вы никогда не рассматривали возможность рефинансирования с выплатой наличных в размере инвестиционной собственности , ознакомьтесь с перечисленными выше преимуществами. Вы можете обнаружить, что рефинансирование — прекрасная возможность сделать свои первые инвестиции в недвижимость.

Вы пробовали использовать рефинансирование с выплатой наличных для недвижимости? Дайте нам знать в комментариях ниже.

---

Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск финансирования для своих сделок с недвижимостью.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также наиболее прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

причин, почему вам следует подумать о рефинансировании с выплатой наличных »Wassup Mate

Мы все хотим подзаработать, где это возможно, без лишних хлопот. Рефинансирование наличными — отличный способ быстро получить деньги по ипотеке, особенно если вы хотите потратить часть денег на ремонт дома.Рефинансирование с выплатой наличных — это процесс рефинансирования вашего дома и получения ссуды на сумму, превышающую вашу уже имеющуюся задолженность.

Вы можете получить разницу наличными и использовать ее для различных целей в доме и за его пределами или любым другим способом. Однако, поскольку это очень простой способ заработать деньги, продолжая своевременно выплачивать ипотечный кредит, вам также следует быть осторожным с расходами. Убедитесь, что у вас есть веские причины для продолжения рефинансирования за счет выплаты наличных средств.

Как субъективный выбор, причина выбора рефинансирования с выплатой наличных варьируется от человека к человеку.Но вот некоторые из наиболее веских причин для выбора рефинансирования с выплатой наличных:

Основной ремонт дома

Самая распространенная причина, чтобы воспользоваться рефинансированием за наличные, — это реконструкция дома. Хотя ремонт дома может показаться личным выбором, это также инвестиции в будущее. Приобретение современной кухни или обновление источников энергии может повысить стоимость вашего дома. Но даже самое маленькое обновление стоит немалых денег, поэтому рефинансирование за наличные может быть логичным решением.

Таким образом, если вы решите продать дом в будущем, вы можете поднять цену продажи в зависимости от добавленных вами новых удобств. Вложение денег в ремонт дома может действительно помочь вам повысить общую стоимость вашего дома.

Уменьшение процентов по долгу

Уменьшая проценты по текущему долгу, вы можете отложить деньги на другие расходы. Рефинансирование с выплатой наличных — отличный способ занять деньги под низкие процентные ставки и вычесть процентную сумму из вашего налога.Однако не забудьте проконсультироваться с экспертами и составить надлежащий план погашения, чтобы знать, как будут работать ваши финансы.

Просто перемещая свой баланс, вы можете сократить ежемесячную сумму платежа и процентную ставку, но возвращаемый капитал останется прежним. Итак, не торопитесь и поймите, как вы можете заставить все работать в вашу пользу.

Погашение существующей задолженности

Еще одна очень распространенная причина использования рефинансирования с выплатой наличных — погашение значительной суммы вашего долга.Будь то ссуда, которую вы берете на случай чрезвычайной ситуации, или выход из счета по кредитной карте; вы можете оказаться в долгах по разным причинам. Если сумма долга продолжает расти с необоснованными процентными ставками, например 20-30%, лучше задействовать собственный капитал вашего дома и погасить свои взносы.

Если вы полностью оплачиваете взносы по кредитной карте, вы также можете повысить рейтинг своей кредитной карты. Вы также можете получить более крупный возврат налогов, поскольку выплаты процентов по ипотеке не облагаются налогом. Это уменьшит ваш налогооблагаемый доход и вернет больше денег с приближением налогового сезона.

Открытие нового бизнеса

Всегда настоятельно рекомендуется использовать деньги от рефинансирования с выплатой наличных для инвестирования в потенциальных клиентов, где эти деньги могут приумножаться. Вы также должны тактично подходить к своим решениям и инвестициям, чтобы не потерять деньги.

Если вы уверены, что у вас есть сильная бизнес-идея, вы можете использовать полученные средства для создания и запуска своего бизнеса. Таким образом, вы можете получить прибыль и легко выплачивать ипотечные кредиты, имея при этом стабильный источник дохода за счет рефинансирования с выплатой наличных.

Покупка другого дома

Поскольку идея состоит в том, чтобы приумножить ваш доход или создать несколько источников дохода, покупка еще одного дома на деньги, которые вы получаете от рефинансирования наличными, — это совсем не плохая идея. Вы можете использовать эти деньги в качестве первоначального взноса за второй дом и сдать его в аренду.

Это обеспечит ежемесячный платеж в размере приличной суммы, которую вы можете использовать для выплаты взносов. Можно даже жить во втором доме, а первый сдавать в аренду. Что бы вы ни решили, используйте лишние деньги для увеличения своего дохода, и рефинансирование с выплатой наличных будет для вас разумным решением.

Хотя вы можете подумывать о рефинансировании с выплатой наличных по ряду других уважительных причин, важно помнить, что вам также придется вернуть эти деньги. Никогда не рассматривайте это продление оплаты как предлог для тщательного повышения уровня жизни сверх ваших реальных средств. Если вы осторожно относитесь к своим расходам и думаете, что рефинансирование с выплатой наличных — это ответ на ваши экономические проблемы, то смело продолжайте это делать.