(см. текст в предыдущей редакции)

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения / КонсультантПлюс

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

(см. текст в предыдущей редакции)

Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

(см. текст в предыдущей редакции)

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Открыть полный текст документа

Росреестр

Если договором купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), то, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК РФ)

Залог в силу закона возникает в случае приобретения или строительства жилого дома или квартиры за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено законом или договором в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является банк (иная кредитная организация).

Залог недвижимости — это обременение права собственности, которое вступает в силу после регистрации в Росреестре.

Совершение и регистрация дальнейших сделок с заложенным имуществом возможны только при согласии залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ) и указании в договоре на обременение недвижимости залогом в обеспечение долга по предыдущей сделке (ст. 38 Закона № 102-ФЗ). В данном случае ипотека в силу закона переходит к новому покупателю недвижимости.

Регистрация перехода права к покупателю удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и простановкой штампа о государственной регистрации права на договоре. Если одновременно с регистрацией перехода права производится регистрация ипотеки в силу закона в выписке о зарегистрированных правах,  в графе «Ограничения (обременения)» указывается: «ипотека в силу закона».

Запись о залоге погашается на основании совместного заявления Залогодателя и Залогодержателя после полной оплаты имущества либо по заявлению Залогодержателя. Если права залогодержателя были удостоверены закладной, то запись об ипотеке погашается по заявлению законного владельца закладной или по заявлению должника с приложением закладной, содержащей отметку об исполнении обязательства, также погашение возможно при наличии решения суда о погашении ипотеки.

Закон об ипотеке

Обычному человеку тяжело изучить все законы, связанные с ипотекой – это под силу только профессионалу. Однако в ряде случаев вы должны знать, к какому закону обратиться, чтобы уточнить свои права и обязанности.

Ипотечным законодательством признаётся перечень утвержденных государством норм, которые регламентируют процесс получения и выплаты ипотечного кредита. Следит за исполнением данных норм Центральный банк России, а также надзорные и правоохранительные органы.

К основным документам относятся:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – он содержит общие правила заключения ипотечного договора, права и обязанности сторон в сделке, обязанность по государственной регистрации ипотеки, механизм реализации залогового имущества и т.д.
• Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» – говорит о деталях использования жилого помещения и его управления.
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – содержит нормы об обязательной фиксации ипотечной сделки в государственных органах регистрации имущества.
• Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» – закрепляет право собственности на недвижимое имущество, регулирует сроки исковой давности по оспариванию сделок с ипотечными кредитами, содержит понятия неустойки, залога, поручительства, банковской гарантии, долга, регламентирует ответственность за нарушение кредитного договора и т.д.
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» – устанавливает содержание, порядок оформления и работы с информацией, которая попадает в кредитную историю заёмщика.
• Федеральный закон №117 от 20.08.2004 г. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» – определяет порядок ипотеки для военных.
• Постановление ПРФ №1050 от 17 декабря 2010 г. «О ФЦП Жилище 2011-2015 годы» – содержит подпрограмму «Обеспечение жильём молодых семей», гарантирующую субсидию со стороны государства молодым семьям, которые решили улучшить свои жилищные условия.
• Федеральный закон № 63 от 13 мая 1996 г. «Уголовный кодекс Российской Федерации» – устанавливает ответственность за мошенничество, связанное с кредитованием, наказания за незаконное получение кредита, злостное уклонение от его погашения.

Данный перечень документов не является полным. Законодательная власть постоянно вносит поправки в действующие документы и принимает новые. О существенных изменениях в области ипотечного законодательства вы всегда сможете узнать в информационных материалах Сравни.ру.

Ипотека в силу закона возникает только при наличии договора займа между застройщиком и инвестором

Одна из экспертов «АГ» отметила, что ВС в обособленном банкротном споре не только определил инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимости, но и напомнил о преюдициальности такой квалификации, произведенной иным судом при включении задолженности в реестр требований кредиторов. Другая рекомендовала инвесторам заключать договор ипотеки, правильно определив его предмет, либо вносить в конструкцию договорных отношений с застройщиком элементы займа.

Верховный Суд рассмотрел вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа (Определение от 4 июня 2020 г. № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017).

Суд округа квалифицировал соглашение как договор целевого займа

ООО «МДК» заключило два договора с АО «Центральный научно-исследовательский институт комплексной автоматизации», по условиям которых последнее как застройщик приняло на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию четыре корпуса офисно-административного комплекса. После завершения строительства институт должен был передать обществу оговоренные в договорах помещения. При этом «МДК» обязалось перечислить застройщику инвестиционный взнос на проектные и строительные работы.

Застройщик получил от контрагента деньги, но свои обязательства не исполнил. Институт находится в процессе банкротства, поэтому требование инвестора было включено в третью очередь реестра. Арбитражный суд квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, во исполнение которых должнику перечислен инвестиционный взнос в качестве аванса.

«МДК», снова обратившись в суд, потребовало признать за ним статус залогового кредитора на имущество должника – долю в праве общей собственности на один из недостроенных корпусов. Общество исходило из того, что оно «целевым образом» профинансировало строительство этого здания, обязательства института касались передачи помещений именно в этом корпусе, объект готов на 97% и в ходе конкурсного производства осуществляются мероприятия по государственной регистрации права института на долю в общей собственности на этот корпус. По мнению «МДК», ипотека возникла у него в силу закона как у лица, предоставившего целевое финансирование для создания объекта недвижимости (ст. 138, 142 Закона о банкротстве, ст. 64.2 Закона об ипотеке).

АС г. Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд в удовлетворении заявления отказали, посчитав, что ст. 64.2 Закона об ипотеке не применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. Однако кассация пришла к иному выводу. Арбитражный суд Московского округа признал требования «МДК» обеспеченными залогом, поскольку из условий договоров, по его мнению, следовала воля кредитора на финансирование строительства (п. 4 ст. 138, п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, ст. 329, 334, 335 ГК, ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке).

ВС исправил ошибку окружного суда

Другой конкурсный кредитор института, АО «Метробанк», обжаловал постановление окружного суда в Верховный Суд. Заявитель полагал, что нижестоящая инстанция ошибочно квалифицировала правоотношения сторон как заемные и неправильно применила к ним ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке.

Верховный Суд напомнил, что согласно ст. 69.1 Закона об ипотеке по общему правилу залог здания или сооружения с земельным участком под ним возникает в силу закона у кредитора, предоставившего целевой заем на приобретение или строительство такого объекта. В соответствии со ст. 64.2 того же акта по аналогичным основаниям возникает залог в отношении земельного участка, на котором с использованием средств целевого займа приобретено, построено или строится здание или сооружение.

При этом, заметила Экономколлегия, в соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью по финансированию строительства, необходимо определять правовую природу таких соглашений. И, если не установлено иное, квалифицировать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Понятие целевого займа раскрывается в ст. 814 ГК РФ, из которой следует, что это заем, выданный на определенные цели, которые заемщик обязан соблюдать, а займодавец вправе контролировать целевое использование займа и в случае нецелевого расходования может потребовать досрочного возврата и уплаты причитающихся процентов, указал ВС. Однако спорные договоры не предусматривают возврат денежных средств, полученных институтом, подчеркнул он. Стороны однозначно установили, что в обмен на предоставленные деньги институт впоследствии передаст контрагенту в собственность недвижимое имущество. Соответственно, подытожил он, речь идет о договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом использование заемных средств для покупки недвижимости не свидетельствует о том, что покупатель находился с застройщиком в заемных правоотношениях, отметил Суд.

Диспозиция ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке предусматривает обязательный признак – наличие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и займодавцем. «МДК» и институт в таких отношениях не находились, а значит, окружной суд неправильно применил указанные нормы и пришел к неверному выводу о возникновении у покупателя залога, резюмировал ВС. Не найдя оснований для расширительного толкования ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке, Суд подчеркнул, что залог возникает не при любом финансировании строительства, а только в случае заемных правоотношений.

Кроме того, добавил он, указанные соглашения были квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимости при разрешении заявления общества о включении его требований в реестр требований кредиторов института. Рассматривая позже обособленный спор по данному делу, окружной суд должен был учесть оценку, данную обстоятельствам, которые установлены в рассмотренном ранее обособленном споре, а придя к иным выводам – указать соответствующие мотивы (п. 2 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 57, п. 4 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22). Однако, заметила Экономколлегия, окружной суд не опроверг выводы о квалификации договоров иными инстанциями, сделанные как в предыдущем, так и в этом обособленном споре. Таким образом, постановление АС Московского округа было отменено, а акты нижестоящих инстанций оставлены в силе.

Эксперты поддержали выводы Суда

Юрист АБ «Линия Права» Лидия Солодовникова заметила, что позиция ВС в определении по этому делу сводится к двум основным вопросам: квалификации инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и преюдициальности выводов суда первой инстанции о такой квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов.

«Логично, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа, к которым относится возвратность. Из судебных актов также следует, что по договору не предполагалось начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, применяемых в правоотношениях юридических лиц. С точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве с опорой на п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54 спорные договоры являются договорами купли-продажи будущей вещи», – пояснила эксперт.

Более того, подчеркнула она, ВС вряд ли мог занять иную позицию: установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не просил о пересмотре данного судебного акта. «Таким образом, при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны данным определением и не могли квалифицировать инвестиционный договор в качестве договора займа, вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей вещи», – уверена Лидия Солодовникова.

Адвокат АК «Аснис и партнеры» Кира Корума отметила, что ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства. То есть стороны договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства недвижимости, могут заключить договор ипотеки, пояснили она, хотя и существуют проблемы с определением того, что именно будет являться предметом ипотеки.

«В большинстве случаев в договорах инвестирования в объекты строительства обязательства сторон определяются следующим образом: инвестор передает деньги и в будущем получает от застройщика объект недвижимости. Такие договоры не предполагают возврат денежных средств инвестору, начисление процентов за пользование денежными средствами, что не дает оснований считать отношения, возникшие между сторонами договора, заемными», – указала Кира Корума.

Поскольку ипотека в силу закона возникает в случае наличия заемных обязательств, отсутствие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и инвестором не влечет возникновения залога в силу закона, согласилась с Судом адвокат. «Инвесторам можно рекомендовать заключать договор ипотеки, правильно определив его предмет, либо вносить в конструкцию договорных отношений с застройщиком элементы договора займа», – заключила она.

Ипотечные каникулы — СберБанк

Ипотека | Wex | Закон США

Закон об ипотеке: обзор

Ипотека подразумевает передачу права собственности на землю в качестве обеспечения ссуды или другого обязательства. Это наиболее распространенный метод финансирования сделок с недвижимостью. Залогодателем является сторона, передающая право собственности на землю. Залогодержатель, обычно финансовое учреждение, является поставщиком ссуды или других процентов, предоставляемых в обмен на обеспечительный интерес. Обычно ипотека выплачивается частями, которые включают как проценты, так и платеж от основной суммы, которая была заимствована.Невыполнение платежей приводит к обращению взыскания по ипотеке. Взыскание права выкупа позволяет залогодержателю заявить, что вся ипотечная задолженность подлежит выплате и подлежит немедленной выплате. Это достигается с помощью пункта об ускорении ипотечного кредита. Невыплата ипотечного долга после обращения взыскания на землю приводит к изъятию залога и его продаже для оплаты оставшейся ипотечной задолженности. Процесс обращения взыскания зависит от закона штата и условий ипотеки. Наиболее распространенными процессами являются судебное разбирательство (судебное изъятие права выкупа) или предоставление залогодержателю полномочий на продажу имущества (право обращения взыскания на продажу).Многие штаты регулируют положения об ускорении и разрешают просроченные платежи, чтобы избежать потери права выкупа. В некоторых штатах вместо традиционных ипотечных кредитов используются инструменты, называемые доверительными актами.

Существуют три теории относительно того, кто имеет законное право на заложенное имущество. Согласно теории титула право собственности на обеспечительный интерес принадлежит залогодержателю. Большинство штатов, однако, придерживаются теории залогового удержания, согласно которой правовой титул остается за залогодателем, если только не было обращения взыскания. Наконец, промежуточная теория применяет теорию залога до тех пор, пока не произойдет дефолт по ипотеке, после чего применяется теория титула.

Залогодатель и залогодержатель обычно имеют право передать свою долю в ипотеке. Некоторые штаты считают, что даже если покупатель объекта ипотеки явно не принимает на себя ипотеку, передача предполагается. В ипотеке используются положения о продаже и обременении для предотвращения передачи ипотеки. Эти положения допускают ускорение (с немедленным погашением основной суммы долга и процентов) ипотеки. В 1982 году Конгресс сделал эти положения общенациональными, приняв Закон о депозитных учреждениях Гарна-Сен-Жермена 1982 года.Право договоров и собственности регулирует передачу процентов по ипотеке.

Если обращаемая взыскание ипотека не является единственным залоговым правом собственности, то закон штата определяет приоритет имущественных интересов. Например, статья 9 Единого коммерческого кодекса регулирует конфликты между ипотекой недвижимого имущества и залоговым залогом на строительное имущество (личное имущество, прикрепленное к объекту недвижимости).

Когда ипотека является оборотным инструментом, она регулируется статьей 3 Единого коммерческого кодекса. См. Оборотные инструменты. Ипотека может использоваться в качестве залога по ипотеке. См. Обеспеченные транзакции.

Ипотечное право в основном регулируется государственным статутным и общим правом. Ипотека регулируется федеральными законами или законами штата или агентствами в зависимости от того, в соответствии с чьим законом они были учреждены или учреждены. Управление по надзору за сбережениями, подразделение Министерства финансов, регулирует деятельность сберегательных ассоциаций, учрежденных на федеральном уровне. Финансовый контролер устанавливает и регулирует деятельность национальных банков.Федеральные кредитные союзы зарегистрированы и регулируются Национальной администрацией кредитных союзов.

Федеральными агентствами, покупающими ссуды и ипотечные кредиты, являются Федеральная национальная ипотечная ассоциация или Fannie Mae, Федеральная ипотечная корпорация по жилищным кредитам или Freddie Mac и Государственная национальная ипотечная ассоциация или Ginnie Mae. Федеральное правительство также страхует ипотечные кредиты через Федеральное управление жилищного строительства и Департамент по делам ветеранов.

Ипотека юридическое определение ипотеки

Ипотека

Юридический документ, согласно которому собственник (т.е. покупатель) передает кредитору долю в недвижимости для обеспечения выплаты долга, о чем свидетельствует ипотечная записка. Когда долг погашается, ипотека аннулируется, и ее погашение регистрируется в реестре или регистраторе документов в округе, где была зарегистрирована ипотека. Поскольку большинство людей не могут позволить себе купить недвижимость за наличные, почти каждая сделка с недвижимостью связана с ипотекой.

Залогодателем является сторона, занимающая деньги и предоставляющая ипотеку (должник); сторона, которая платит деньги и получает ипотеку (кредитор), является залогодержателем.Согласно раннему английскому и американскому законодательству, ипотека рассматривалась как полная передача права собственности от заемщика к кредитору. Кредитор имел право не только на выплату процентов по долгу, но также на ренту и прибыль от недвижимости. Это означало, что для заемщика недвижимость не имела ценности, то есть «мертвая» до тех пор, пока долг не был выплачен полностью — отсюда норманнско-английское название «mort» (мертвый), «gage». (залог).

Ипотека должна быть оформлена в соответствии с формальностями, предусмотренными законодательством государства, в котором находится недвижимость.Он должен описывать недвижимость и должен быть подписан всеми владельцами, включая супругов, не являющихся собственниками, если собственность представляет собой усадьбу. В некоторых штатах требуются свидетели, а также подтверждение у нотариуса.

Ипотечная записка, в которой заемщик обещает выплатить долг, устанавливает условия сделки: сумма долга, срок погашения ипотеки, процентная ставка, сумма ежемесячных платежей, требует ли кредитор ежемесячные платежи для создания налогового и страхового резерва, независимо от того, может ли ссуда выплачиваться более крупными или более частыми платежами без штрафа за досрочное погашение, и дает ли кредитор право отозвать всю задолженность в связи с неуплатой или продажей собственности.

Государственные суды разработали различные теории юридических последствий ипотеки: некоторые рассматривают ипотеку как передачу правового титула, которая может быть аннулирована при выплате долга; другие считают это залогом, дающим заемщику все права собственности при соблюдении условий ипотеки. В Калифорнии предпочтительным инструментом обеспечения является доверительный акт доверительному управляющему, владеющему титулом на кредитора.

По общему праву, если заемщик не выплатил долг полностью в назначенное время, заемщик полностью утрачивает право собственности, независимо от того, как долго и добросовестно производились платежи.

Справедливые суды, которые изначально были церковными судами, обладали полномочиями разрешать дела на основе моральных обязательств, справедливости или справедливости, в отличие от судов, которые были обязаны принимать решения строго в соответствии с общим правом. Суды по справедливости смягчили суровость общего права, постановив, что должник может вернуть себе право собственности даже после дефолта, но до того, как он был объявлен конфискованным, путем выплаты долга с процентами и расходами. Эта форма компенсации известна как справедливость искупления.

В настоящее время почти все штаты приняли законодательные акты, включающие справедливость выкупа, и многие также установили периоды погашения, определяющие продолжительность времени, в течение которого заемщик может погасить. Хотя некоторые должники или ипотечные кредиторы могут избежать потери права выкупа за счет собственного капитала выкупа, многие этого не делают, потому что погашение означает получение баланса по ипотеке плюс проценты и расходы, что финансово проблемный должник может быть не в состоянии выполнить. .Однако, поскольку обращение взыскания нарушает договор между залогодателем и залогодержателем и создает бремя для обеих сторон, кредиторы часто готовы работать с должниками, чтобы помочь им в период временных трудностей. Должники, которые сталкиваются с проблемами при выполнении своих ипотечных обязательств, должны поговорить со своим кредитором о разработке плана предотвращения обращения взыскания.

Невозможность выкупа приводит к отчуждению прав заемщика на недвижимость, которая затем продается шерифом округа на публичной продаже с выкупом.При продаже заложенного имущества кредитор является наиболее частым покупателем собственности.

Если заявка на продажу меньше суммы долга, даже если она направлена ​​на справедливую рыночную стоимость, кредитору может быть предоставлено решение о дефиците остатка долга перед должником с правом прибегнуть к другим активам или доход от его сбора.

Часто другие кредиторы участвуют в торгах, чтобы защитить свои интересы в качестве кредиторов по судебному решению, вторых залогодержателей или претендентов на удержание механика. Все такие лица должны быть уведомлены об иске о лишении права выкупа и должны иметь право участвовать в торгах при продаже для защиты своих требований.Аналогичная защита предоставляется при транзакциях, связанных с доверительными актами.

Ипотечный кредит с фиксированной ставкой имеет процентную ставку, которая будет установлена ​​при выдаче кредита и останется постоянной на протяжении всего срока действия ипотеки. Ставка по 30-летней ипотеке будет фиксированной на все 30 лет. В конце 30-го года, если платежи были произведены вовремя, кредит полностью погашается. Для заемщика преимущество состоит в том, что ставка останется постоянной, а ежемесячный платеж останется неизменным на протяжении всего срока кредита.Кредитор принимает на себя риск того, что процентные ставки вырастут и что он будет предоставлять ссуду по процентным ставкам ниже рыночных в течение некоторых или части 30 лет. Из-за этого риска обычно существует более высокая процентная ставка по ссуде с фиксированной ставкой, чем начальная ставка и выплаты по ипотеке с регулируемой ставкой или раздуваемой ипотеке. Если ставки упадут, домовладельцы могут погасить ссуду, рефинансировав дом по более низкой процентной ставке.

Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) обеспечивает фиксированную начальную процентную ставку и фиксированный первоначальный ежемесячный платеж в течение короткого периода времени.С ARM, после начального фиксированного периода, который может составлять от шести месяцев до шести лет, и процентная ставка, и ежемесячные платежи корректируются на регулярной основе, чтобы отразить текущий рыночный процент. Некоторые ARM могут корректироваться каждые три месяца, в то время как другие могут корректироваться один раз в год. Более того, некоторые ARM ограничивают размер, на который могут измениться ставки. Хотя ARM обычно имеет более низкую начальную процентную ставку и более низкий первоначальный ежемесячный платеж, покупатель принимает на себя риск того, что ставки могут вырасти в будущем.

Альтернативная форма финансирования, обычно крайняя мера для тех, кто не имеет права на получение других ипотечных кредитов, называется финансированием собственника или возмещением собственником. Владелец финансирует или «несет» всю ипотеку или ее часть. Финансирование собственника часто включает в себя раздуваемые ипотечные платежи, поскольку ежемесячные платежи часто выплачиваются только по процентам. Воздушная ипотека имеет фиксированную процентную ставку и фиксированный ежемесячный платеж, но по истечении фиксированного периода времени, например пяти или десяти лет, весь остаток по ссуде подлежит оплате сразу, а это означает, что покупатель должен либо выплатить воздушную ссуду. наличными или рефинансировать ссуду по текущим рыночным ставкам.

Ссуда ​​под залог собственного капитала обычно используется домовладельцами для заимствования части собственного капитала дома. Это может значительно повысить ежемесячную оплату жилья. Все больше и больше кредиторов предлагают кредитные линии под залог собственного капитала. Проценты могут вычитаться из налогооблагаемой базы, потому что долг обеспечен домом. Кредитная линия под залог собственного капитала — это форма возобновляемого кредита, обеспеченного жилищным фондом. Многие кредиторы устанавливают кредитный лимит по линии собственного капитала, беря процент от оценочной стоимости дома и вычитая из него остаток задолженности по существующей ипотеке.При определении кредитного лимита кредитор также учитывает другие факторы, чтобы определить способность домовладельца выплатить ссуду. Многие планы обеспечения собственного капитала устанавливают фиксированный период, в течение которого можно брать деньги в долг. Некоторые кредиторы требуют выплатить полную сумму непогашенного остатка в конце периода.

Кредитные линии под залог собственного капитала обычно имеют переменные, а не фиксированные процентные ставки. Переменная ставка должна основываться на общедоступном индексе, таком как основная ставка, публикуемая в основных ежедневных газетах или индексе U.S. Курс казначейских векселей. Процентная ставка по займу по линии собственного капитала будет изменяться в соответствии с индексом. Большинство кредиторов устанавливают процентную ставку на уровне индекса в конкретное время плюс маржа, например, 3 процентных пункта. Стоимость заимствования напрямую связана со значением индекса. Кредиторы иногда предлагают временную скидку на процентную ставку по линии собственного капитала. Это необычно низкая ставка, которой может хватить на короткий вводный период всего в несколько месяцев.

Затраты на создание кредитной линии под залог недвижимости обычно включают плату за оценку собственности, сбор за подачу заявления, гонорары адвокатам, поиск титула, сборы за подготовку и оформление ипотеки, сборы за страхование имущества и титула, а также налоги. Также может быть периодическая комиссия за обслуживание учетной записи или комиссия за транзакцию каждый раз, когда используется кредитная линия. Создание кредитной линии под залог собственного капитала может стоить значительных денег, хотя экономия на процентах часто оправдывает затраты на создание и поддержание линии.

Федеральный закон о праве на кредитование, 15 U.S.C.A. §§ 1601 набор. seq., требует от кредиторов раскрывать важные условия и стоимость своих планов по обеспечению собственного капитала, включая годовую процентную ставку, прочие расходы, условия оплаты и информацию о любых функциях переменной ставки. Если рассматриваемый дом является основным жилищем, Закон о предоставлении кредита позволяет аннулировать кредитную линию в течение трех дней со дня открытия счета. Это право позволяет заемщику отказаться от договора по любой причине, письменно уведомив кредитора в течение трех дней.Затем кредитор должен аннулировать свой обеспечительный интерес в собственности и вернуть все комиссии.

Вторая ипотека предоставляет фиксированную сумму денег, которая подлежит погашению в течение фиксированного периода. В большинстве случаев график платежей предусматривает равные платежи, которые обеспечивают погашение всей ссуды в течение срока ссуды. Вторая ипотека отличается от ссуды под залог собственного капитала тем, что это не кредитная линия, а более традиционный вид ссуды. Традиционный второй ипотечный кредит учитывает начисляемую процентную ставку плюс баллы и другие финансовые расходы.Годовая процентная ставка по кредитной линии под залог собственного капитала основана только на периодической процентной ставке. Он не включает баллы или другие сборы.

Обратная ипотека работает так же, как и традиционная ипотека, только наоборот. Это позволяет домовладельцам конвертировать капитал в дом в наличные. Обратная ипотека позволяет домовладельцам-пенсионерам, которые владеют своим домом и выплатили всю свою ипотеку, брать взаймы под стоимость своего дома. Кредитор выплачивает домовладельцу собственный капитал либо платежами, либо единовременно.В отличие от стандартной ссуды под залог жилья, погашение не подлежит выплате до тех пор, пока дом больше не будет использоваться в качестве основного места жительства, продажи дома или смерти домовладельца.

Доверительный акт аналогичен ипотеке, за одним важным исключением: если заемщик нарушает соглашение о выплате ссуды, процесс обращения взыскания обычно намного быстрее и менее сложен, чем формальный процесс обращения взыскания на закладную. В то время как ипотека предполагает отношения между заемщиком / домовладельцем и банком / кредитором, доверительный акт включает в себя домовладельца, кредитора и страховую компанию.Компания по страхованию титула имеет юридический титул на недвижимость до тех пор, пока ссуда не будет выплачена полностью, после чего компания передает право собственности на недвижимость домовладельцу.

Ипотека под строительство подразделений или кондоминиумов, покрывающих большой участок земли, является полной ипотекой. Полная ипотека делает возможной продажу отдельных лотов или единиц с выручкой от ипотечной ссуды, а также частичное освобождение от ипотеки, записанное для очистки права собственности на этот лот или единицу.

Строительная ипотека требует особого режима в зависимости от государственного строительного права.Часто ссуды помещаются на условное депонирование у компаний по страхованию прав собственности, чтобы гарантировать, что ипотека остается первым залоговым правом с приоритетом над залоговыми правами подрядчиков на строительство.

Открытая ипотека делает возможным получение дополнительных денежных средств от кредитора без необходимости новой ипотеки.

Срок погашения может быть продлен путем зарегистрированного продления ипотеки. Другая недвижимость может быть добавлена ​​к ипотеке по соглашению о распределении. Заложенная недвижимость может быть продана, при этом покупатель берет на себя ипотеку либо «при условии», либо «принимая на себя».В первом случае покупатель признает наличие ипотеки и, в случае невыполнения обязательств, может потерять право собственности. Принимая ипотеку, покупатель обещает выплатить долг и может нести личную ответственность за вынесение решения о дефиците, если продажа принесет меньше суммы долга.

Кредиторы регулярно передают ипотеку другим инвесторам. Переуступка с регрессом — это гарантии того, кто передает ипотеку, что эта сторона получит долг; Без права обращения за помощью такие гарантии не предоставляются.Уступки с правом регресса обычно связаны с недвижимостью с меньшим риском или относительно стабильной или растущей стоимости. Переуступка без права регресса, как правило, связана с более рискованной недвижимостью. Ипотека, предоставленная без права регресса, часто продается по цене, значительно ниже рыночной.

До Великой депрессии 1930-х годов большинство ипотечных кредитов были «прямой» краткосрочной ипотекой, требовавшей выплаты процентов и единовременной выплаты основной суммы, в результате чего, когда доходы упали, многие заемщики потеряли свою собственность.Сегодня этот риск сведен к минимуму, поскольку коммерческие кредиторы берут полностью амортизированные ипотечные ссуды, в которых часть периодического платежа применяется сначала к процентам, а затем к основной сумме, а остаток уменьшается до нуля в конце срока.

Несколько агентств федерального правительства помогли ипотечному рынку вливанием капитала и гарантиями выплаты ипотечных кредитов. Федеральное жилищное управление сделало возможными покупки недвижимости по низким процентным ставкам и с низкими первоначальными взносами.Департамент по делам ветеранов (VA) также гарантирует ипотечные ссуды некоторым ветеранам на льготных условиях. Оба агентства внесли большой вклад в рост рынка жилья после Второй мировой войны. В конце 1950-х годов частные корпорации начали страховать погашение обычных ипотечных кредитов.

Государственная национальная ипотечная ассоциация (Джинни Мэй), созданная правительством США в 1968 году, делает возможной торговлю ипотечными кредитами инвесторами, гарантируя ценные бумаги с ипотечным покрытием.

Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) — это частная корпорация, учрежденная U.S. Правительство, которое увеличивает предложение средств для жилищной ипотеки, покупая ипотечные кредиты в банках, страховых компаниях, а также сбережения и ссуды.

Инфляция 1970-х сделала долгосрочную ипотеку с фиксированной процентной ставкой менее привлекательной для кредиторов. В ответ кредиторы разработали три типа ипотечных ссуд, которые позволяют изменять процентную ставку в случае повышения ставок: ипотека с переменной ставкой, ипотека с постепенными выплатами и ипотека с регулируемой процентной ставкой. Эти ипотечные кредиты предлагаются по первоначальным процентным ставкам, которые несколько ниже, чем по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой на 20–30 лет.

Ссуды под залог собственного капитала, как правило, представляют собой вторую закладную для держателя первой ипотеки, предоставляя средства на основе процента от собственного капитала владельца; то есть сумма, на которую стоимость недвижимости превышает первый остаток по закладной.

Перекрестные ссылки

Амортизация.

Энциклопедия американского права Веста, издание 2. © Gale Group, Inc., 2008 г. Все права защищены.

ИПОТЕКА, договоры, передача права собственности. Ипотека бывает нескольких видов: как относятся к виду имущества, находящемуся в залоге, это ипотека земель, многоквартирные дома и наследства, или имущества и движимого имущества; поскольку они влияют на право собственности на заложенные вещи, они законны и справедливы.
2. В собственности все виды имущества; реальные или личные, которые способны абсолютной продажи, может быть предметом ипотеки; права на остаток и возврат, франшизы и выбор в действии, следовательно, могут быть заложенный; Но простая возможность или ожидание, как у наследника, не может. 2 История, Ур. Юр. П. 1021; 4 Kent, Com. 144; 1 Пауэлл, Mortg. 17, 23; 3 Мери. 667.
3. Законная ипотека земель может быть описана как передача земли должником своему кредитору в качестве залога и обеспечения возврат взятой в долг денежной суммы или выполнение соглашения; 1 Вт, Р.140; с оговоркой, что такая передача будет недействительной после оплаты деньги и проценты в определенный день, или выполнение такого соглашения назначенное время, к которому передача земли становится абсолютной в закона, но залогодатель имеет право на выкуп, то есть право справедливости при выполнении соглашения в разумные сроки, чтобы отозвать за передел земельного участка. Круиз, раскопки. т. 15, с. 1, с. 11; 1 Pow. на Mortg. 4 а, п.; 2 чипа. 100; 1 Пет. R. 386; 2 Мейсон, 531; 13 Вен. 485; 5 Verm. 532; 1 Йейтс, 579; 2 Выбрать. 211.
4. Универсальное правило справедливости гласит, что если ипотечный кредит, то ипотечный кредит; 2 Cowen, R. 324; 1 Yeates, R. 584; поэтому каждая попытка победить справедливость искупления, должен потерпеть неудачу. См. Справедливость погашения.
5. Что касается формы, такая ипотека должна быть в письменной форме, когда она предназначен для передачи юридического названия. 1 пенна. Р. 240. Либо в одном единый акт, который содержит весь договор — и который является обычной формой — или, это два отдельных инструмента, один из которых содержит абсолютную пересылка, а другая — аннулирование.2 Джона. Гл. Rep.189; 15 Джонс. Р. 555; 2 Гринл. R. 152; 12 масс. 456; 7 Выбор. 157; 3 Wend, 208; Аддис. 357; 6 Ватт, 405; 3 Вт, 188; 3 Fairf. 346; 7 Вен. 248. Но можно заметить в общем, что какие бы положения или заветы ни содержались в перевозке, хотя они, кажется, импортируют абсолютное распоряжение или условную покупку, тем не менее, если в целом кажется, что стороны что такая передача должна быть только ипотекой или передавать имущество погашаемый, суд справедливости всегда будет так истолковывать его.Верн. 183, 268, 394; Prec Ch. 95; 1 стирка R 126; 2 масс. Р. 493; 4 Иоанна. Р. 186; 2 Каин. Э-э. 124.
6. Поскольку деньги, взятые в долг по ипотеке, редко выплачиваются в день назначены, ипотечные кредиты теперь полностью подчиняются суду канцелярии, где по установленному правилу залогодержатель владеет имущество просто как залог или обеспечение выплаты его денег; поэтому ипотека рассматривается в собственном капитале как движимое имущество.
7.Залогодателем считается реальный собственник земли, долг считается основным, а земля — ​​принадлежностью; всякий раз, когда задолженность погашена, проценты залогодержателя на земли определяются в размере Конечно, он рассматривается как попечитель залогодателя.
8. Справедливая ипотека земель — это та, в которой залогодатель не регулярно передает землю, но совершает какое-то действие, посредством которого он проявляет свое решимость связать то же самое для обеспечения долга, который он должен.An письменное соглашение о передаче имущества в качестве обеспечения возврата взятой в долг деньги или даже депозита документов, подтверждающих право собственности, и устное соглашение, будет иметь такой же эффект создания справедливой ипотеки. 1 Rawle, Rep. 328; 5 Пшеница. R. 284; 1 Представитель Кокса 211. Но в Пенсильвании Справедливой ипотеки не существует. 3 P. S. R. 233. Такой договор будет передан в исполнение по собственному усмотрению по отношению к залогодателю, или любое лицо, требующее от него с уведомлением, фактическим или конструктивным, о такой депозит был внесен.1 Брат. C.C.269; 2 Дик. 759; 2 Anstr. 427; 2 Восток, Р. 486; 9 Вес. младший 115; 11 Вес. младший 398, 403; 12 Вес. младший 6, 192; 1 Джон. Cas. 116; 2 Иоанна. Гл. R. 608; 2 История, Ур. Юр. П. 1020. Миллер, уравнение. Mortg. пассив.
9. Ипотека товаров отличается от простой залога. 5 Verm. 532; 9 Вен. 80; 8 Иоанна. 96. Путем предоставления или пересылки товаров на габариты или ипотека, весь правовой титул условно переходит к залогодержателю, и если не выкуплен в установленный срок, титул становится абсолютным по закону, хотя справедливость будет препятствовать выкупу.Но в залоге особое имущество переходит только залогодержателю, общее имущество остается в залогодателе. Были случаи ипотеки движимого имущества, которая были признаны действительными без фактического владения залогодержателем; но они основаны на очень специфических основаниях и могут считаться исключениями из общее правило. 2 Выбрать. R. 607; 5 Выбрать. R. 59; 5 Джонс. R. 261; Sed vide 12 Масса Р. 300; 4 масс. Р. 352; 6 масс. Р. 422; 15 масс. Р. 477; 5 С. и Р.275; 12 Вен. 277: 15 Вен. 212, 244; 1 пенн. 57. Смотри, как правило, Пауэлл по ипотеке; Круиз, раскопки. синица. 15; Винер, Аб. h.t .; Bac. Ab. h.t., Com. Копать. h.t .; Американские дайджесты, как правило, h.t .; New, York Rev. Stat. п. 2, c. 3; 9 Вен. 80; 9 Greenl. 79; 12 Вен. 61; 2 Венди. 296; 3 Коуэн, 166; 9 Венд. 345; 12 Вен. 297; 5 Greenl. 96; 14 Выбор. 497; 3 Вен. 348; 2 зал, 63; 2 Ли, 401; 15 Вен. 244; Був. Inst. Индекс, л.с.
10. Следует отметить, что условная продажа с правом обратная покупка очень похожа на ипотеку; но они различимы.Говорят, что если долг остается, сделка является ипотекой, но если задолженность погашена по взаимному соглашению, или авансированные деньги не ссуду, но лицо, предоставившее право, имеет право вернуть ее в установленный срок и иметь повторная передача, это условная продажа. 2 Эдв. R. 138; 2 Call, р. 354; 5 Джилл и Джон. 82; 2 Йерг. R. 6; 6 Yerg. Р. 96; 2 Sumner, R. 487; 1 Пейдж Р. 56; 2 Ball & Beat. 274. В случае сомнений, однако, суды справедливости всегда склоняйтесь в пользу ипотеки.7 Cranch, R. 237; 2 Desaus. 564.
11. Согласно законам Луизианы ипотека — это право, предоставляемое кредитор по имуществу своего должника в обеспечение его долга, и дает ему право на арест и продажу собственности в случае неисполнения оплата. Civ. Кодекс Ло. Изобразительное искусство. 3245.
12. Ипотека бывает обычной, юридической или судебной. 1-й. Обычный ипотека — это договор, по которому лицо связывает все свое имущество, или только часть его в пользу другого, чтобы обеспечить выполнение некоторых помолвка, но не отказываясь от владения.Civ. Код, арт. 3257.
13.-2д. Юридическая ипотека — это то, что создается в силу закона: это также называется негласной ипотекой, потому что это установлено законом, без помощи какого-либо соглашения. Изобразительное искусство. 3279. Несколько примеров покажут характер этой ипотеки. Несовершеннолетние, задержанные и отсутствующие «имеют легальная ипотека на имущество своих наставников и кураторов в качестве залога для их администрирования; а последние имеют ипотеку на имущество первый за авансы, которые они сделали.Собственность лиц, которые, без того, чтобы быть законно назначенными кураторами или воспитателями несовершеннолетних и т. д., вмешиваться в их собственность, связан законной ипотекой со дня что было совершено первым актом вмешательства.
14.-3d. Судебная ипотека — это залог судебных решений, будут ли они представлены по оспариваемым делам или по умолчанию, независимо от того, будут ли они окончательные или предварительные, в пользу лица, их получающего. Изобразительное искусство. 3289.
15.Ипотека в отношении того, каким образом она связывает имущество, делится на общую ипотеку или специальную ипотеку. Общая ипотека то, что связывает все имущество, настоящее или будущее, должника. Специальный Ипотека — это то, что связывает только определенное определенное имущество. Изобразительное искусство. 3255.
16. Ипотеке подлежат следующие объекты: 1. Недвижимое имущество, подлежащее отчуждению, и его принадлежности считаются аналогичным образом как недвижимое. 2. Узуфрукт того же наименования имущества с его аксессуары во время его действия.3. Рабыня. 4. Корабли и прочее сосуды. Изобразительное искусство. 3256.

Юридический словарь, адаптированный к Конституции и законам США. Автор Джон Бувье. Опубликовано в 1856 г.

Основы ипотеки и ссуды — FindLaw

Один из наиболее важных аспектов покупки дома — это выяснить, как вы собираетесь его себе позволить. Большинство покупателей жилья берут долгосрочные ссуды, называемые ипотечными кредитами, которые дают кредиторам право требования на дом в случае его утраты. Факторы, влияющие на финансирование покупки дома, могут включать определение лучшего типа ипотеки для ваших средств; понимание ставок по ипотеке, которые могут быть доступны в вашем районе; и выяснение того, имеете ли вы право на получение ипотеки.Для тех, кто впервые покупает жилье, поиск и получение ипотечного кредита может быть непростым процессом, хотя владение домом обычно улучшает ваш кредитный рейтинг. В этот раздел включены статьи, которые помогут вам понять эту и другую основную информацию об ипотеке и ссуде, чтобы вы могли чувствовать себя уверенно, войдя в офис кредитора.

Краткий обзор ипотеки

Ипотека обычно определяется как передача прав на недвижимость (например, дома или земельного участка) в качестве обеспечения выплаты ссуды.Кредитор предоставляет наличные, необходимые для завершения покупки, но может лишить вас права выкупа вашего дома и продать его, чтобы погасить ссуду, если вы перестанете вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Сумма выплачиваемых вами процентов определяется рядом факторов, включая текущую базовую процентную ставку, установленную Федеральной резервной системой, кредитоспособность заемщика и сумму денежных средств для первоначального взноса.

Типы ипотеки: фиксированная ставка против регулируемой ставки

Процентная ставка по ипотечному кредиту будет фиксированной или регулируемой, каждый со своими плюсами и минусами.Как и в случае с любым займом, убедитесь, что вы полностью понимаете долгосрочные последствия каждого из них. Как это ни звучит, ссуда с фиксированной ставкой будет взимать с вас одинаковую процентную ставку в течение всего срока ссуды, обычно от 15 до 30 лет, но вы также должны заплатить небольшую премию, чтобы обеспечить приличную фиксированную ставку. Ипотека с регулируемой процентной ставкой (или ARM) гораздо менее предсказуема. Вы начинаете платить по ставке, основанной на основной ставке, часто с относительной скидкой, но она колеблется в зависимости от основной ставки на весь срок действия ссуды.

Основным преимуществом ссуды с фиксированной ставкой является ее надежность и предсказуемость — вы платите одну и ту же ставку каждый день месяца в течение срока ссуды.Обычно это лучший вариант для заемщиков с хорошей кредитной историей и деньгами для первоначального взноса. Они также стоят немного дороже, чем ARM.

ARM обычно имеют более низкие ежемесячные платежи, чем их аналоги с фиксированной ставкой, и они могут даже стать ниже, если основные процентные ставки также упадут. По этой причине они, как правило, более доступны для некоторых покупателей впервые; и они также не требуют такой большой суммы первоначального взноса. Но они также подвержены колебаниям ежемесячных платежей в сторону увеличения, иногда до такой степени, что домовладелец вынужден продавать.

Типы кредиторов

У заемщиков есть несколько вариантов выбора при поиске финансирования для дома, включая ипотечных брокеров / банкиров, прямых кредиторов и кредиторов вторичного рынка. Тип кредитора, который вы выберете, будет зависеть от ваших личных средств и потребностей.

• Ипотечные банкиры / брокеры — Брокер может подать вашу заявку на получение ссуды различным кредиторам и может предложить множество различных типов ссуд; они часто взимают комиссию за обработку и отправку документов
• Прямые кредиторы — Эти кредиторы, обычно банки и кредитные союзы, ссужают деньги непосредственно заемщику
• Кредиторы вторичного рынка — Сюда входят учреждения, которые чаще всего называются «Fannie Mae» и «Freddie Mac»

Первоначальный взнос по ипотеке

Большинство ипотечных кредиторов требуют первоначального взноса в размере от 5 до 20 процентов от покупной цены, что может показаться непреодолимым для многих начинающих покупателей.Экономия денег или использование капитала из другого дома — ваши лучшие ставки, но они могут быть недоступны для всех покупателей. Другие варианты сбора наличных для первоначального взноса включают использование денег от IRA; заимствование из вашего плана 401 (k); взаймы у друзей и родственников; подача заявки на программу помощи при первоначальном взносе по жилищному кредиту или взяв вторую ссуду.

Щелкните ссылку ниже, чтобы узнать больше об ипотеке и основах жилищного кредитования.

Закон об ипотеке — Oxford Reference

Типы ипотеки

Согласно Закону о собственности (1925 г.), который регулирует ипотечные правила в Великобритании, существует два типа ипотеки: юридическая и справедливая.

Юридическая ипотека предоставляет залогодержателю (кредитору) юридическое имущество. Согласно Закону 1925 года, единственными действующими законными ипотечными кредитами являются: (a) аренда, предоставленная на указанное количество лет, которая прекращается при погашении ссуды в конце этого периода или до его окончания; и (b) акт, выраженный в качестве обвинения посредством юридической ипотеки.

(a) аренда, предоставленная на указанное количество лет, которая прекращается при погашении ссуды в конце этого периода или до его окончания; и

(b) акт, выраженный в качестве залога посредством законной ипотеки.

Все прочие ипотечные кредиты являются справедливой ипотекой, по которой залогодержатель получает только справедливую долю в собственности. Такая ипотека может возникнуть двумя способами: (1) Если залогодатель (заемщик) имеет только справедливую, в отличие от законной, долю в собственности (например, потому что он или она является бенефициаром по трасту собственности), он или она может предоставить только справедливый ипотека. (2) Справедливая ипотека также может быть создана из законных или справедливых интересов по неофициальному письменному соглашению, например.грамм. залогодатель передает документы, подтверждающие право собственности, залогодержателю в качестве обеспечения ссуды. Подавляющее большинство ипотечных кредитов сейчас ипотеки. У такого залогодержателя есть средства правовой защиты только в виде возврата во владение и обращения взыскания (см. Ниже).

(1) Если залогодатель (заемщик) имеет только справедливую, в отличие от законной, долю в собственности (например, потому что он или она является бенефициаром по трасту собственности), он или она может предоставить только справедливая ипотека.

(2) Справедливая ипотека также может быть создана из законного или справедливого интереса посредством неформального письменного соглашения, e.грамм. залогодатель передает документы, подтверждающие право собственности, залогодержателю в качестве обеспечения ссуды. Подавляющее большинство ипотечных кредитов сейчас ипотеки. У такого залогодержателя есть средства правовой защиты только в виде возврата во владение и обращения взыскания (см. Ниже).

Вторая ипотека

Вторая или последующая ипотека может быть получена на то же имущество, при условии, что стоимость собственности больше, чем сумма предыдущей ипотеки (ов). Все ипотеки зарегистрированной земли регистрируются в реестре сборов по заявлению залогодержателя, и выдается справка о залоге.Когда ипотечная земля не зарегистрирована, первый законный залогодержатель сохраняет документы на право собственности. Последующий законный залогодержатель и любой равноправный залогодержатель, у которого нет документов, подтверждающих право собственности, должны защищать свои интересы путем регистрации.

Погашение

В соответствии с так называемой долей выкупа залогодатель имеет право выкупить собственность в любое время после выплаты ссуды вместе с процентами и расходами, которые могут включать штраф за досрочное погашение.

Повторное вступление во владение и обращение взыскания

Теоретически залогодержатель всегда имеет право вступить во владение заложенным имуществом, даже если не было дефолта.Однако это право обычно исключается ипотечным жилищным кооперативом до дефолта, и его исключение может подразумеваться в любой ипотеке в рассрочку. Что касается жилой собственности, суд имеет право отложить восстановление права владения, если существует реальная вероятность того, что неисполнение обязательств будет исправлено в разумные сроки. В случае невыполнения обязательств залогодержатель имеет законное право продать собственность, но обычно это будет осуществлено после вступления во владение. Любые излишки, оставшиеся после погашения долга и покрытия расходов залогодержателя, должны быть выплачены залогодателю.Залогодержатель также имеет законное право назначить управляющего для управления заложенным имуществом в случае дефолта; эта сила полезна, когда речь идет о коммерческой собственности. В качестве последнего средства ипотека может быть прекращена путем обращения взыскания, когда суд предписывает передачу собственности залогодержателю. Однако во время роста цен на недвижимость суд обычно считает, что продажа будет более уместной.

[…]

FDIC: Темы поддержки потребителей — Ипотека

Покупка ипотеки в некотором смысле похожа на покупку машины или другого крупного предмета — цена и условия могут быть предметом переговоров.Чтобы получить лучшую сделку, вам следует сравнить все затраты, связанные с получением ипотеки. Покупки, сравнения и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов.

Это руководство поможет вам понять условия ипотеки, содержит советы по получению наилучших условий, разъясняет меры защиты потребителей и предоставляет другую полезную информацию для потребителей, которые ищут наиболее выгодную сделку по жилищному кредиту.

Основы ипотеки

Проще говоря, ипотека — это тип ссуды, который позволяет покупателю купить дом.В случае невыполнения обязательств по ипотеке соглашение об ипотеке дает кредитору право забрать собственность обратно.

Существует много видов жилищных ссуд, наиболее распространенным из которых является ссуда с фиксированной ставкой, которая выплачивается в течение 30 лет. При использовании ссуды с фиксированной ставкой ежемесячные платежи по основной сумме и процентам заемщика остаются неизменными на протяжении всего срока действия ссуды. Другие особенности ипотеки с фиксированной процентной ставкой включают:

• Ваши платежи предсказуемы и не зависят от изменений процентных ставок на рынке.
• Процентные ставки могут снизиться, пока вы заблокированы по ипотеке по ставке выше рыночной.

Другие ссуды имеют регулируемые процентные ставки, что означает, что ваша основная сумма и процентные платежи могут увеличиваться (или уменьшаться) со временем. Характеристики ипотеки с регулируемой процентной ставкой включают:

• У вас может быть низкая ставка в течение начального периода в один, три, пять, семь или 10 лет.
• Ежемесячные платежи изначально могут быть ниже, чем ссуды с фиксированной ставкой.
• Процентная ставка и размер вашего платежа могут значительно увеличиваться в течение срока кредита.
• Если процентные ставки вырастут, не рассчитывайте на возможность рефинансирования в ссуду с более низкой ставкой и фиксированной ставкой, так как ваше финансовое положение может измениться (например, из-за потери работы) — и все же рефинансирование до более низкой ставки, чем обычно. ставка может быть невозможна.

Наверх

Защита прав потребителей по ипотеке

Защита потребителей по жилищным ссудам во многих случаях определяется типом ссуды.Например, существуют требования к раскрытию информации, специально разработанные для ссуд с регулируемой процентной ставкой, чтобы потребители знали, как их платежи могут увеличиться. Другие меры защиты относятся к собственности, расположенной в зонах затопления. В следующем разделе перечислены некоторые из этих средств защиты потребителей, уделяя особое внимание тем, которые обеспечивают наибольшую пользу наибольшему количеству потребителей.

Некоторые законы применяются к ипотечному кредитованию и запрещают дискриминационную практику со стороны кредиторов в сфере ипотечного кредитования.

• Закон о равных возможностях кредита (ECOA) запрещает кредиторам дискриминировать заявителей на получение кредита в любом аспекте кредитной операции по признаку расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, семейного положения, возраста, полностью или частично доход заявителя поступает от программы государственной помощи или от того, добросовестно ли заявитель воспользовался правом в соответствии с Законом о защите потребительских кредитов.
• Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию при сделках с жилой недвижимостью по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.

Оба закона запрещают кредитору отказываться от ссуды или взимать дополнительную плату за ссуду на основании этих характеристик. Законы применяются на протяжении всего процесса получения ссуды, с момента вашего запроса о ссуде до выплаты ссуды.

Кроме того, важное постановление, изданное Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), требует, чтобы кредиторы предоставляли потребителям ясную и точную информацию в процессе ипотечного кредитования.Правило «Знай, прежде чем ты должен» объединяет раскрытие информации, требуемое Законом о предоставлении правды (TILA) и Законом о процедурах расчетов с недвижимым имуществом (RESPA), в двух формах. Первая форма, оценка ссуды, подчеркивает ключевые характеристики ссуды, риски и стоимость ссуд и предназначена для облегчения сравнения покупок. Вторая форма, Заключительное раскрытие, отражает информацию об оценке ссуды и предоставляет окончательные условия и стоимость ипотечной сделки. Эти две формы предназначены для использования вместе, чтобы помочь потребителям сравнивать условия кредита и предотвратить неожиданности при «закрытии».(Закрытие обычно относится к моменту, когда соискатель ссуды подписывает соглашение о выплате ссуды, передает кредитору ипотеку на дом заявителя и становится владельцем дома.)

Важно отметить, что правило «Знай, прежде чем быть в долгу» требует от кредиторов дать потребителям время для изучения и рассмотрения информации, содержащейся в смете ссуды и окончательном раскрытии информации. Другие положения ограничивают, когда кредиторы могут взимать комиссию или требовать представления документов в поддержку заявки на получение кредита на определенных этапах процесса подачи заявки.Правило также требует, чтобы раскрываемая информация предоставляла точные сборы, чтобы заявители могли сравнивать стоимость различных ссуд, предлагаемых кредиторами.

Существуют также законы и постановления, защищающие заемщиков от рисков во время процесса манипуляции с ипотекой. Например, особые требования предъявляются к ипотеке с высокой и высокой стоимостью, а также к обратной ипотеке. Также незаконно направлять потребителей на конкретную ссуду ссудодателям, потому что эта ссуда принесет больше денег ссудодателю (исключения применяются к кредитным линиям и таймшерам).Такие практики, как «откаты» по ипотеке, запрещены. Также существуют ограничения на использование счетов условного депонирования.

Закон о защите домовладельцев 1998 года облегчает домовладельцам отмену частного ипотечного страхования (PMI). PMI — это страхование, которое защищает кредиторов от риска дефолта и потери права выкупа, и оно обычно используется с кредитами, когда заемщик вносит первоначальный взнос в размере менее 20 процентов.

В соответствии с Законом о защите домовладельцев потребители могут отменить PMI несколькими способами:

• Письменный запрос.После того, как остаток по кредиту уменьшится до 80% от первоначальной стоимости, домовладелец может отправить письменный запрос своему ипотечному обслуживающему персоналу об отмене PMI, например, если первоначальная цена продажи (или оценочная стоимость при погашении, в зависимости от того, что ниже) и сумма кредита составляла 100 000 долларов, а регулярные платежи уменьшили непогашенный остаток по кредиту до 80 000 долларов, домовладелец может потребовать отменить PMI. Кредитор может учитывать другие факторы, такие как история платежей, при принятии решения об отмене PMI.Заемщикам также следует иметь в виду, что если стоимость недвижимости снизилась, отмена PMI может оказаться невозможной.
• Автоматическое завершение. Для заемщиков, у которых есть текущая ссуда, PMI автоматически прекращает свое действие, когда основной баланс достигает 78 процентов от первоначальной стоимости дома. Используя тот же пример, PMI прекратит действие ссуды на первоначальную стоимость 100 000 долларов, как только домовладелец уменьшит непогашенный остаток до 78 000 долларов.
• Окончательное прекращение.Если заемщик взял ссуду с фиксированной процентной ставкой сроком на 30 лет, произвел платежи в течение 15 лет и имеет текущую ссуду, обслуживающая организация должна прекратить PMI. Другими словами, обслуживающая компания прекращает покрытие PMI сразу после того, как заемщик достиг середины периода погашения кредита.

Наверх

Советы по получению лучшей ипотеки

Жилищные ссуды доступны от нескольких типов кредиторов — сберегательных организаций, коммерческих банков, ипотечных компаний и кредитных союзов.Разные кредиторы могут указывать вам разные цены, поэтому вам следует связаться с несколькими кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую цену.

Вы также можете получить жилищный кредит через ипотечного брокера. Брокеры организуют сделки, а не ссужают деньги напрямую; Другими словами, они найдут для вас кредитора. Брокеры имеют доступ ко многим кредиторам, что может означать более широкий выбор кредитных продуктов и условий, из которых вы можете выбирать, и, как правило, свяжутся с несколькими кредиторами по поводу вашей заявки.Однако вам все равно следует подумать о том, чтобы связаться с несколькими брокерами, как и с банками, кредитными союзами или сберегательными учреждениями.

Не всегда ясно, имеете ли вы дело с кредитором или брокером. Некоторые финансовые учреждения действуют как кредиторы и брокеры. И в рекламе большинства брокеров не используется слово «брокер». Поэтому обязательно поинтересуйтесь, задействован ли брокер. Вам следует спросить каждого брокера, с которым вы работаете, как ему или ей будут платить, чтобы вы могли сравнить различные комиссии.Будьте готовы вести переговоры как с брокерами, так и с кредиторами.

Обязательно получите информацию об ипотеке от нескольких кредиторов или брокеров. Узнайте, какую сумму первоначального взноса вы можете себе позволить, и выясните все расходы, связанные с ссудой, а не только сумму ежемесячного платежа или процентную ставку. Попросите каждого кредитора и брокера предоставить информацию об одной и той же сумме кредита, сроке кредита и типе кредита, чтобы вы могли сравнить информацию. От каждого кредитора и брокера важно получить следующую информацию:

Тарифы

• Спросите у каждого кредитора и брокера список текущих процентных ставок по ипотеке и укажите, являются ли указанные ставки самыми низкими для этого дня или недели.
• Спросите, является ли ставка фиксированной или регулируемой. Имейте в виду, что, когда повышаются процентные ставки по ссудам с регулируемой ставкой, как правило, растет и ежемесячный платеж.
• Если указанная ставка предназначена для ссуды с регулируемой ставкой, спросите, как будут меняться ваша ставка и платеж по ссуде, в том числе будет ли ваш платеж по ссуде уменьшаться при снижении ставок.
• Спросите о годовой процентной ставке по ссуде (APR). Годовая процентная ставка учитывает не только процентную ставку, но также баллы, брокерские сборы и некоторые другие кредитные сборы, которые могут потребоваться от вас, выраженные в виде годовой ставки.

Очки

• Баллы — это комиссионные, уплачиваемые кредитору или брокеру за ссуду, и часто привязанные к процентной ставке; обычно чем больше очков вы платите, тем ниже ставка.
• Узнайте в местной газете о ценах и бонусах, предлагаемых в настоящее время.
• Попросите, чтобы баллы указывались вам как сумма в долларах, а не просто как количество баллов, чтобы вы действительно знали, сколько вам придется заплатить.

Комиссии

Как правило, жилищный заем включает в себя множество комиссий, которые могут включать комиссии за выдачу кредита или андеррайтинг; брокерские сборы; и затраты на транзакции, расчеты и закрытие сделки. Каждый кредитор или брокер должен иметь возможность дать вам оценку своих комиссий. Многие из этих сборов могут быть предметом переговоров. (Для получения дополнительной информации см. «Рассмотрите свои предложения» ниже.) Некоторые комиссии уплачиваются при подаче заявки на ссуду (например, сборы за подачу заявления и оценку), а другие — при закрытии. В некоторых случаях вы можете занять деньги, необходимые для оплаты этих сборов, но это увеличит сумму вашего кредита и общие расходы.Иногда доступны «бесплатные» ссуды, но обычно они предполагают более высокие ставки.

• Спросите, что включает каждая плата. Несколько предметов могут быть объединены в одну плату.
• Попросите объяснить любую плату, которую вы не понимаете. Некоторые общие сборы, связанные с закрытием ипотечного кредита, перечислены в Таблице покупки ипотеки в этой брошюре.

Авансовые платежи

Некоторые кредиторы требуют 20 процентов покупной цены дома в качестве первоначального взноса.Однако многие кредиторы теперь предлагают ссуды, которые требуют меньше 20%, а иногда всего 3% по обычным ссудам. В дополнение к обычным займам с низкими требованиями к первоначальному взносу существуют программы, поддерживаемые государством, такие как FHA (Федеральное управление жилищного строительства), VA (Управление ветеранов) или USDA Rural Development. Ссуды в рамках этих программ могут иметь требования к первоначальному взносу, которые существенно меньше 20 процентов.

• Спросите о требованиях кредитора к авансовому платежу, в том числе о том, что вам нужно сделать, чтобы убедиться, что средства для вашего первоначального взноса доступны.
• Спросите своего кредитора о специальных программах, которые он может предложить.

Частное ипотечное страхование (PMI)

Если заемщик не вносит 20-процентный авансовый платеж, кредитор обычно требует, чтобы покупатель дома приобрел частную ипотечную страховку (PMI), чтобы защитить кредитора на случай, если покупатель жилья не заплатит. Если для получения кредита требуется PMI:

• Спросите, какова будет общая стоимость страховки.
• Спросите, сколько будет вашего ежемесячного платежа с учетом премии PMI.
• Спросите, как долго вам нужно будет носить PMI.

Рассмотрим ваши предложения

Как только вы узнаете, что может предложить каждый кредитор, договоритесь о наилучшей сделке, которую вы можете. Попросите кредитора или брокера записать все расходы, связанные с ссудой. Затем спросите, откажется ли кредитор или брокер от одной или нескольких своих комиссий, или согласится ли она на более низкую ставку или меньшее количество баллов. Вы должны убедиться, что кредитор или брокер не соглашаются снизить одну комиссию при повышении другой или снизить ставку при повышении баллов.Нет ничего плохого в том, чтобы спросить кредиторов или брокеров, могут ли они предоставить лучшие условия, чем исходные, которые они цитировали, или чем те, которые вы нашли в других местах.

Если вы удовлетворены условиями, о которых вы договорились, вы можете получить письменное разрешение от кредитора или брокера. Блокировка должна включать согласованную вами ставку, период действия блокировки и количество начисляемых баллов. За фиксацию ставки по кредиту может взиматься комиссия. Этот сбор может быть возвращен при закрытии.Блокировка может защитить вас от повышения ставок во время обработки вашего кредита; однако если ставки упадут, вы можете получить менее выгодную ставку. Если это произойдет, попробуйте найти компромисс с кредитором или брокером.

После того, как вы определились с типом ипотеки, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы получить лучшую цену по ипотеке.

• Просмотрите объявления в местных газетах и ​​в Интернете, чтобы получить представление о лучших условиях и тарифах.Однако имейте в виду, что ставки часто меняются, и вы не сможете получить опубликованную ставку.
• Свяжитесь с несколькими кредиторами в один и тот же день, чтобы сравнить предложения. Не бойтесь позволить кредиторам конкурировать за ваш бизнес, дав им знать, что вы делаете покупки по самой выгодной сделке.
• Торгуйтесь по лучшей цене, которую вы можете получить. Спросите у кредитора о более выгодных условиях, чем было указано изначально. Кредиторы могут предлагать разные цены разным заемщикам даже с одинаковой квалификацией.Попросите кредитора отменить или уменьшить одну или несколько комиссий, включая комиссию за оформление, или согласиться на более низкую ставку. Убедитесь, что кредитор не снижает одну комиссию и не увеличивает ее вместо другой. Иногда кредитор предлагает более низкую ставку, если вы платите предоплату в обмен на снижение ставки, что называется точкой дисконтирования или просто «баллом». Один балл составляет 1% от суммы кредита. Если вы рассматриваете возможность уплаты авансового платежа в обмен на более низкую ставку, убедитесь, что знаете, какую часть снижения ставки приобретает дисконтный пункт и как это повлияет на общую стоимость кредита.
• Не забудьте получить ссуду сметной стоимости расчетных услуг, которые вам, вероятно, придется заплатить. Смета ссуды — это подробный список затрат и комиссий, связанных с вашей ссудой, добросовестно предоставленный вам вашим кредитором или брокером.
• Используйте оценку ссуды, чтобы сравнить и понять все затраты, сроки и риск «платежного шока». Единственная плата, которую кредитор может потребовать от вас заплатить перед тем, как дать вам оценку ссуды, — это разумная плата за кредитный отчет, поэтому вы можете получить оценки ссуд по разным видам ссуд и от разных кредиторов, чтобы помочь вам сравнить.Например, вы можете получить оценку ссуды для ссуды с фиксированной ставкой 4,5% и одну для ссуды с регулируемой процентной ставкой 4%, чтобы помочь вам понять и сравнить общие затраты и риски по каждому из них.

Наверх

Предварительное одобрение

Кредиторы используют определенные критерии, чтобы дать вам право на получение ипотечной ссуды, включая ваш доход, задолженность и кредитную историю. Вы можете понять, какую сумму кредитор готов предоставить вам в долг и, следовательно, сколько жилья вы можете себе позволить, запросив предварительное одобрение у кредитора.Предварительное одобрение также служит обязательством кредитора одолжить вам деньги, что может быть привлекательным для продавцов жилья.

Чтобы получить предварительное одобрение, вам необходимо собрать финансовые отчеты и заполнить заявку. Обычно вам понадобится:

• квитанции о заработной плате за последние два или три месяца,
• форм W-2 за последние два года,
• Налоговые декларации за последние два года,
• Информация о ваших активах и долгосрочной задолженности,
• Недавние банковские выписки и
• Доказательство дополнительного дохода.(Вам не нужно раскрывать алименты или выплаты алиментов, если вы не хотите, чтобы они учитывались при выплате ссуды.)

Наверх

Программы помощи покупателям жилья

Существует ряд различных программ для помощи тем, кто впервые покупает жилье.

Многие города и местные органы власти предлагают программы помощи покупателям жилья, особенно для людей с низкими доходами.Финансовые учреждения могут также предлагать специальные кредитные продукты, которые помогут вам стать домовладельцем. Кроме того, некоторые финансовые учреждения предлагают индивидуальные счета развития, в которых участвующие организации сопоставляют ваши сберегательные взносы, чтобы помочь вам сэкономить на первоначальном взносе или закрытии расходов.

Обычно для этих программ требуется пройти курсы финансового образования.

Если вам нужна помощь в покупке дома:

• Узнайте у своего кредитора или местного правительства о программах помощи для покупателей жилья, которые они предлагают.
• Спросите у местных агентов по недвижимости о специальных программах.
• Обратитесь в местное консультационное агентство по вопросам жилищного строительства и городского развития (HUD).

Консультационные агентства, утвержденные HUD (hud.gov)

Федеральные, государственные и местные органы власти предлагают множество типов программ жилищного кредитования. Наиболее распространенными являются Федеральное жилищное управление (FHA) и по делам ветеранов (VA). Каждая программа жилищного кредита имеет определенные требования к участникам, и не все будут иметь право на них.

Преимущества этих программ различаются, но могут включать:

• Требования к низкому первоначальному взносу,
• Более гибкие стандарты андеррайтинга, в которых кредитор будет учитывать нетрадиционные формы кредитной истории (например, арендная плата или коммунальные платежи) и более высокие отношения долга по сравнению с вашим доходом,
• Более длительные сроки платежа, чем у обычных ипотечных кредитов (примечание: ваш ежемесячный платеж будет ниже, но ипотечный кредит будет погашен дольше, и вы будете платить больше процентов в течение срока действия кредита) и
• Требования к образованию домовладельцев.Эти программы помогут вам понять процесс покупки дома, составления бюджета, поиска дома, получения ссуды и содержания дома. Многие консультационные агентства по домовладению, одобренные HUD, предлагают эти занятия.

Некоторые ограничения для этих программ могут включать ограничения покупной цены, плату за обслуживание и более высокие комиссии за выдачу кредита.

Наверх

Проблемы с кредитом

Не думайте, что незначительные проблемы с кредитом или трудности, вызванные уникальными обстоятельствами, такими как болезнь или временная потеря дохода, помешают вам получить ипотечную ссуду.Если ваш кредитный отчет содержит отрицательную информацию, которая является точной, но есть веские причины доверять вам погашение кредита, обязательно объясните свою ситуацию кредитору или брокеру. Если ваши кредитные проблемы не могут быть объяснены, вам, вероятно, придется заплатить больше, чем заемщикам с хорошей кредитной историей. Но не думайте, что единственный способ получить кредит — это заплатить высокую цену. Спросите, как ваша прошлая кредитная история влияет на цену вашего кредита и что вам нужно сделать, чтобы получить лучшую цену.Найдите время, чтобы присмотреться к магазинам и договориться о самой выгодной сделке.

Независимо от того, есть ли у вас проблемы с кредитом или нет, рекомендуется проверить свой кредитный отчет на точность и полноту, прежде чем подавать заявление о ссуде. Чтобы заказать копию вашего кредитного отчета, свяжитесь с AnnualCreditReport.com.

Наверх

Предотвращение выкупа

Банки, выдающие и обслуживающие ипотечные ссуды, поощряются к осмотрительным попыткам найти решения для домовладельцев, испытывающих проблемы с выплатами по ипотеке.Изучение вариантов, которые могут удержать домовладельцев в своих домах, может быть одним из лучших способов для кредиторов уменьшить убытки, сохранить отношения с клиентами и поддерживать безопасные и стабильные районы.

Домовладельцы, которые в настоящее время испытывают или планируют столкнуться с трудностями при оплате, должны как можно скорее связаться со своим кредитным агентом или авторитетным консультационным агентством, чтобы обсудить варианты. Проблемные заемщики должны проявлять осторожность в отношениях с организациями, которые побуждают заемщиков прекратить выплаты или уйти из дома, а также обещают восстановить кредит.Если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, это вполне может быть мошенничество, которое может нанести ущерб вашему кредиту и / или обойтись дороже в долгосрочной перспективе. Работа напрямую с сервисной службой или законными некоммерческими организациями — лучший подход для проблемных заемщиков.

Наверх

Глоссарий по ипотеке

Ссуды с регулируемой ставкой, также известные как ссуды с переменной процентной ставкой, обычно предлагают более низкую начальную процентную ставку, чем ссуды с фиксированной ставкой.Процентная ставка колеблется в течение срока ссуды в зависимости от рыночных условий, но в кредитном соглашении обычно устанавливаются максимальные и минимальные ставки. Когда процентные ставки растут, как правило, растут и ваши выплаты по кредиту; а когда процентные ставки падают, ваши ежемесячные платежи могут быть уменьшены.

Годовая процентная ставка (APR) — это стоимость кредита, выраженная в виде годовой ставки. Годовая процентная ставка включает процентную ставку, баллы, брокерские сборы и некоторые другие кредитные сборы, которые заемщик должен платить.

Обычные ссуды — это ипотечные ссуды, отличные от тех, которые застрахованы или гарантированы государственным агентством, таким как FHA (Федеральное жилищное управление), VA (Управление ветеранов) или Управление развития сельских районов (ранее известное как Farmers Home Administration или FmHA) .

Условное депонирование — это хранение денег или документов нейтральной третьей стороной до закрытия. Это также может быть счет кредитора (или обслуживающего лица), на который домовладелец платит деньги за налоги и страховку.

Ссуды с фиксированной ставкой обычно имеют срок погашения 15, 20 или 30 лет. И процентная ставка, и ежемесячные платежи (в счет основной суммы и процентов) остаются неизменными в течение срока действия кредита.

Процентная ставка — это стоимость заимствования денег, выраженная в процентах. Процентные ставки могут меняться из-за рыночных условий.

Комиссия за выдачу ссуды — это комиссия, взимаемая кредитором за обработку ссуды, и часто выражается в процентах от суммы ссуды.

Блокировка относится к письменному соглашению, гарантирующему покупателю дома определенную процентную ставку по жилищному кредиту при условии, что ссуда закрывается в течение определенного периода времени, например 60 или 90 дней. Часто в соглашении также указывается количество баллов, подлежащих выплате при закрытии.

Ипотека — это документ, подписанный заемщиком при предоставлении жилищной ссуды, который дает кредитору право вступить во владение недвижимостью, если заемщик не выплатит ссуду.

Очки — это комиссионные, уплачиваемые кредитору за ссуду. Один балл равен 1 проценту от суммы кредита. Баллы обычно выплачиваются наличными при закрытии. В некоторых случаях деньги, необходимые для выплаты баллов, можно взять в долг, но это увеличит сумму кредита и общие расходы.

Частное ипотечное страхование (PMI) защищает кредитора от убытков, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде. Обычно это требуется для ссуд, в которых первоначальный взнос составляет менее 20 процентов от продажной цены, или, при рефинансировании, когда финансируемая сумма превышает 80 процентов оценочной стоимости.

Сберегательное учреждение — общий термин для сберегательных касс и ссудо-сберегательных ассоциаций.

Затраты на транзакцию, расчет или закрытие могут включать сборы за подачу заявления; титульный экзамен, выписка о праве собственности, страхование титула и сборы за обследование собственности; сборы за оформление документов, закладных и расчетных документов; гонорары адвокатов; сборы за регистрацию; а также нотариальные, оценочные и кредитные сборы. Согласно Закону о правде в кредитовании (TILA), Закону о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA) и Правилу комплексного раскрытия информации TILA-RESPA, заемщик получает ссуду сметной стоимости закрытия в течение трех рабочих дней с момента подачи заявки.

Наверх

Дополнительные ресурсы

Наверх

California Mortgage Guide — Lawsuit.org

Правовая инновация, делающая домовладение возможным для большинства покупателей жилья в Калифорнии, — это ипотека . Ипотека в Калифорнии приносит значительные выгоды как кредиторам недвижимости, так и домовладельцам.Ипотека — это правовое правоотношение, которое передает титул (законное право собственности) покупателю (залогодатель ) и дает кредитору (залогодержателю , обычно банку) залог в продаваемой собственности ( залог ), что, в свою очередь, гарантирует выплату долга по жилищному кредиту.

Кредиторы могут также взимать разумную процентную ставку (плата за финансирование отдельно от основного долга) по ежемесячным выплатам по ипотеке (в соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости от 2017 года верхний предел вычета процентов по ипотеке в Калифорнии был недавно снижен до 750 000 долларов; Максимальный размер вычетов по налогу на недвижимость, продаж и подоходному налогу составляет 10 000 долларов США, а стандартный вычет был увеличен вдвое).Если заемщик не платит свои ежемесячные платежи по ипотеке в соответствии с условиями ипотечного договора , инструмента (документ), закон Калифорнии об ипотеке позволяет кредитору вступить во владение собственностью (обращение взыскания ) и провести принудительную процедуру . продажа (это может контролироваться судьей; однако в большинстве случаев принудительные продажи в Калифорнии проводятся вне суда) общественности в попытке погасить задолженность на момент продажи.

Калифорния учредила агентство под названием Департамент по надзору за бизнесом Калифорнии (CDBO), заявленная миссия которого заключается в регулировании финансовых услуг, продуктов и профессионалов путем обеспечения соблюдения законов об ипотеке, установленных в Финансовом кодексе Калифорнии.Жители Калифорнии с особыми жалобами, касающимися юридических аспектов их ипотеки, могут подать жалобу в CDBO до подачи иска, касающегося их ипотеки. Одним из примеров закона, относящегося к ипотеке в Калифорнии, является Закон Калифорнии о жилищном ипотечном кредитовании. Этот закон установил полномочия государства по разрешению и регулированию деятельности по ипотечному кредитованию. Другой пример — Закон Калифорнии о финансовых кредиторах, который требует, чтобы коммерческие ипотечные кредиторы имели лицензию Калифорнии.

Ипотека с процентной ставкой, которая никогда не меняется в течение всего срока кредита, называется ипотекой с фиксированной ставкой . В качестве альтернативы ипотека с изменяющейся процентной ставкой называется закладной с регулируемой процентной ставкой . Ставка по ипотеке является основным фактором при определении ежемесячного платежа по жилищному кредиту. Лучшая доступная ипотека может сэкономить деньги покупателя в долгосрочной перспективе. Чаще всего обычный срок кредита — это фиксированная ипотека на 30 лет.

Тип кредитной программы, которую может предложить покупатель, зависит от таких факторов, как цена дома (включая затраты на закрытие), тип ссуды, стоимость жилья и кредитный рейтинг заемщика . В Калифорнии покупатели, впервые покупающие жилье, могут получить государственную помощь при внесении своего первоначального взноса, воспользовавшись некоторыми программами государственных займов. Стандарты всех жилищных кредитов и текущие ставки по ипотечным кредитам регулируются федеральным правительственным агентством, называемым Федеральной жилищной администрацией (FHA).Многие кредиторы получают лицензию на выдачу ипотечных кредитов через Общенациональную многогосударственную систему лицензирования и регистрацию (NMLS).

Ипотека, которая предоставляется для покупки дома, также известна как обеспечительный процент на покупку денег (PMSI), потому что деньги ссужаются с единственной целью покупки дома или собственности, подлежащей ипотеке. Это важно отметить, потому что, если покупатель жилья подает заявление о банкротстве, кредитору, предоставившему этот тип ипотеки, будет предоставлен приоритет при подаче иска о погашении долга.Кредитору PMSI будет предоставлена ​​первая возможность вступить во владение и продать недвижимость для погашения долга до всех других ипотечных кредитов, которые не были предоставлены для покупки недвижимости, независимо от того, были ли другие ипотечные кредиты зарегистрированы в соответствующих учетных записях государственного имущества. Если несколько кредиторов предъявляют претензии PMSI к собственности, первый (самый старый) PMSI будет считаться старшей долей участия и получит приоритет перед принудительной продажей, а все другие требования ( младшие доли ) могут быть погашены (выписан).Эта процедура впервые известна как , первая справа — .

Другой тип ипотеки, которую ипотечным брокерам и кредитным специалистам разрешено предоставлять в Калифорнии, — это будущая авансовая ипотека , которую чаще называют кредитной линией . Этот тип ипотеки также позволяет кредитору приобрести финансовый интерес в доме или собственности для обеспечения долга. Цель ипотечной ссуды полностью отличается от цели PMSI в том, что ссужаемые деньги будут предоставлены в ссуду на будущие цели, отличные от покупки дома или собственности (например,г., бытовые благоустройства). В результате будущие авансовые ипотечные кредиты будут считаться младшими ипотечными кредитами и могут быть погашены путем принудительного исполнения более высоких требований PMSI к собственности, независимо от того, были ли они предоставлены до PMSI.

Независимо от типа ипотеки, каждая сторона по ипотеке (каждый, кто подписал ипотечное письмо) имеет обязательства, вытекающие из ипотеки. Залогодатель, как правило, обязан производить ежемесячные платежи по ипотеке (включая проценты) и не совершать потерь , которые могут нанести ущерб интересам кредитора (преднамеренное или небрежное уничтожение имущества, делая его непригодным для продажи или существенно снижая стоимость имущества) при продаже имущества. имущество.Залогодержатель должен предоставить финансирование, необходимое для покупки дома, соблюдать все федеральные и калифорнийские законы, регулирующие ипотечное обслуживание, и передать право собственности домовладельцу после полного погашения кредита.